在任何一個(gè)國(guó)家的任何發(fā)展階段，中低收入者都不可能是一個(gè)單靠其自身收入可支付滿足其基本消費(fèi)水平的群體，住房消費(fèi)也不例外。在福利制度日益完善的發(fā)達(dá)國(guó)家，中低收入者之滿足其基本消費(fèi)水平的可支付缺口，主要由政府財(cái)政補(bǔ)貼，并輔之以其他平衡諸利益關(guān)系的手段。如在滿足中低收入住房金融需求的問題上，美國(guó)政府一方面通過財(cái)政補(bǔ)貼和政府擔(dān)保的途徑，支持中低收入群體的可償付能力另一方面促成通過證券化等方式規(guī)避和控制貸款人的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)中低收入者的資格，政府則采取相當(dāng)嚴(yán)格的措施予以約束，貸款人可能面臨的早償風(fēng)險(xiǎn)，也由貨款機(jī)構(gòu)自行處理。

為中低收入群體提供可償付支持

中低收入群體在市場(chǎng)博弈結(jié)構(gòu)中注定會(huì)日益邊緣化。無論是住房定價(jià)還是住房貸款定價(jià)都不可能與中低收入群體的收入達(dá)成匹配關(guān)系。所以所謂的房?jī)r(jià)收入比，不管其是聯(lián)合國(guó)人居中心的3∶1，還是發(fā)達(dá)國(guó)家的5∶1到6∶1；甚或發(fā)展中國(guó)家的10∶1到20∶1，這些都不是中低收入者的福音，因?yàn)閿?shù)字的收入依據(jù)是人均GDP，而由于實(shí)際可支配收入在不同收入群體間的分布有向高收入群體集中的特點(diǎn)，中低收入群體的收入水平與人均水平有較大差距。如據(jù)90年代初美國(guó)政府公布的一份報(bào)告說:美國(guó)最富有的250萬人控制了全美所有收入的13.5％， 最窮的1億人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此種房?jī)r(jià)收入比來判斷自己的住房消費(fèi)可支付能力，他們將永遠(yuǎn)面臨可支付缺口的尷尬。收入決定下的住房可支付缺口必然引致住房貸款的可償付缺口，因?yàn)樽》抠J款購(gòu)房即所謂“花明天的錢，圓今天的夢(mèng)”，本質(zhì)上是用長(zhǎng)期收入支付住房消費(fèi)費(fèi)用，對(duì)貸款的償付當(dāng)然是以長(zhǎng)期收入為基礎(chǔ)。顯然，由長(zhǎng)期收入決定的可支付缺口不可能在住房貸款可償付中神秘消失。

中低收入群體的可支付缺口和可償付缺口是市場(chǎng)規(guī)則失靈的后果之一。彌補(bǔ)這種缺口的主角當(dāng)然是政府。自30年代初美國(guó)政府立法并出資資助中低收入住房開始至今，所使用的補(bǔ)充中低收入可償付缺口的途徑主要有三種：

其一是利息補(bǔ)貼。1968年的《住房和都市發(fā)展法》規(guī)定通過利息率津貼為中低收入家庭制定一項(xiàng)家庭住房所有權(quán)法案。中低收入居民購(gòu)買房屋所需貸款利息按市場(chǎng)利息率制訂，政府將直接給貸款機(jī)構(gòu)支付利息津貼。授權(quán)聯(lián)邦住房署批準(zhǔn)抵押保險(xiǎn)，并為那些由非盈利支持者購(gòu)買房屋或那些連續(xù)重新向低中收入家庭購(gòu)買者出售房屋的公共機(jī)構(gòu)批撥抵押支付津貼。這個(gè)法案把年收入在3000～6500美元有資格受益的家庭購(gòu)買房屋的費(fèi)用大為削減，把抵押貸款的利息壓到1％。一個(gè)合格的家庭將支付其收入的25％（1981年后是30%）， 聯(lián)邦資助的最高限是補(bǔ)足受益家庭支付抵押貸款利率1％以外的差額。這個(gè)法案中一個(gè)最重要的計(jì)劃是使100萬家低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。

被認(rèn)為是20世紀(jì)第一個(gè)公平住房法令——《開放住房法案》也于同年由約翰遜總統(tǒng)簽署，該法案旨在幫助窮人成為房主，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套政府補(bǔ)助住房。

其二是貸款擔(dān)保。兩大著名的中低收入者擔(dān)保機(jī)構(gòu)即1934成立的聯(lián)邦住宅管理署和1944年成立的退伍軍人局前者旨在為中低收入戶提供低價(jià)（保險(xiǎn)費(fèi)為擔(dān)保金額的3.8%）保險(xiǎn)，后者則是為退役軍人提供免費(fèi)的抵押貸款保證。經(jīng)此擔(dān)保，購(gòu)房者首次付款只需支付相當(dāng)于住房售價(jià)的5%，即可得到銀行提供的全部住房抵押貸款，而如果不經(jīng)過聯(lián)邦住房貸款擔(dān)保局的擔(dān)保購(gòu)房者需首次支付住房售價(jià)的20%。到了90年代，帶有補(bǔ)貼性質(zhì)的抵押貸款的中低收入戶的首付已經(jīng)降低到了3%。2004年布什總統(tǒng)簽署的《美國(guó)首付款法案》，更是將首付款降低為零。該法案規(guī)定將為購(gòu)房的中低收入家庭提供一萬美元或者是房屋買入價(jià)格6%的首付款資助。至此，不少中低收入戶零首付即可圓得住房夢(mèng)。

其三是直接提供貸款。1932年成立的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)是從事住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一個(gè)中央銀行儲(chǔ)備體系，系統(tǒng)內(nèi)有12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行，由政府充當(dāng)保證人，從私人來源吸收資金，為中低收入戶提供低息貸款。

為貸款機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持

購(gòu)買住房貸款。此措施幫助解決了中低收入戶的可償付問題，從而打消了貸款機(jī)構(gòu)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，可以說是在很大程度上打通了私人金融機(jī)構(gòu)向中低收入戶提供貸款的通道。但由于這些貸款期限較長(zhǎng)（一般在20～30年），貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性就成了問題，為此美國(guó)政府于1938年成立了聯(lián)邦國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì)（Fannie Mae），以收購(gòu)經(jīng)FHA保險(xiǎn)或后來經(jīng)VA保證的住宅抵押貸款，而其資金來源則是以其聯(lián)邦機(jī)構(gòu)的信用地位發(fā)行的低利率公債。此種貸款收購(gòu)使得諸金融機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入戶的貸款又重新在極短的時(shí)間里以現(xiàn)金的形式回流到了金融機(jī)構(gòu)中，在一定程度上保證了這些金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性。

助推證券化創(chuàng)新。通過購(gòu)買住房貸款促進(jìn)住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性是美國(guó)政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是發(fā)生了流動(dòng)性的“物理”轉(zhuǎn)移，住房貸款本身的流動(dòng)性仍然沒有解決。越來越多的長(zhǎng)期性的貸款資產(chǎn)堆積在聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)手中，勢(shì)必影響其消化住房貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性的能力，并最終不利于其實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標(biāo)。1968年美國(guó)政府成立政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)Ginnie Mae）。該協(xié)會(huì)于1970年推出了一個(gè)方案，該方案保證對(duì)一組標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款償付利息和本金，因而鼓勵(lì)創(chuàng)造出一種新的叫做抵押貸款證券（Securitization）的金融工具。住房抵押貸款從此以證券化的方式步入二級(jí)市場(chǎng)自由流動(dòng)，住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性問題因此得到根本解決。此種創(chuàng)新也為所有低流動(dòng)性資產(chǎn)的處理提供了一種樣板，證券化潮流從此在全球范圍內(nèi)一發(fā)而不可收。單就美國(guó)的住房抵押貸款證券化而言，其規(guī)模在2001就與美國(guó)國(guó)庫(kù)券的規(guī)?；境制?。

直接發(fā)起證券化。美國(guó)政府并不滿足于僅僅在住房抵押貸款證券化中扮演信用增級(jí)者或保證人的角色，而是在證券化之初就擔(dān)當(dāng)起直接發(fā)起人的職責(zé)。1970年才成立的聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mac），于第二年就以直接發(fā)起人的身份推出其第一宗住房抵押貸款證券（稱為參與憑證Participation Certificates，簡(jiǎn)稱PC）。1981年，聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)也加入直接發(fā)起人的行列。此兩大機(jī)構(gòu)連同政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)保證發(fā)行的住房抵押貸款證券統(tǒng)稱為機(jī)構(gòu)住宅抵押貸款轉(zhuǎn)付證券，稱為美國(guó)證券化市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。

至此，政府為低流動(dòng)性的住房抵押貸款架設(shè)起通向二級(jí)市場(chǎng)的橋梁，大大舒緩了住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性壓力，提高了其向中低收入戶貸款的能力，也為政府順利持續(xù)推進(jìn)其平民化住房政策提供了可以永久憑靠的市場(chǎng)平臺(tái)。

并非都是胡蘿卜

美國(guó)政府助推中低收入戶住房金融的一攬子方案中，并非每一種都是香甜可口的胡蘿卜。對(duì)中低收入戶，政府有非常嚴(yán)格的信用約束制度。由全聯(lián)公司（TransUnion）、艾貴發(fā)公司（Equifax）和益百利公司（Experian）領(lǐng)銜的大大小小約400家信用調(diào)查機(jī)構(gòu)，如同無處不在的電子眼一樣，跟蹤著每一個(gè)記錄在案者的信用狀況。如全聯(lián)公司每月更新12次個(gè)人信用記錄，并出具相應(yīng)的信用調(diào)查報(bào)告。政府可隨時(shí)查閱中低收入戶的信用證況（當(dāng)然按照《公平信用法》查閱須經(jīng)本人同意，但如果不同意，政府就無從知道你的信用狀況，你也就享受不到前面提及的政府的各種資助）。一旦政府發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資助人所述收入狀況不實(shí)，當(dāng)事人的申請(qǐng)就會(huì)遭到拒絕；獲資助者的收入水平如果超過中低收入的水平，政府也會(huì)取消其所享待遇；還有如果沒有按期拿出政府規(guī)定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)償付所欠債務(wù)，這樣的信用污點(diǎn)使你輕則取消所享資助，重則在諸種信用活動(dòng)（如信用卡申請(qǐng)和消費(fèi)、租房、私人借貸等等）中寸步難行。所以每一個(gè)享受政府住房貸款資助的個(gè)人或家庭須象珍視自己的生命一樣維護(hù)自己的信用地位。

政府對(duì)中低收入戶的住房貸款進(jìn)行貼息或?qū)嵤?dān)保，也只是把住了房貸機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)口，還有一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)——早償風(fēng)險(xiǎn)須由貸款機(jī)構(gòu)自己去防范和控制。早償給貸款機(jī)構(gòu)造成的損失一是降低貸款人的應(yīng)得利息收益；二是迫使貸款機(jī)構(gòu)重新安排資產(chǎn)規(guī)劃，并面臨新的損失風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)早償風(fēng)險(xiǎn)，房貸機(jī)構(gòu)已推出諸種措施予以化解如罰息或減息，一般是對(duì)10年以內(nèi)的早償施以不同程度的罰息，而對(duì)10以后的早償則是實(shí)行一定幅度的減息。貸款機(jī)構(gòu)還充分借助證券化市場(chǎng)推出一系列轉(zhuǎn)移和化解早償風(fēng)險(xiǎn)的證券化品種如擔(dān)保住宅抵押貸款憑證和花樣不斷翻新的住宅抵押貸款型衍生性證券（包括計(jì)劃性還本組合，準(zhǔn)確到期日組合，反向浮動(dòng)利率組合，延息債券等等）。但無論貸款機(jī)構(gòu)創(chuàng)新出多少令人目眩的避險(xiǎn)工具，都不可能將早償風(fēng)險(xiǎn)完全化解，承擔(dān)并最大限度地控制早償風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)是住房貸款機(jī)構(gòu)必須面對(duì)的課題。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行濟(jì)南市歷城區(qū)支行）

責(zé)任編輯：高廣春