[摘 要]售房養(yǎng)老模式的推出，并非憑空想象的產(chǎn)物，而是建立在一系列相關(guān)理論的基礎(chǔ)之上。而這些理論為售房養(yǎng)老模式的得以提出及運(yùn)行，奠定了必要的思想基礎(chǔ)和科學(xué)的方法論。售房養(yǎng)老模式的推出，也必然會(huì)對(duì)這些理論的進(jìn)一步的發(fā)展深化，產(chǎn)生相當(dāng)之促進(jìn)功用。

[關(guān)鍵詞]售房養(yǎng)老；產(chǎn)權(quán)；生命周期；資源配置；區(qū)位

[中圖分類(lèi)號(hào)]D669

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1002-7408(2006)05-0018-03

售房養(yǎng)老模式是將家庭的住房購(gòu)建與養(yǎng)老保障兩大行為，借助于構(gòu)思精巧的金融保險(xiǎn)手段，達(dá)成一種有機(jī)的綜合并融為一體。以期能利用住宅與住戶所處生命周期的差異，借用住宅價(jià)值自然增值的特性，通過(guò)售房養(yǎng)老的方式，對(duì)擁有住宅資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移出讓以籌措養(yǎng)老費(fèi)用，用住宅的余值來(lái)養(yǎng)度住戶成員的晚年余生。簡(jiǎn)而言之，就是想方設(shè)法將老人死亡后尚遺留的房產(chǎn)所具有的較大的價(jià)值。通過(guò)一定的方法做提前變現(xiàn)套現(xiàn)，用來(lái)養(yǎng)度該老人的余生，從而大大減輕中年期的養(yǎng)老保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，為眾多老年人的養(yǎng)老問(wèn)題尋找一種穩(wěn)健可靠的新模式。這一養(yǎng)老方式的推出，正可以在傳統(tǒng)的“兒子養(yǎng)老”、目前的“票子養(yǎng)老”的基礎(chǔ)之上，增加一種新的養(yǎng)老模式，即“房子養(yǎng)老”。售房養(yǎng)老可以說(shuō)是一種特別的融資養(yǎng)老形式。它不僅可實(shí)現(xiàn)金融資產(chǎn)在個(gè)人—生期間的合理配置與妥善安排，還可以實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與妥善安排。如個(gè)人在中青年時(shí)代用按揭的方式購(gòu)買(mǎi)住房，中年期逐步歸還購(gòu)房貸款。退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將住房資產(chǎn)的剩余價(jià)值逐步做提前變現(xiàn)套現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。售房養(yǎng)老的具體做法是：(1)各個(gè)家庭于中年期通過(guò)按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)住房，并于60歲退休前還清全部貸款本息；(2)60歲退休期伊始將住房的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)某種融資變現(xiàn)的手段和機(jī)制，出售與某特定機(jī)構(gòu)(如保險(xiǎn)部門(mén)、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu))，使用權(quán)則繼續(xù)歸自己保留并長(zhǎng)期居住。(3)住房出售的價(jià)款由該特定機(jī)構(gòu)在該老人尚存活期間，分期支付作為其晚年養(yǎng)老用費(fèi)。(4)待該老人壽終正寢時(shí)，將住房使用支配權(quán)完全交還該特定機(jī)構(gòu)拍賣(mài)處理，特定機(jī)構(gòu)用出售款項(xiàng)彌補(bǔ)前期的支付款，并取得一定投資收益。我們可將這一做法形象地稱之為“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。

售房養(yǎng)老模式的推出，是建立在一系列相關(guān)理論，如家庭養(yǎng)老保障理論、生命周期理論、代際財(cái)富傳遞理論、資源優(yōu)化配置理論、住房產(chǎn)權(quán)及兩權(quán)分離理論、資產(chǎn)流動(dòng)化與證券化理論及其他相關(guān)理論，并在此基礎(chǔ)之上建立起有關(guān)售房養(yǎng)老保障的理論。這些理論為售房養(yǎng)老模式的提出運(yùn)行等，奠定了必要的思想基礎(chǔ)和科學(xué)的方法論。本文謹(jǐn)對(duì)這些相關(guān)理論及在售房養(yǎng)老模式建立中可發(fā)揮的功用等，給予較深刻的揭示。

一、家庭養(yǎng)老及社會(huì)保障理論

傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老模式，與售房養(yǎng)老模式相比有著較大的差異。這一新模式的推出，并非期望要以此完全取代傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，而是要在固有的養(yǎng)老保障上增加一種新的養(yǎng)老保障，以使養(yǎng)老事業(yè)保障能夠構(gòu)筑地更加穩(wěn)固，更能發(fā)揮其保障的功用。住宅產(chǎn)權(quán)的老人自有性和價(jià)值的穩(wěn)定保值增值的特性，也使這種保障的效用會(huì)得到充分發(fā)揮。正因該住宅的產(chǎn)權(quán)歸由老人自有并完全自主支配，老人動(dòng)用該住宅的期后價(jià)值來(lái)供養(yǎng)自己現(xiàn)在的養(yǎng)老生活，就應(yīng)是天經(jīng)地義，完全有權(quán)利這樣做，而不必顧慮來(lái)自他人或社會(huì)的干涉。即使說(shuō)這種干涉來(lái)自于自己的子女，也只是親情、傳統(tǒng)觀念的濫用，而非法律權(quán)利。

同時(shí)，也正因住宅天然所具有的價(jià)值穩(wěn)定、保值增值的特性，使得它在某種程度上比儲(chǔ)蓄存款、貨幣保險(xiǎn)養(yǎng)老，來(lái)得更為妥帖穩(wěn)當(dāng)，不必顧慮通貨膨脹、購(gòu)買(mǎi)力下降的困擾。幾千年流傳下來(lái)的養(yǎng)兒防老是很好的，現(xiàn)在仍然在發(fā)揮重要作用。但親情可以淡化，承諾會(huì)有改變，子女可能對(duì)贍養(yǎng)父母的功用是作為或不作為。但住宅作為不動(dòng)產(chǎn)，這一物質(zhì)實(shí)體及其蘊(yùn)含的價(jià)值形式則是不會(huì)改變。將住宅的價(jià)值予以提前發(fā)掘以養(yǎng)老，正是養(yǎng)老事業(yè)的一大創(chuàng)舉。是住房功能從傳統(tǒng)的生活居住場(chǎng)所、目前的投資融資工具，一直到作為養(yǎng)老保障的手段的新的發(fā)掘。

如果考慮到隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，由獨(dú)生子女構(gòu)成的年輕一代即將成為社會(huì)的中堅(jiān)力量。將采家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對(duì)中年夫婦要同時(shí)贍養(yǎng)四位老人和一個(gè)或兩個(gè)子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重；而要靠中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟(jì)能力所能支持。老人的自我養(yǎng)老就必須給予提出，而用房養(yǎng)老顯然是需要在將來(lái)給予大力發(fā)掘并予積極推動(dòng)的。

二、家庭代際財(cái)富傳遞理論

代際財(cái)富傳遞理論，又稱財(cái)富代際轉(zhuǎn)移理論或收入代際轉(zhuǎn)移理論，是目前較受到人們關(guān)注的。尤其是在可持續(xù)發(fā)展理論日益受到社會(huì)重視之時(shí)，代際財(cái)富轉(zhuǎn)移作為可持續(xù)發(fā)展的—個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，就顯示出了其存在的極大價(jià)值和功用。代際財(cái)富傳遞理論最近幾年來(lái)頗受重視，對(duì)家庭代際間財(cái)富傳遞行為，更有必要給予深入探討。家庭代際財(cái)富傳遞理論是關(guān)于父母與子女的代際間有關(guān)財(cái)富傳遞流動(dòng)及其產(chǎn)生影響的理論。如社會(huì)、家庭的財(cái)富是如何在上下代際間發(fā)生流動(dòng)，如何流動(dòng)，對(duì)社會(huì)家庭資源的配置乃至人際關(guān)系等，會(huì)帶來(lái)何種影響等。

目前我國(guó)的家庭代際財(cái)富傳遞，基本上還是“養(yǎng)兒防老，遺產(chǎn)繼承”。售房養(yǎng)老模式的推出，老人將自有住宅并非作為遺產(chǎn)交由子女繼承，而是在自己晚年期間提前消化。它將是對(duì)傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承模式的直接挑戰(zhàn)，并在相當(dāng)程度上用各代人間自求獨(dú)立、自我養(yǎng)老的新理念來(lái)取代。這將對(duì)代際關(guān)系維系與財(cái)富傳遞等產(chǎn)生革命性的影響。這一影響的結(jié)果是積極還是消極，或兩者兼而有之，顯然無(wú)法做簡(jiǎn)單判斷。而這一判斷的標(biāo)準(zhǔn)是如何，都是容易引起較大爭(zhēng)議的事項(xiàng)。我們認(rèn)為，這一結(jié)果的價(jià)值判斷，必須是符合社會(huì)前進(jìn)的趨向，符合當(dāng)前推行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則的基本要求，并有利于老人的健康養(yǎng)老和孩子的順利成長(zhǎng)。它不僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，也應(yīng)當(dāng)是倫理學(xué)、社會(huì)學(xué)范疇?？偟膩?lái)說(shuō)，售房養(yǎng)老模式的推出，僅從對(duì)兩代人的關(guān)系演變，從傳統(tǒng)的兩代人間的依賴過(guò)度到鼓勵(lì)各代人的自立自強(qiáng)而言，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是利大于弊。

三、資源配置理論

資源配置理論是研究國(guó)家、社會(huì)、企業(yè)、單位乃至家庭個(gè)人如何配置自有資源，以使其達(dá)到最優(yōu)化配置，充分實(shí)現(xiàn)資源的功用發(fā)揮。這一理論是目前各理論研究中最為引人注目，也得到很大進(jìn)展。事實(shí)上，售房養(yǎng)老模式的推出，正是家庭或個(gè)人將其擁有的各項(xiàng)資源，在其整個(gè)生命周期的不同階段給予優(yōu)化配置的一種有效手段。并通過(guò)這一手段將住宅資源的功用發(fā)揮到淋漓盡致的結(jié)果。資源配置理論的探討，同售房養(yǎng)老模式的提出有密不可分的聯(lián)系。

從家庭資源的合理配置與效用最大化的目標(biāo)著手，實(shí)現(xiàn)住房與養(yǎng)老的最佳組合。將住房、養(yǎng)老資金的籌措、運(yùn)用配置，同家庭經(jīng)濟(jì)、金融理財(cái)和資源配置事項(xiàng)聯(lián)結(jié)一起，作為家庭整個(gè)生命周期內(nèi)不同階段的整體資源配置的重要方面，是非常必要的。也是本文予以探討的基本內(nèi)容。

將家庭資源優(yōu)化配置的內(nèi)容轉(zhuǎn)移于對(duì)住宅資產(chǎn)的買(mǎi)進(jìn)售出或租入賃出，應(yīng)當(dāng)是很值得引起重視的全新內(nèi)容。家庭也正可通過(guò)這一事項(xiàng)的操作，而取得最大的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值保值增值的目標(biāo)。當(dāng)然，需要著重說(shuō)明的是，這種金融資產(chǎn)與住宅資產(chǎn)的雙向轉(zhuǎn)換，并不像紙面上寫(xiě)來(lái)這樣簡(jiǎn)單，而是涉及到太多的內(nèi)容和事項(xiàng)需要予以考慮。但這一基本思路顯然是很值得給予注重的。這一資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的具體操作上，可設(shè)想的基本思路是，當(dāng)住宅資產(chǎn)價(jià)值偏低，預(yù)期將有較大升值潛力時(shí)，投入貨幣資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)住宅作為投資品，待價(jià)格上漲后再行出售。希望借此投資但手中貨幣又嚴(yán)重不足或因此使得投資規(guī)模顯得過(guò)于狹小時(shí)，則可申請(qǐng)按揭貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅。

將金融資產(chǎn)這種個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在個(gè)人的一生的不同階段中做合理的配置，是簡(jiǎn)單可行的。它借助于儲(chǔ)蓄、貸款、保險(xiǎn)、信托等金融工具，就可以順利達(dá)到這一目的。欲將住宅這種不動(dòng)產(chǎn)，在個(gè)人一生中做合理配置，則有相當(dāng)難度。因系不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值巨大，價(jià)值轉(zhuǎn)換時(shí)期長(zhǎng)，所需交易成本高。如以購(gòu)買(mǎi)的形式，從貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嵨镔Y產(chǎn)，再以售房養(yǎng)老的形式，從實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)向貨幣資產(chǎn)的形式頗不容易。即使實(shí)行住房資產(chǎn)證券化，住房與住戶兩者之間也很難實(shí)現(xiàn)高度流動(dòng)和擁有資源的合理配置。

四、生命周期理論

生命周期理論是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利安尼提出的，是有關(guān)個(gè)人一生收入與財(cái)富應(yīng)當(dāng)在個(gè)人的整個(gè)生命周期的不同階段予以優(yōu)化配置，以使其擁有資源的結(jié)構(gòu)、收益及可發(fā)揮的功用等，能更為合理地滿足個(gè)人一生中的需要。這一理論認(rèn)為，個(gè)人一生取得的收入財(cái)富總額，應(yīng)當(dāng)在一生的支出消費(fèi)生活中做合理配置，以使得一生總價(jià)值效用達(dá)到最大化。售房養(yǎng)老模式的最大好處，就是不僅可實(shí)現(xiàn)個(gè)人擁有金融資源在其一生的合理配置與妥善安排，還可通過(guò)住宅資產(chǎn)與金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的實(shí)物流動(dòng)與價(jià)值轉(zhuǎn)換，將住宅資產(chǎn)的價(jià)值在自己的一生中完全給予消耗殆盡。如個(gè)人在青年時(shí)用按揭的方式購(gòu)買(mǎi)住房，中年期逐步歸還房貸，到退休時(shí)為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的再出售住房，并將全部住房資產(chǎn)的價(jià)值逐步變現(xiàn)，作為晚年期的養(yǎng)老用資。售房養(yǎng)老模式的提出正是基于這一理論而出現(xiàn)，并豐富和深化了生命周期理論。比如，不僅是個(gè)人擁有貨幣收入和金融資產(chǎn)可在一生中予以優(yōu)化配置，且連住宅這種不動(dòng)產(chǎn)也可通過(guò)某種特殊機(jī)制實(shí)現(xiàn)價(jià)值流動(dòng)，從而同樣實(shí)現(xiàn)在一生中的優(yōu)化配置。這一創(chuàng)新對(duì)家庭的資源優(yōu)化配置和不同生命周期階段的調(diào)劑安排而言，是具有突破意義的。

售房養(yǎng)老或說(shuō)養(yǎng)房防老，其理論依據(jù)之一，是家庭生命周期和住房的壽命周期的不一致。正常狀況下，人們從25歲結(jié)婚成家，到預(yù)期存活壽命75歲止，共計(jì)50年。(25歲之前是同父母共同生活，或外出求學(xué)等，尚未能組建起自己的小家庭，可不予考慮。)從養(yǎng)老的角度，或更確切地說(shuō)，從人們是否工作賺取經(jīng)濟(jì)收入的角度而言，這50年又可分為工作期和退休養(yǎng)老期兩個(gè)階段。工作期是賺取經(jīng)濟(jì)收入，退休后則不再參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不能賺取收入，相反還要花費(fèi)大量的錢(qián)財(cái)。住房的壽命周期，一般情況下大致在50到60年間，稍許長(zhǎng)于家庭的生命周期。但也會(huì)因拆除、毀損、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等而提前結(jié)束壽命。如考慮適當(dāng)留有余地，家庭生命周期和住房的壽命周期是一致的，家庭宣告終結(jié)之時(shí)，該住房也該宣告壽終正寢。只是家庭在終結(jié)后，已經(jīng)不再需要任何經(jīng)濟(jì)支出和消耗；而住房壽終正寢之時(shí)，卻還會(huì)有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值可資利用。售房養(yǎng)老模式正是要將這種殘余的價(jià)值，提前變現(xiàn)以滿足退休后養(yǎng)老的需要。再如考慮今日的家庭并非從25歲結(jié)婚伊始就夠住新房，而總是到30多歲或更高年齡才購(gòu)置新居，售房養(yǎng)老的可行性就表現(xiàn)地更大更高。

五、住房產(chǎn)權(quán)與兩權(quán)分離理論

住房產(chǎn)權(quán)即是指住戶對(duì)所擁有住房的各項(xiàng)權(quán)利、住宅的交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)質(zhì)是指住宅產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的交易轉(zhuǎn)讓。這一產(chǎn)權(quán)不是個(gè)單一概念，而是像大家普遍認(rèn)為的是由一組權(quán)利組成的“權(quán)利束”。售房養(yǎng)老模式的實(shí)質(zhì)，是通過(guò)對(duì)住房的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的一定形式的轉(zhuǎn)移流動(dòng)，使其蘊(yùn)涵的價(jià)值得以提前變現(xiàn)套現(xiàn)以引致其住房?jī)r(jià)值的資金流動(dòng)，籌措養(yǎng)老用費(fèi)，從而達(dá)到養(yǎng)老的目的。所以，這一模式的推出同住房產(chǎn)權(quán)理論有密切關(guān)系。

兩權(quán)分離如經(jīng)濟(jì)體制改革初期，國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式，從直接管理轉(zhuǎn)向間接管理、宏觀調(diào)控，其基本的理論依據(jù)正是這個(gè)“兩權(quán)分離”理論。這里結(jié)合售房養(yǎng)老模式談到的兩權(quán)分離，則是指住宅的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的一定程度的分離。如售房養(yǎng)老模式中，大家將住房的產(chǎn)權(quán)出售給某一特定機(jī)構(gòu)，而仍保留該住房的使用權(quán)，即仍然居住在該房屋中直到最終死亡為止，出售住房的房款也是于售房后的余存壽命期間做分期支付，充作養(yǎng)老費(fèi)用。這里體現(xiàn)的正是“兩權(quán)分離”的思想。

產(chǎn)權(quán)固然是重要的，但在某一層面而官，使用權(quán)的取得對(duì)其實(shí)際發(fā)揮功用而言更為重要。產(chǎn)權(quán)取得要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的形式，即放棄對(duì)貨幣的產(chǎn)權(quán)而實(shí)現(xiàn)對(duì)所購(gòu)買(mǎi)物品的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的放棄，則正好相反，是通過(guò)物品出售的形式，即放棄對(duì)所售出物品的產(chǎn)權(quán)而重新恢復(fù)其對(duì)貨幣的擁有權(quán)利。而資產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則相對(duì)較為簡(jiǎn)單，它一般是通過(guò)租賃的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。以住宅而言，大家長(zhǎng)期省吃儉用以積蓄貨幣甚至是負(fù)債取得按揭貸款，都是為了取得該住宅的完全產(chǎn)權(quán)。否則就寧可采取每期交付租金的形式，取得該期間住宅資產(chǎn)的使用權(quán)即可。后者在經(jīng)濟(jì)生活的安排和擁有資源的配置而言，顯得簡(jiǎn)單地多。這說(shuō)明大家是重視住宅產(chǎn)權(quán)的。它給人們帶來(lái)了安定和保障。

但在人們的特定生存階段，比如老年期里，作為住房這種長(zhǎng)期資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)對(duì)老人的養(yǎng)老生活而言，并非不重要，但相比較其使用權(quán)而言，只能是居于后位。產(chǎn)權(quán)是近似于無(wú)限期的，即使該住宅在物質(zhì)形體上是完全滅失，但其價(jià)值形態(tài)即地價(jià)仍有相當(dāng)存在(只要試塊土地的70年使用期尚未到期，就應(yīng)當(dāng)擁有對(duì)該塊土地的價(jià)值)。使用權(quán)則有期限，對(duì)老人尤其是其中的高齡老人而言，正可謂是俗語(yǔ)所云“今晚脫下鞋和襪，不知明朝是否穿”的朝不保夕的生活。這種永久性產(chǎn)權(quán)對(duì)其養(yǎng)老生活的價(jià)值是不必要的，是一種奢侈品。老人需要的只是對(duì)住宅的使用權(quán)，比如正好到其死亡為止宣告終結(jié)的使用權(quán)。這種使用權(quán)不能是朝不保夕，或隨時(shí)有喪失威脅的。老人的晚年生活不需要有太多的激情和波動(dòng)，不需要隨時(shí)考慮搬遷事宜，而是要保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的生活居住環(huán)境和社區(qū)人際環(huán)境。售房養(yǎng)老的模式推出，并通過(guò)相關(guān)法規(guī)對(duì)其住宅仍保留長(zhǎng)期使用權(quán)的這一規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是很合時(shí)宜，符合老人的養(yǎng)老需要的。

實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與其使用權(quán)可以產(chǎn)生權(quán)利的分離，其使用價(jià)值與價(jià)值不僅是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一體，也可以通過(guò)某種機(jī)制的變換，實(shí)現(xiàn)兩者的分離。這就使我們可以既能安然完好地享用住宅，作為生活居住場(chǎng)所的使用價(jià)值，又能安然享用住宅作為養(yǎng)老保障手段而帶來(lái)的價(jià)值的提前套現(xiàn)、變現(xiàn)，用“明天的錢(qián)圓今日的夢(mèng)”。

六、資產(chǎn)流動(dòng)理論

流動(dòng)性是資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)的天性，資產(chǎn)也只有在不斷流動(dòng)中才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值并實(shí)際發(fā)揮功用。住宅作為一種不動(dòng)產(chǎn)，同一般動(dòng)產(chǎn)或貨幣金融資產(chǎn)相比較，其流動(dòng)性應(yīng)當(dāng)是最差或幾乎不發(fā)生任何價(jià)值流動(dòng)。但售房養(yǎng)老模式的推出，正是要通過(guò)住房的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的某種形式的交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(dá)到一種貨幣資產(chǎn)與住宅不動(dòng)產(chǎn)的較為容易的價(jià)值上的轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)住宅養(yǎng)老的目的。

目前，有關(guān)住房資產(chǎn)流動(dòng)化的問(wèn)題，有必要引起大家關(guān)注。住宅已經(jīng)成為廣大家庭擁有財(cái)產(chǎn)的最大內(nèi)容。人們手中擁有的各種資產(chǎn)，若論其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是很多的。但其中份額最重、數(shù)值最大，能夠長(zhǎng)期發(fā)揮功用的還只能是其中的房產(chǎn)。將這部分資源激活，能夠自由流動(dòng)后，就可對(duì)家庭的長(zhǎng)期資本預(yù)算安排、資源優(yōu)化配置乃至晚年的養(yǎng)老保障等，都可因此而獲益非淺。如大家一面利用住房的基本功能，即生活居住功能的充分發(fā)揮，一面利用其派生功能即融資投資、養(yǎng)老保障的功能，實(shí)現(xiàn)家庭住宅資產(chǎn)最大限度的流動(dòng)化，以滿足在不同時(shí)期對(duì)資源配置享用的不同需要，獲取最大收益。售房養(yǎng)老的模式下，房地產(chǎn)將從一種超長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品變換為一種具有相當(dāng)流動(dòng)性的資產(chǎn)。

住宅不動(dòng)產(chǎn)與貨幣資產(chǎn)的這種價(jià)值轉(zhuǎn)換，需要有一個(gè)健全、靈活且交易成本低、進(jìn)出障礙小或完全無(wú)障礙的房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)交易還主要局限于新建住房的交易，“二手房”交易表現(xiàn)地還很少。這說(shuō)明大家購(gòu)置住宅大多是為著在其中生活居住，且要居住終生，乃至于傳承給后代。真正將住宅視為一種投資品、一種保障手段的行為還非常少。將擁有資源從貨幣資產(chǎn)與住宅資產(chǎn)的這種經(jīng)常轉(zhuǎn)換(不僅是單向買(mǎi)進(jìn)的轉(zhuǎn)換，還包括反向售出的轉(zhuǎn)換)，視為個(gè)人擁有資源的一種優(yōu)化配置、財(cái)富保值增值手段的人員還不多。目前的家庭擁有資源的優(yōu)化配置中，大家關(guān)注最多的還只是它作為一種消費(fèi)品的優(yōu)化配置，如家庭生活用具、設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)，如何使得投入小而產(chǎn)出大，提高消費(fèi)生活的效用和質(zhì)量檔次。將來(lái)，隨著社會(huì)思想觀念的進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)投資融資、養(yǎng)老保障等功用，必將會(huì)愈益進(jìn)入人們的資源優(yōu)化配置的視野。

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