麥當勞除了會賣漢堡，還會炒地產，不管你做什么地產投資，請向麥當勞學習炒地發(fā)財，回報率可能高達100%。

最近，麥當勞以250萬元～320萬元的特許加盟費，向中國市場全面開放其特許加盟業(yè)務，除了餐飲業(yè)投資者歡欣鼓舞，熟悉地產投資的投資者也“沒事偷著樂”，那么，麥當勞賣漢堡的同時，又將會給中國房地產投資者帶來怎樣的商機呢？

過去美國麥當勞一向有全美最大的地產開發(fā)商之稱 ，只要有麥當勞之處， 必定帶來人潮及錢潮， 隨后而來的就是“麥當勞商圈”，以及房地產價格的飛漲。 通常，麥當勞到每個中大城市發(fā)展初期會以旗艦店的形式進入市場，然后再進行占領式的滲透開發(fā)，另外與大賣場、大型百貨公司或大型超市進行策略聯(lián)盟的合作，并在餐廳提供完整的麥當勞用餐經驗，提升麥當勞的人流和商圈價值。

國外地產投資業(yè)專家指出， 麥當勞借著快餐店的經營，進而反映在房地產上的增值利潤， 這才是麥當勞真正的店面擴張投資的著眼點所在，麥當勞經營快餐事業(yè)， 根本是 “醉翁之意不在酒”。

此前中國關于特許加盟的法律法規(guī)不健全，麥當勞一直沒有在中國內地大規(guī)模開展特許加盟業(yè)務，這也讓麥當勞在全世界的另外一項主營業(yè)務——房地產經營的生財方式無法進行，開放加盟后，麥當勞在中國內地也會以更快的速度跑馬圈地，購買各城市快餐經營的黃金地點。

對于外租的店面房地產，麥當勞一般用低價簽租很長時間，并擁有“優(yōu)先購買權”。美國的上萬家店鋪中，麥當勞的自有店占到60%，另外40%是向土地所有者租來的，麥當勞通常每年會收取加盟者20%左右的營業(yè)額，作為租金和授權費等，而且還通過房地產來控制加盟者完全依附于總部。房地產租金、授權費和餐廳收入構成麥當勞的三大主營收入，據資料顯示，90%是來自房租和授權費。

聰明的麥當勞老板們 ，自然不會忽略這個商機，肯定要盡量自購營業(yè)地點 ，一旦地價上漲， 處理掉當初的投資所得的獲利，絕對不是賣漢堡所能比擬的。麥當勞的房地產炒作術， 在國外房地產業(yè)界被稱為“點土成金”術， 在麥當勞金色拱門下的地皮，往往在成交之際， 便能創(chuàng)下天價行情。

麥當勞叔叔所到之處，地皮就發(fā)燙

此前由于麥當勞在中國內地沒有開放特許加盟業(yè)務，所以，地產投資生財的成功案例比較少，而臺灣地區(qū)，麥當勞早就開放了特許加盟，加上臺灣的合資公司比較熱衷地產投資，故麥當勞臺灣地區(qū)在1990年后以一連串的出售房地產活動，締造了許多房地產交易紀錄。

1994年麥當勞中國公司在北京購置了一處房產，房產的位置在萬通，當初麥當勞在此購地的主要原因是看重了這里地價的升值機會。當初麥當勞購置地產時，萬通的報價是每平方方米3000美元，最終成交價格肯定低于這個價格。

因為接近萬通、華聯(lián)兩大商場，這家萬通餐廳是北京麥當勞生意最旺的店面之一，面積大約有600平方米，而這里的租金平均每月每平方米21美元，如果麥當勞將這個餐廳出租或者在發(fā)展特許加盟的時候轉租給加盟商，麥當勞每月就有12600美元的收入了。

麥當勞臺灣地區(qū)則通過地產投資賺得盆滿缽溢。 以位于內湖成功路四段上麥當勞分店原址舉例，1991年3月，麥當勞臺灣合資公司——寬達食品公司把這一塊面積為364平方米的土地，以總成交金額1.05億元人民幣的價格， 賣給德安開發(fā)公司， 平均每平米單價高達28.75萬元人民幣 ；8月份， 黃春發(fā)又以總價1.5億元人民幣的價格， 平均每平方米約41.25萬元人民幣的價格， 賣給了康和公司，短短5個月，增值接近43%的投資回報，就這一筆交易， 可以說是創(chuàng)下臺灣內湖房地產市場有史以來的“天價”紀錄。

另外一處麥當勞臺中市中港路上的分店地址 ，據說最初買進的價格是每平方米1.25萬元 ，在1991年12月間， 以每平米36.25萬元人民幣的驚人價格， 把這塊面積達680平方米的土地， 賣給了一家臺中的建設公司，增值幅度達到了驚人的28倍，光稅前收入就在2億元人民幣左右，如果要靠賣漢堡， 至少得賣1000萬個麥香雞套餐。

在臺灣內湖、臺灣臺中地區(qū)分別出售的這兩個精華地段店面，平均的收益回報率都在14倍以上。如果麥當勞將北京的萬通店出售，投資回報率也將會超過100%。

跟著麥當勞炒地

“麥當勞在進入臺灣這些年來， 真正賺錢的是房地產增值， 而不是賣漢堡?！?一位曾經任職于臺灣省臺中中港路麥當勞分店的離職員工指出， 目前麥當勞自有店面比例雖然在90年代以來， 開始大幅下降， 但是過去幾年麥當勞不斷以高價取得店面， 純粹是為了賺取地產增值利益，其間房地產炒作的高明手法也不時在坊間流傳。

有傳言指出，麥當勞相關人也參與“麥當勞商圈”的投資炒作。 麥當勞臺灣合資公司的股東們， 常常會在一個店面開店之前， 事先悄悄地吃下附近一小塊地皮，等到商圈成熟， 房地產行情大漲之后 ，股東私人再把手中的土地， 用高價轉手賣掉。 而且有些麥當勞臺灣公司的自有店面 ，也是先由公司內部高級主管的親友或家人買下，再轉手給麥當勞臺灣分公司。由于麥當勞在房地產市場上算是個中高手， 也常常需要取得精華地區(qū)的店面， 因此，與不少地產財團關系甚密。

其實，在臺灣的任何一家大型企業(yè)或是公司集團，只要是處理土地或資產， 通常一定慣用先以股東個人名義吃下， 再以高價出售給公司 ，以期達到節(jié)稅的目的， 對于股東私人也有相當大的好處 。因此，在很多地產開發(fā)商的眼里，這是企業(yè)生存的一種無可厚非之道。

熟悉美式快餐業(yè)的人都知道， 快餐業(yè)店營業(yè)面積需求大， 各種裝潢、服務人員也都必須耗費相當的成本， 在今天土地、人工價格飛漲的情況下， 本業(yè)的獲利能力實在不高。

麥當勞只是在無心插柳柳成蔭，摸準房地產投資的訣竅。

對于炒地產賺錢這種說法，麥當勞臺灣分公司前開發(fā)營業(yè)部總監(jiān)胡家濠坦承，全球麥當勞的經營策略， 都是把快餐業(yè)的本業(yè)經營和房地產方面的副業(yè)經營，并列為兩大事業(yè)經營重心。他同時強調：“麥當勞的目標是在開發(fā)店面， 而不是炒作房地產?！敝皇且环N資產處理方式而已。

有人說麥當勞有土地炒作術 ，其實麥當勞在它的全球化策略中， 有其一套科學分析的方法， 以及特殊的市場調查技術，才能找出會下金蛋的黃金商圈，才能夠帶動房地產增值。

麥當勞“新餐廳開發(fā)作業(yè)流程”是一連串完整而有系統(tǒng)的作業(yè)流程，從市場計劃分析、商圈立地調查、新點簽訂取得、工程設備施作、餐廳營運支持，環(huán)環(huán)相扣、相輔相成。例如每開一個店， 麥當勞都會進行一項商圈重疊影響評估(Impact Study) 分析商圈內的人口數量、成長率、年齡分布、學歷、家庭所得、消費習慣等， 都透過精密的科學分析統(tǒng)計。 目前麥當勞已經擁有臺灣各鄰里的人口數量和商店家數和種類， 它所下的功夫， 恐怕連政府單位也甘拜下風呢。