近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)了供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)上漲較快的問(wèn)題。國(guó)家宏觀調(diào)控措施一般僅從調(diào)整供給方（如土地和信貸）入手，使得這些問(wèn)題未能從根本上得以解決。從調(diào)整需求出發(fā)，借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)住房按揭保險(xiǎn)制度不僅有利于解決上述問(wèn)題，而且會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的深化發(fā)展。

發(fā)展背景

二次大戰(zhàn)后經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，“亞洲四小龍”之一的香港經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮。這其中，香港發(fā)達(dá)的金融體系發(fā)揮了巨大作用。僅以香港按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展為例，香港按揭貸款占GDP比例在1979年到2005年26年間增長(zhǎng)了5～6倍，從1979年的占比8％猛增到2003年的50％，直至目前45％左右的水平。

但是，隨著香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，香港地價(jià)樓價(jià)不斷飆升，市場(chǎng)行情波動(dòng)很大，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也日益增大。1997年，亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)，香港深受其害。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一落千丈，住房?jī)r(jià)格大幅下跌65%以上。香港居民負(fù)資產(chǎn)情況空前嚴(yán)重，到2003年高峰期時(shí)，香港負(fù)資產(chǎn)住房抵押貸款數(shù)達(dá)106，000筆，占未償還貸款總額的31%。危機(jī)后的銀行房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，住房抵押貸款利率顯著收窄，貸款利率由1996年的Ｐ＋2%下調(diào)至2006年初的Ｐ－2.75%（Ｐ為港元最優(yōu)惠利率）。這從多方面給香港銀行體系帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

為了積極化解銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，加快金融創(chuàng)新（如住房抵押貸款證券化、按揭保險(xiǎn)等），具有政府背景的香港按揭證券公司（HKMC）于1997年3月應(yīng)運(yùn)而生。至1999年3月，該公司與美國(guó)及本地共5家再保險(xiǎn)公司合作，成功把按揭保險(xiǎn)產(chǎn)品引入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)。幾年來(lái)，HKMC的按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，在取得了良好商業(yè)效益的同時(shí)，也在一定程度上起到了政策性調(diào)控的作用。

模式及產(chǎn)品

按揭保險(xiǎn)是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以超出房屋價(jià)值若干比例（如70％）的銀行按揭貸款為投保標(biāo)的一項(xiàng)特定險(xiǎn)種。由于該業(yè)務(wù)需要大量資本、或然儲(chǔ)備以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他營(yíng)運(yùn)儲(chǔ)備，并且風(fēng)險(xiǎn)有長(zhǎng)期化的特點(diǎn)，易受經(jīng)濟(jì)周期影響，因此，它一般適宜于那些具有一定政府背景，或者規(guī)模龐大、信譽(yù)優(yōu)良的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)首先推廣。

業(yè)務(wù)模式及機(jī)理

按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的基本內(nèi)容大致相同。首先，購(gòu)房者向按揭證券公司提出按揭保險(xiǎn)申請(qǐng)，按揭保險(xiǎn)公司若準(zhǔn)批，其保費(fèi)先由按揭貸款發(fā)放銀行墊支，然后銀行再向貸款人收回（按揭保險(xiǎn)保費(fèi)也可加借于按揭貸款本金內(nèi)，每月攤還）。當(dāng)發(fā)生違約事件時(shí)，根據(jù)物業(yè)于批出貸款時(shí)的價(jià)值計(jì)算，七成以上的部份由按揭保險(xiǎn)公司支付給銀行，而超過(guò)此金額的損失則由銀行承擔(dān)。

目前，香港的本地銀行貸款組合內(nèi)，住房抵押貸款占總貸款額31%；若包括所有與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，比率更高達(dá)55%，因此，開(kāi)展按揭保險(xiǎn)的市場(chǎng)廣闊。但能否開(kāi)展好，適合本地情況的業(yè)務(wù)模式是關(guān)鍵。

HKMC的業(yè)務(wù)模式是一個(gè)對(duì)參與各方都有利的多贏方案（見(jiàn)圖）。具體而言，銀行通過(guò)按揭保險(xiǎn)提高了貸款金額，一方面可以滿足更多的購(gòu)房者的需求，增加資產(chǎn)規(guī)模以獲得更多利潤(rùn)，另一方面，超出成數(shù)部分的貸款風(fēng)險(xiǎn)因按揭保險(xiǎn)得以有效控制，按照監(jiān)管要求，銀行也無(wú)需增加資本。中低收入居民或首次購(gòu)房且無(wú)足夠積蓄的年輕人，能夠通過(guò)按揭保險(xiǎn)來(lái)降低首付款，更容易提前滿足住房需求。對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，按揭保險(xiǎn)是一項(xiàng)業(yè)務(wù)前景廣闊、大有可為的新業(yè)務(wù)品種。為銀行提供按揭保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司能以“背靠背”方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到再保險(xiǎn)公司，由于HKMC投保的再保險(xiǎn)公司多為國(guó)外大型保險(xiǎn)公司，本地保險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也由此轉(zhuǎn)移到了境外。對(duì)香港金融監(jiān)管當(dāng)局而言，不僅曾經(jīng)設(shè)定的七成的抵押率上限無(wú)需放寬就能滿足購(gòu)房者超額的按揭貸款需求，而且銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也能合理轉(zhuǎn)移，整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)能夠得到控制。

審批原則

按照商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，中低收入購(gòu)房者的貸款信用風(fēng)險(xiǎn)較大。憑借按揭保險(xiǎn)，銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)雖然可以得到相當(dāng)?shù)姆謸?dān)，但是按揭保險(xiǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。因此，按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)公司一方面采用再保險(xiǎn)方式從外部分散風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則采取審慎而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟瓌t從內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。作為業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，按揭保險(xiǎn)審批原則包括一般性原則和審慎性原則。以HKMC為例具體為：

一般性原則。一是設(shè)定最高貸款額，采取浮息按揭，最高額港幣2000萬(wàn)；二是控制最高按揭成數(shù)，為95%；三是設(shè)定月還款額對(duì)收入比率上限，一般控制在50%；四是設(shè)定最長(zhǎng)貸款年期為30年；五是設(shè)定剩余年期相加樓齡的上限為75年。

審慎性原則。一是購(gòu)房必須用于自住；二是信貸風(fēng)險(xiǎn)較低；三是避免催化樓房炒賣活動(dòng)；四是具有較強(qiáng)的還款保證，月供款額對(duì)收入比率上限一般50%，對(duì)較高收入人士的比率可上調(diào)至60%；五是詳細(xì)審核貸款人的入息證明文件；六是查核貸款人是否擁有其他物業(yè)等。

主要產(chǎn)品

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，HKMC的按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)根據(jù)成數(shù)、種類、金額、年限、人士、增值等標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)出了多樣化的產(chǎn)品服務(wù)，滿足了市場(chǎng)的不同需求。

按成數(shù)。1999年推出85%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃；2000年推出90%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃；2001年將85%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃擴(kuò)展至預(yù)售房按揭，隨后又提高預(yù)售房按揭抵押率至90%；2004年推出了95%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃。

按種類。2002年推出“可延期還本”按揭保險(xiǎn)計(jì)劃；2004年推出85%套現(xiàn)再融資按揭保險(xiǎn)計(jì)劃；2005年則提高借款人“貸款與收入比率”至60%。

按貸款金額。2001年將現(xiàn)樓按揭貸款金額由500萬(wàn)提高至800萬(wàn)港元；2002年預(yù)售房按揭貸款金額提高至800萬(wàn)港元；2004年將90%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款金額由800萬(wàn)提高至1200萬(wàn)港元，并將95%按揭保險(xiǎn)計(jì)劃之貸款金額由500萬(wàn)提高至800萬(wàn)港元；2005年將95%及以下按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款金額提高至2000萬(wàn)港元。

按貸款年期。2004年將樓齡加還款年期提高，最高達(dá)60年，還款年期由25年延長(zhǎng)至30年；2005年進(jìn)一步將樓齡加還款年期延長(zhǎng)至75年。

按貸款人士種類。2005年把合資格借款人拓寬至非專業(yè)自雇人士。

按增值服務(wù)。2003年提供網(wǎng)上申請(qǐng)資格初步評(píng)核服務(wù)。

市場(chǎng)前景

經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和業(yè)務(wù)拓展，HKMC取得了不俗的業(yè)績(jī)。截至2006年2月，HKMC的業(yè)務(wù)總申請(qǐng)數(shù)已達(dá)到69565件，所涉及的按揭貸款總額達(dá)到了港幣1327億，按揭貸款平均金額約港幣190萬(wàn)；按揭成數(shù)占比八成半或以下為32%，八成半以上至九成達(dá)到50%，九成以上至九成半為18%；物業(yè)交易類型比例為，一手房為21%，二手房為79%；市場(chǎng)滲透率達(dá)到了20%。

在大力推進(jìn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，HKMC面臨的挑戰(zhàn)也是客觀存在的。主要體現(xiàn)在：一是銀行期望對(duì)其保險(xiǎn)申請(qǐng)的審批更為寬松一些，由此會(huì)增加防控風(fēng)險(xiǎn)的難度；二是按揭保費(fèi)水平的厘定標(biāo)準(zhǔn)化，業(yè)務(wù)拓展的需要與成本控制的壓力矛盾很大；三是進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)深度的困難日益增大。

今后，按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將在廣闊市場(chǎng)上應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，不斷發(fā)展。其發(fā)展方向一方面是要不斷提高效率，從而縮短審批時(shí)間，簡(jiǎn)化審批要求，推出新產(chǎn)品以適應(yīng)市場(chǎng)需要，并向銀行提供更快捷支持，另一方面是需要同時(shí)平衡業(yè)務(wù)增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)控制兩大課題。

借鑒意義及政策建議

近年來(lái)，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)，一是發(fā)展迅猛，二是結(jié)構(gòu)失衡，而從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)角度看，市場(chǎng)借貸者主要為商業(yè)銀行、市場(chǎng)深度局限于一級(jí)市場(chǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要由商業(yè)銀行承擔(dān)等又是基本特征。由于香港與內(nèi)地在許多方面很相似，因此，通過(guò)引進(jìn)香港按揭保險(xiǎn)模式來(lái)優(yōu)化內(nèi)地房地產(chǎn)金融機(jī)制，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)然，任何一項(xiàng)重大的制度安排都必須小心求證，審慎實(shí)施。對(duì)此，我們提出如下政策建議。

首先，明確建立按揭保險(xiǎn)制度的目標(biāo)。按揭保險(xiǎn)制度應(yīng)有三大目標(biāo)：一是要大力幫助目標(biāo)階層(中低收入人士和首次購(gòu)房者)購(gòu)買自住房屋；二是要能夠減少銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融體系穩(wěn)定；三是要借以深化債券及證券化市場(chǎng)發(fā)展。其中，明確按揭保險(xiǎn)對(duì)象最為重要。由于我國(guó)各省市住房種類不同，價(jià)格及居民收入水平也有差距，因而必須要制定標(biāo)準(zhǔn)，明確欲提供協(xié)助的目標(biāo)階層。并且，按揭保險(xiǎn)一定只適用于自住房屋，從而避免惠及投機(jī)者炒賣房產(chǎn)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

其次，我國(guó)內(nèi)地適宜仿造香港，建立一家或多家具有政府背景的按揭保險(xiǎn)公司，統(tǒng)一制定國(guó)家按揭保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)及程序，先期開(kāi)展按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90多家類似按揭擔(dān)保的公司，分布在各省各市，為借款人提供擔(dān)保。但是，各省市的按揭擔(dān)保計(jì)劃規(guī)模不同，保費(fèi)也無(wú)劃一標(biāo)準(zhǔn)，此外，由于缺乏正規(guī)監(jiān)管，這些公司所提供的貸款擔(dān)保未必能減低銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，建立全國(guó)性機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一各地做法，減低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，有利于穩(wěn)定中國(guó)銀行業(yè)體系，也有利于制度安排，實(shí)現(xiàn)政策性目的。

再次，建立和完善有關(guān)金融制度和市場(chǎng)。一是應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)我國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系的變革，不斷完善信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，因?yàn)?，按揭保險(xiǎn)本身并不能替代銀行風(fēng)險(xiǎn)管理。二是應(yīng)發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。將風(fēng)險(xiǎn)分散于銀行體系以外，使銀行降低因房?jī)r(jià)波動(dòng)引致的損失。按揭保險(xiǎn)能夠增進(jìn)貸款信用，提高證券化效力，而發(fā)達(dá)的證券化市場(chǎng)也會(huì)促進(jìn)銀行更多地與按揭保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提高收益。三是應(yīng)推動(dòng)個(gè)人信用體系的廣泛建立。申請(qǐng)核批是按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)成敗的關(guān)鍵，而個(gè)人信用狀況是審批的基礎(chǔ)所在。因此，個(gè)人信用體系是按揭保險(xiǎn)良好發(fā)展的基本條件。同時(shí)，按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展也會(huì)大量積累個(gè)人信用信息，為今后更加詳細(xì)和標(biāo)準(zhǔn)化的個(gè)人信用記錄或評(píng)分提供有益的補(bǔ)充。

最后，注意發(fā)展按揭保險(xiǎn)的一些要點(diǎn)。一是國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展政策應(yīng)適時(shí)、適地、適情。針對(duì)近一個(gè)時(shí)期的情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整結(jié)構(gòu)仍是關(guān)鍵。市場(chǎng)商業(yè)化運(yùn)作的按揭保險(xiǎn)雖然能起到一定作用，但是還需要與其他一些政策措施配合，這樣才能從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和居民“購(gòu)房難”的問(wèn)題。二是應(yīng)規(guī)范設(shè)置按揭保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，既要采用政府“主導(dǎo)”的模式，又要貫徹商業(yè)化原則，避免簡(jiǎn)單擴(kuò)增機(jī)構(gòu)，勞民傷財(cái)而收效甚微。三是充分借鑒香港發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在建立之時(shí)便規(guī)范經(jīng)營(yíng)，按揭文件應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化，并訂立統(tǒng)一的按揭保險(xiǎn)的審批原則和條件。四是必須清晰界定推行按揭保險(xiǎn)的買房目標(biāo)階層，并考慮是否需要先推行地區(qū)試點(diǎn)計(jì)劃，再全國(guó)推廣。畢竟我國(guó)地域遼闊，差異很大，選擇北京、上海等經(jīng)濟(jì)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)先試點(diǎn)比較符合我國(guó)的國(guó)情。五是重新規(guī)范各地?fù)?dān)保公司的業(yè)務(wù)，為今后建立的按揭保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)理清市場(chǎng)環(huán)境。六是研究探索分散我國(guó)按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)所承受風(fēng)險(xiǎn)的途徑和方法。香港具有發(fā)達(dá)的本地保險(xiǎn)市場(chǎng)和國(guó)際化優(yōu)勢(shì)，其采取再保險(xiǎn)方式相當(dāng)有效。但是我國(guó)內(nèi)地目前顯然還欠缺香港的這些有利條件，因此，如何選擇再保險(xiǎn)公司，并平衡保費(fèi)水平是保障按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的必要條件。

（作者單位：中國(guó)銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部安徽銀監(jiān)局）

責(zé)任編輯：張明莉