中國房地產(chǎn)：夢想、瘋狂與詭譎的江湖

編者按：

一個(gè)從無到有的新興市場，支撐了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的半壁江山；一群各式各樣的奇人，造就了一個(gè)波詭云譎的江湖。

20世紀(jì)90年代，歷史機(jī)遇和市場必然將中國房地產(chǎn)業(yè)推向了潮頭浪尖，1990年5月，國家出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)。15年過去了，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了日新月異的變化，中國的房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市化進(jìn)程迅速發(fā)展，今天房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱之一已經(jīng)是無可辯駁的事實(shí)。

房地產(chǎn)是個(gè)很特別的商品，一頭連著金融市場、GDP等宏大主題，一頭連著老百姓的身家性命。古人云成家立業(yè)，而房子就是每一個(gè)中國人夢寐以求的最古老、最傳統(tǒng)的基業(yè)。那一幢幢拔地而起、千姿百態(tài)的房子，改變的是一個(gè)個(gè)城市的風(fēng)貌，更是一代人的生活方式，一批人的命運(yùn)。

中國房地產(chǎn)市場從無到有的15年，有太多的傳奇、血淚、歌哭?，F(xiàn)在更多的主體涌進(jìn)來要分享這個(gè)市場的高成長，他們要求公平的機(jī)會(huì)。要求這個(gè)市場從一個(gè)原始、初級、血腥的市場升級為一個(gè)層次更豐富、功能更完整、效率更高的市場。這個(gè)轉(zhuǎn)變需要智慧也需要勇氣。更需要的是一種最基本的合作與互信。它不是一場互相PK的游戲，而是一個(gè)充滿爭吵與妥協(xié)的名利場。

海南，在1988年建省之前，對于很多人來說只是“天涯海角”，然而近些年來，“海南”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場的一個(gè)標(biāo)本性概念。每每有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)過于火爆之時(shí)，就有警鐘敲響：“當(dāng)心，不要成了第二個(gè)海南！”

1988年海南建省之后，憑借獨(dú)特的自然資源及新建特區(qū)的政策優(yōu)勢，海南很快吸引了許多國內(nèi)外投資商搶灘椰島，一時(shí)大量資金涌向海南，短時(shí)間內(nèi)便使海南成為全國地產(chǎn)開發(fā)的熾熱區(qū)域，香港南洋銀行和海南珠江實(shí)業(yè)公司在?？谑信d建的28層的南洋大廈和龍珠大廈，以其高度和氣度，的確讓當(dāng)時(shí)的海南人大開眼界，也曾讓人為海南的發(fā)展前景怦然心動(dòng)。

據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，1988年建省之初，海南地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)階段，1989年的投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元。但此后便出現(xiàn)異常膨脹發(fā)展的勢頭，小平同志南巡談話發(fā)表前的1991年，?？谑械姆康禺a(chǎn)便開始升溫。金貿(mào)區(qū)的高樓和海甸島的別墅，都在短期得到了回報(bào)，以1990作為投資基準(zhǔn)對比點(diǎn)，1991年增長2.6倍。

在九十年代初地產(chǎn)最為火爆的時(shí)候，在海南注冊的房地產(chǎn)公司已達(dá)到驚人的15000多家，1992年4月13日，《海南日報(bào)》刊出一篇報(bào)道：海南廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在海口市中心龍華路投資興建的25層財(cái)盛大廈，剛建首層就被爭購一空。這無疑是一個(gè)信號。

僅僅只有一年的時(shí)間，1991年6月前還是一千多元一平方米的公寓樓，到1992年6月已可賣到兩三千元一平方米了，別墅也由兩千多元漲到了五六千元一平方米。與此相呼應(yīng)的是，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅提高，有的地方僅過一年價(jià)格竟由十幾萬元一畝漲高到600多萬元一畝。

在巨大的利潤的吸引下，不到60萬人的小小?？冢辛巳珖鞯氐姆康禺a(chǎn)公司；一個(gè)全國人口最少的省，商品房的銷售額卻在全國各省市中居第三位，增長幅度居全國第一；海南尤其是海口市的經(jīng)濟(jì)以驚人的速度發(fā)展，破大荒地高達(dá)83％多，連續(xù)兩年的財(cái)政收入都比上年翻了一番，而在財(cái)政收入總額中房地產(chǎn)的收入又占70％。

數(shù)據(jù)表明，到了1993年和1994年，海南地產(chǎn)投資額分別增長14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。

如果僅僅是過度投資，海南也不至于形成如此大的創(chuàng)傷，其致命的一點(diǎn)，便是大量的資金都僅用于炒地皮，炒樓花，真正買來用于居住和商務(wù)活動(dòng)的只有30％左右，而70％是投機(jī)者囤積起來進(jìn)行炒作的。而且炒房地產(chǎn)尤其是炒樓花的投機(jī)活動(dòng)更是達(dá)到了瘋狂的地步，只有一部分資金形成實(shí)物投資，在這種投機(jī)比開發(fā)更有利可圖的風(fēng)潮中，大部分人都被卷入“擊鼓傳花”式的地產(chǎn)投資游戲，輸?shù)米顟K的就是最后持有實(shí)物的投資商，因?yàn)榈人麄兺蝗话l(fā)現(xiàn)地產(chǎn)市場開始下滑，而其后已無人繼續(xù)這一游戲時(shí)，一切已為時(shí)太晚！

1993年下半年，隨著國家加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)熱突然來了個(gè)大剎車：大量資金沉淀了，一大批被套牢的人和企業(yè)叫苦不迭，悔之不及。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么人去樓空，要么債務(wù)纏身，很多老板開著奔馳、寶馬四處躲債、要債，卻無力繳納電話費(fèi)，甚至連汽油費(fèi)都成了負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)泡沫留給海南的遺產(chǎn)是數(shù)目巨大而不詳?shù)慕鹑诓涣假Y產(chǎn)。到目前為止，無論是政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還是人民銀行提供的信息，或是媒體披露的資料，數(shù)字都不一樣。較為流行的說法是，積壓房地產(chǎn)所占壓的資金多達(dá)800多億元，其中四大商業(yè)銀行占50%以上，即400多億。其中工商銀行179億，建設(shè)銀行127億，農(nóng)業(yè)銀行100億，中國銀行80億。這個(gè)數(shù)據(jù)并不包括交通銀行的70多億，人民銀行系統(tǒng)的40多億，中國光大銀行從洋浦接收的200多億。海南發(fā)展銀行關(guān)閉時(shí)，同樣留下了２００多億的窟窿。海南曾經(jīng)輝煌的十幾家信托投資公司，如今都已從人們的視野中消失，同樣沉淀在房地產(chǎn)上的資金也高達(dá)２００多億。紅火時(shí)海南相繼批準(zhǔn)成立了１３０多家股份制公司，募集資金２００多億，現(xiàn)在這些公司中８０％早已債臺(tái)高筑，不見蹤影，募集資金的８０％也是投向了海南的房地產(chǎn)。

海南地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與破滅可以說是國內(nèi)地產(chǎn)界難忘的一課，雖然學(xué)費(fèi)昂貴，但意義深遠(yuǎn)，它展現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)殘酷的一面，使開發(fā)商更加冷靜理性、成熟慎重。

正是在海南的那次淘金浪潮中，在造就了中國很多百萬、甚至是千萬富翁的同時(shí)，也使更多的人血本無歸，以至形成了在此賺得第一桶金的人，在后來中國地產(chǎn)市場的發(fā)展中，很多成了后來中國地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物。

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海南錘煉出的地產(chǎn)商：

“海南五兄弟”是房地產(chǎn)界無人不曉的稱呼，他們雖未效法梁山好漢們歃血為盟，但是時(shí)勢和命運(yùn)卻將他們捆在一起。他們五人不約而同來到北京，張寶全、潘石屹、曾偉是投資方，馮侖是股東，只有謝強(qiáng)是職業(yè)經(jīng)理人。

這些闖過海南、經(jīng)歷過樓市真正泡沫的人，對北京樓市的最大貢獻(xiàn)是做“獨(dú)立開發(fā)商”，即從上游的拿地找錢，到中游的規(guī)劃、建設(shè)，再到下游的銷售、推廣，基本上都是憑著獨(dú)立運(yùn)作的能力實(shí)現(xiàn)的，也是一個(gè)透明市場和規(guī)范市場所需要的高級人才。

馮侖，萬通集團(tuán)董事局主席。1991年從海南省體改委辭職下海，在房地產(chǎn)領(lǐng)域完成了資本的原始積累，后成功撤離海南。

潘石屹，SOHO中國有限公司董事長。1987年起開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯，1991年，與馮侖共同組建萬通集團(tuán)前身。1992年，潘與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。1995年，潘石屹創(chuàng)立SOHO。

曾偉，棕櫚泉國際公寓董事長。1988年從四川某國家單位辭職，來到海南，先后在省政府、省人民銀行工作過。用盈科中心套取了小超人大筆現(xiàn)金后，在北京開發(fā)了棕櫚泉國際公寓這一高檔項(xiàng)目。

張寶全，今典集團(tuán)董事長。1992年到深圳，后來到海南，創(chuàng)建了房地產(chǎn)公司和海運(yùn)公司，通過海運(yùn)挖到自己第一桶金。

謝強(qiáng)，原北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長兼天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。在下海南的日子里，曾參與創(chuàng)辦了《證券時(shí)報(bào)》等數(shù)份報(bào)刊，全面主持過《海南日報(bào)》海外版和《海外時(shí)報(bào)》的工作，曾擔(dān)任兩年海南省常務(wù)副省長的秘書。

其他仍活躍在各地的房地產(chǎn)商：

吳一堅(jiān)，金花企業(yè)集團(tuán)董事長。1985年到海南發(fā)展，1991年歲末從海南回到西安，創(chuàng)辦了金花房地產(chǎn)開發(fā)公司。后發(fā)展為金花集團(tuán)，涉足開發(fā)、投資、制藥、商貿(mào)、交通、房地產(chǎn)、酒店及高爾夫等領(lǐng)域，擁有國內(nèi)和香港兩家上市公司。

胡葆森，河南建業(yè)集團(tuán)董事長，1991年下海，1993年在海南掘得第一桶金。

艾欣，四川三通集團(tuán)董事長。1989年赴海南淘金，1992年抽身離開?？?。1996年，艾欣將自己在各地設(shè)立的分公司重新整合為三通集團(tuán)公司。

黃巧靈，宋城控股有限公司董事長。1986年只身來到海南，以2000元起家，在海角天涯開發(fā)了第一個(gè)海濱浴場。1994年到杭州開發(fā)宋城、杭州樂園等旅游項(xiàng)目，并收購了\"奧麗安娜\"號郵輪。

劉博，北京依蓮軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理。1990年來到海南\"拓荒\"。曾首次在地產(chǎn)界提出\"人文地產(chǎn)的覺醒\"。