房子是不少人心里最重的“牽掛”：沒(méi)有房子的，拼命存錢(qián)盼望早日成為“野豬”；買(mǎi)房了又盤(pán)算著如何能節(jié)約房子的開(kāi)銷(xiāo)。去年央行一加息，雖然提高的幅度不是很大，但依然有部分“野豬”覺(jué)得心有不甘：每月增加那么幾十塊錢(qián)，長(zhǎng)期一算可就是筆大數(shù)目了。如果你有計(jì)劃近期貸款買(mǎi)房，不妨對(duì)銀行提供的房貸方式進(jìn)行一番“詳細(xì)偵察”。

目前銀行提供的貸款方式主要有商業(yè)貸款、公積金貸款和貼息貸款。前兩者大家都是耳熟能詳?shù)?，而?shí)際上不妨考慮使用貼息貸款，它能幫你實(shí)現(xiàn)以最小的資金成本和最高的效率取得貸款，讓你節(jié)省不少買(mǎi)房的花銷(xiāo)。

貼息貸款幫你這樣“省”

劉先生準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)項(xiàng)目的房產(chǎn)，總價(jià)52萬(wàn)元，擬貸款40萬(wàn)元，期限10年。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商規(guī)定，對(duì)于采用商業(yè)貸款的客戶(hù)，房?jī)r(jià)可以打98折；采用一次性付款的，房?jī)r(jià)打97折；采用公積金貸款的，不打折。經(jīng)向開(kāi)發(fā)商協(xié)商和爭(zhēng)取，開(kāi)發(fā)商同意對(duì)采用貼息貸款的客戶(hù)按照一次性付款給予相應(yīng)折扣，即97折。劉先生所在單位在北京市住房資金管理中心建立了住房公積金，經(jīng)咨詢(xún)，可以享受貼息額度為40萬(wàn)元。經(jīng)住房資金管理中心個(gè)人信用信息服務(wù)中心對(duì)劉先生進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，為AA級(jí)，則貼息擔(dān)保費(fèi)可以?xún)?yōu)惠2%。

（1）采用商業(yè)貸款付款方式

總房款：52萬(wàn)元×98%=509600元

律師費(fèi)：40萬(wàn)元×3‰=1200元

保險(xiǎn)費(fèi)：40萬(wàn)元×31.4%=1256元

抵押登記費(fèi)：200元

貸款期間利息總額：40×108.57×10×12－400000=121136元

購(gòu)房總支出：633392元

（2）采用貼息貸款付款方式

總房款：52萬(wàn)元×97%=504400元

律師費(fèi)：40萬(wàn)元×3‰=1200元

擔(dān)保費(fèi)：40萬(wàn)元×60.51×（1-2%）=2372元

貸款期間利息總額：40萬(wàn)元×103.21×10×12－400000=95408元

購(gòu)房總支出：603380元

在貸款購(gòu)房過(guò)程中，采用貼息貸款比商業(yè)貸款節(jié)省30012元。

（備注：數(shù)據(jù)計(jì)算可參考附表1、2）

住房貼息貸款與商業(yè)貸款“大不同”

從銀行利息收入的角度看，住房貼息貸款與商業(yè)貸款沒(méi)有本質(zhì)不同。但站在借款人的角度看，兩者有著很大的區(qū)別。

1、利息負(fù)擔(dān)不同。對(duì)貼息貸款的借款人而言，由于享受相應(yīng)額度的貼息，在貼息額度內(nèi)實(shí)際上是按照公積金貸款的利率支付利息，與商業(yè)貸款相比，貸款買(mǎi)房的資金成本相對(duì)較低。

2、承辦貸款的金融機(jī)構(gòu)不同。一般來(lái)說(shuō)，在售樓盤(pán)項(xiàng)目都和指定銀行簽訂按揭協(xié)議，對(duì)購(gòu)房者而言，選擇商業(yè)貸款只能在開(kāi)發(fā)商指定的銀行辦理按揭貸款，沒(méi)有選擇的余地；而貼息貸款在許多銀行都可以辦理，對(duì)所有在售樓盤(pán)都適用，具備貼息貸款資格的借款人可以在多家銀行中進(jìn)行選擇，打破了樓盤(pán)對(duì)應(yīng)指定銀行的傳統(tǒng)按揭貸款辦理模式。

3、貸款擔(dān)保方式和所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不同。商業(yè)貸款一般采用開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押方式，借款人需要支付律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和抵押登記費(fèi)；貼息貸款采用北京市住房貸款擔(dān)保中心全程擔(dān)保模式，借款人需支付律師費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)（涵蓋了保險(xiǎn)、房產(chǎn)評(píng)估、抵押登記等費(fèi)用），如果借款人信用等級(jí)達(dá)到AA級(jí)以上，擔(dān)保費(fèi)還可以享受一定幅度的優(yōu)惠。

此外，由于擔(dān)保中心為借款人提供全程擔(dān)保，免除了開(kāi)發(fā)商對(duì)借款人的擔(dān)保責(zé)任，而且貸款辦理周期相對(duì)較短，從付款方式上，借款人有充分的理由向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取一次性付款的條件的優(yōu)惠。如果能爭(zhēng)取到更多房?jī)r(jià)折扣的優(yōu)惠，則運(yùn)用貼息貸款不僅能極大節(jié)省利息支出，而且其總購(gòu)房費(fèi)用也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。

4、辦理程序不同。與商業(yè)貸款相比，貼息貸款在辦理過(guò)程中多了借款人信用評(píng)級(jí)、貼息額度核定、擔(dān)保中心審查等幾個(gè)環(huán)節(jié)，看似復(fù)雜，但由于有律師全程代辦相關(guān)手續(xù)，而且擔(dān)保中心為借款人提供全程擔(dān)保，貸款在銀行更容易審批通過(guò)。

住房貼息貸款VS公積金貸款

住房貼息貸款和公積金貸款的貸款對(duì)象所在單位均需在住房資金管理中心繳存公積金；一般情況下，借款人所能使用的貼息額度和公積金貸款額度是相同的；對(duì)借款人而言，兩者的最終利息支出負(fù)擔(dān)是相同的。兩者的不同之處在于：

1、兩種貸款性質(zhì)不同。住房貼息貸款本質(zhì)是銀行直接發(fā)放的商業(yè)性貸款，由住房資金管理中心就貼息額度內(nèi)的商業(yè)貸款和公積金貸款的利差部分向借款人定期進(jìn)行貼息；公積金貸款是銀行受住房資金管理中心委托，向借款人發(fā)放的政策性委托貸款。

2、承辦金融機(jī)構(gòu)不同。由于貼息貸款本質(zhì)是商業(yè)性貸款，幾乎所有商業(yè)銀行都可以辦理，目前看，光大、中信等中小商業(yè)銀行服務(wù)效率較高；公積金貸款一般是由借款人所在單位繳存公積金的管理分中心指定承辦銀行，借款人無(wú)從選擇，服務(wù)效率難以保障。

3、對(duì)借款人的費(fèi)用負(fù)擔(dān)不同。借款人使用貼息貸款，需負(fù)擔(dān)律師費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)涵蓋了保險(xiǎn)費(fèi)（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和保證險(xiǎn)）、評(píng)估費(fèi)和抵押登記費(fèi)，當(dāng)借款人的信用等級(jí)較高時(shí)，擔(dān)保費(fèi)還有一定幅度的優(yōu)惠；如使用公積金貸款，需支付房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。兩種貸款擔(dān)保費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)并不相同，綜合看，當(dāng)貸款期限相對(duì)較短時(shí)（在13年以?xún)?nèi)），貼息貸款擔(dān)保費(fèi)率更低，對(duì)于經(jīng)評(píng)級(jí)信用等級(jí)更高的借款人更為明顯。

4、辦理流程不同。辦理貼息貸款時(shí)，借款人通過(guò)向貸款銀行和住房貸款擔(dān)保中心指定律師事務(wù)所提交貸款申請(qǐng)材料，由律師事務(wù)所代為辦理貼息額度的核定、借款人信用評(píng)級(jí)、向擔(dān)保中心和銀行報(bào)卷等手續(xù)；辦理公積金貸款時(shí)，借款人首先應(yīng)向單位繳存公積金的住房貸款管理分中心提出借款申請(qǐng)，其后辦理貸款額度的核定、房產(chǎn)評(píng)估、繳存擔(dān)保費(fèi)、去承辦銀行簽訂借款合同等一系列手續(xù)。

5、額度不足時(shí)，操作方法不同。目前，北京市所有在售樓盤(pán)項(xiàng)目均可以使用貼息貸款，當(dāng)貼息額度不足時(shí)，借款人僅就超出貼息額度部分承擔(dān)商業(yè)貸款利率，不必辦理額外手續(xù)。根據(jù)北京市住房資金管理中心的最新規(guī)定，從2005年起，凡使用市中心公積金貸款的個(gè)人，當(dāng)公積金額度不能滿(mǎn)足貸款需求時(shí)，將統(tǒng)一使用貼息貸款，而不能再使用組合貸款。對(duì)于使用中央國(guó)家機(jī)關(guān)公積金貸款，公積金最高使用額度為30萬(wàn)元，當(dāng)公積金貸款額度不能滿(mǎn)足貸款需求，借款人需使用組合貸款，就超出公積金貸款額度部分向承辦銀行申請(qǐng)辦理商業(yè)貸款，承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。相比之下，貼息貸款更加簡(jiǎn)便、經(jīng)濟(jì)和可行。

相關(guān)鏈接：

●什么是住房貼息貸款

本文所指的住房貼息貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貼息貸款）是指北京市住房資金管理中心與有關(guān)銀行合作，貸款購(gòu)房者按照商業(yè)貸款的利率申請(qǐng)貸款，然后由住房資金管理中心根據(jù)借款人可使用的貼息額度，對(duì)商業(yè)貸款和公積金貸款產(chǎn)生的利息差給購(gòu)房者補(bǔ)貼，中心每半年補(bǔ)貼一次，直接劃入購(gòu)房者個(gè)人賬戶(hù)。

●獲取的條件

可獲得個(gè)人住房擔(dān)保貸款貼息的對(duì)象為在北京市住房資金管理中心連續(xù)6個(gè)月累計(jì)12個(gè)月，并且繼續(xù)交納住房公積金的個(gè)人。貼息貸款的最高成數(shù)為購(gòu)房總價(jià)的80％，貸款期最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

●貼息額度

所謂貼息額度，是指借款人所能享受貼息貸款優(yōu)惠的限額，是住房資金管理部門(mén)根據(jù)借款人繳存公積金情況和資信條件核定的。對(duì)于公積金繳存情況良好、收入較高而且穩(wěn)定的借款人，貼息額度最高可達(dá)40萬(wàn)元。

如果同時(shí)信用評(píng)級(jí)達(dá)到AA級(jí)以上，貼息額度將在此基礎(chǔ)上再上浮15%~30%，則最高可達(dá)52萬(wàn)元。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，表面上仍按照商業(yè)貸款利率逐月向貸款銀行還款，但由于在貼息額度范圍內(nèi)享受了住房資金管理中心的利差部分貼息，相應(yīng)利息負(fù)擔(dān)等同于公積金貸款。