2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在波動中快速成長。全年共有37家信托投資公司推出了各類房地產(chǎn)信托計劃116個，比2003年增加38只；融資規(guī)模136億元，比2003年增長了一倍。在信托計劃品種設(shè)計的創(chuàng)新方面進行了可貴的探索。

信托計劃發(fā)行數(shù)量明顯增多，發(fā)行集中度有所提高

2004年共有37家信托公司發(fā)行了116只各類房地產(chǎn)信托計劃，平均每家發(fā)行了3.135只，新增12家信托公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。其中，北京國投推出的信托計劃最多，共發(fā)行了9只，新華信托和衡平信托分別以8只和7只位列第二、第三位。發(fā)行5只以上的10家信托公司所發(fā)行的信托計劃合計達63只，占總發(fā)行量的54.31%。與2003年相比，杭州信托、上海國投、浙江國投、衡平信托、湖南信托及中誠信托等6家公司繼續(xù)位居前10位，北京國投、新華信托、聯(lián)華信托則是2004年的新星。此外信托公司專業(yè)化初露端倪，一些信托公司將戰(zhàn)略規(guī)劃長期定位于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。這些現(xiàn)象顯示了房地產(chǎn)信托業(yè)的活躍局面以及行業(yè)發(fā)展中的初步分化。

住宅類信托占絕對優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)信托迅速崛起

房地產(chǎn)信托包括四大類：各類住宅（如公寓、別墅、經(jīng)濟適用房）信托、商業(yè)地產(chǎn)（商場、寫字樓）信托、土地開發(fā)和舊城改造信托、公用事業(yè)地產(chǎn)信托等四類。

在2004年發(fā)行的116只房地產(chǎn)信托計劃中，各類住宅信托62只，占總計劃數(shù)的53.45%；商業(yè)地產(chǎn)類信托32只，占總計劃數(shù)的27.58%；土地開發(fā)、舊城改造類信托13只，占總計劃數(shù)的11.21%；公用事業(yè)類信托9只，占總計劃數(shù)的7.75%，住宅類信托依然占大部分。不過和2003年相比，住宅類信托所占的比例出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，信托計劃數(shù)量的比例下降了11.93%，信托融資規(guī)模下降了18.82%。

2004年變化最大的是商業(yè)地產(chǎn)信托的崛起，信托計劃數(shù)增加了18個，比重提高了9.57%，融資規(guī)模增加了28.99億元，比重提高了12.81%。

土地開發(fā)、舊城改造類的比例相差不大，但是融資規(guī)模的比例卻大幅提高，由2003年的11.15%提高到2004年的18.20%。主要原因在于，2003年的土地開發(fā)、舊城改造類信托主要分布在中西部地區(qū)的城市，而2004年，在緊縮型信貸政策導(dǎo)致的資金壓力下，許多東部發(fā)達地區(qū)的城市也加入到這一行列中，由于地區(qū)間土地價值的差異，必然造成計劃融資規(guī)模上的不同。

資金應(yīng)用方式以貸款為主，創(chuàng)新使用方式開始出現(xiàn)

房地產(chǎn)信托資金的使用方式主要包括貸款、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投資、信托資產(chǎn)置換購房優(yōu)先權(quán)/優(yōu)惠權(quán)等幾類。貸款、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)投資主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)信托資金的主要利用方式。2004年共計34家信托公司發(fā)行了貸款類房地產(chǎn)信托計劃91個，融資規(guī)模111.3835億元，分別占總信托計劃和總資金規(guī)模的78.45%和81.85%。由12家信托公司發(fā)行了16只受益權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的信托，信托規(guī)模為17.2499億元。有4家信托公司發(fā)行了信托資產(chǎn)置換購房優(yōu)先權(quán)/優(yōu)惠權(quán)和股權(quán)投資類的房地產(chǎn)信托。信托資產(chǎn)置換購房優(yōu)先權(quán)/優(yōu)惠權(quán)涉及房地產(chǎn)的消費環(huán)節(jié)，是2004年興起的信托資金新的使用方式。

房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行規(guī)模增大

2004年每個房地產(chǎn)計劃的平均規(guī)模為1.1731億元，比2003年的0.8737億元提高了34%，信托計劃的發(fā)行規(guī)模大幅提高，反映了2004年宏觀調(diào)控下許多大公司、大項目面臨資金的壓力，紛紛采取各種措施拓寬融資渠道。規(guī)模最大的信托計劃是重慶國投推出的“重慶國際會展中心集合資金信托計劃”，資金規(guī)模達10億元，最小的是江西國投推出的“五華大市場商鋪租賃權(quán)財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目”，資金規(guī)模僅500萬元。2004年大部分信托計劃資金規(guī)模在1億至2億元之間，而2003年大部分信托計劃資金規(guī)模在0.5億元以下。

大多數(shù)房地產(chǎn)信托的期限在1-3年

2004年發(fā)行的信托期限最長是新疆國投推出的最長年限達20年的“金福世貿(mào)廣場不動產(chǎn)管理信托計劃”，絕大部分信托產(chǎn)品介于1至3年之間，1年期以內(nèi)的信托計劃有27只，1至1.5年期的有14只，1.5至2年期的數(shù)量最多，達51只，2.5至3年期也達到26只，只有2只計劃期限在3年以上。

信托產(chǎn)品的收益率水平與風(fēng)險相匹配

隨著信托產(chǎn)品期限由1年逐步過渡到1.5年、1.5至2年和2.5至3年，信托產(chǎn)品的算術(shù)平均收益率由4.67%上升至4.90%、4.79%和5.08%。信托產(chǎn)品的收益率水平基本符合風(fēng)險/收益的匹配特征。從各季及各類型信托的收益率區(qū)間分布來看，住宅類信托產(chǎn)品的收益率水平的眾數(shù)是5.0%至6.0%，商業(yè)地產(chǎn)類信托的收益率水平的眾數(shù)是4.5%至5.0%，土地開發(fā)類信托的收益率水平眾數(shù)是4.0%至4.5%和5.0%至6.0%，公用事業(yè)類信托的收益率水平的眾數(shù)是4.0%至4.5%，可以看出，住宅類信托產(chǎn)品的融資成本已經(jīng)不菲。

從分季度信托產(chǎn)品預(yù)期收益率水平眾數(shù)的變動情況，可以感受到宏觀經(jīng)濟金融政策以及預(yù)期對信托產(chǎn)品預(yù)期收益率水平或信托融資成本的巨大影響。2004年前兩個季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率眾數(shù)多位于4.5%至5.0%，三季度甚至有所下滑（政策不清導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場前景不明，造成開發(fā)商和信托公司的觀望），但是隨著政策、市場形勢的明朗化，在供需兩旺的局面中，信托產(chǎn)品預(yù)期收益率水平或信托融資成本也隨之上調(diào)，其眾數(shù)達到了5.0%至6.0%。除非趨勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這一水平可能將成為未來房地產(chǎn)信托收益率水平的基準(zhǔn)水平。

信托計劃的風(fēng)險保障措施與優(yōu)惠條款

鑒于信托“受人之托，代人理財”的本質(zhì)，如何防范風(fēng)險已成為信托產(chǎn)品能否成功的關(guān)鍵。信托產(chǎn)品涉及的利益相關(guān)人比單純的銀行信貸多，信托產(chǎn)品的風(fēng)險保障措施的結(jié)構(gòu)較銀行貸款要復(fù)雜。目前信托產(chǎn)品的風(fēng)險保障及優(yōu)惠措施主要包括：土地、房產(chǎn)抵押擔(dān)保；第三方擔(dān)保；購房優(yōu)惠；派遣人員駐守關(guān)鍵崗位，參與項目管理；承諾溢價收購資產(chǎn)或股權(quán)；處置房產(chǎn)權(quán)；股權(quán)質(zhì)押；建立監(jiān)管賬戶；資產(chǎn)保險；信托資產(chǎn)等值置換房產(chǎn)等。各類信托計劃的風(fēng)險控制模式是上述各種措施的不同組合。但是不同類型的房地產(chǎn)信托或不同的資金使用方式在收益性質(zhì)以及收益結(jié)構(gòu)方面的差異，其風(fēng)險保障措施的表現(xiàn)、設(shè)計上組合各不相同。

在43家住宅類信托計劃和23家商業(yè)地產(chǎn)信托計劃中，絕大部分的信托計劃都設(shè)計了兩項組合的風(fēng)險控制措施，主要以土地使用權(quán)抵押和第三方擔(dān)保為主。土地開發(fā)、舊城改造或公用事業(yè)類信托計劃的風(fēng)險控制措施的組合結(jié)構(gòu)相對比較簡單。由于土地開發(fā)、舊城改造一般都是政府相關(guān)機構(gòu)在操作，是一種政府行為，所以其大部分計劃中的風(fēng)險控制措施都是由本級政府承諾用財政收入或預(yù)算外收入作為還款保證。公用事業(yè)類信托計劃涉及到政府責(zé)任的，其風(fēng)險控制措施的組合模式和土地開發(fā)、舊城改造相類似。

信托計劃發(fā)行向核心城市集中

業(yè)務(wù)活躍的信托公司主要分布在東部地區(qū)或大城市，信托業(yè)務(wù)的地域分布上也呈現(xiàn)出向核心城市集中的傾向。在116只信托計劃所分布的全國的34個市縣中，有68只分布在從大連到深圳的14個中心城市，占58.62%。其中，北京一地就有25只、其次是杭州12只、上海9只，深圳和天津也分別有5只和4只信托計劃。從信托融資的規(guī)模上看，北京以30.85億元位居榜首，杭州、重慶、上海、天津分別居第二至第五位。沿海的14個中心城市信托總?cè)谫Y規(guī)模合計為85.8428億元，占總?cè)谫Y額的63.08%。

2005年宏觀調(diào)控政策仍以緊縮為特點，政府對房地產(chǎn)市場風(fēng)險和金融風(fēng)險更加警惕，在繼續(xù)控制土地供應(yīng)的同時，已經(jīng)對住房金融實施限制，使土地供應(yīng)政策和購房金融政策將逐步走向?qū)ΨQ，從而抑制房價升勢。房地產(chǎn)開發(fā)商受到融資和住房消費市場的雙重擠壓，對資金的需求會更加強烈，進一步拓寬融資渠道是開發(fā)商的必然選擇，具有高度靈活性的房地產(chǎn)信托將成為房地產(chǎn)開發(fā)商追尋的對象。預(yù)計2005年房地產(chǎn)信托市場規(guī)模仍會繼續(xù)擴大，信托計劃創(chuàng)新品種增多，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)分化趨勢繼續(xù)加大。