在任何一個國家的任何發(fā)展階段，中低收入者都不可能是一個單靠其自身收入可支付滿足其基本消費水平的群體，住房消費也不例外。在福利制度日益完善的發(fā)達國家，中低收入者之滿足其基本消費水平的可支付缺口，主要由政府財政補貼，并輔之以其他平衡諸利益關系的手段。如在滿足中低收入住房金融需求的問題上，美國政府一方面通過財政補貼和政府擔保的途徑，支持中低收入群體的可償付能力另一方面促成通過證券化等方式規(guī)避和控制貸款人的流動性風險；而對中低收入者的資格，政府則采取相當嚴格的措施予以約束，貸款人可能面臨的早償風險，也由貨款機構自行處理。

為中低收入群體提供可償付支持

中低收入群體在市場博弈結構中注定會日益邊緣化。無論是住房定價還是住房貸款定價都不可能與中低收入群體的收入達成匹配關系。所以所謂的房價收入比，不管其是聯(lián)合國人居中心的3∶1，還是發(fā)達國家的5∶1到6∶1；甚或發(fā)展中國家的10∶1到20∶1，這些都不是中低收入者的福音，因為數(shù)字的收入依據(jù)是人均GDP，而由于實際可支配收入在不同收入群體間的分布有向高收入群體集中的特點，中低收入群體的收入水平與人均水平有較大差距。如據(jù)90年代初美國政府公布的一份報告說:美國最富有的250萬人控制了全美所有收入的13.5％， 最窮的1億人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此種房價收入比來判斷自己的住房消費可支付能力，他們將永遠面臨可支付缺口的尷尬。收入決定下的住房可支付缺口必然引致住房貸款的可償付缺口，因為住房貸款購房即所謂“花明天的錢，圓今天的夢”，本質上是用長期收入支付住房消費費用，對貸款的償付當然是以長期收入為基礎。顯然，由長期收入決定的可支付缺口不可能在住房貸款可償付中神秘消失。

中低收入群體的可支付缺口和可償付缺口是市場規(guī)則失靈的后果之一。彌補這種缺口的主角當然是政府。自30年代初美國政府立法并出資資助中低收入住房開始至今，所使用的補充中低收入可償付缺口的途徑主要有三種：

其一是利息補貼。1968年的《住房和都市發(fā)展法》規(guī)定通過利息率津貼為中低收入家庭制定一項家庭住房所有權法案。中低收入居民購買房屋所需貸款利息按市場利息率制訂，政府將直接給貸款機構支付利息津貼。授權聯(lián)邦住房署批準抵押保險，并為那些由非盈利支持者購買房屋或那些連續(xù)重新向低中收入家庭購買者出售房屋的公共機構批撥抵押支付津貼。這個法案把年收入在3000～6500美元有資格受益的家庭購買房屋的費用大為削減，把抵押貸款的利息壓到1％。一個合格的家庭將支付其收入的25％（1981年后是30%）， 聯(lián)邦資助的最高限是補足受益家庭支付抵押貸款利率1％以外的差額。這個法案中一個最重要的計劃是使100萬家低收入家庭獲得房屋所有權。

被認為是20世紀第一個公平住房法令——《開放住房法案》也于同年由約翰遜總統(tǒng)簽署，該法案旨在幫助窮人成為房主，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套政府補助住房。

其二是貸款擔保。兩大著名的中低收入者擔保機構即1934成立的聯(lián)邦住宅管理署和1944年成立的退伍軍人局前者旨在為中低收入戶提供低價（保險費為擔保金額的3.8%）保險，后者則是為退役軍人提供免費的抵押貸款保證。經(jīng)此擔保，購房者首次付款只需支付相當于住房售價的5%，即可得到銀行提供的全部住房抵押貸款，而如果不經(jīng)過聯(lián)邦住房貸款擔保局的擔保購房者需首次支付住房售價的20%。到了90年代，帶有補貼性質的抵押貸款的中低收入戶的首付已經(jīng)降低到了3%。2004年布什總統(tǒng)簽署的《美國首付款法案》，更是將首付款降低為零。該法案規(guī)定將為購房的中低收入家庭提供一萬美元或者是房屋買入價格6%的首付款資助。至此，不少中低收入戶零首付即可圓得住房夢。

其三是直接提供貸款。1932年成立的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)是從事住房抵押貸款機構的一個中央銀行儲備體系，系統(tǒng)內(nèi)有12個聯(lián)邦住房貸款銀行，由政府充當保證人，從私人來源吸收資金，為中低收入戶提供低息貸款。

為貸款機構提供流動性支持

購買住房貸款。此措施幫助解決了中低收入戶的可償付問題，從而打消了貸款機構對信用風險的顧慮，可以說是在很大程度上打通了私人金融機構向中低收入戶提供貸款的通道。但由于這些貸款期限較長（一般在20～30年），貸款機構的流動性就成了問題，為此美國政府于1938年成立了聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會（Fannie Mae），以收購經(jīng)FHA保險或后來經(jīng)VA保證的住宅抵押貸款，而其資金來源則是以其聯(lián)邦機構的信用地位發(fā)行的低利率公債。此種貸款收購使得諸金融機構對中低收入戶的貸款又重新在極短的時間里以現(xiàn)金的形式回流到了金融機構中，在一定程度上保證了這些金融機構的流動性。

助推證券化創(chuàng)新。通過購買住房貸款促進住房貸款機構的流動性是美國政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是發(fā)生了流動性的“物理”轉移，住房貸款本身的流動性仍然沒有解決。越來越多的長期性的貸款資產(chǎn)堆積在聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會手中，勢必影響其消化住房貸款機構流動性的能力，并最終不利于其實現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標。1968年美國政府成立政府全國抵押貸款協(xié)會Ginnie Mae）。該協(xié)會于1970年推出了一個方案，該方案保證對一組標準化的抵押貸款償付利息和本金，因而鼓勵創(chuàng)造出一種新的叫做抵押貸款證券（Securitization）的金融工具。住房抵押貸款從此以證券化的方式步入二級市場自由流動，住房貸款機構的流動性問題因此得到根本解決。此種創(chuàng)新也為所有低流動性資產(chǎn)的處理提供了一種樣板，證券化潮流從此在全球范圍內(nèi)一發(fā)而不可收。單就美國的住房抵押貸款證券化而言，其規(guī)模在2001就與美國國庫券的規(guī)模基本持平。

直接發(fā)起證券化。美國政府并不滿足于僅僅在住房抵押貸款證券化中扮演信用增級者或保證人的角色，而是在證券化之初就擔當起直接發(fā)起人的職責。1970年才成立的聯(lián)邦住宅抵押貸款公司（Freddie Mac），于第二年就以直接發(fā)起人的身份推出其第一宗住房抵押貸款證券（稱為參與憑證Participation Certificates，簡稱PC）。1981年，聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會也加入直接發(fā)起人的行列。此兩大機構連同政府全國抵押貸款協(xié)會保證發(fā)行的住房抵押貸款證券統(tǒng)稱為機構住宅抵押貸款轉付證券，稱為美國證券化市場上的主流產(chǎn)品。

至此，政府為低流動性的住房抵押貸款架設起通向二級市場的橋梁，大大舒緩了住房貸款機構的流動性壓力，提高了其向中低收入戶貸款的能力，也為政府順利持續(xù)推進其平民化住房政策提供了可以永久憑靠的市場平臺。

并非都是胡蘿卜

美國政府助推中低收入戶住房金融的一攬子方案中，并非每一種都是香甜可口的胡蘿卜。對中低收入戶，政府有非常嚴格的信用約束制度。由全聯(lián)公司（TransUnion）、艾貴發(fā)公司（Equifax）和益百利公司（Experian）領銜的大大小小約400家信用調查機構，如同無處不在的電子眼一樣，跟蹤著每一個記錄在案者的信用狀況。如全聯(lián)公司每月更新12次個人信用記錄，并出具相應的信用調查報告。政府可隨時查閱中低收入戶的信用證況（當然按照《公平信用法》查閱須經(jīng)本人同意，但如果不同意，政府就無從知道你的信用狀況，你也就享受不到前面提及的政府的各種資助）。一旦政府發(fā)現(xiàn)申請資助人所述收入狀況不實，當事人的申請就會遭到拒絕；獲資助者的收入水平如果超過中低收入的水平，政府也會取消其所享待遇；還有如果沒有按期拿出政府規(guī)定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)償付所欠債務，這樣的信用污點使你輕則取消所享資助，重則在諸種信用活動（如信用卡申請和消費、租房、私人借貸等等）中寸步難行。所以每一個享受政府住房貸款資助的個人或家庭須象珍視自己的生命一樣維護自己的信用地位。

政府對中低收入戶的住房貸款進行貼息或實施擔保，也只是把住了房貸機構信用風險的關口，還有一個重要的風險——早償風險須由貸款機構自己去防范和控制。早償給貸款機構造成的損失一是降低貸款人的應得利息收益；二是迫使貸款機構重新安排資產(chǎn)規(guī)劃，并面臨新的損失風險。針對早償風險，房貸機構已推出諸種措施予以化解如罰息或減息，一般是對10年以內(nèi)的早償施以不同程度的罰息，而對10以后的早償則是實行一定幅度的減息。貸款機構還充分借助證券化市場推出一系列轉移和化解早償風險的證券化品種如擔保住宅抵押貸款憑證和花樣不斷翻新的住宅抵押貸款型衍生性證券（包括計劃性還本組合，準確到期日組合，反向浮動利率組合，延息債券等等）。但無論貸款機構創(chuàng)新出多少令人目眩的避險工具，都不可能將早償風險完全化解，承擔并最大限度地控制早償風險將永遠是住房貸款機構必須面對的課題。

（作者單位：中國建設銀行濟南市歷城區(qū)支行）

責任編輯：高廣春