一石激起千層浪。

一塊調整房貸利率的石頭在原本就不平靜的房地產市場砸出了比千層浪更大的浪花。在這個巨浪面前，連金融界的人士都有些懵懂——建設銀行房貸新利率的舉棋不定就是證明；更何況普通的消費者和一知半解“準專業(yè)”水準的傳媒。博弈、泡沫、崩盤、持續(xù)走高……各種聲音伴隨著巨浪呼嘯而至。

誰敢在這樣的變化面前無動于衷？房屋是每個家庭的核心資產。無論你現(xiàn)在是有房者，還是無房戶，房產都是你面前一座繞不開的山。

面對變化，比隨機應變更重要的是定力。我們將這種定力理解為一種笨拙——采訪“錢經人”，記錄下面對變化的他們心理反應和行為模式;再帶著這樣的素材，去采訪我們的“專家團”，一次“紙上談兵”的集體咨詢就這樣在我們的雜志上完成。因為我們知道，新聞是跑出來的，真實的新聞不僅需要大腦，還需要腳。我們費時費力的采訪，也許比表達某些觀點和議論更有效。對房地產市場而言，任何一種泡沫，哪怕是吐沫都是一種危害。

緊張不安中，政府加息給出的信號越來越清晰，房地產市場進入了介于“紅燈區(qū)”與“綠燈區(qū)”之間的“黃燈區(qū)”，被迫身處“黃燈區(qū)”的房產投資者必須作出新的判斷，進還是退，因為這個判斷和投資者的資產利得息息相關。

通過采訪，我們總結出了房產投資者在“黃燈區(qū)”購置房產的三大困惑和四大行為方式，然后請專家一一解讀，希望“錢經人”能從這些來自一線的市場動態(tài)和權威專家的建議中找到自己的答案。我們相信，“錢經人”經過理智思考后，自然會調整理財計劃，走出房貸“黃燈區(qū)”。

加息讓“錢經人”產生三大困惑

困惑一

房貸新政加重了購房者的負擔

加息從大局來講是件好事，但加息的費用對于背負著幾十年房貸的人來說，動輒也得上萬。這成為“錢經人”最大的困惑：房價過高已經成為人們難以承受之重，房貸新政難道要讓老百姓進一步勒緊褲帶？

《案例一》利率調高加重了買房人的負擔

文/王慶武

被采訪人:舒暢，29歲，月收入7000元

房產狀況:一套

對房產的態(tài)度:除非有特別好的機會，否則不會輕易涉及房產投資

對利率變化的反應:敏感，提高貸款利率加重了買房的負擔

“幸虧沒有貸款買房。”一次性付清房款的舒暢感到慶幸。舒暢是某報社編輯部主任，因為職業(yè)關系他一直密切關注這次房貸利率調整，他認為房貸利率調高無疑又增加了老百姓買房的負擔，對那些貸款買房的人影響頗大。

其實，舒暢不僅對銀行調整后的房貸利率有意見，他認為5%以上的房貸利率對普通老百姓來說已經是一個不小的負擔，因此，他選擇了一次性付清的方式購買了新婚住房。“當時我正在籌備結婚，不能不買房。這套房子總價70多萬元，首付20%，貸25年，每月還貸3500多元。25年后，我將為這套房付給銀行近49萬元的利息?！笔鏁痴J為，49萬元的利息還是太多了，相當于再買套房子的錢。另外，他和妻子一月的總收入不過10000元出頭，還準備撫養(yǎng)小孩，每月3500元的還貸對他們是個不小的負擔。在雙方長輩的支持下，加上自身的積蓄，舒暢一次付清了房款。

對于未來在房產置業(yè)上是否有所作為，舒暢表示，除非有特別好的機會，買第二套房倒是有可能的，因為十幾年后父母要過來養(yǎng)老，肯定要換大房子。

《案例二》不在乎每月多還的那點錢

被采訪人:李越，33歲，月收入1萬多元

房產狀況:兩套

對房產的態(tài)度:房子就是用來生活居住的

對利率變化的反應:不敏感，只知道每月還房貸

“我只知道每月要按時還貸款?！崩钤捷p描淡寫地說。李越屬于國內職場中壓力較大賺錢較多的那種人。作為一家知名外資企業(yè)部門經理，李越每天“日理萬機”，忙得只知道工作了。這次房貸利率的變化，他是從同事那里知道的，他不知道加息對于他的生活會產生怎樣的影響，也不在乎。

10年前，李越從國內一家名牌大學畢業(yè)，做過多年媒體工作，然后就是出國，從美國到歐洲，再回到中國。對于家庭理財，李越的反應顯然是“無知”的，更多的還有“無奈”。李越擁有兩套住房，除了一套貸款買來用于自住外，另一套為福利分房，盡管經常空置，但并未出租，李越認為這樣親戚朋友來京時也有個臨時住處。

《專家解惑》

趙海寬:央行房貸新政的目的是解決房地產市場的泡沫，抑制投機者，其中很關鍵的一點是對供求關系的調整。由于目前房地產市場的需求量還是比較大的，所以，不少投資者借機炒作。有需求做支撐，房價很快就會上漲了。而通過上調個人房貸利率，可以使不少購房者改變自己原有的購房計劃，對市場持一種“觀望”的態(tài)度。這樣，房地產市場的需求也會有所下降，炒家想再炒作已經沒有了市場基礎。

易憲容:對買房的民眾來說，從市場經濟的角度來思考，肯定會增加每一個買房人的成本。但是政府為什么要出臺利息調整政策？它的一個目的就是對沒有買房的民眾以及準備買房的民眾發(fā)出一個明確的信號，我們經濟中出現(xiàn)一些不正常的東西，都會通過利率的方式來調整。你借錢的時候一定要考慮利率風險。

童淵:買房人現(xiàn)在的這種心情能夠理解，因為國內的房貸利率很少變動，所以，買房者就像初戀一樣認為利率也不會變，但現(xiàn)實是利率會變。所以，貸款買房的人應該欣然接受現(xiàn)實，通過減少消費來彌補利率上漲帶來的成本。如果有足夠資金的話你可以考慮提前還貸。但買房者承擔了政策成本的說法是不負責任的，因為在簽訂貸款合同的時候，第一條就寫清楚了利率是浮動的，購房者在買房之前就應該想清楚如果利率上升自己能不能承受。另外，政府上調利率是出于整個宏觀經濟政策調整的需要，將來不排除政府調低利率的可能。

宮萍:從案例來看，人們的敏感主要反映在幾個方面，比如說承受壓力比較大的，投資收益分散；而不敏感這類，第一是經濟寬松，實力比較雄厚，無所謂；另一類就是對房地產業(yè)有一些了解，預測利率不會頻繁地調整。其實，即使加息，一些人依然不會改變他們原有的意向。我們在近期的房展會上調查過，參加房展的這一部分人群，確實真正想買房子，比較有針對性，但利率的變化對他們的計劃影響不是很大，這種人應該占到一半。

楊晨:在市場化的經濟環(huán)境下，利率是一個影響不同經濟層面的重要因素，與個人也息息相關。以我曾經生活過的澳洲為例，央行每年調整利率的次數不下五六次，一般老百姓基本上已經習慣了。但在國內利率市場化沒有實現(xiàn)，計劃經濟對我們依然有著或多或少的影響，所以，這次央行調整房貸利率似乎觸動了不少人“敏感”的神經。但在未來幾年，隨著國內經濟市場化程度的提高和利率市場化的進一步實施，央行調整利率可能會變得更為頻繁。所以，在看到利率調整的同時，我們也應該調整自己的心態(tài)，認識到利率是會隨時波動的，這并不是什么“大不了”的事情。

要學會對利率“不敏感”。在我們的案例中，有大部分的被訪者都對利率表示“敏感”，但實際上我們應該更新一個觀念：利率對于我們的經濟生活、理財生活來說應該變成一個“習以為?！保⑶沂恰八究找姂T”的東西，學會對利率“不敏感”。

當然，這種“習以為?！辈⒉淮戆咐幸恍┤四菢訉手弥焕?，更多的是我們要對這種政策信息進行消化，及時調整自己的投資理財策略。像案例中有的人決定提前還貸，有的人改變自己未來5年的投資計劃或者暫時對房地產市場進行觀望等反應，實際上就是在這種政策信息下進行的自我調整。以后我們將有可能面臨越來越多這樣的調整，理財、投資本身就存在不確定性，計劃趕不上變化，利率只不過是其中一個動因而已。

困惑二

加息后要不要貸款買房

在“錢經人”看來，國內的房貸利率已經夠高的了，30萬元的貸款利息竟然接近20萬元，房貸新政公布后利息又多了幾萬元，“錢經人”下一步該如何貸款買房？

《案例三》貸款買房要量力而為

文/殷麗萍

被采訪人:宛丁，32歲

房產狀況:兩套

對房產的態(tài)度:房地產投資市場并沒有人們想像的那么簡單，進入的風險很高

對利率變化的反應:敏感，貸款買房要“量力而為”

宛丁自己的兩套房產已經全額購買了，所以，這次房貸利率的上調對她影響并不大。但正在攻讀金融碩士學位的宛丁認為，這次加息為購房者帶來了最關鍵的信息：利率不再是一成不變的。以后房貸利率有可能會繼續(xù)上升，貸款買房的成本加大了，買房一定要“量力而為”。

宛丁向記者講述了一個普遍的現(xiàn)象：這幾年大家一談起買房，自然就會想到去銀行貸款，特別是許多工作時間不長的年輕人。因為可以貸款，所以，他們通常都會選擇購買大房子。80平方米不夠，買100平方米的，“努力”實現(xiàn)購房一次到位，每個月的還貸數額甚至超出個人收入的30%，這種做法并不符合他們自身的經濟水平。

另外，鑒于10年的還房貸的經歷，宛丁認為，“銀行之前的房貸優(yōu)惠利率并不優(yōu)惠，每年5%左右的利率，貸款20年，30萬元的貸款利息就接近20萬元?！彼?，宛丁覺得，如果是第一次購房的話，先多存一點錢，買個面積小一點的房子，爭取全額付清，這樣可能更劃算。

目前。宛丁有兩套房子，一套用于自己居住，另外一套準備出租。宛丁覺得這樣的安排比較符合自己的現(xiàn)狀:她平常工作很忙碌，暫時沒有那么多的時間和精力來進行投資。雖然對房地產投資非常感興趣，但在今后幾年，她也暫時沒有投資房地產的計劃。主要原因是她覺得房地產投資大量占用資金資源和信用資源，風險很高。而且沒有豐富的投資經驗和對房地產行業(yè)的深入了解，投機炒作，盲目跟風比較容易蝕本。房地產發(fā)展有其自身特點和獨特性，要放眼長遠，倒比較容易賺錢。

《專家解惑》

易憲容:目前我們房地產市場不僅有炒作之風，也有一股住房需求的虛假繁榮。目前國內房地產市場主要對象是25～35歲的年輕人，他們一走出校門就進入房地產市場，首付是父母的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，剩下就向銀行借。無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，這是絕無僅有的事情。結果是利率有一點變化就十分敏感。其實，這些民眾必須思考的應是自己的行為是否理性，以及如何讓個人的住房與資產重組，以減少未來利率上升之風險。

楊晨:優(yōu)惠利率“名符其實”。案例中，這位女士提到:目前銀行所提供的貸款利率一點也不優(yōu)惠，利息非常驚人。這樣的想法實際上是一個誤區(qū)。實際上國內的買房者已經非常幸運了，目前的貸款極其低廉，試想一下：2%左右的存款利率，5%左右的通貨膨脹率，如果你不把錢存在銀行，每年也是5%地縮水，但現(xiàn)在房貸利率也不過5%左右。

像西方發(fā)達國家，8%～9%的貸款利率都是很正常的，這是一種市場規(guī)律。在美國，40年以來最低的貸款利率也不過是3%左右，而澳洲目前最低的利率水平也只在5%左右。當年澳洲房地產發(fā)展較快的時期，貸款利率甚至高達到15%。所以，目前中國5%左右的利率已是極低的水平，我認同一些專家的觀點，未來中國進入加息周期，房貸利率會不斷上升，達到10%也是可以理解的。此后貸款買房更應量力而行。

困惑三

房貸政策不斷變化

加息僅僅是個開始，“錢經人”還注意到，此次房貸新政中還包括:調高首付的比例，對第二筆房貸征收更多的利息等新規(guī)定。面對不斷變化的房貸政策，“錢經人”如何靈活地應對它？

《案例四》房貸銀行說了算

文/孫凌

被采訪人:張小敏，30歲，夫妻月收入1萬元

房產狀況:三套房產

對房產的態(tài)度:買房是為了一個穩(wěn)定的生活環(huán)境

對利率變化的反應:敏感，貸款買房要“量力而為”

從天津到北京，年僅30歲的張小敏已經擁有3套房子。目前，她家每個月需還3400元月供，比以前多了200元。對銀行利率的調整張小敏頗有微詞，她覺得，銀行利率對她來說已經夠高了，政府加息的政策出臺更是太突然，所以，她打算提前還貸。

張小敏參加工作那年，在天津買了第一套房子。2001年3月，調到北京工作的她和老公購進了立水橋北苑家園。后來又買下天通苑的房產。幾次與地產商、銀行打交道，張小敏的感受是中國的房地產市場非常不規(guī)范。在北京房價虛高太厲害，這讓她經常擔心投入的錢是不是值得，最后房產會不會變成“燙手的山芋”?！叭嘶钪幸粋€住處就可以，我不能為了掙錢太影響生活質量。現(xiàn)在，我投資買房的念頭淡了許多，投資房產的風險遠遠大于我可能得到的收益。” 張小敏如此認為。

張小敏對銀行隨意降息、加息很不舒服。張小敏回憶，“2002年1月，所有銀行宣布降息，次年一月開始執(zhí)行，當年每月多還50元錢，從第二年才開始享受降息。而提高利率，卻是2004年底提出來，2005年立即提利息。完全由銀行說了算?！?/p>

《專家解惑》

易憲容:這次房貸政策調整不僅在于讓優(yōu)惠利率回歸到同期商業(yè)貸款利率水平，而且要實行下限管理。對于后者，就是說，今后個人房貸利率不會僅固定在央行所管制的基準利率上，而是會由商業(yè)銀行根據貸款人的信用狀況、收入水平、還貸能力等方面來確定個人住房貸款利率高低。如果一個人信用不好，在記錄上有污點，那么，他所付出的貸款成本就會高。如果銀行審查發(fā)現(xiàn)個人的未來收入不確定，同樣也會提高現(xiàn)行個人貸款利率等。也就是說，這次調整個人住房貸款利率不僅在數量上調整，同時也在機制上改革，讓各商業(yè)銀行根據不同的貸款人選擇不同的利率水平。

“錢經人”四大行為模式

行為模式一

正在還貸的考慮減壓提前還貸

盡管銀行一再表示，北京并沒有因個人房貸利率提高而出現(xiàn)還貸潮，但北京提前還貸的市民確實比以往增多了。提前還貸來減輕壓力，自然也成為“錢經人”行為的主要模式。

《案例五》從以租養(yǎng)房到提前還貸

文/殷麗萍

被采訪人：林海波，27歲

房產狀況：一套

對房產的態(tài)度：自住為主，力求房產的保值和增值，也想進行房地產投資

對利率變化的反應：敏感，對未來的理財計劃有很大的影響，需要重新調整

“加息之前我計劃是多攢錢用來做房地產投資的。像上海的二手房市場一直很活躍，本來我也想在北京試試多找一套房子‘以租養(yǎng)房’，但現(xiàn)在我必須改變原計劃了。” 清華大學畢業(yè)的計算機博士、在Intel公司工作的小林有點無奈地表示。

對于這次央行上調房貸利率，本以為對小林這樣的人不會有太大影響，即使有也是“不痛不癢”的。但小林給我的反應卻出乎我的意料之外，他說這次上調房貸利率依然讓他切實地覺得“痛”：“雖然每個月就是多了幾十塊，但是按照自己的貸款期限20年算下來就是幾萬塊，也不是小數目！”

讓小林更加擔心的是：未來銀行的房貸利率有可能會繼續(xù)上調，一旦到達10%這樣的水平，就基本上超出他的還貸能力了?；谶@樣的預期，他現(xiàn)在已經開始做提前還款的計劃了，“未雨綢繆”啊。“現(xiàn)在房貸利率上調了，雖然每個月增加的房貸支出并不多，但是未來的利率政策誰也說不清楚，這算是一種利率風險吧。如果利率一直往上漲，我肯定需要多攢錢提前還貸了。”

2005年是小林的“安居置業(yè)”年，組建幸福的“二人世界”，實現(xiàn)最基本的房子和車子。2月份他剛剛貸款購置了一套三居室，作為新婚之用。

《專家解惑》

易憲容:央行加息對已購房自住者來說，利率的上升，自然是增加了他們還貸成本。他們只能被動的接受，否則，他就得采取或提前還貸或家庭住房重組、資產重組等方式來減少還貸負擔。

宮萍:處于加息時代的正在還貸人群可能有拋售或者提前還貸的現(xiàn)象發(fā)生。因為恐慌性的心理，不知道未來還會加多少。從案例中來看，提前還貸的人群一種是加息恐懼族，擔心新增的月供壓力過大，影響生活質量；另一種則是節(jié)省利息族，想通過提前還款，減少利息支出。其實，對于提前還款倒不至于很急，因為對于已有貸款要到2006年1月1日才開始執(zhí)行新的利率標準，還有至少大半年的時間。

還貸的人群分為居住型和投資型。居住的，首先是衡量自己的承受能力，沒辦法，只有一套房子，只能居住。算一下，總價30萬元的房子，采取等額本息方式每月也就多還30多元，對于居住來說無所謂，但對于投資來講，加息的影響還是比較大的，至少在心理上是這樣。如果你是出于投資狀態(tài)，建議多算賬，當你的投資收益高于現(xiàn)在利率5.51%或6.12%，沒關系，你還可以去投資，因為北京房產價格不會瞬間下調的，至少目前不可能發(fā)生這樣一個趨勢。今年可能存在微調，但也是在緩緩上調，因為存在市場需求大，房源釋放不出來的狀況。另外一種方法是比較一下租金和你月供款，如果高于或者持平都沒有太大問題。實在不行，就提前還吧，但可以慢慢緩解一下，分為幾個階段來還。不至于像有些購房者“不想做國家政策的犧牲品”那樣非?？只拧?/p>

行為模式二

沒房子的持幣觀望

在目前政府抑制房價的“黃燈”階段，“錢經人”不知道下一步房價是漲、是跌。

持幣觀望不啻為一種好方法。

《案例六》等幾年會有更多選擇

文/孫凌

被采訪對象：劉名，27歲，月收入8000元

房產狀況：無

對房產的態(tài)度：房子是肯定是要買的

對利率變化的反應：敏感，不打算貸款買房

劉名工作才兩年，資金積累還不充分。房貸新政策出臺后，原本打算貸款買新房的他打算先買套二手房屋作為過渡。

“曾經想先買個小戶型，住幾年之后，換大一點的房子，用出租收入還按揭。但是小戶型很貴，而且房源很少?，F(xiàn)在利率調整后，第二套房子貸款更高，所以，這個方案不可行了?，F(xiàn)在如果要買，也還是可以考慮二手房。二手房結構老一些，但是如果地段好一些，也可以考慮先買二手房做一個過渡?！眲⒚绱私忉屬I二手房的原因。

劉名還告訴記者，他一直關注房產市場的動向，從目前來說，提升房貸利率理論上是為了限制開發(fā)商，但其實還讓老百姓多掏了錢。你要在北京長住，這房子早晚得買；利率調高了，還得去買，就是得多掏錢，畢竟一下子把錢全拿出來的人也并不是很多。

“我現(xiàn)在年齡還不算大，沒有買房的迫切愿望，所以，近期內就不考慮買房。如果幾年后工資再提升，或者結婚，買房的想法也還會有所改變，就有可能考慮買更大的房子或更好的地段?！眲⒚f，等待幾年應該會有更多選擇。

《案例七》該買還得買

文/韓捷

被采訪人：劉向飛，24歲，月收入5000元

房產狀況：無

對房產的態(tài)度：3年后再考慮買房

對利率變化的反應：不敏感，該買的時候就買

“我現(xiàn)在主要的精力都放在工作上，3年后再考慮買房，因為那時候年齡、工作、心智等各方面差不多都到了一個相對成熟的階段了?！比温氂谀戏胶娇展煞萦邢薰镜膭⑾蝻w，剛剛工作不到一年，似乎仍沉浸在初涉職場的興奮狀態(tài)中。

“我本身是學財務的，對于理財我還是比較關注”，“你問我每月可以攢多少錢？大約2000元吧?！睆摹跺X經》角度觀察，劉向飛算得上是一位標準的“理財人士”——理財的第一步是定期儲蓄?！叭ツ?月5日正式到公司報到算起到過年，我一共攢了1萬元，全部掏給了父母?！?/p>

但劉向飛坦言，對于這次房貸利率調整的消息，她只是聽同事們說過，自己并沒有過多關注?！皩τ诜孔?，我現(xiàn)在最關心的不是政策。房子周圍環(huán)境與房子的戶型及其內部設計，自己是否喜歡才是我最關心的，關鍵還是樓盤本身的好壞。至于位置，我想選郊區(qū)中好一點的地段，最好是能離公司近一點的地方。價位每平方米六七千左右吧！具體很難講，因為2008年我們公司可能會搬到新機場附近。也許那時我覺得在那附近購置也是個不錯的選擇。”

《專家解惑》

易憲容:購房者們在買房的時候往往是假定利率是不變的，而房價則是會上升的。因此，造成了現(xiàn)在利率一變動民眾的心理反應就很大。利率與房價都是一定會變動的，這在任何一個市場里都是正常的事情。央行還有繼續(xù)上調貸款利率的可能，目前最明智的做法就是持幣觀望，只有購房需求壓縮下來房價才會隨之降下來。而總房價跟利率相比，哪一個變動大呢？答案是很明顯的，利息不過才是總房價的百分之幾。民眾買房不要太著急，只要房價降下來，利息再加也沒多少影響。

童淵:執(zhí)幣待購，說明投資者現(xiàn)在碰到了投資黃燈，黃燈后面可能是綠燈也可能是紅燈，如果是紅燈的話錢就更難掙了，就算你口袋里有一百萬也沒有投資的機會了。在我看來紅燈出現(xiàn)的情況不太可能，黃燈后是綠燈。房地產市場景氣指數受人為因素影響大，每次政府換屆都對房地產市場產生影響，現(xiàn)在黃燈出現(xiàn)很正常，因為政府打擊房價的措施是為了讓房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，從長期趨勢看房價還會漲?，F(xiàn)在，雖然利息高了、土地儲備少了、加稅、打壓房價所有的信號都對房地產市場不利，但這是逢低吸納的好時機，至少我個人在這段時間會看準目標準備出擊。

宮萍:由于利率調整就不買房這種觀點并不是很正確，現(xiàn)在買房也不能說是一個很差的時間點，因為它正處于一個動蕩的時期，而且房產價格有慢慢趨緩、平穩(wěn)發(fā)展的市場趨勢。買房決策最重要的則是你的需求，即你到底需不需要去解決居住問題，主要是看現(xiàn)在是租的房子還是賣了現(xiàn)有的才能買新的，那么，此時就要衡量一下，買房前考慮的第一因素就是自身的承受能力，要清楚利率調整后會承擔還款的壓力有多大。正確衡量自己的承受能力，即是客觀地評價現(xiàn)在租房所付出的費用，或者現(xiàn)在居住的房子的費用，如果購買房產的話，這種承受的壓力是什么樣。當然，同時和其他階段一樣也要考慮時間成本、交通成本等一系列的因素。