“炒股炒成股東，炒房炒成房東”，這是很多投資者與投機(jī)者的理財(cái)寫照。對于北京的戴林而言，實(shí)現(xiàn)一個(gè)“職業(yè)房東”的夢想，就能讓他從“空中”落到地面，享受生活的快樂。

作為知名外企的一名高級(jí)經(jīng)理人，戴林已經(jīng)厭倦了多年“空中飛人”的職業(yè)生涯，他時(shí)刻都想著攢足了錢，提前退休享受生活。

望著機(jī)艙外面漂浮的白云和碧藍(lán)的天空，戴林不禁感嘆，什么時(shí)候能“落地”享受生活呢？戴林已經(jīng)換過兩家公司，都擔(dān)任公司里的高級(jí)職務(wù)，因?yàn)樨?zé)任重大，所以，每個(gè)月都要在亞洲的各個(gè)城市間穿梭出差，在北京的時(shí)間不過十天左右。妻子平日也工作繁忙，買的商住兩用套房，兩個(gè)人卻沒有時(shí)間享受。

戴林算是個(gè)比較會(huì)理財(cái)?shù)娜耍晷?0萬元左右，一年下來，各類花銷也不過7萬元左右，因?yàn)槌霾钤谕?，各種食宿交通費(fèi)用都是公司報(bào)銷，錢也大都花在衣服、禮品和家具上了。祖上留下個(gè)一居室的老宅，因?yàn)樵跂|單附近，離地鐵也很近，所以，隔個(gè)半年也能收到1萬元的租金。如果市政拆遷，這個(gè)老宅可能會(huì)得到近20萬元的拆遷費(fèi)。戴林手里積蓄了將近120萬元的資金，如何讓這筆資金“錢生錢”呢？如果找到一個(gè)穩(wěn)定的投資增值渠道，自己也可以辭職，實(shí)現(xiàn)“提前退休”的夢想了。因?yàn)槊堪肽昃鸵ナ找淮畏垮X，所以，他總有一種房東的感覺，為什么不能做一個(gè)職業(yè)房東呢？

2000年，戴林終于下定決心，趁著北京市房地產(chǎn)的高速增長，自己做一些熱銷房產(chǎn)的投資，慢慢實(shí)現(xiàn)自己的房東夢。通過銀行貸款，他在CBD購買了兩個(gè)小型商務(wù)寫字間，還在朝陽地區(qū)的三環(huán)附近購買三套知名樓盤的兩居室房子。

租售兩便嘗試做房東

戴林談到在北京投資房產(chǎn)的經(jīng)歷，他興趣甚濃。“在房產(chǎn)投資中，最大的體會(huì)就是需要膽識(shí)和感性，兩方面結(jié)合起來才能把房產(chǎn)投資做好，這是我第一次房產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)?？恐@種經(jīng)驗(yàn)和信念，我現(xiàn)在的房產(chǎn)投資還比較順利，獲利也相當(dāng)可觀?！贝髁窒蛭益告钢v述他做“兼職”房東的經(jīng)驗(yàn)。

“我有過三次買房經(jīng)歷，最早進(jìn)行房產(chǎn)投資是從2000年開始的，前前后后算起來，一共有五套房子，我自己住著一套房子，對外出租兩套房子和兩套商用寫字間。”戴林一邊出租，一邊趁著房地產(chǎn)市場的增長尋找合適的出售機(jī)會(huì)。

作為拿著高薪的職業(yè)經(jīng)理人不可能專職去炒樓，沒有精力，手續(xù)也是非常麻煩，僅為準(zhǔn)備一大堆銀行的審核資料，就需要半個(gè)月時(shí)間。如果房子地段好，他就心滿意足了。近半年來，只要有時(shí)間，戴林就會(huì)去看房，也倍感樂趣。京城中意的樓盤，戴林幾乎都看了。即使價(jià)格回落了，也不會(huì)太在乎，反正也是準(zhǔn)備長期租賃的。

“我買來用于出租的房子，前面兩套房子是賺了錢的?！贝髁终f。2000年，他在一個(gè)市中心繁華地段買了一套房子，因?yàn)榈囟尾诲e(cuò)，所以，他買的這套房子是做長期出租的，租金每月能達(dá)到4000元/月，第一次買房子投資出租做房東的經(jīng)驗(yàn)，教會(huì)了他很多房產(chǎn)投資的具體操作，“一定要有膽識(shí)和感性，兩方面結(jié)合起來才能做好，膽識(shí)就是這樣鍛煉出來的。”

有了第一次的經(jīng)驗(yàn)，戴林第二次選購的房子，只經(jīng)過一年就漲了一倍。由于后來不是太看好那套房子的長期出租價(jià)值，就果斷地在一個(gè)高位賣掉了，又凈賺了近一倍的錢。而后他又看上了一處地段更好、面積更大的房子，有著長期租賃的價(jià)值，非常適合跨國公司的高級(jí)管理人員居住。接著戴林就將房子做了精裝修，簡潔而大方。“這次我可以說是靠著第一次房產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)和第二次房產(chǎn)的投資獲利，將我的資金巧妙地分為兩部分，用兩個(gè)200萬元通過銀行按揭各買了兩套500萬元的房子，還款額度也比較合適。實(shí)際上按照我的收入水平根本不可能買這樣的房子，只是借助房產(chǎn)投資的成功，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人投資身價(jià)的‘三級(jí)跳’。”戴林說。

房產(chǎn)專家和職業(yè)規(guī)劃專家指出，在國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，房產(chǎn)投資可以讓很多高薪經(jīng)理人迅速提高自己的“投資身價(jià)”。多數(shù)的經(jīng)理人因?yàn)楣ぷ魈?，根本不懂得借助銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行個(gè)人理財(cái)投資。如果不能提高自己的投資身價(jià)，單靠薪資是發(fā)不了財(cái)?shù)摹?/p>

職業(yè)經(jīng)理人要積極培養(yǎng)自己的自我升值意識(shí)和投資意識(shí)，把自己作為商業(yè)社會(huì)中的商品去投資經(jīng)營。如果僅僅把錢存在銀行里，在這個(gè)微利時(shí)代，加上通貨膨脹，資產(chǎn)實(shí)際上是在貶值和虧損。而投資房產(chǎn)不需要過多的專業(yè)金融知識(shí)，只需要多走走看看，找到預(yù)期投資回報(bào)高的好項(xiàng)目就能夠獲利。

現(xiàn)在中國證券市場的不景氣，導(dǎo)致基金等投資工具的回報(bào)飄忽不定，只有房產(chǎn)投資目前是穩(wěn)中有升。即使國家出臺(tái)了相關(guān)政策，房價(jià)的下跌也不會(huì)太厲害。房子還可以作為一個(gè)自身融資的載體，從而擴(kuò)大自己的資本量。首先測算一下有多少可支配的資金，需要向銀行借多少錢才能買到房子，相當(dāng)于用房子來抵押交換，然后借銀行的錢擴(kuò)大自己的資本量。這是高薪職業(yè)經(jīng)理人擴(kuò)大自己資本和投資身價(jià)很有效的方法。

在城市里，也并不是人人都有資格參與房產(chǎn)投資，因?yàn)榉慨a(chǎn)的投資額度較高。市場上可投資的房產(chǎn)資源實(shí)際不少，只是門檻高，白領(lǐng)投資者還較少。而企業(yè)里的高薪經(jīng)理人是有資格參與投資的，如果像戴林這樣年薪30萬元的經(jīng)理人，早就應(yīng)該考慮通過各種投資理財(cái)來增加自己的個(gè)人身價(jià)。通常，戴林一年可以拿出15萬元來進(jìn)行投資，只是看有沒有捕捉到適合個(gè)人的投資信息。

“現(xiàn)在是北京房價(jià)的平穩(wěn)過渡期，這個(gè)投資機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過，尤其是在北京的核心商務(wù)區(qū)，加息增加的負(fù)擔(dān)跟投資收益比較，鳳毛麟角，為什么呢？以我買的商用寫字間為例，2002年投資購買的國貿(mào)商圈的小型寫字間售價(jià)從當(dāng)初的1萬元/平方米，增長到現(xiàn)在的2萬元/平方米，兩年時(shí)間翻了一番，每月的租賃價(jià)格也在7000～12000元左右。”戴林興奮地說道。這三套房子使他每個(gè)月收到的租金將近2.6萬元，已經(jīng)基本接近他的稅后月薪了，保證正常的消費(fèi)和生活完全沒有問題了，戴林儼然一個(gè)職業(yè)房東。

做“職業(yè)房東”的五個(gè)建議

選擇長期租賃樓盤要有獨(dú)到眼光。挑選樓盤，作為職業(yè)房東前期的工作，將決定以后的投資收益。要對樓盤的人群定位、周邊環(huán)境、交通便利和所吸引的住戶進(jìn)行仔細(xì)分析，選擇適合中青年居住的中高檔樓盤，對于長租是有利可圖的，而且有著穩(wěn)定的升值空間。樓盤的建筑質(zhì)量是否過關(guān)，不能總是滴水發(fā)潮。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和綠化環(huán)境，也將決定租金的價(jià)格。

避免租賃房子的“空置”。提前半年就要將出租的房子，掛在一些正規(guī)房地產(chǎn)中介公司待租。空置一個(gè)月，就相當(dāng)于月租金下降了8%～12%，一年平均下來投資回報(bào)也大大降低。

包裝你的出租房。根據(jù)自己準(zhǔn)備出租的房子，按照特定人群的需求去布置和宣傳。

合理計(jì)算租賃的投資回報(bào)。很多開發(fā)商在宣傳的時(shí)候，總會(huì)計(jì)算出一個(gè)超值回報(bào)率。不要全信，自己將各種費(fèi)用如稅金、保險(xiǎn)、律師費(fèi)、評估費(fèi)和公共維修基金等核算在內(nèi)，結(jié)合目前的售價(jià)，計(jì)算出合適的租賃價(jià)格。

利用期房，獲得更大投資回報(bào)。要注意利用大品牌開發(fā)商的期房，通常，這類開發(fā)商為了保持自己多年的信譽(yù)，不會(huì)去做短期的炒作，房屋的質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)和環(huán)境綠化都比較有保障。

選擇期房的時(shí)候，基礎(chǔ)房價(jià)的評估要準(zhǔn)確，一年后的升降預(yù)估，要將期房現(xiàn)值和現(xiàn)房的價(jià)格進(jìn)行對比；選擇期房樓盤的時(shí)候要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商的背景，比如選擇高檔樓盤的時(shí)候，房地產(chǎn)購買人更青睞他們的實(shí)力和長期信譽(yù)，這樣被很多買房人認(rèn)可，才有不斷增值的可能，然后也可以再選擇時(shí)機(jī)賣掉。你可能會(huì)承擔(dān)期房變現(xiàn)房的一些風(fēng)險(xiǎn)，如配套設(shè)施方面的縮水，等等；但是風(fēng)險(xiǎn)提高一點(diǎn)，收益可能提高好幾倍。

房價(jià)下跌，職業(yè)房東該如何應(yīng)對

這時(shí)，出現(xiàn)了大量“炒房炒成房東”的人，你可能會(huì)增加很多競爭者，這時(shí)你需要做的就是盡量與租戶保持長期友好的關(guān)系。并在租金上按照一年或兩年的租賃期，適當(dāng)減少租戶的租金。這時(shí)你不僅打擊了其他短期房東的壓價(jià)行為，同時(shí)也促使他們低價(jià)賣掉手中的房子。

如果價(jià)格下跌得很厲害，你還可以適時(shí)出手再購買兩套出租房。這時(shí)候，你就要做一個(gè)“先知”，在房價(jià)快跌到谷底的時(shí)候，出手再買兩套合適的租賃房，反正你要出租的，你就可以一邊按月收著租金，一邊慢慢地等待房價(jià)升起來！

你還可以小的代價(jià)做一次“小房換大房”的游戲。越大的房子，租金也就越高，你可以趁機(jī)換個(gè)大房子。如果房價(jià)下跌，現(xiàn)有的房子將蒙受損失，但是因?yàn)槟闶浅鲎猓愕淖饨疬€可能因此上漲。十有八九，更貴的房子的價(jià)格跌幅會(huì)更大，假設(shè)你打算留在同一個(gè)地區(qū)，但是希望換一所大一些的房子，這時(shí)候，就要“該出手時(shí)就出手”，換大房子將不是那么費(fèi)勁的事情。如果你的原有住房是50平方米，其計(jì)劃出售原有住房后，換購100平方米住房，房屋降價(jià)前的平均單價(jià)為10000元／平方米，后降到了5000元／平方米。經(jīng)過計(jì)算就可知道，房屋降價(jià)前，此人欲由50平方米轉(zhuǎn)住100平方米，需付出50萬元。而房屋降價(jià)后，此人要由50平方米轉(zhuǎn)住100平方米的房子，則只需付出25萬元，節(jié)省了一半的錢。

做一名職業(yè)房東，如果有精力，不能僅僅盯著自己的城市，還可以學(xué)習(xí)溫州商人和山西商人異地投資的經(jīng)驗(yàn)。看看全國各地的核心發(fā)展城市，哪個(gè)區(qū)域的房子跌價(jià)了，哪個(gè)區(qū)域的房子有長期投資租賃的價(jià)值，這也需要你到全國去多考察。

無論是做空中飛人，還是做落地房東，像戴林這樣的職業(yè)經(jīng)理人都需要為自己的將來，未雨綢繆，做好投資理財(cái)，勤看書，多學(xué)習(xí)，才能把財(cái)理好。當(dāng)然是越早退休，就能越早享受生活，做自己想做的事情！