在一個(gè)房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)論壇上，一位業(yè)內(nèi)資深人士提醒國(guó)內(nèi)急需融資的房地產(chǎn)開發(fā)商“可以關(guān)注一下中石油”，言下之意，這家石油巨頭可能會(huì)將其豐富的資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)估計(jì)，中石油預(yù)計(jì)投入房地產(chǎn)業(yè)的可能資金總額將達(dá)50億元。消息經(jīng)若干媒體轉(zhuǎn)載后，主角企業(yè)仍表現(xiàn)得無動(dòng)于衷，顯示這則傳聞也并非空穴來風(fēng)，很可能已處在運(yùn)作階段。

對(duì)于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型國(guó)企來說，掌握豐富現(xiàn)金流的同時(shí)又看好房地產(chǎn)業(yè)，是可以考慮多元化投資的。在參與房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面，大國(guó)企或采用委托經(jīng)營(yíng)方式，或借助房地產(chǎn)信托、基金等方式曲線進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈條，這么做都是相當(dāng)理性的，本無可厚非。畢竟，在一個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)相當(dāng)成功的企業(yè)將自有資金投入看好的新領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)范圍的橫向、縱向，甚至跨越式延伸，都是對(duì)社會(huì)總體福利水平的提升，也是企業(yè)的自主行為，旁人無緣置喙。

但是，在今天國(guó)際油價(jià)在高位波動(dòng)、而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域正處在爭(zhēng)議焦點(diǎn)的時(shí)候，中石油這家國(guó)字號(hào)石油巨頭的行為就很值得仔細(xì)研究了。問題的核心在于，身處石油、石化等“厚利”壟斷產(chǎn)業(yè)的大國(guó)企干嗎要把資金投入產(chǎn)業(yè)秩序混亂、企業(yè)素質(zhì)良莠不齊的房地產(chǎn)領(lǐng)域？

對(duì)房地產(chǎn)的偏愛由來已久

在國(guó)內(nèi)籌劃巨資投資房地產(chǎn)的大型企業(yè)中，中石油并不是第一個(gè)。2001年6月，聯(lián)想控股旗下注冊(cè)2億元人民幣的融科智地公司就已經(jīng)成立，并將提供住宅產(chǎn)品作為主要發(fā)展方向，隨后融科和順馳合作，在京津兩條線開花。至今，聯(lián)想控股的房地產(chǎn)部門不僅已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)、住宅、寫字樓的多業(yè)并舉、滾動(dòng)發(fā)展，還通過關(guān)聯(lián)公司逐步完成了在全國(guó)的土地儲(chǔ)備布局，據(jù)稱總量已經(jīng)達(dá)到了200萬(wàn)平方米。而在國(guó)內(nèi)大型科技企業(yè)中，聯(lián)想也并不是第一家，實(shí)際上清華紫光、華為等都已先后涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域。

對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的熱衷，經(jīng)常“閑評(píng)”財(cái)經(jīng)的郎咸平先生曾經(jīng)說過一句話:“國(guó)際大公司里面很少有房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在內(nèi)地很多做得很好的專業(yè)企業(yè)去做地產(chǎn)，這是中國(guó)企業(yè)的悲哀?！?/p>

確實(shí)是悲哀，筆者怎么看高科技企業(yè)、石油巨頭進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，都覺得有些委屈他們?？纯础陡２妓埂冯s志公布的2005年度全美富豪排行榜，前5名的富豪中有4人為高新技術(shù)企業(yè)的高級(jí)管理人員。今年這個(gè)排行榜最引人關(guān)注的兩個(gè)人是Google創(chuàng)始人塞吉·布林(Sergey Brin)和拉里·佩奇(Larry Page)，兩人總資產(chǎn)均超過110億美元，由去年的第43位提升至16位，是榜單上排名進(jìn)步最快的人。2005年8月，當(dāng)時(shí)的Google完成了首次公開招股，布林和佩奇的總資產(chǎn)一下子達(dá)到40億美元，從而首次入選福布斯美國(guó)富豪排行榜。根據(jù)美國(guó)證券交易委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，Google首次公開招股后布林和佩奇總資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度超過了當(dāng)初微軟上市后的蓋茨。之后，Google又經(jīng)過有趣的“圓周率增發(fā)”（募股數(shù)量是14159265股，恰是圓周率小數(shù)點(diǎn)后八位），公司創(chuàng)始人財(cái)富再次膨脹，從而完成了在財(cái)富榜上的“跳躍前進(jìn)”。

這里舉這個(gè)例子，是想說明Google所代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及科技企業(yè)在美國(guó)仍保持著上世紀(jì)90年代初的成長(zhǎng)勢(shì)頭，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相形之下已趨沒落。而在東方，中國(guó)的許多資源壟斷企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)卻紛紛操弄起了磚頭瓦塊，不得不讓人感慨。

房地產(chǎn)為何有如此大的吸引力

中石油可不是缺錢的主兒，這樣的大國(guó)企進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)只有一個(gè)合理理由，就是它覺得蓋房子比挖石油更掙錢。地球人都能看到，最近兩三年的石油價(jià)格連續(xù)攀高，從20美元附近一路連躥帶跳到近70美元，估計(jì)最近幾個(gè)月至少還能保持目前的水平。這一背景下，國(guó)內(nèi)外的石油巨頭大賺特賺，點(diǎn)錢點(diǎn)到手抽筋。2005年8月24日的中石油公告顯示，上半年中石油共實(shí)現(xiàn)銷售收入2525億元，同比增長(zhǎng)41.5％，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)855億元，同比增長(zhǎng)33.1％。而當(dāng)年上半年所有國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為3099億元?？梢?，僅中石油一家創(chuàng)造的利潤(rùn)，就相當(dāng)于中國(guó)所有國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)上半年凈利潤(rùn)的1/5。

“印鈔”倥傯，中石油還能想起為人民的居住事業(yè)添磚加瓦，實(shí)在也是用心良苦。更何況，對(duì)于去年就宣布啟動(dòng)集團(tuán)內(nèi)地上市計(jì)劃的中石油而言，還需要數(shù)十億乃至更多的資金與精力去回購(gòu)相當(dāng)部分集團(tuán)內(nèi)部上市企業(yè)資產(chǎn)來達(dá)到“競(jìng)業(yè)禁止”的要求。從這個(gè)角度看，石油主業(yè)的超額利潤(rùn)都不足以令中石油這樣的大國(guó)企做到“心里只有你沒有他”，仍然要在宏觀調(diào)控的大背景下高調(diào)進(jìn)軍房地產(chǎn)，這從一個(gè)側(cè)面印證了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間之大。

利潤(rùn)預(yù)期推動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資增加，這是放之四海而皆準(zhǔn)的規(guī)律，也是推動(dòng)和支撐目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繁榮的主因。自從1998年我國(guó)實(shí)行房改以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪發(fā)展高潮，產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。平心而論，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確實(shí)做出了重要貢獻(xiàn)。2004年，中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資仍然保持了較高的增速，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資超過1萬(wàn)億元，占固定資產(chǎn)投資18.3%，直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。如按照“到2020年中國(guó)城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到7億以上”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，按人均住房10平方米計(jì)算，僅城鎮(zhèn)新增人口每年就將凈增需求1億平方米以上，

產(chǎn)業(yè)景氣其實(shí)并不是一個(gè)理由充分的投資動(dòng)機(jī)，至少?gòu)哪壳皝碚f，沒有哪個(gè)行業(yè)比能源產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)更景氣，更具成長(zhǎng)性，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的吸引力在于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式相當(dāng)簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，“地”領(lǐng)先于“房”是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)，開發(fā)商本質(zhì)是“地主”，作為地主只要名副其實(shí)、手中有地就能夠左右逢源、呼風(fēng)喚雨，所有開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品都在圍繞“土地開發(fā)”進(jìn)行價(jià)值鏈構(gòu)造和增值操作。國(guó)內(nèi)的開發(fā)商在提供產(chǎn)品的過程中盡管聯(lián)合了多個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行協(xié)作，令房地產(chǎn)業(yè)表面上顯示了極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，但整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的中心仍是掌握土地的開發(fā)商，它可以沒有錢，但是金融機(jī)構(gòu)會(huì)給資金;它可以不懂建筑工程，但是包工頭寧可被欠薪也樂意為之服務(wù);它可以不懂銷售，但是房產(chǎn)中介屁顛屁顛地?fù)]之不去;更可笑的是，在房產(chǎn)廣告誘惑下，媒體也會(huì)服從它的臉色，軟文廣告鋪天蓋地，忽悠得老百姓心里直犯嘀咕，最后整得像上世紀(jì)80年代搶油鹽醬醋一樣搭帳篷排隊(duì)買房子，哭著喊著要求“付出現(xiàn)金得到債務(wù)”。

專注比渾水摸魚更有價(jià)值

在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，成為開發(fā)商是很神氣的事情。在產(chǎn)業(yè)鏈條上，房地產(chǎn)開發(fā)商依托土地成為價(jià)值增值核心，開發(fā)企業(yè)左手拿土地，右手賣房子，自身雖是整合資源的一個(gè)“殼”，但給它一個(gè)億，實(shí)際上可以做幾個(gè)億、十幾個(gè)億的生意。在產(chǎn)業(yè)高峰期，居民有購(gòu)房需求、政府能夠通過提供土地實(shí)現(xiàn)公建規(guī)劃，方方面面都樂意搭順風(fēng)車，這一價(jià)值鏈條只要還能夠維持，搞房地產(chǎn)業(yè)的賺錢效應(yīng)絕對(duì)比老老實(shí)實(shí)開礦找油、規(guī)規(guī)矩矩開發(fā)信息技術(shù)要大得多。這個(gè)時(shí)候，內(nèi)地福布斯、財(cái)富100家之類的排名，一準(zhǔn)兒有大批地產(chǎn)“精英”混跡其中，誰(shuí)會(huì)去想房地產(chǎn)企業(yè)的“劣跡”:開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷戶的蠻橫、對(duì)施工單位農(nóng)民兄弟的白條、對(duì)輔助產(chǎn)業(yè)的資金拖欠、對(duì)政府移交土地的撂荒、對(duì)銀行的欠賬。

房地產(chǎn)業(yè)掙錢并不復(fù)雜，又確實(shí)能給有“神通”的開發(fā)商施展拳腳提供空間:“地”的取得有賴于開發(fā)商所掌握的資源，包括資金資源、人際資源，“房”的建成取決于開發(fā)商協(xié)調(diào)建工、設(shè)計(jì)等輔助部門的能力，最終形成“業(yè)”完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程則需要開發(fā)商與營(yíng)銷、物業(yè)機(jī)構(gòu)的合作……偌大中國(guó)當(dāng)然不缺少長(zhǎng)袖善舞的“能人”，于是各地就有了大大小小開發(fā)商，也有了更多希望把資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)、銀行、個(gè)人。這樣的情勢(shì)，不由得令人想起上世紀(jì)90年代中期的股市，那時(shí)候，銀行職員挪用資金炒股、企業(yè)用生產(chǎn)資金投入股市、市民投入全部家當(dāng)，農(nóng)民甚至賣掉拖拉機(jī)和耕牛來開戶的情景屢見不鮮，物極必反、盛極而衰，所以，這個(gè)時(shí)候來湊熱鬧，國(guó)內(nèi)的大企業(yè)要三思而后行。

房地產(chǎn)的虛火來自中央和地方政府的思路不一致，眾所周知，正是中國(guó)的土地政策為地方政府利用出讓收入填補(bǔ)“國(guó)地稅分流”后的財(cái)政虧空創(chuàng)造了條件;誰(shuí)都承認(rèn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、生產(chǎn)者不規(guī)范、購(gòu)買者非理性、行業(yè)秩序混亂的極端時(shí)期，那么，“時(shí)窮節(jié)乃見”，作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，是跟著大大小小的“過江龍”一擁而上，心滿意足地抓一把就走，還是扎扎實(shí)實(shí)立足主業(yè)，積極參與國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，勵(lì)精圖治地成為受人尊敬的大公司，就成為了考察企業(yè)及其經(jīng)理人成熟度的一把尺子。

2004年，部分大城市空置率已經(jīng)超過30%，占?jí)恒y行資金、重復(fù)抵押、違規(guī)炒賣樓花的現(xiàn)象已經(jīng)逐漸嚴(yán)重，這個(gè)時(shí)候，控制著國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈的國(guó)有大企業(yè)依然“迎難而上”，從小的方面講，容易使企業(yè)錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇，在未來發(fā)展中喪失核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于國(guó)有企業(yè)、高科技企業(yè)本身不利;從大的方面講，可能會(huì)幫助非理性資金把房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越吹越大，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略全局不利。

總而言之，國(guó)企“財(cái)神們”這個(gè)時(shí)候進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)還是悠著點(diǎn)好。

作者沈洪溥博士供職于中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司金融風(fēng)險(xiǎn)研究中心