【商學(xué)院】

西田本身的品牌，在零售業(yè)重開發(fā)和零售業(yè)垂直經(jīng)營(yíng)上的專業(yè)性以及進(jìn)行地區(qū)性創(chuàng)新的能力使得它有別于其他同行

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的全球化正在升溫。房地產(chǎn)信托公司如雨后春筍在全球迅速擴(kuò)張，而新的立法在英、德兩國(guó)尚未通過，在以色列最近才通過。行業(yè)會(huì)議上充斥著與國(guó)際項(xiàng)目相關(guān)的座談小組，連這本由美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)主辦的雜志也花了整整一期的篇幅來(lái)探討房地產(chǎn)信托公司的全球影響。

當(dāng)眾多房地產(chǎn)公司正在考慮邁向全球時(shí)，西田集團(tuán)（Westfield Group）已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全球化而且可能是當(dāng)今最著名的全球商業(yè)地產(chǎn)公司。幾乎是每隔一個(gè)月，這家總部位于澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)投資者、管理者和開發(fā)者就會(huì)宣布它在目前已經(jīng)進(jìn)入的四個(gè)國(guó)家：澳大利亞、新西蘭、美國(guó)和英國(guó)。西田已經(jīng)成為世界上最大的上市零售物業(yè)集團(tuán)，2005年6月底的市值超過230億美元。從本文發(fā)表時(shí)往前推算的短短12個(gè)月內(nèi)，西田購(gòu)買了4個(gè)跨區(qū)域的混合功能開發(fā)區(qū)；增加了對(duì)大倫敦地區(qū)最大的購(gòu)物中心的所有權(quán)；進(jìn)一步在芝加哥、洛杉磯和紐約擴(kuò)張；參加聯(lián)邦百貨大樓十幾項(xiàng)地產(chǎn)的投標(biāo)；在歐洲債券市場(chǎng)發(fā)行了約18億美元的債券；成為了目前澳洲市場(chǎng)最大的辛迪加集團(tuán)（約40億美元）；在美國(guó)市場(chǎng)上定價(jià)發(fā)行債券約26億美元，是房地產(chǎn)信托公司在美國(guó)和澳大利亞一次最大規(guī)模的債券發(fā)行；賣掉了一項(xiàng)在英國(guó)的資產(chǎn)；此外，還抽出閑暇時(shí)間收購(gòu)了澳大利亞三家主要的購(gòu)物中心，在新西蘭收購(gòu)了另一家。

西田總部位于悉尼，是澳洲證交所第八大上市公司，經(jīng)過內(nèi)部垂直整合的西田集團(tuán)在全球擁有和運(yùn)作129個(gè)地區(qū)性的購(gòu)物中心，包括21200個(gè)零售店和1.11億平方英尺的面積；全球擁有4000名員工，股東和承租人大多為西方人。

因此，將西田這個(gè)名字等同于商業(yè)地產(chǎn)信托公司的全球化就絲毫不令人奇怪。

西田是如何在每一個(gè)它所進(jìn)入的國(guó)家屢戰(zhàn)屢勝的？它與那些實(shí)力強(qiáng)大的同行有何不同之處？

弗蘭克·洛威，西田集團(tuán)的主席回答道：“西田本身的品牌，我們?cè)诹闶蹣I(yè)重開發(fā)和零售業(yè)垂直經(jīng)營(yíng)上的專業(yè)性以及我們進(jìn)行地區(qū)性創(chuàng)新的能力使得我們有別于其他同行。此外，我們既擅長(zhǎng)于進(jìn)行大型的復(fù)雜交易，而又堅(jiān)持從現(xiàn)有資產(chǎn)中創(chuàng)造收入和資本增長(zhǎng)的金融和管理原則。零售收入流的規(guī)模和質(zhì)量也讓我們與眾不同，我們大多數(shù)投資組合中的租賃為中長(zhǎng)期，這就提供了巨大的收入穩(wěn)定性。”

西田重新定位全球擴(kuò)張

為了更好地定位西田的國(guó)際增長(zhǎng)，在擁有單一的、全球一體化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和能夠最大化攫取全球機(jī)會(huì)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的有利條件下，西田“緊盯”住自己三個(gè)實(shí)體的有價(jià)證券——西田信托、西田美國(guó)信托和西田控股，于2004年7月將其整合為西田集團(tuán)，這項(xiàng)壯舉“著實(shí)讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)大吃一驚，”西田集團(tuán)聯(lián)合董事經(jīng)理、西田美國(guó)分支的首席執(zhí)行官彼得·洛威說(shuō)。這項(xiàng)合并創(chuàng)建了世界上最大的上市零售地產(chǎn)集團(tuán)，鞏固了西田的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，給予西田進(jìn)行國(guó)際化擴(kuò)張所必要的實(shí)力和平臺(tái)。

自合并以來(lái)，集團(tuán)總體的價(jià)值穩(wěn)步增長(zhǎng)，許多繼發(fā)事件充分表明了合并帶來(lái)的利益，股票的流動(dòng)性特別高，以2005年8月的數(shù)據(jù)作為參考，每天10萬(wàn)多股東的交易額高達(dá)7000萬(wàn)澳元（約5200萬(wàn)美元）。

德意志銀行澳洲分行地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人克里斯·貝丁費(fèi)得卻認(rèn)為隨著西田集團(tuán)的擴(kuò)張，它仍然面臨著一些重要風(fēng)險(xiǎn)，包括全球的高利率環(huán)境；在澳大利亞實(shí)現(xiàn)零售長(zhǎng)期增長(zhǎng)的投資組合的敏感性；美國(guó)和英國(guó)；和獲取有利定價(jià)的資本來(lái)為重新開發(fā)的項(xiàng)目融資。

不過貝丁費(fèi)得也看到了新西田在重開發(fā)項(xiàng)目機(jī)會(huì)上顯得更為積極，中期發(fā)展支出在總資產(chǎn)中的比例逐漸增大，以及西田可能保留項(xiàng)目利潤(rùn)用作部分運(yùn)營(yíng)支出?！耙虼?，西田集團(tuán)將能實(shí)現(xiàn)更高的資產(chǎn)回報(bào)和更加穩(wěn)健的收入，這將吸引更多的資本金流入，有利于投資機(jī)構(gòu)對(duì)其中長(zhǎng)期股票級(jí)別的上調(diào)?！?/p>

全球運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)

隨著西田在全球的繼續(xù)擴(kuò)張，它面臨著在全球基礎(chǔ)上開展業(yè)務(wù)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。摩根士丹利的副總裁奧斯喬威說(shuō)購(gòu)物中心開發(fā)商全球擴(kuò)張的最大障礙在于估價(jià)、所有權(quán)集中、監(jiān)管以及稅收?！耙蛑Ц抖愂諑?lái)的現(xiàn)金流減少，對(duì)潛在購(gòu)買者的估價(jià)和意愿有非常大的影響，”奧斯喬威說(shuō)，“此外，外籍所有權(quán)有時(shí)可能無(wú)法獲得免稅資格。我們與很多稅收和交易專家的討論表明這些跨國(guó)事宜雖然可以克服，但往往非常復(fù)雜、困難和費(fèi)時(shí)?！?/p>

西田的起點(diǎn)

1951年，21歲的弗蘭克·洛威移民到澳大利亞，身無(wú)分文，他的第一份工作是在悉尼一家熟食店送外賣。1958年，他和合伙人在悉尼西部開了自己的熟食店。然后他重新規(guī)劃了一塊空地，建立了由兩家百貨公司、12家專賣店和停車場(chǎng)組成的購(gòu)物中心，獲得了在房地產(chǎn)上的第一桶金。該地產(chǎn)所處悉尼西郊，緊鄰城區(qū)擴(kuò)展地帶，于是人們稱之為“西田”。

1960年正值購(gòu)物中心十年繁榮時(shí)期，西田控股在澳洲證交所上市，到70年代，它已在澳洲東海岸收購(gòu)了14個(gè)購(gòu)物中心。1974年，洛威成為澳洲購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者的引領(lǐng)者。1977年，西田進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)，1997年進(jìn)入新澤西，2000年打進(jìn)英國(guó)。如今，西田是全球最大的上市零售地產(chǎn)公司，洛威是澳洲最富有的和最成功的商人之一。

彼得·洛威是伴隨著在國(guó)外市場(chǎng)投資中西田面臨著系列稅收和立法迷局而進(jìn)入公眾視野，“如果一個(gè)公司不能以有效的稅收方法將收入回報(bào)投資者，那么投資全球的原理將有待嚴(yán)格檢驗(yàn)?！彼f(shuō)。

對(duì)西田而言，四個(gè)國(guó)家不同的經(jīng)濟(jì)體系、貨幣、稅收、政治氣候、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、利率和細(xì)分市場(chǎng)特征等等更增添了全球運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜性，而它的大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者沒有這方面的挑戰(zhàn)。

洛威承認(rèn)多種挑戰(zhàn)使得一個(gè)地產(chǎn)公司的全球運(yùn)營(yíng)既困難又昂貴。“用以解決這些問題的時(shí)間和資源令人驚愕，但是只要處理得當(dāng)了，得到的回報(bào)也相當(dāng)豐厚?！?/p>

為了避免全球擴(kuò)張的缺陷，西田模型強(qiáng)調(diào)的是要在一個(gè)國(guó)家謹(jǐn)慎投資。它常常通過購(gòu)買一兩處地產(chǎn)；派高級(jí)管理者去學(xué)習(xí)和理解市場(chǎng)；然后通過系列組合投資或者公司收購(gòu)進(jìn)行。

洛威認(rèn)為隨著越來(lái)越多的國(guó)家出臺(tái)信托地產(chǎn)立法，房地產(chǎn)投資的挑戰(zhàn)和涉及事宜正在改變，就像他們?cè)?jīng)在美國(guó)所做的一樣?！斑@如何影響這個(gè)行業(yè)成功的外商投資水平，非常有趣，值得一看。”

創(chuàng)建品牌

麥當(dāng)勞品牌就在于攫取了顧客心理：人們希望在全球任何一個(gè)地方吃到的麥當(dāng)勞有著相同的品質(zhì)，西田集團(tuán)的國(guó)際組合投資也通過地產(chǎn)的名字以及高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)打響著西田品牌。

品牌是個(gè)戰(zhàn)略，“告訴我們所有的客戶——消費(fèi)者、零售商、股東和員工，我們生產(chǎn)、開發(fā)、交付和致力于盡可能好的購(gòu)物中心產(chǎn)品和服務(wù)，”洛威說(shuō)，“品牌傳達(dá)著我們不會(huì)停止在資產(chǎn)上投資資金，這給予零售商機(jī)會(huì)來(lái)獲取他們所能得到的最大價(jià)值?！?/p>

品牌也使得在西田地產(chǎn)叢聚的地方提高了效率，但是他們的意圖更大：建立高度的客戶忠誠(chéng)度和區(qū)分于其他同行的識(shí)別率。

去年年底，西田在美國(guó)的品牌知名度平均高達(dá)79.5%，以圣路易斯為最高，在那里西田有6座購(gòu)物中心，知名度高達(dá)91%。西田2002年才進(jìn)入芝加哥和佛羅里達(dá)，但短短兩年，品牌知名度就分別達(dá)68%和80%。

專注于重新開發(fā)

令西田與眾不同的一點(diǎn)就是它專注于對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的重新開發(fā)，例如，它在美國(guó)的68處地產(chǎn)中，只有一處是從平地蓋起來(lái)的，那也還是拆掉了以前的購(gòu)物中心蓋的。“從事全球業(yè)務(wù)而又把主要精力放在重新開發(fā)和擴(kuò)張現(xiàn)有資產(chǎn)使得價(jià)值最大化的公司，我們是獨(dú)一無(wú)二的?！北说谩ぢ逋f(shuō)。

西田的投資哲學(xué)強(qiáng)調(diào)購(gòu)買未被充分利用的資產(chǎn)——能有較大的擴(kuò)張和增值空間，以及重新投資資產(chǎn)“每隔7到10年充分利用資產(chǎn)的容量?！甭逋f(shuō)。他指出，西田在新澤西的花園廣場(chǎng)自1986年購(gòu)下后擴(kuò)張了3次，投資了5億多美元來(lái)重新振興。過去3年僅僅在美國(guó)，西田在重新開發(fā)和擴(kuò)張14處地產(chǎn)上就花了約20億美元。

西田的著名之處還在于成功地創(chuàng)建市中心的購(gòu)物中心上，這些地方往往面積有限，要求開發(fā)垂直零售——多層，零售中心空間狹小，地處商務(wù)中心。西田在垂直零售上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)自在澳大利亞45年的重新開發(fā)和擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，在澳洲人口密集的市中心地段非常緊張。例如，悉尼的西田邦迪購(gòu)物中心，擁有300家零售店，兩個(gè)超市，3個(gè)百貨商場(chǎng)和一家電影院，5層的總面積卻只有100萬(wàn)平方英尺。

經(jīng)過全面整合，西田擁有自己的內(nèi)部設(shè)計(jì)師、建筑師、承包人和施工隊(duì)，自己處理營(yíng)銷、租賃及每日資金和資產(chǎn)管理，而其他開發(fā)商往往將這些服務(wù)外包出去，西田這么做的好處在于節(jié)約成本，提高管理效率和建立有效的學(xué)習(xí)曲線。

西田更進(jìn)一步的獨(dú)到之處在于它的戰(zhàn)略：以叢聚的購(gòu)物中心進(jìn)入某一個(gè)大市場(chǎng)，不像其他同行遍地開花式的投資?？傮w而言，西田在美國(guó)的68處地產(chǎn)集中于11個(gè)市場(chǎng)區(qū)域。例如，在大洛杉磯地區(qū)，西田擁有12個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心，而當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心一共有30個(gè)。

叢聚能夠創(chuàng)建更強(qiáng)大的社區(qū)識(shí)別性，洛威說(shuō)，“在主要市場(chǎng)中，我們是最大的區(qū)域購(gòu)物中心所有者，能夠提供規(guī)模效率和經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)大的品牌穿透力。”

改變地區(qū)性購(gòu)物中心的特性

目前，西田的種種創(chuàng)新改變了美國(guó)區(qū)域性購(gòu)物中心的特性。它在美國(guó)的擴(kuò)張項(xiàng)目向人們展示著它不僅僅是個(gè)百貨商店，它還是一家在這個(gè)國(guó)家獨(dú)一無(wú)二的商店?！皩傻剿膫€(gè)購(gòu)物中心納入一個(gè)購(gòu)物中心的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，西田正處在改革的前沿，”洛威說(shuō)，“我們美國(guó)的購(gòu)物中心項(xiàng)目正從傳統(tǒng)風(fēng)格的百貨銷售逐漸演變成集傳統(tǒng)零售和其他非百貨商店元素為一體的中心，包括折扣商店、娛樂、超市、生活方式觀念、包廂、餐飲等。這是美國(guó)地區(qū)性購(gòu)物中心市場(chǎng)和其他西田將要進(jìn)入的市場(chǎng)所發(fā)生的實(shí)實(shí)在在的改變?！?/p>

集高端零售品牌和經(jīng)濟(jì)性購(gòu)物店于一體也是對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物中心的改變，在洛杉磯地區(qū)的西田Topanga，Neiman Marcus 和Target都進(jìn)駐其中，這在美國(guó)歷史上還是第一次。

在加利福尼亞的西田公園購(gòu)物中心，首次完全吸收了沃爾瑪獨(dú)特的設(shè)計(jì)，在購(gòu)物中心采用了最后統(tǒng)一結(jié)賬的方式，此外其他地方的購(gòu)物中心還借鑒了Best Buy、Dick's Sporting Goods、Bed、Bath Beyond、Costco等等的設(shè)計(jì)理念。

彼得·洛威指出，美國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)行復(fù)雜轉(zhuǎn)變的原因之一是要鞏固百貨公司的地位，另外就在于西田的哲學(xué)就是要在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)提供最廣泛的產(chǎn)品和服務(wù)?！案鶕?jù)購(gòu)買傾向研究，我們相信全方位的服務(wù)，高端品牌店和折扣零售店能同在一個(gè)購(gòu)物中心并取得很好的表現(xiàn)，例如一個(gè)人會(huì)在Neiman Marcus購(gòu)物，也會(huì)去Target買東西，”洛威說(shuō)，“在區(qū)域購(gòu)物中心的所有發(fā)展中，今天的零售商新聯(lián)合完全改變了這個(gè)行業(yè)。”

洛威補(bǔ)充說(shuō)，混合營(yíng)銷方法在其他國(guó)家已經(jīng)有成功案例，特別是在澳大利亞、加拿大和英國(guó)，只有美國(guó)落后于這個(gè)戰(zhàn)略了，包括現(xiàn)在還落后，盡管“西田已經(jīng)將其推進(jìn)了20年?！?/p>

西田在其他國(guó)家經(jīng)營(yíng)非百貨店的精通和成功加快了它在美國(guó)采取同樣戰(zhàn)略的速度。運(yùn)營(yíng)全球業(yè)務(wù)的回報(bào)之一就是知識(shí)轉(zhuǎn)換——在其他細(xì)分市場(chǎng)上獲取的信息和經(jīng)驗(yàn)可以借鑒在某個(gè)特定市場(chǎng)上，從而加強(qiáng)整個(gè)公司的實(shí)力。

哈佛商業(yè)評(píng)論曾評(píng)價(jià)“西田品牌是如此響亮，在澳洲它就是購(gòu)物的代名詞?！备ヌm克·洛威是在60年代樹立品牌觀念的，起因很巧合，就是他剛好無(wú)意中聽到一個(gè)路人對(duì)朋友說(shuō)：“走，我們?nèi)ノ魈锇??！?/p>

另一個(gè)有效知識(shí)轉(zhuǎn)換的案例是延長(zhǎng)租賃時(shí)間的實(shí)踐，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)從美國(guó)傳到了澳大利亞。西田在澳洲的平均租期是3年，而在美國(guó)是10年，而零售商的租期越長(zhǎng)，就會(huì)在店鋪中投入更多以期做得更好。西田帶著這個(gè)經(jīng)驗(yàn)和澳洲的零售商一起提高店面的設(shè)計(jì)，改善購(gòu)物體驗(yàn)，允許他們?cè)诟L(zhǎng)的租期內(nèi)分期還清，而這最終“改變了澳大利亞的店面?！甭逋f(shuō)。

從美國(guó)傳回澳洲的還有為購(gòu)物者建立一個(gè)集中的餐飲中心的觀念。

在英國(guó)的擴(kuò)張

目前，西田的項(xiàng)目之一就是在英國(guó)的擴(kuò)展，因?yàn)橛?guó)有著與澳洲相近的購(gòu)物中心數(shù)量（850個(gè)），但是人口是澳洲的3倍。西田現(xiàn)在英國(guó)有8個(gè)項(xiàng)目，380萬(wàn)平方英尺空間，還將興建很多項(xiàng)目。

“盡管英國(guó)在西田集團(tuán)總資產(chǎn)中盡占12%，它顯然擁有對(duì)公司而言最好的機(jī)會(huì)?！狈治鰩熂{卡德說(shuō)，“西田正有條不紊地進(jìn)入一個(gè)困難的市場(chǎng)。用于英國(guó)業(yè)務(wù)的支出大大超過我們的預(yù)期，不過我相信是因?yàn)槲覀兊凸懒税l(fā)展過程中的困難?！?/p>

在英國(guó)市場(chǎng)的困難包括政府控制的發(fā)展準(zhǔn)入，即不允許在郊區(qū)建立購(gòu)物中心，只有在革新城市面貌的許可下，在中心城區(qū)建立購(gòu)物中心，而那里的土地批復(fù)非常緊張和復(fù)雜?！霸诿绹?guó)，郊區(qū)購(gòu)物中心司空見慣，但在英國(guó)卻幾乎沒有?！奔{卡德說(shuō)。

他還補(bǔ)充道，由于在英國(guó)只能在市中心進(jìn)行開發(fā)，一般而言會(huì)有一些第三方的土地可以購(gòu)買，但這會(huì)減慢過程和限制可以發(fā)展的選址。此外，過去英國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)非常習(xí)慣很保守的發(fā)展風(fēng)格。

“西田是一個(gè)相對(duì)激進(jìn)的發(fā)展者，它需要時(shí)間來(lái)說(shuō)服感興趣的合作方，它的方式是可行和正確的，”納卡德說(shuō)，“盡管西田毫無(wú)疑問比別人的進(jìn)程都快，它在英國(guó)的發(fā)展過程仍需要7到10年。”

不過彼得·洛威估計(jì)，一旦建成，英國(guó)的購(gòu)物中心應(yīng)該比美國(guó)的更賺錢，帶來(lái)更多回報(bào)?！霸谟?guó)建立購(gòu)物中心非常難，也就意味著公司必須有專業(yè)的水準(zhǔn)才可以，而西田正擁有這種水準(zhǔn)。”目前，西田已經(jīng)擁有了英國(guó)第四大的投資組合。

分成兩部分的市場(chǎng)

西田和其他地產(chǎn)巨頭在全球擴(kuò)張時(shí)，遇到了強(qiáng)大的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。像在英國(guó)，市場(chǎng)基本上全被本土開發(fā)商占領(lǐng)，在荷蘭，限制國(guó)外地產(chǎn)投資信托公司的進(jìn)入，以及其他對(duì)外來(lái)開發(fā)商監(jiān)管非常嚴(yán)格的市場(chǎng)，這些地方是本土有實(shí)力的開發(fā)商的樂土，提供給投資者一些有趣的選擇機(jī)會(huì)。

洛威認(rèn)為這種現(xiàn)象將市場(chǎng)分成了兩部分，投資者不僅可以投資房產(chǎn)和在不但投資了還進(jìn)行管理的開發(fā)商之間選擇，還能在本土投資和在全球投資的開發(fā)商之間選擇。洛威強(qiáng)調(diào)這種分成兩部分的市場(chǎng)不僅有利于投資者，還有利于整個(gè)行業(yè)，能創(chuàng)建一個(gè)更廣泛、更有效的市場(chǎng)和增強(qiáng)像西田這樣的全球公司集資的能力。他認(rèn)為，這只是投資者決定選擇哪種模式更好、能獲取更高的回報(bào)的過程。

西田的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

2004年的合并帶來(lái)了西田財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改變，但是它的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略卻沒有變：

通過資本與收入的聯(lián)合增長(zhǎng)給與投資者高回報(bào)，而資本和收入的增長(zhǎng)通過以下兩種方式實(shí)現(xiàn)：

＊對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)加強(qiáng)管理和重新開發(fā)

＊在現(xiàn)有市場(chǎng)和新市場(chǎng)中購(gòu)買新的購(gòu)物中心

垂直整合

＊地產(chǎn)管理、營(yíng)銷和租賃

＊地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和建筑

＊資金和資產(chǎn)管理

全球品牌

＊叢聚戰(zhàn)略

＊通過區(qū)別性創(chuàng)造價(jià)值

＊客戶/零售商忠誠(chéng)度

分析師眼中的西田

美林 等級(jí)：中立（2005年8月31日）

就400億美元的資產(chǎn)基礎(chǔ)而言，小型交易很難有讓投資者驚喜的收入。隨著整個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境發(fā)展速度的放慢以及開發(fā)項(xiàng)目需要兩三年后才有收入流，大型收購(gòu)交易是最有可能產(chǎn)生可喜收入的短期驅(qū)動(dòng)。不利的一面是，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)層面上，包括大型開發(fā)項(xiàng)目的交付和預(yù)算已經(jīng)沒有很大的空間。西田作為所有者、主要合同商和租賃商，面臨的是一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目。繼英國(guó)成為該集團(tuán)最新的市場(chǎng)后，需要密切關(guān)注這一塊的業(yè)務(wù)。

瑞銀證券 等級(jí)：中立（2005年8月31日）

該集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)保持有力。銷售在美國(guó)有增長(zhǎng)，在澳大利亞和新西蘭有所下降，而英國(guó)市場(chǎng)則處于弱勢(shì)，僅對(duì)西田資產(chǎn)貢獻(xiàn)了7%。西田管理層表達(dá)了對(duì)澳大利亞零售環(huán)境發(fā)展放緩的警惕，這與國(guó)內(nèi)其他零售信托機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)一致。我們已經(jīng)根據(jù)事實(shí)調(diào)低了我們的數(shù)字，并考慮了市場(chǎng)占有成本和生產(chǎn)效益，但建議每年2%到3%的增長(zhǎng)能實(shí)現(xiàn)。在澳大利亞、新西蘭和英國(guó)的占有率已經(jīng)很高，而在美國(guó)仍有100個(gè)基點(diǎn)的提高空間。

穆迪投資服務(wù) 等級(jí)：A2（2005年8月31日）

穆迪注意到主要的金融指標(biāo)——房地產(chǎn)信托投資協(xié)會(huì)名義利率覆蓋和總資產(chǎn)/負(fù)債，與穆迪的預(yù)期一致，而且我們對(duì)西田的等級(jí)評(píng)估保持不變。西田的地產(chǎn)投資組合整體良好，關(guān)鍵的澳大利亞市場(chǎng)和美國(guó)市場(chǎng)有正面表現(xiàn)，英國(guó)的表現(xiàn)平平，這也符合穆迪的預(yù)計(jì)。總體而言，市場(chǎng)占有率保持高位，為西田提供了持續(xù)的運(yùn)營(yíng)收益。

作者：Lorna Pappas

出處：《房地產(chǎn)投資組合》雜志11/12期

編譯：然后