多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沿用住宅開(kāi)發(fā)的手法，分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，快速獲利。這一違背國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律的做法也讓一些企業(yè)自食其果，成功者少，陷入糾紛者眾
　　
　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性報(bào)告要多少頁(yè)才夠標(biāo)準(zhǔn)？
　　在房地產(chǎn)咨詢(xún)及物業(yè)服務(wù)提供商北京高力國(guó)際公司看來(lái)，兩三百頁(yè)詳盡的報(bào)告是非常平常的事情，個(gè)別項(xiàng)目還有更高的要求；而國(guó)內(nèi)一些“拍腦袋”就做出來(lái)的報(bào)告，在他們看來(lái)，不僅“根本沒(méi)辦法看，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作也沒(méi)任何意義”，而且就連頁(yè)數(shù)也少得可憐。
　　他們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)本土的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最大的問(wèn)題可能就是“不專(zhuān)業(yè)”。
　　1989年即進(jìn)入北京發(fā)展的高力國(guó)際來(lái)說(shuō)，說(shuō)這番話(huà)或許是有資格的。高力國(guó)際集團(tuán)（Colliers International）系獨(dú)立商用不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司的聯(lián)盟組織，跨越世界上51個(gè)國(guó)家和地區(qū)，無(wú)論在營(yíng)業(yè)額或地理涵蓋上均為世界最大的商用房地產(chǎn)跨國(guó)集團(tuán)之一。其在美洲和歐洲兩地開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)間也已久遠(yuǎn)，為兩地不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的金字招牌。
　　
　　本土商業(yè)地產(chǎn)的致命傷
　　
　　高力國(guó)際認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷“營(yíng)養(yǎng)不均衡”和“消化不良”的折磨。
　　從2004年起，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得過(guò)熱；而近5年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)28.9%，新開(kāi)工面積年均增長(zhǎng)28.4%；2005年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng)達(dá)到21%，其中，北京2005年上半年空置一年以上的達(dá)到42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)133%。這讓人們看到了開(kāi)發(fā)商們?cè)谮s赴“商業(yè)地產(chǎn)盛宴”之后的種種問(wèn)題。
　　“可以用‘兩個(gè)有余，三個(gè)不足’來(lái)概括目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀?！北本└吡?guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司董事、商鋪部主管陸啟浩對(duì)《中國(guó)新時(shí)代》記者說(shuō)，投資有余、熱情有余，但專(zhuān)業(yè)不足、規(guī)劃不足，因而最后規(guī)范也不足。
　　事實(shí)上，無(wú)論開(kāi)發(fā)的是購(gòu)物中心、商業(yè)街還是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沿用住宅開(kāi)發(fā)的手法，分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，快速獲利。這一違背國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律的做法也讓一些企業(yè)自食其果，成功者少，陷入糾紛者眾。
　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
　　其良性循環(huán)應(yīng)該是這樣：開(kāi)發(fā)一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)資源整合的手段將商業(yè)操作的專(zhuān)業(yè)性融入到自己的開(kāi)發(fā)流程之中，有機(jī)地結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)。這種結(jié)合的最終目的，是將項(xiàng)目的操作水平提升到一個(gè)真正的專(zhuān)業(yè)化境界，開(kāi)發(fā)商要在整個(gè)操作流程中適時(shí)而有效地引入商家的意見(jiàn)，在土地選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等涉及經(jīng)營(yíng)者切身需求的環(huán)節(jié)，尤其要強(qiáng)調(diào)商家的參與性，將他們的意見(jiàn)作為運(yùn)作方向的指導(dǎo)。
　　只有這樣，才能要做到“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻”，減少“外行冒充內(nèi)行”、“外行指導(dǎo)內(nèi)行”的情況；在資源整合能力普遍低下的行業(yè)發(fā)展最初階段，這些現(xiàn)象是有可能存在的。
　　在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，不能合理地分配和利用資源必將成為自身的致命傷。高力國(guó)際表示，一個(gè)本土開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“更多的時(shí)候是幾個(gè)人坐在那里一說(shuō)，什么項(xiàng)目可能不錯(cuò)，就開(kāi)始做了?！边@樣的致命傷，在北京高力國(guó)際專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)部經(jīng)理?xiàng)钋搴婉R利東看來(lái)，就是“整個(gè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)欠缺”。
　　首先，開(kāi)發(fā)商的身兼多職、分工不細(xì)。在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅僅承擔(dān)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，他們還承擔(dān)了運(yùn)營(yíng)商的角色。而在國(guó)際上，開(kāi)發(fā)商基本上只承擔(dān)建筑的責(zé)任，后續(xù)的設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)等都由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)去完成。
　　其次，地產(chǎn)商更多地選擇了把經(jīng)營(yíng)權(quán)給銷(xiāo)售出去。經(jīng)營(yíng)權(quán)分散之后，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)沒(méi)有保證。因?yàn)槊恳粋€(gè)小業(yè)主都會(huì)根據(jù)自己的偏好去經(jīng)營(yíng)，不會(huì)考慮整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合的發(fā)展方向。
　　出現(xiàn)這些現(xiàn)象的主要原因，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金壓力。因?yàn)殂y行是目前中國(guó)地產(chǎn)商的主要融資渠道，而且國(guó)內(nèi)的政策支持不夠，房地產(chǎn)金融工具缺乏。所以，地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)套利，要實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)還貸，往往要迅速把項(xiàng)目出手，沒(méi)有時(shí)間去考慮后續(xù)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。
　　當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)理念的不同，也會(huì)導(dǎo)致諸多問(wèn)題。在國(guó)際上，地產(chǎn)商追求的都是長(zhǎng)期升值空間，而不是短期帶來(lái)的銷(xiāo)售利潤(rùn)，他們都希望能夠在項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)上面得到一個(gè)贏利的保證，所以基本上都是做整體經(jīng)營(yíng)，而不是銷(xiāo)售分散經(jīng)營(yíng)權(quán)。
　　
　　成功的諸多因素
　　
　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如何才能成功運(yùn)作呢？陸啟浩認(rèn)為，關(guān)鍵是要有一個(gè)成熟的、優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橥瑯拥捻?xiàng)目，不同的操作者，市場(chǎng)就有不同的期望；甚至，有些地段并不好，但是如果有很成熟的開(kāi)發(fā)商，就可以彌補(bǔ)地段或者其他不成熟的因素。
　　一個(gè)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位也非常重要，因?yàn)?，?xiàng)目定位是項(xiàng)目前期運(yùn)作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以給項(xiàng)目提供一個(gè)獨(dú)特、鮮明的個(gè)性。項(xiàng)目定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的主旨；定位不準(zhǔn)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。
　　項(xiàng)目定位是指市場(chǎng)定位，它包括產(chǎn)品定位和客戶(hù)定位。
　　產(chǎn)品定位包括業(yè)態(tài)選擇、商業(yè)檔次、產(chǎn)品形式等。在進(jìn)行產(chǎn)品定位分析時(shí)，首先要獲取和項(xiàng)目密切相關(guān)的市場(chǎng)信息，比如當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地歷史背景、地塊輻射范圍內(nèi)人群的消費(fèi)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，之后要分析相關(guān)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品構(gòu)成、業(yè)態(tài)組合等。更重要的是，一定要聯(lián)系城市的總體狀況，對(duì)區(qū)域、市場(chǎng)和客戶(hù)進(jìn)行總體的把握和深入理解。同時(shí)還要了解宏觀的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以確定適合于自身項(xiàng)目的定位。
　　客戶(hù)定位指消費(fèi)者的來(lái)源、特征等，客戶(hù)定位直接決定了商業(yè)項(xiàng)目的檔次。
　　再者，要有良好的經(jīng)營(yíng)管理。沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)管理，很可能出現(xiàn)項(xiàng)目初期銷(xiāo)售、租賃火爆，但維持不了多長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)人去樓空、經(jīng)營(yíng)慘淡的情況。因此，只有做好項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)管理工作，才能使項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)可，從而創(chuàng)造出高額的利潤(rùn)和良好的信譽(yù)。這樣，投資者的收益才有保障。
　　需要強(qiáng)調(diào)的是，商業(yè)地產(chǎn)的個(gè)性化很強(qiáng)，可復(fù)制性很低，再加上業(yè)態(tài)選擇較多，比如百貨、超市、餐飲、服飾等，想要成功還要看經(jīng)驗(yàn)，所以對(duì)從業(yè)人員的要求也比較高。
　　所謂的“個(gè)性化”，就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行的轉(zhuǎn)變。比如北京中關(guān)村海龍電子城，“按常規(guī)理解，海龍應(yīng)該是做寫(xiě)字樓的，但是他們的商貿(mào)和商鋪反而非常成功。”這跟海龍依托中關(guān)村做出自己的特色有關(guān)，亦被引為成功的典范。
　　
　　塑造令人信服的品牌
　　
　　怎樣保持商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，企業(yè)品牌的塑造尤為重要。一個(gè)令人信服的品牌，能夠帶來(lái)眾多的跟隨者，不僅僅是消費(fèi)者，更多的是投資者和經(jīng)營(yíng)者。這些客戶(hù)儲(chǔ)備，能夠使整個(gè)企業(yè)的持續(xù)運(yùn)作進(jìn)入良性循環(huán)。
　　以上海的一個(gè)項(xiàng)目為例，客戶(hù)要求所有的入駐商戶(hù)都必須是法國(guó)的，并且要保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的品牌性。這不難理解，成功的商業(yè)項(xiàng)目即“活的品牌”，不但能夠?yàn)槠髽I(yè)長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)行強(qiáng)有力的宣傳，也能為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展網(wǎng)羅大量的投資和客戶(hù)。
　　品牌一旦建立，則非常堅(jiān)固。成功的商業(yè)項(xiàng)目即是活的品牌，不但能夠?yàn)槠髽I(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)行強(qiáng)有力的宣傳，而且也為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展網(wǎng)羅大量的投資、經(jīng)營(yíng)客戶(hù)。
　　北京高力國(guó)際評(píng)估市場(chǎng)認(rèn)為，一般本土的開(kāi)發(fā)商都是以賣(mài)為主，希望盡快回收資金。這樣做雖然有利回收資金，但是商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤(rùn)是后期運(yùn)營(yíng)。眾多的國(guó)外基金和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不斷高價(jià)從本土開(kāi)發(fā)商拿到地標(biāo)性的項(xiàng)目，取得國(guó)外市場(chǎng)沒(méi)有的商業(yè)回報(bào)。所以部分資金雄厚的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把部分的項(xiàng)目委托給有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的代理行來(lái)做，使操作后期運(yùn)營(yíng)為新的利潤(rùn)點(diǎn)成為可能。
　　“已經(jīng)有項(xiàng)目比如第三極，住邦和華貿(mào)都把開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，形成了良好的市場(chǎng)反饋和經(jīng)濟(jì)收益。”高力國(guó)際提出。