和上世紀(jì)90年代中期的那次宏觀調(diào)控相比，中國的房地產(chǎn)業(yè)對2005年的宏觀調(diào)控表現(xiàn)出了更多的成熟和彈性。當(dāng)調(diào)控的刀斧落下來時，好像沒有人表現(xiàn)得特別害怕。地產(chǎn)商們坦然地說：政府不會希望房價大跌；炒房的人說：先掛出牌去，不過好象還可以再等等；買房的人問：是不是真的會降啊？

這個只經(jīng)歷過一次完整周期的年輕產(chǎn)業(yè)，將面臨一次大的動蕩和洗牌。如果說此前爭吵的焦點(diǎn)在于該不該調(diào)控，現(xiàn)在則變成了：調(diào)了又怎么樣？以今日樓市在整個經(jīng)濟(jì)中的關(guān)系之重、影響之深，這次轉(zhuǎn)折中當(dāng)事各方誰怕誰不怕，怕的是什么，都不是表面看來那么輕松明白。

在這個前景不明的博弈中，我們無法完全相信任何一方的說法——不管是行業(yè)協(xié)會的安慰，地產(chǎn)大鱷們的自辯，還是政府官員的明見、學(xué)者的看法。很多時候，那些強(qiáng)調(diào)自己的觀點(diǎn)最權(quán)威、最客觀、最公正的話，都有顯而易見的欺騙性。

建設(shè)部副部長劉志峰向記者說過：“這次調(diào)控是市場供應(yīng)和需求商業(yè)調(diào)控，重點(diǎn)調(diào)控需求。而需求調(diào)控里面，重點(diǎn)是遏制投資需求，未來中國房地產(chǎn)市場價格肯定能夠合理的調(diào)控，房價我想基本趨向穩(wěn)定，目前的增幅應(yīng)該有所下降?！?/p>

劉志峰說，總體來看，我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入新的發(fā)展階段，市場運(yùn)行中的主要矛盾，已由過去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長過快。而今年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展中主要有幾個問題：一是商品房價格上漲過快；二是部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大；三是商品房結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸現(xiàn)；四是房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。

劉志峰還就部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)利用信息不對稱鼓吹房價必漲的言論給予了批駁。他表示，2004年以來，一些房地產(chǎn)項目投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，投資性購房大量增加，非理性因素不斷積累，增加民眾對房價上漲的心理預(yù)期，推動了部分樓價短期內(nèi)快速上漲。

在上一輪的房地產(chǎn)泡沫中，商業(yè)銀行是一個被拖下水的受害者。現(xiàn)在他們?nèi)匀皇欠康禺a(chǎn)業(yè)最大的債主，在緊鑼密鼓的銀行改革和宏觀調(diào)控中，中央銀行對房地產(chǎn)業(yè)一直密切關(guān)注。

當(dāng)房地產(chǎn)的熱度一再升高，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度讓央行感到擔(dān)心。除了三令五申商業(yè)銀行提高對房地產(chǎn)信貸門檻以外，央行試圖以金融手段對房地產(chǎn)熱釜底抽薪。金融市場的缺陷自然應(yīng)當(dāng)以市場的改革和規(guī)范來改進(jìn)。當(dāng)然，對樓市調(diào)控并非央行分內(nèi)之事，所以它的某些越界舉措招致市場的強(qiáng)烈反彈也不奇怪。

2005年11月5日，央行副行長吳曉靈出現(xiàn)在“房地產(chǎn)金融年會”的會場上。她沒有像以往的央行官員習(xí)慣性地批評房地產(chǎn)過熱，反而提起了1998年央行支持房地產(chǎn)發(fā)展的信貸政策。同時她承認(rèn)，國家在停止對房地產(chǎn)的投資之后并沒有放開相應(yīng)的融資渠道，是導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過度依賴銀行資金的主要原因。她建議大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)信托、私募、上市和發(fā)行企業(yè)債，促使房地產(chǎn)資金來源多元化。

全球房地產(chǎn)的資金來源是多元化的，在紐約，一般房地產(chǎn)投資只有10%來自開發(fā)商，10%來自投資商，10%是夾層貸款，10%來自股權(quán)私募和發(fā)行公司債，其余60%是銀行貸款。另外海外上市、股權(quán)私募、地產(chǎn)基金在國外都有很成熟的模式。

放開管制是一條活路，只是以國內(nèi)資本市場的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)的成熟度來看，這條路還相當(dāng)狹窄。

易憲容的觀點(diǎn)很鮮明，認(rèn)為，要想真正規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)市場，應(yīng)該從嚴(yán)格銀行信貸下手。他研究發(fā)現(xiàn)，近幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱、房價飚升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。這些促使了大量民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場，造成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場個人消費(fèi)需求的虛假繁榮。在歐美發(fā)達(dá)的市場國家，美國的個人住房自有率2001年僅為68%，歐洲不少國家個人住房自有率僅為了30-40%，香港也只在50%左右，但是在中國，房地產(chǎn)市場剛發(fā)展幾年，個人住房自有率則達(dá)76%！這完全是不可思議的事情。

易憲容坦言：“要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，就得從房地產(chǎn)最為核心的銀行信貸入手，提高利率，增加銀行信貸資金之成本，改變銀行信貸資金的易獲得性，再加上其他措施輔助，國內(nèi)房地產(chǎn)市場才能夠真正穩(wěn)定的發(fā)展了?！?/p>

“中國房地產(chǎn)市場最大的問題是市場專業(yè)化分工不夠，房地產(chǎn)商既做開發(fā)又做銷售和運(yùn)營，力量過于強(qiáng)大，業(yè)主無法與之抗衡。”中國人民大學(xué)金融信息中心主任楊健說。

這種形狀有一點(diǎn)像全盛時代的恐龍，看似不可一世，但在迅速變化的環(huán)境面前就有滅頂?shù)奈C(jī)。也有些聰明的恐龍會進(jìn)化成新時代的強(qiáng)者，不過它已經(jīng)不再能獨(dú)霸食物鏈的頂端，而要和很多其他的動物分享資源。

鏈接：

房地產(chǎn)泡沫的二個版本

當(dāng)年日本的房地產(chǎn)泡沫屬于典型的地產(chǎn)價格泡沫。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，在泡沫鼎盛時期，據(jù)稱其地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍?？上Ш镁安婚L，1991年以后地價暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞資產(chǎn)在銀行賬簿上至少高達(dá)6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。

而當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)價格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預(yù)期，一個勁地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時，也不例外。最終的結(jié)果是，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大......香港樓價從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，6年累計跌幅達(dá)65%，港人財富蒸發(fā)了2萬2千億，平均每個業(yè)主損失267萬港幣，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)17萬。