一、一些國家住房政策要點
　　
　　現(xiàn)代意義上的住房政策產(chǎn)生于19世紀末20世紀初，用以解決工業(yè)化和現(xiàn)代化第一次浪潮下以住房為突出矛盾的城市社會問題。到目前為止，世界各國大多制定了關于中低收入家庭的住房政策。
　　
　　（一）美國
　　政策目標群體：家庭收入低于當?shù)厣鐣骄杖氲?0%，住房支出超出家庭可支配收入的30%的家庭。
　　主要措施：20世紀30年代羅斯福政府設立了“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），批準《住宅抵押貸款法》（HOLA），改變私人機構操作的短期、一次性還本付息的抵押貸款方式，轉由聯(lián)邦政府擔保，形成提供長久性、分期還款方式運作的抵押市場。
　　1934年，美國國會正式通過《國家住房法》（NHA），成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲蓄貸款公司”（FSLIC），組建了“互助抵押貸款保險基金”，負責對個人住房抵押貸款提供保險。
　　美國國會在1937年通過了《公共住宅法案》，設立了“聯(lián)邦平民房屋建設總處”（USHA），以建立永久性的中央補助。
　　1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出“每一個美國家庭都能夠擁有一套安全、環(huán)境適宜和舒適的住房”。
　　美國住房政策主要包括兩個方面的內(nèi)容：一是通過各種措施鼓勵建造低收入者住得起的住房；二是通過擔保貸款、提供租金補貼以及實行租金優(yōu)惠券計劃等幫助居民擁有自己的住房。
　　補貼的方式通常有兩種：一種是直接對低收入家庭提供低租金的公共住房（一般為市場租金的20—50%），這種補貼主要提供給家庭收入占美國家庭平均收入的37%，并申請居住公共住房的最低收入家庭；另一種是向低收入家庭補貼房屋租金，享受這種補貼的家庭必須租住符合政府規(guī)定要求的住房，同時要拿出家庭收入的25—30%支付租金，不足部分由政府補貼。
　　20世紀70—80年代，美國住房政策進行了戰(zhàn)略性調整，即由補貼住房供應者轉變?yōu)橄蜃》啃枨笳咛峁┭a貼。
　　美國目前實行的住房補貼政策主要是一種直接補貼，即直接用于增加低收入家庭的住房消費補貼，其政策目標是減輕低收入階層的住房消費負擔，以達到政府提出的最低住房消費水平。
　　據(jù)美國住房與城市發(fā)展部（HUD）的最新報告顯示，HUD在2004財政年度支出了240億美元用于向低收入家庭發(fā)放優(yōu)惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全國約有480萬戶低收入家庭得到幫助。
　　
　?。ǘ┑聡?br/>　　政策目標：以前的中心目標是為人口的絕大部分提供社會住房，現(xiàn)在這一目標正逐漸向為低收入、多子女、單親家庭提供支持轉變。
　　“二戰(zhàn)”后的一段時間里，德國政府大力推動低價住宅建設，同時也支持建設了相當規(guī)模的福利性公共住宅。1951—1956年，住宅建設法規(guī)定建造住宅180萬套，1953年修訂為200萬套，而實際建成住宅310萬套，其中公共住宅為180萬套。聯(lián)邦法律規(guī)定，對于因經(jīng)濟收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的職責。
　　20世紀80年代以來，德國住房數(shù)量基本得到滿足，但政府一直沒有停止建設高質量福利房。目前，德國共有住宅3400萬套，有230萬套是通過政府長期、低利率貸款等手段建設的公共住宅。
　　聯(lián)邦住宅法對這類住宅有供應對象（租戶）、租金及供應面積等方面的限制，各州政府可以做適當?shù)恼{整。目前，約14％的福利房租住家庭已經(jīng)不屬于福利房供應對象，是按照市場租金交納房租的。
　　房租補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。
　　住宅補貼法規(guī)定，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％確定。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50％。1986年，聯(lián)邦德國共有170萬戶，約占總住戶的6％，領取共計33.8億馬克的房租補貼。1998年，有300萬個家庭申請了住房補貼，僅聯(lián)邦政府提供的房租補貼資金就達到70億馬克。
　　
　?。ㄈ┤鸬?br/>　　長期以來，瑞典把住房補貼政策作為推行福利政策的重要組成部分，所以住房的補貼高、限制少、覆蓋面廣。
　　補貼費用由國家和地方團體共同負擔，由市政府發(fā)放。
　　1．給退休人員的住房補貼。主要目的是使他們能夠繼續(xù)使用原來的住房，而不會由于退休收入減少而使居住條件受到影響。當收入超過一定水平時，補貼金額減少。全瑞典大約有30％的退休人員從住房補貼中受益。
　　2．有子女家庭的住房補貼。它是以住房費用為基數(shù)，根據(jù)家庭收入及子女數(shù)量來計算。這些補貼既是對公眾消費的支持，又是對城市住房建設的幫助。
　　
　?。ㄋ模┬录悠?br/>　　新加坡住房政策的基本指導思想是全國大多數(shù)家庭居者有其屋，這一政策目標的實現(xiàn)主要由新加坡住房發(fā)展局承擔。政府針對不同收入階層制定有不同的政策。
　　上世紀70年代，政府規(guī)定只有月收入在1500新元（1新元約合5元人民幣）以下者才可申請購買組屋；80年代提高到2500新元，隨后又放寬到3500、4000新元。這基本上保證了80％以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。而20％有較高收入的家庭則需購買標準較高的共管式公寓，或標準更高的置地住宅（花園式住宅）。
　　公共住房的購房者必須滿足HDB制定的若干申請條件。這些條件包括：申請人須為新加坡籍，沒有其他房產(chǎn)，滿足申請者的最低年齡限制，具有合適的家庭核心，家庭收入低于HDB規(guī)定的收入上限。在20世紀60年代和70年代，這些申請條件都得以嚴格遵照執(zhí)行，但現(xiàn)在隨著住房危機的化解，隨著更多人的住房需求得到滿足，這些條件已經(jīng)變得相當寬松了。
　　目前，按照HDB的定義，月收入不足2000新元的家庭即為低收入家庭，約占新加坡家庭總數(shù)的27％。低收入家庭在公開市場上購買四居室或更小面積的居室必須符合政府所要求的所有資格條件。
　　
　　二、立法完備、金融健全、手段多樣是國外住房政策的普遍特點
　　
　　國外中低收入住房政策的主要措施概括起來主要有三類：
　　第一類是政府自己投資建房，然后直接提供居民租住，這一類政策主要是戰(zhàn)后世界各主要市場經(jīng)濟國家實行的公房政策，這一政策為在特定時期迅速解決全社會性的住房供給短缺起到了積極作用，但這一政策實施的長期后果是財政承擔較為沉重的負擔。當大面積的社會住房不足逐漸消失的時候，公房政策逐漸退出政府財政預算，比如以英國為代表的公房私有化。
　　第二類是政府通過價格、財稅和金融手段進行管制和補貼。這是長期以來世界各地比較普遍采取的住房政策措施。居民家庭購買或者租賃房屋。從補貼的對象看，早期的補貼主要給予供給方，也就是對能夠提供滿足政府規(guī)定房屋質量、房屋價格（包括租賃和銷售價格）的私人或者公司給予補貼，補貼包括稅收減免優(yōu)惠、直接的貸款支持以及直接的價格補貼等，這類補貼一般也被稱作“磚頭”補貼。隨著住房自有率的不斷提高，以及租賃市場由于價格管制而導致的房屋空置率上升與租賃房屋供給不足并存的發(fā)生，使政府補貼逐步從房屋的供給方轉向住房的需求方，也就是從磚頭補貼轉向“人頭”補貼辦法。
　　第三類則是在政府直接投資建設房屋然后低價出售給家庭。實行這種政策的國家和地區(qū)相對較少，較為有代表性的是新加坡以及我國的香港地區(qū)。
　　世界各國政府所采取的住房政策措施差別較大。但大多數(shù)國家的住房政策都有完整的住宅法律體系作保障，有相對成熟、多樣的住房金融制度做支撐，有比較具體的、嚴格的和監(jiān)督性較強的政策操作保證措施。
　?。ㄗ髡邌挝唬簢野l(fā)展改革委投資研究所）