投資商業(yè)地產(chǎn)要理性，切不可看了開發(fā)商描繪的美好藍(lán)圖，就頭腦發(fā)熱，必須要理性地思考，以免受到誤導(dǎo)。如果您有投資商鋪的打算，應(yīng)該避開如下幾個(gè)誤區(qū)。

頂級(jí)商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)

許多商鋪都推出所謂“頂級(jí)品牌”、“韓流時(shí)尚”等吸引人的概念，問題是這些概念由誰來實(shí)現(xiàn)？要知道，開發(fā)商把一個(gè)個(gè)商鋪賣給和您一樣的投資者。產(chǎn)權(quán)歸您了，您當(dāng)然是覺得什么賺錢就經(jīng)營什么，誰出的租金高就租給誰，其他人也一樣。所以，商鋪賣完了，“頂級(jí)品牌”、“韓流時(shí)尚”等概念能否實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商也沒了利益關(guān)系，結(jié)果如何可想而知。

有的項(xiàng)目承諾統(tǒng)一回租、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。但實(shí)踐證明這很難實(shí)施，不可能所有商鋪的業(yè)主都心思一致，一旦有特立獨(dú)行的，必然導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，所謂的“統(tǒng)一”，瞬間瓦解。

“商業(yè)中心區(qū)”還是“社區(qū)內(nèi)商業(yè)”

開發(fā)商往往告訴我們，該項(xiàng)目體量多么龐大，周圍人口多么密集，似乎一個(gè)未來的商業(yè)中心區(qū)將誕生在這里，事實(shí)果真如此嗎？

我們首先應(yīng)當(dāng)搞清楚，這一項(xiàng)目是城市規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目，還是住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套。雖然許多開發(fā)商把住宅配套商業(yè)規(guī)模加大，但只要是建在居住區(qū)內(nèi)，其功能必然只能是為社區(qū)服務(wù)，不會(huì)成為有輻射功能的商業(yè)中心。

要知道，每一個(gè)住宅項(xiàng)目，按照國家規(guī)定，都必須配套足夠規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銷售前景的看好，絕大多數(shù)項(xiàng)目都會(huì)按上限設(shè)計(jì)商鋪，甚至?xí)瑯?biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。因此，當(dāng)開發(fā)商告訴你，該項(xiàng)目周邊有多少住宅項(xiàng)目，有多少居住人口的時(shí)候，不要以為這些人都會(huì)到您的店中來購物，因?yàn)?，他們所住的小區(qū)里也會(huì)有規(guī)模不小的商鋪。

商家入住的商鋪是否一定好

與家樂福、華堂、國美等著名商家為鄰的前景非常誘人：這些店家選址嚴(yán)謹(jǐn)，選擇的地段一定不錯(cuò)，而且他們的入住必然帶來旺盛的人氣。

但必須知道的是，開發(fā)商提供給這些著名商家條件的入住和給您的商鋪是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不會(huì)超過每平方米每天2元，最低的甚至只有幾毛錢。租給家樂福，開發(fā)商賺不到錢，卻可以借此把周邊商鋪的價(jià)格炒高。如果商鋪購買價(jià)格過高，即便沾了家樂福人氣的光，也不見得賺錢。

還需注意的是，大商家往往要求獨(dú)立門戶，與其他商鋪相對(duì)分離，“一步差三市”，如果開發(fā)商推薦給您的商鋪與家樂福分屬兩個(gè)樓，人氣差得可不會(huì)是一星半點(diǎn)兒。

“N年返租”是否降低風(fēng)險(xiǎn)

商鋪的正常投資回報(bào)期應(yīng)當(dāng)在8～12年之間，開發(fā)商承諾3～5年的返租對(duì)降低初期風(fēng)險(xiǎn)有一定好處，但這樣的承諾很可能導(dǎo)致價(jià)格的上漲。如果返租項(xiàng)目的售價(jià)高于周邊項(xiàng)目的話，開發(fā)商返還給您的租金可能僅僅能彌補(bǔ)您多付出的房?jī)r(jià)。

商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的幾倍

許多開發(fā)商在宣傳一種觀點(diǎn)：在香港，商鋪價(jià)格超過同地段住宅價(jià)格的10倍，而北京商鋪價(jià)格僅是住宅的1～3倍，上升空間巨大。

但事實(shí)是，商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格沒有任何關(guān)聯(lián)性，影響平均商鋪價(jià)格的主要因素是市場(chǎng)商鋪供應(yīng)總量。香港人口密度極高，而可供應(yīng)的商鋪用地有限，導(dǎo)致商鋪價(jià)格極高。而北京，近年商鋪的供應(yīng)量增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)，商鋪總體向過剩發(fā)展，我們可以看看以下數(shù)字：

在“十五”期間，北京商業(yè)營業(yè)用房年均增速達(dá)到33.2%，而同期房地產(chǎn)竣工年均增速12.3%，GDP年均增速13.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增速9.7%。2003年，全市房地產(chǎn)竣工面積增速僅為3.2%，而商業(yè)物業(yè)竣工面積的增速卻10倍于這一比率，達(dá)到31.7%。因此，北京商鋪價(jià)格是住宅的1～3倍也不足為奇。

(作者單位 北京財(cái)貿(mào)干部管理學(xué)院)