摘要:本文利用1999～2005年間的數(shù)據(jù)對(duì)我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響度較小。在對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究時(shí)，提出了3個(gè)傳導(dǎo)路徑，這些路徑上的各個(gè)變量大都相互影響。通過(guò)分析我們還發(fā)現(xiàn)金融支持和土地政策在地價(jià)與房?jī)r(jià)變動(dòng)中扮演著重要角色，抑制房?jī)r(jià)不能只控制土地價(jià)格，還應(yīng)從金融支持、投資等方面著手，制定更嚴(yán)格的信貸制度，增加房地產(chǎn)交易稅和提高居民可支配收入。本文的研究對(duì)于政府制定正確的貨幣政策和房地產(chǎn)業(yè)政策具有積極的參考意義。

關(guān)鍵詞:地價(jià);房?jī)r(jià);金融支持

中圖分類號(hào):F293.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1002-2848-2006(04)-0001-07

一、引 言

城市地價(jià)與房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的主體，兩者關(guān)系是否協(xié)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、城市土地利用效率都有很大影響，對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也激發(fā)了眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)該問(wèn)題展開(kāi)研究。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)，如Muth和Wetzler(1976)、Ohls，Weisburg和White(1974)、Pogodzinski和Sass(1989)認(rèn)為建立土地供給約束機(jī)制將對(duì)已開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格產(chǎn)生正向影響，對(duì)未開(kāi)發(fā)土地價(jià)格具有負(fù)面影響。[1，2]在這些學(xué)者所構(gòu)建的理論模型中，證明了在開(kāi)放城市中控制土地利用不會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，在住宅服務(wù)供給處于充分競(jìng)爭(zhēng)的個(gè)別區(qū)位上，土地利用控制僅僅通過(guò)區(qū)位舒適度(amenity)的改變對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

然而，進(jìn)入20世紀(jì)90年代，國(guó)外學(xué)者更加關(guān)注土地供給約束與地價(jià)、住宅價(jià)格關(guān)系的研究。Polla-kowski和Wachter(1990)利用美國(guó)華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地供給限制對(duì)土地價(jià)格、住宅價(jià)格產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，土地利用限制越嚴(yán)格，住宅價(jià)格和已開(kāi)發(fā)土地價(jià)格上升的就越快。[3]Peng和Wheaton(1994)利用香港1965~1990年數(shù)據(jù)對(duì)土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析，實(shí)證結(jié)果顯示土地供給變化對(duì)地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給都有較大影響。他們認(rèn)為，土地供給不足使住宅供給總量下降，再加上消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)土地更加稀缺和住宅租金上漲，最終導(dǎo)致了土地價(jià)格和住宅價(jià)格同時(shí)上漲。[4]

Tsoukis和Alyousha(1998，1999)運(yùn)用歐拉方程論證了在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中住宅價(jià)格、土地價(jià)格與實(shí)際利率之間存在長(zhǎng)期關(guān)系，但在利用英格蘭和威爾士的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，卻拒絕了三者的協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明土地利用效率與土地價(jià)格、住宅價(jià)格有直接關(guān)系。[5，6]Kauko(2003)認(rèn)為土地政策與土地市場(chǎng)完善有直接關(guān)系，同時(shí)住宅價(jià)格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)，當(dāng)總的土地沒(méi)有出現(xiàn)限量供給時(shí)，土地規(guī)劃等政策將對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生深刻影響。[7]他還引述Monk等人1991年的文章，認(rèn)為建立土地供給約束機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響并不與李嘉圖的剩余地租理論沖突，在對(duì)英格蘭等不同地區(qū)進(jìn)行研究時(shí)，發(fā)現(xiàn)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系因區(qū)位不同而有較大差異。

我國(guó)一些學(xué)者和官員對(duì)該問(wèn)題也做了大量研究。面對(duì)2004年各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，建設(shè)部政策研究中心認(rèn)為國(guó)有土地“招、拍、掛制度”存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)上漲。與上述觀點(diǎn)不同，劉琳、劉洪玉(2003)認(rèn)為從需求的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的提高;從供給角度來(lái)看，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素;在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中地價(jià)與房?jī)r(jià)相互轉(zhuǎn)化。[8]

但是，地價(jià)與房?jī)r(jià)的理論關(guān)系到底如何呢?在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的表現(xiàn)又如何呢?因此本文的主要目的是沿著前人研究的思路，對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論關(guān)系做進(jìn)一步分析，并揭示我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系以及價(jià)格傳導(dǎo)路徑。下面將在第二部分探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的理論關(guān)系;第三部分將通過(guò)雙變量VAR模型和截面數(shù)據(jù)雙變量回歸模型對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析;第四部分將通過(guò)多元VAR模型和截面數(shù)據(jù)多變量回歸模型揭示導(dǎo)致地價(jià)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要途徑;在第五部分將對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果做進(jìn)一步分析并給出結(jié)論。

二、地價(jià)與房?jī)r(jià)理論關(guān)系分析

從自然屬性看，土地具有有限性、差異性、固定性、耐用性等特點(diǎn);從經(jīng)濟(jì)屬性看，土地又具有稀缺性、區(qū)位可變性、報(bào)酬遞減性。這些特點(diǎn)決定了土地總量上和短期內(nèi)供給的無(wú)彈性，也決定了土地價(jià)格具有隨著需求的增加而不斷上揚(yáng)的趨勢(shì)。英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·李嘉圖對(duì)此持相同的觀點(diǎn)。他以小麥價(jià)格為例，認(rèn)為麥地價(jià)格高導(dǎo)致小麥價(jià)格的說(shuō)法并不完全正確。實(shí)際上，較為正確的說(shuō)法恰恰相反。麥地之所以具有高價(jià)的原因在于小麥具有高價(jià)。由于土地總供給彈性不足，不論通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)而給予它的價(jià)格有多大，土地供給量是保持不變的。因此，土地的價(jià)值完全是由它的產(chǎn)品價(jià)值所引起，而不是相反的順序。因此，將李嘉圖的觀點(diǎn)引入地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系中就是房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)上漲。然而，土地供給的無(wú)彈性并不是絕對(duì)的，從長(zhǎng)期看，不同用途土地是可以轉(zhuǎn)換的。從這個(gè)意義上說(shuō)，土地供給又是有彈性的，而且由于高額利潤(rùn)的驅(qū)使，土地供給對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度，即供給彈性，要大于土地需求對(duì)價(jià)格的反應(yīng)程度，即需求彈性。不僅如此，對(duì)單個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地成本是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，未來(lái)土地升值的預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。因此，從微觀的角度來(lái)看地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有反作用。本部分通過(guò)構(gòu)建土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型，為這些觀點(diǎn)提供更強(qiáng)有力的理論支撐。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)土地的持續(xù)供給，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。土地市場(chǎng)上確定的地價(jià)是影響房地產(chǎn)供給與需求的主要因素之一，地價(jià)變化會(huì)直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格變化又會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生反作用。地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系如圖1所示。

圖1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表土地市場(chǎng)，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們首先從第Ⅰ象限開(kāi)始按逆時(shí)針?lè)较蚪忉尩貎r(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。第Ⅰ象限有土地存量和土地價(jià)格兩個(gè)坐標(biāo)軸。從縱軸上可以看出，不同的土地價(jià)格對(duì)應(yīng)著不同的土地需求量。如果不管土地價(jià)格如何變化，土地需求量不變，那么曲線將是一條完全垂直的直線;如果土地需求量相對(duì)于土地價(jià)格的變化特別敏感，則曲線就更趨于水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平S(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、收入水平等)上升時(shí)，曲線將向右上方移動(dòng)，此時(shí)土地存量增加的同時(shí)，也導(dǎo)致土地價(jià)格上漲;反之，曲線將向左下方移動(dòng)。第Ⅱ象限代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，包括土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)坐標(biāo)軸。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的射線的斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資本化率主要受地價(jià)上漲預(yù)期、銀行貸款利率以及稅收政策(這些因素用Z代表)的影響。由于地價(jià)上漲使得射線上的點(diǎn)將向左上方移動(dòng)，假定移動(dòng)到A點(diǎn)。從該點(diǎn)畫(huà)一條垂直于縱軸的直線，再?gòu)脑擖c(diǎn)向下畫(huà)一條垂直于橫軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是房地產(chǎn)價(jià)格。此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上漲。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)市場(chǎng)中新增部分。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)的動(dòng)機(jī)更加強(qiáng)烈，將綜合考慮預(yù)期收益、建設(shè)成本、未來(lái)需求預(yù)期等因素(這些因素用C代表)決定開(kāi)發(fā)規(guī)模。最終房地產(chǎn)供給將上升，也就是說(shuō)房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)供給彈性變大，新開(kāi)發(fā)建設(shè)量開(kāi)始上升。第Ⅳ象限代表土地存量調(diào)整。根據(jù)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，確定所需增量土地。如果新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大幅增加，第Ⅳ象限所確定的射線斜率將變大，相應(yīng)的對(duì)土地的需求量就會(huì)增加，最終導(dǎo)致土地存量增加，并將導(dǎo)致地價(jià)進(jìn)一步上漲。

上述分析可以發(fā)現(xiàn)，地價(jià)上漲將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，由于投資沖動(dòng)這種現(xiàn)象將維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，最終地價(jià)上漲通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的抑制將延緩房?jī)r(jià)上升。另外，從上面的分析中可知，地價(jià)不是影響房?jī)r(jià)惟一的因素。下面我們將以第Ⅱ象限為起點(diǎn)，按逆時(shí)針?lè)较蚪忉尫績(jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系。在第Ⅱ象限中如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)制度變遷釋放了大量潛在需求，房地產(chǎn)價(jià)格將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其結(jié)果會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，使新開(kāi)發(fā)建設(shè)量大幅提高，進(jìn)而擴(kuò)大了土地需求量，導(dǎo)致土地存量增加，最終推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，在圖1中表現(xiàn)為第Ⅰ象限土地需求曲線向右上方移動(dòng)。

通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型的分析，可以得出房地產(chǎn)價(jià)格體系是地產(chǎn)價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格組成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體。這個(gè)統(tǒng)一體中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系具體表現(xiàn)為:

1.具有統(tǒng)一性和不可分割性。房屋不能脫離土地而存在，它必須根植于土地之上;房屋再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)也是統(tǒng)一的整體，這就決定了地價(jià)和房?jī)r(jià)之間也是統(tǒng)一的不可分割的整體。房?jī)r(jià)和地價(jià)都是房地產(chǎn)價(jià)格鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)，前導(dǎo)價(jià)格和后續(xù)價(jià)格之間是不可分割的。

2.具有系列銜接性和連鎖反映性。土地部門(mén)和房屋部門(mén)是首尾相接的兩個(gè)部門(mén)，土地部門(mén)的基礎(chǔ)性和房屋部門(mén)的連鎖性使房地產(chǎn)價(jià)格體系呈現(xiàn)系列銜接性和連鎖反映性。地價(jià)的變動(dòng)直接影響著房?jī)r(jià)的升降，房?jī)r(jià)的漲落也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的浮沉，二者相互影響、相互制約。

3.具有競(jìng)爭(zhēng)性和互相制衡性。地價(jià)與房?jī)r(jià)是直接存在連鎖關(guān)系的兩個(gè)價(jià)格，兩者之間不僅存在統(tǒng)一性，更具對(duì)抗性。一方面是因?yàn)檫@兩個(gè)價(jià)格的變動(dòng)必然牽涉到土地經(jīng)營(yíng)者和房屋經(jīng)營(yíng)者兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體之間的利益分配，從而形成互相對(duì)抗的力量;另一方面，任何一個(gè)價(jià)格的形成都是供需雙方競(jìng)爭(zhēng)均衡的結(jié)果，任何一方的要求都受到對(duì)方的制約。因此，在房地產(chǎn)價(jià)格體系中各種價(jià)格既存在競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又處于相互的制約之中。

三、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系:經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)

(一)數(shù)據(jù)選取及說(shuō)明。在以往的研究中學(xué)者們經(jīng)常用年度數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，殊不知房地產(chǎn)作為一種投資品，價(jià)格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。同時(shí)，在研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況時(shí)用全國(guó)整體的數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異，使用城市級(jí)數(shù)據(jù)是最佳選擇。因此，本文在研究中將以季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)和20城市的地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。由于我國(guó)從1998年才逐步從福利分房制向?qū)嵭胸泿呕址哭D(zhuǎn)變，本文將以1999年1月~2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)全國(guó)整體地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系做實(shí)證分析。另外，我國(guó)城市級(jí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)從2001年開(kāi)始正式對(duì)外公布，在對(duì)我國(guó)20個(gè)城市進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，將以2001年7月~2005年9月期間的季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格分別用土地交易價(jià)格指數(shù)DP和房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)FP代表①。本文在研究中選取了涉及全國(guó)地價(jià)指數(shù)和房?jī)r(jià)指數(shù)27個(gè)季度的數(shù)據(jù)和20個(gè)城市17個(gè)季度的截面數(shù)據(jù)，因此數(shù)據(jù)來(lái)源眾多。

圖1描述了全國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)指數(shù)的變化趨勢(shì)。從圖中可以看出在樣本選定的期間內(nèi)地價(jià)與房?jī)r(jià)有相同的變化趨勢(shì)，從2001年底開(kāi)始地價(jià)上漲速度明顯快于房?jī)r(jià)上漲速度，這與我國(guó)土地出讓制度改革進(jìn)程相吻合。1999年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》，土地出讓制度開(kāi)始變革。2001年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)制度從東南沿海到中西部地區(qū)逐步推開(kāi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年全國(guó)開(kāi)展土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的省份超過(guò)了90%。因此，當(dāng)前我國(guó)土地價(jià)格上漲與土地交易制度變遷有直接關(guān)系。

表1是地價(jià)與房?jī)r(jià)自相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果。從表中可見(jiàn)它們都有極高的自相關(guān)性，說(shuō)明外部沖擊對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響具有極強(qiáng)的持久性，而且地價(jià)的自相關(guān)性要高于房?jī)r(jià)的自相關(guān)性。表1還反映了地價(jià)與房?jī)r(jià)交叉相關(guān)狀況。從表中可見(jiàn)隨著房?jī)r(jià)指數(shù)變量滯后期的增加，兩類價(jià)格指數(shù)的相互關(guān)系由強(qiáng)變?nèi)?。?中〔DP，F(xiàn)P(-i)〕序列和〔DP，F(xiàn)P(+i)〕序列的值均為正，說(shuō)明地價(jià)與房?jī)r(jià)相互有影響。

(二)雙變量VAR模型估計(jì)。在進(jìn)行雙變量VAR模型估計(jì)前，應(yīng)先對(duì)上面選定變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，再對(duì)協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。由于地價(jià)與房?jī)r(jià)具有很高的波動(dòng)性，為消除異方差將各變量取對(duì)數(shù)，得到新變量LnDP、LnFP。新變量ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明，各時(shí)間序列均為一階單整過(guò)程(檢驗(yàn)結(jié)果略)。由于地價(jià)與房?jī)r(jià)均為一階單整變量，可以對(duì)其協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。為克服小樣本條件下EG兩步法參數(shù)估計(jì)的不足，我們將利用Johnsen(1991)提出的動(dòng)態(tài)分布滯后模型(VAR)，對(duì)這兩個(gè)變量間的協(xié)整性進(jìn)行檢驗(yàn)。LnDP與LnFP的協(xié)整性檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)之間不存在協(xié)整關(guān)系。

下面利用雙變量VAR模型對(duì)這些變量的關(guān)系作進(jìn)一步探討。一階差分后地價(jià)與房?jī)r(jià)雙變量VAR模型檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示，地價(jià)的變化可以被其本身滯后項(xiàng)和房?jī)r(jià)的滯后項(xiàng)所解釋，而房?jī)r(jià)的變化僅與其本身的滯后項(xiàng)有關(guān)系。雙變量VAR模型檢驗(yàn)表明，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)并沒(méi)有顯著影響，而房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有非常顯著的影響。

(三)截面數(shù)據(jù)雙變量回歸分析。由于地價(jià)與房?jī)r(jià)格具有很高的波動(dòng)性，為消除異方差將各變量取對(duì)數(shù)，得到變量LnDP、LnFP。本節(jié)所選擇的20個(gè)城市中，上海房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格上漲很快，而且上海作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)其它城市的影響也非常大，因此，為反映重要城市房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)其它城市的影響，我們以上海為基準(zhǔn)引入虛擬變量S。

表4是截面數(shù)據(jù)雙變量回歸分析結(jié)果，從該表可以看出各模型t統(tǒng)計(jì)量非常顯著，DW值很高，說(shuō)明變量間不存在自相關(guān)。4個(gè)模型的可決系數(shù)R2值都在0.70以上，說(shuō)明這些模型的回歸結(jié)果具有較高的可信度。模型1和模型2反映了地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，其中模型1回歸結(jié)果表明地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響度較低，而滯后期的房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)有顯著影響;模型2回歸結(jié)果顯示上海市地價(jià)上漲對(duì)其它城市地價(jià)變化都有顯著影響。模型3和模型4反映了房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響程度，其中模型3回歸結(jié)果表明當(dāng)期房?jī)r(jià)和滯后一期地價(jià)對(duì)當(dāng)期地價(jià)影響度較大;模型4回歸結(jié)果除了顯示當(dāng)期房?jī)r(jià)和滯后一期地價(jià)對(duì)當(dāng)期地價(jià)影響度較大外，還表明虛擬變量對(duì)地價(jià)沒(méi)有顯著影響，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期預(yù)期對(duì)地價(jià)上漲起了非常重要的作用，地價(jià)上漲具有本地化特征，幾乎不受其它城市的影響。

四、地價(jià)與房?jī)r(jià)變化的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制分析在本文第三部分我們探討了地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)之間的相互關(guān)系，從討論結(jié)果可知房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)變化有很大影響，反之則不成立。本部分將深入研究房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)的傳導(dǎo)途徑。在實(shí)證分析中我們將增加與地價(jià)和房?jī)r(jià)變化有直接關(guān)系的變量，先通過(guò)多變量VAR模型探討房?jī)r(jià)變化的路徑，然后再用截面數(shù)據(jù)多變量回歸模型探討地價(jià)、房?jī)r(jià)波動(dòng)的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制。

(一)多變量VAR模型估計(jì)。從第二部分地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論分析中可知，房?jī)r(jià)的變動(dòng)將受到房地產(chǎn)供給和需求因素的影響。因此，本部分首先從產(chǎn)品供給和需求的角度擴(kuò)展雙變量VAR模型，增加房地產(chǎn)投資額T、城鎮(zhèn)居民可支配收入Y、土地購(gòu)置面積DS變量，對(duì)其取對(duì)數(shù)，用多變量VAR模型探討房?jī)r(jià)變化的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制。在實(shí)證分析中為保證樣本數(shù)量足夠大，這些變量將以2001年7月～2005年10月期間的月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。表5a是從產(chǎn)品供給和需求角度構(gòu)建的多變量VAR模型估計(jì)結(jié)果，從中可以看出房地產(chǎn)投資額、土地購(gòu)置面積和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著影響;房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資變動(dòng)有很強(qiáng)的解釋力;居民可支配收入與房地產(chǎn)投資之間也存在相互影響。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其供給和需求都離不開(kāi)銀行貸款，具有第二金融的“美稱”。為反映貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，我們將從金融支持的角度構(gòu)建多變量VAR模型。在該模型中增加貨幣供應(yīng)量M、銀行貸款額L和上證指數(shù)SHZ變量，對(duì)其取對(duì)數(shù)。在實(shí)證分析中以2001年8月~2005年10月間的月度數(shù)為基礎(chǔ)，模型估計(jì)結(jié)果如表5b所示。從中可知貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)有很高的影響度，而銀行貸款對(duì)貨幣供應(yīng)量有顯著影響。為進(jìn)一步探討銀行貸款與房地產(chǎn)投資間的關(guān)系，我們對(duì)這兩個(gè)變量做了格蘭杰因果性檢驗(yàn)，如表6所示。檢驗(yàn)結(jié)果顯示銀行貸款是房地產(chǎn)投資增加的主要原因。

(二)地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制。從上面的分析中可見(jiàn)房?jī)r(jià)和土地購(gòu)置面積對(duì)地價(jià)有顯著影響，其中房?jī)r(jià)的影響度更大。土地購(gòu)置面積的多少與國(guó)家土地出讓制度有很大關(guān)系。對(duì)于影響房?jī)r(jià)變化的因素相對(duì)要復(fù)雜一些。在本文實(shí)證研究部分我們分兩步驟來(lái)研究:首先從房地產(chǎn)供給和需求的角度研究影響房?jī)r(jià)變化的因素，然后從金融支持的角度來(lái)研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)供給和需求的分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資額、土地購(gòu)置面積和城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著影響;房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資變動(dòng)有很強(qiáng)的解釋力;居民可支配收入與房地產(chǎn)投資之間相互有顯著影響。通過(guò)對(duì)主要金融變量的分析，我們認(rèn)為貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)都有很高的影響度。另外，銀行貸款對(duì)貨幣供應(yīng)量也有顯著影響。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)傳導(dǎo)路徑如圖2所示。

從圖2可以看出有3個(gè)環(huán)狀路徑對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。路徑Ⅰ:貨幣供應(yīng)量———銀行貸款———房地產(chǎn)投資———房?jī)r(jià)。在這一路徑上主要體現(xiàn)為金融支持對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)金融支持包括房地產(chǎn)消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)投資貸款，這兩類貸款的增加都將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生非常重要的影響，同時(shí)房?jī)r(jià)的上漲增加了銀行貸款需求，使貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。路徑Ⅱ:房地產(chǎn)投資———居民可支配收入———房?jī)r(jià)。在該路徑上居民可支配收入的增加有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，在房地產(chǎn)供給缺乏彈性的條件下，房?jī)r(jià)會(huì)上升，吸引更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資上升，最終也會(huì)帶動(dòng)居民可支配收入的增加，并進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)。路徑Ⅲ:土地購(gòu)置面積———地價(jià)———房?jī)r(jià)。以招、拍、掛方式出讓土地是我國(guó)土地出讓制度改革的結(jié)果，這必然使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間產(chǎn)生激烈競(jìng)爭(zhēng)，有利于資源的優(yōu)化配置。然而，在這種制度下會(huì)導(dǎo)致土地購(gòu)置面積增速降低，從而進(jìn)一步造成土地緊缺的趨勢(shì)，使地價(jià)上升。由于地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要成本之一，地價(jià)上升最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。這3個(gè)路徑都直接影響房?jī)r(jià)，并通過(guò)房?jī)r(jià)影響地價(jià)。但是，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響只能通過(guò)路徑Ⅲ來(lái)實(shí)現(xiàn)。

五、基本結(jié)論及初步解釋

本文研究了我國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，進(jìn)而對(duì)這兩種價(jià)格波動(dòng)的傳導(dǎo)途徑進(jìn)行了分析。我們發(fā)現(xiàn):(1)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響度較小;(2)房地產(chǎn)投資和居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，對(duì)地價(jià)沒(méi)有顯著影響;(3)土地購(gòu)置面積對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)都有影響;(4)貨幣供應(yīng)量和銀行貸款對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，同時(shí)房?jī)r(jià)和地價(jià)對(duì)這些金融變量也有反作用。(5)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響的因素眾多，對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響的因素相對(duì)較少。

本文的研究結(jié)論還印證了第二部分所談到的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的正確性。也就是說(shuō)，地價(jià)和房?jī)r(jià)變化都有自己的循環(huán)路徑，并且不同路徑間相互影響，最終使房?jī)r(jià)和地價(jià)之間呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。從這些路徑可以看出金融支持對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的重要影響，并且在金融支持過(guò)度的情況下將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。這些結(jié)論基本上與20世紀(jì)80年代以來(lái)的歷次金融危機(jī)和房地產(chǎn)泡沫形成的原因相一致。我國(guó)近期出現(xiàn)的房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)也不例外。1998～2004年間實(shí)行的穩(wěn)中有松、重點(diǎn)扶持的貨幣政策，是造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要原因之一。另外，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)城市建設(shè)用地供給會(huì)產(chǎn)生很大影響。如果土地供給下降或取得土地的成本上升，會(huì)增加開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求很高，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格仍將在高位運(yùn)行，此時(shí)開(kāi)發(fā)商具有再開(kāi)發(fā)的沖動(dòng)，并將增加的土地成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，由此形成了地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

總之，本文在一個(gè)簡(jiǎn)單的框架下分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)變化的傳導(dǎo)途徑，提出了3個(gè)傳導(dǎo)路徑，這些路徑上的各個(gè)變量大都相互有影響。通過(guò)我們的分析可知地價(jià)并不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的唯一因素，抑制房?jī)r(jià)不能只控制土地價(jià)格，還應(yīng)從金融支持、投資、稅收等方面著手，制定更嚴(yán)格的信貸制度，增加房地產(chǎn)交易稅和提高居民可支配收入。因此，本文的研究對(duì)于政府制定正確的貨幣政策和房地產(chǎn)業(yè)政策具有積極的參考意義。

參考文獻(xiàn):

[1] MuthRF，WetzlerE.Theeffectsofconstraintsonhous-ingcosts[J].JournalofUrbanEconomics，1976，3:57-67.

[2] OhlsC，WeisburgC，WhiteJ.Theeffectofzoningonlandvalue[J].JournalofUrbanEconomics，1974，1:428-444.

[3] PollakowskiHO，SusanM.TheEffectsofLand-UseConstraintsonHousingPrices[J].LandEconomics，1990，66(3):315-324(August).

[4] PengR，WheatonWC.EffectsofRestrictiveLandSup-plyonHousinginHongKong:andEconometricAnalysis[J].JournalofHousingResearch，1994，5(2):262-291.

[5] TsoukisC，AhmedA.RicardianCausalOrderingandtheRelationbetweenHouseandLandPrices:EvidencefromEngland[J].AppliedEconomicLetters，1998，5:325-328.

[6] TsoukisC，AhmedA.Implicationsofintertemporalopti-mizationforhouseandlandprices[J].AppliedEconom-ics，1993，1565-1571.

[7] KaukoT.TheImportancdoftheContextandtheLevelofAnalysis:Author sRespones[J].Housing，TheoryandSociety，2003，20:134-136.

[8] 劉琳，劉洪玉.地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2003，(7):27-30.

責(zé)任編輯、校對(duì):郭燕慶