“我認(rèn)為，如果老板的高爾夫打到80多桿，他的公司肯定做不好;官員如果打到80多桿，官肯定不會(huì)做大了?！?/p>

——張力

富力集團(tuán)在廣州叫得很響，1999－2001年，富力地產(chǎn)連續(xù)三年榮獲廣州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍；2002年，富力正式進(jìn)軍北京，開(kāi)啟了它的全國(guó)戰(zhàn)略計(jì)劃，富力的名字真正成為焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。2004年其銷(xiāo)售突破60億，成功擠入中國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售的前幾名。如今的富力，又在籌備在香港上市，它的財(cái)富根蔓正在不易察覺(jué)又有些一鳴驚人地蔓延。

富力的很多項(xiàng)目都被別人說(shuō)成走鋼絲， 然而，細(xì)考富力的發(fā)展史，細(xì)聽(tīng)張力自述發(fā)展思路，頭腦正常的人都會(huì)得出一個(gè)結(jié)論，張力根本不是冒險(xiǎn)家。這個(gè)看似愛(ài)冒險(xiǎn)的地產(chǎn)大亨其實(shí)是一個(gè)將利潤(rùn)做到極致的操作者。

對(duì)這個(gè)人了解越深，越知道他說(shuō)自己“成功并非偶然”并不是虛語(yǔ)妄言。

神秘雙老板制

追蹤張力的財(cái)富故事，不能不提富力的“另一半”，也就是富力地產(chǎn)的現(xiàn)任董事長(zhǎng)李思廉。

從發(fā)家時(shí)的2000萬(wàn)資產(chǎn)、十多個(gè)員工，到現(xiàn)在一年售出60個(gè)億的全國(guó)性地產(chǎn)集團(tuán)，十余年來(lái)，富力地產(chǎn)一直是兩人當(dāng)家，張力和李思廉平分股權(quán)。在企業(yè)內(nèi)部，員工將兩人喚作“張生”、“李生”。

“我和李生十年沒(méi)紅過(guò)臉，在商界也是絕無(wú)僅有。我們之間沒(méi)有簽署過(guò)任何一份文字性的東西，大家講的都是信用?！睆埮c李這種境界的合作，在外人看來(lái)多少有點(diǎn)匪夷所思。富力的員工也說(shuō)兩人是“絕配”，從沒(méi)有看過(guò)比他們更合適的合作者。

“如果一件事情有一個(gè)人堅(jiān)決反對(duì)，那么富力就不會(huì)去做?！?李思廉透露出雙方的合作底線原則，而這種情況少之又少，絕大多數(shù)情況下雙方的意見(jiàn)都能保持高度一致。

畢業(yè)于大學(xué)數(shù)學(xué)系的李思廉，被人稱為“儒商”，主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。干實(shí)業(yè)出身的張力，則負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地和工程管理。兩人分工明晰，不去干涉對(duì)方的業(yè)務(wù)，這也是合作的基礎(chǔ)之一。李思廉曾說(shuō)，資金和財(cái)務(wù)上的事張力從來(lái)不問(wèn)，也不去糾纏自己占多少資產(chǎn)，兩眼只盯著自己的工程。

李思廉認(rèn)為，和張力的合作是富力不斷前進(jìn)的動(dòng)力之一?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了這個(gè)行業(yè)的‘奪金之路’是資金和管理鋪就的。所以我和張力各占50%的股份，可以不時(shí)檢討互相提醒：現(xiàn)在還不到100分，可以做得更好的?！?/p>

“不紅臉”、“全憑信用”的合作雖然匪夷所思，但僅從雙方難得同時(shí)露面的機(jī)會(huì)中，人們總是能捕捉到默契的蛛絲馬跡。

在“2003年內(nèi)地富豪百?gòu)?qiáng)榜”開(kāi)榜之時(shí)，富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁兼副董事長(zhǎng)的張力排名第61位，而同樣是董事長(zhǎng)的李思廉卻不在100強(qiáng)之列。在新聞發(fā)布會(huì)上，兩位董事長(zhǎng)被問(wèn)及此事，張力笑呵呵地解釋：“第一，這個(gè)排名榜并不能真實(shí)反映情況；第二，我和李先生之間并非‘分配不均’，而是李先生是香港人，當(dāng)然不會(huì)在‘內(nèi)地富豪榜’之列。”

此話一出，獲得現(xiàn)場(chǎng)笑聲和掌聲無(wú)數(shù)。

“我的成功是必然的”

成功人士的歷史最容易引起人們的興趣。有些人依靠的是對(duì)時(shí)機(jī)的把握和對(duì)市場(chǎng)的敏感，不用付出太大代價(jià)就能一鳴驚人，比如被人說(shuō)爛了的比爾·蓋茨。有人依靠的是扎扎實(shí)實(shí)穩(wěn)打穩(wěn)拼，小人物最終成就大事業(yè)，比如耳熟能詳?shù)睦罴握\(chéng)。

張力說(shuō)，我的成功是必然的。

張力出生于平民家庭，1973年參加工作。最早在工廠當(dāng)工人，后來(lái)調(diào)到廣州郊區(qū)二輕局當(dāng)團(tuán)委副書(shū)記，又干過(guò)五年生產(chǎn)科長(zhǎng)。二輕局解散后，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)局當(dāng)副科長(zhǎng)。后來(lái)去廣州電大讀書(shū)，原本準(zhǔn)備學(xué)兩年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)局要籌建梅花村酒店，張力被任命為當(dāng)籌備組組長(zhǎng)，邊干邊學(xué)。1986年酒店開(kāi)業(yè)，他當(dāng)上了總經(jīng)理。這段仕途看來(lái)一帆風(fēng)順。張力又被調(diào)去籌建白云區(qū)的新區(qū)政府。“樓堂館所緩建”的政策一出，工程下馬，沒(méi)事可做的張力就去幫人家做裝修。一個(gè)月賺了一千多塊，當(dāng)時(shí)可是個(gè)大數(shù)目。

此時(shí)的張力衣食不愁，有車(chē)有房，即使在今天的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也頗有資格滿足，更不要提那是十幾年前。然而，張力的不甘寂寞使他毅然放棄了政府機(jī)關(guān)的工作，下海當(dāng)了個(gè)“包工頭”。十年茹苦，才誕生了現(xiàn)今身價(jià)幾十億的張力。

一開(kāi)始，張力就是一個(gè)小包工頭，別人包了裝修工程，再把其中一部分分給他來(lái)做。能接個(gè)三四萬(wàn)元的工程他就開(kāi)心得不得了。到了第二年，張力已經(jīng)能接到幾十萬(wàn)元的工程了。張力戲言當(dāng)時(shí)是純粹的“皮包公司”，所有合同、文件都裝在包里。晚上應(yīng)酬談合同，談好了回家寫(xiě)合同，全是手寫(xiě)，寫(xiě)錯(cuò)一個(gè)字就要重新來(lái)，每份合同都要抄好幾遍。第二天一大早就要去買(mǎi)材料，下午再到工地去監(jiān)工。張力規(guī)定自己每天睡覺(jué)不能超過(guò)五個(gè)小時(shí)。

在這個(gè)過(guò)程中，張力積累了房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)的第一筆經(jīng)驗(yàn)財(cái)富。時(shí)至今日，他在富力仍然主要負(fù)責(zé)工程，從拿地到規(guī)劃再到建設(shè)，凡事都能事必躬親、親力親為。

\"生地不碰郊地不拿\"

在廣州，拿別人不敢拿的地，這似乎已經(jīng)成了富力的一個(gè)標(biāo)志。

1994年，張力蓋的第一個(gè)小區(qū)——富力新居，就是建在一個(gè)煤廠的原位置上。這塊地又挨著鐵路，沒(méi)人敢買(mǎi)，張力“就夠膽買(mǎi)”。當(dāng)時(shí)拿到那塊地，地上的煤還有一寸多厚，他們就把煤鏟起來(lái)，再用水沖干凈。房子一開(kāi)賣(mài)，三千多塊一平方，買(mǎi)房的人排隊(duì)來(lái)，很快就賣(mài)完了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)很少人搞普通住宅，市場(chǎng)上幾乎沒(méi)貨。

“買(mǎi)銅材廠那塊地時(shí)，那里是五彩煙囪匯集，沒(méi)有人敢要。當(dāng)時(shí)的中山八路，銅材廠冶煉廢銅，煙囪里冒黃煙，而太白粉廠冒白煙，灰錳氧廠冒紅煙，煤廠冒黑煙，還有個(gè)有色水泥廠，冒綠煙、藍(lán)煙。我們?cè)谶@塊土地上蓋起了富力廣場(chǎng)后，這里成為荔灣區(qū)最大規(guī)?，F(xiàn)代商住社區(qū)。原來(lái)的工廠都陸續(xù)搬遷走了，整條中山八路舊貌換新顏。”

張力愛(ài)買(mǎi)受爭(zhēng)議的地，本來(lái)已成了定式，甚至殯儀館的地他也要拿，這又是別人想不到的了。張力似乎對(duì)自己的任何選擇都很自信，用殯儀館的地蓋樓，他保證一定也能賣(mài)好。

富力這種拿地的風(fēng)格，被總結(jié)成了“一句話綱領(lǐng)”：生地不碰，郊地不拿。

拿地原則的背后，是富力的產(chǎn)品原則：要金字塔最大的一塊，給工薪階層蓋房。工薪階層上班的需要決定了開(kāi)發(fā)商拿地的風(fēng)格。多年來(lái)，張力一直堅(jiān)持這種產(chǎn)品主義，逐漸又引進(jìn)了“五分鐘城市”概念。

拿地是決定產(chǎn)品命運(yùn)的關(guān)鍵，但拿地只是表象，想要蓋什么房，或者說(shuō)產(chǎn)品定位是否合理清晰，才真正決定了拿地的原則，更體現(xiàn)了戰(zhàn)略家的眼光。

進(jìn)軍北京

做廣州的老大，富力好像并不甘心于此。

2002年，富力開(kāi)始了它的全國(guó)戰(zhàn)略，第一步就是首善之地北京。第一個(gè)舉措就是32億天價(jià)拿下北京最大的一片住宅用地，這是從北京大佬潘石屹的虎口中奪下的一塊肥肉。

2002年張力來(lái)到北京，這是十幾年來(lái)的第二次，當(dāng)時(shí)他連東南西北都搞不清楚，按他自己的話說(shuō)，就是“房管局、國(guó)土部門(mén)的大門(mén)朝哪邊開(kāi)都不知道”。有朋友告訴他北京有地。張力在北京轉(zhuǎn)悠了幾天，得出一個(gè)結(jié)論：北京的房?jī)r(jià)比廣東高，北京的購(gòu)買(mǎi)力比廣東強(qiáng)，北京的樓盤(pán)比廣東糙。強(qiáng)烈的市場(chǎng)感覺(jué)使他認(rèn)定，攻陷北京的時(shí)機(jī)已經(jīng)到了。

恰逢雙井的地正在招標(biāo)，這塊147萬(wàn)平方米的地，是北京規(guī)劃中最大的一塊住宅用地，北京的幾大房地產(chǎn)商都虎視眈眈，但未來(lái)建設(shè)的資金消耗大、風(fēng)險(xiǎn)高，也阻擋住了不少大佬的腳步。當(dāng)時(shí)拿地希望最大的是現(xiàn)代城的老板潘石屹。

“我和張生商量，與其和多方談判，多處拿地，不如一舉拿下這一塊，也就相當(dāng)于所有在談項(xiàng)目的總量。”兩年之后，當(dāng)談起富力第一步跨越之時(shí)，李思廉還為兩個(gè)人的共識(shí)叫好。

決策下了，李生開(kāi)始在后方集資找錢(qián)，張力在前線排兵布陣。

盡管知道機(jī)不可失，但張力心里的確沒(méi)譜。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有關(guān)系，在北京似乎寸步難行。張力憑感覺(jué)看標(biāo)書(shū)，預(yù)測(cè)底價(jià)，沒(méi)跟公司里的其他人商量。2月27日，投標(biāo)前一天晚上，張力還沒(méi)定下標(biāo)底，他問(wèn)副總：“如果給你標(biāo)底，你需要多長(zhǎng)時(shí)間做好標(biāo)書(shū)？”副總說(shuō)個(gè)把小時(shí)就成。

28日下午2點(diǎn)封標(biāo)，張力決定上午10點(diǎn)把最終的標(biāo)底定給副總。

28日上午9點(diǎn)，張力定下標(biāo)底29個(gè)億。根據(jù)當(dāng)時(shí)的情報(bào)，有四五家準(zhǔn)備投標(biāo)，聽(tīng)到這個(gè)消息，張力未免有些緊張，臨時(shí)又加了一個(gè)億。到了10點(diǎn)半，忽然傳出消息：一家不知名的公司也在投。張力有些慌神，心里連喊糟糕，價(jià)似乎定高了。

到了11點(diǎn)多鐘，潘石屹來(lái)了，在場(chǎng)里轉(zhuǎn)了一圈，沒(méi)投，走了。張力馬上給副總打電話，想要改成29個(gè)億，副總說(shuō)已經(jīng)來(lái)不及改標(biāo)底了。情急之下，張力決定把標(biāo)書(shū)中100%負(fù)責(zé)拆遷改成20%，對(duì)方工廠付1.2個(gè)億，富力只需要付3000萬(wàn)。

改過(guò)標(biāo)書(shū)的張力，也就踏實(shí)了半個(gè)小時(shí)，沒(méi)想到12點(diǎn)多鐘，潘石屹又回來(lái)了，在最后關(guān)頭投下了標(biāo)書(shū)。張力大呼糟糕，被經(jīng)驗(yàn)老到的潘石屹給騙了一把。標(biāo)書(shū)已經(jīng)不可能再改了。

下午開(kāi)標(biāo)，卻發(fā)現(xiàn)富力的標(biāo)是最好的?！坝幸粋€(gè)標(biāo)是32億，老潘是29億，華潤(rùn)是28億，我們剛好是30億，是最好的。他們幾家都是百分之百負(fù)責(zé)搬遷的，現(xiàn)在算起來(lái)，搬遷大概是1.8億，老潘來(lái)一來(lái)、走一走，雖然耍了花腔，但給我們省了1.6億?！敝两?，張力說(shuō)起這段經(jīng)歷，還頗有些僥幸和得意。

\"力不到不為財(cái)\"

力不到不為財(cái)，是一句對(duì)北方人陌生卻在南方很常見(jiàn)的俗語(yǔ)，它的意義從字面上理解即可知，要想發(fā)財(cái)先得吃苦。“白加黑，二加五?！边@也是張力對(duì)自己的描述，張力自己都承認(rèn)：“做我的家人會(huì)很辛苦，像我這樣的人最好不要結(jié)婚”。

在事業(yè)的奮斗初期，張力曾給自己定下“一天只睡五小時(shí)”的規(guī)定。2003年，擁有富力半數(shù)股權(quán)的張力在中國(guó)內(nèi)地百富榜上排到了第61位。已經(jīng)發(fā)展到這個(gè)地步，張力身邊的人卻說(shuō)，他仍然比大多數(shù)員工都更辛苦、更勤奮。

“我認(rèn)為，如果老板的高爾夫打到80多桿，他的公司肯定做不好；官員如果打到80多桿，官肯定不會(huì)做大了?！薄叭魏我粋€(gè)成功的老板首先應(yīng)該勤奮，以香港第二代巨商們的子弟來(lái)說(shuō)，像長(zhǎng)江、新鴻基這幾家的小孩都很勤奮，還有幾家的小孩很懶，他們的企業(yè)就走下坡路了。在廣州我也看到一些有錢(qián)的老板，賺了錢(qián)就打高爾夫球，公司慢慢就倒閉了。

他對(duì)勤奮的重視同樣貫徹到企業(yè)文化中，他對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)親自關(guān)照，包括富力城售樓處的彩蛋造型，他親自設(shè)計(jì)。公司里每一名員工都經(jīng)過(guò)他的親自面試。每天察看管理層人員的考勤情況，更是家常便飯。

“我們公司除了做地產(chǎn)，主要是為了房產(chǎn)一條龍服務(wù)，我們公司本身有設(shè)計(jì)、有前期開(kāi)發(fā)，我們本身還有搞建筑和銷(xiāo)售等一條龍管理。建材方面我們有攪拌機(jī)廠、有鋁合金廠，還有苗圃，都是三四百畝地的，就是我們先把樹(shù)買(mǎi)回來(lái)種上，然后再大量地種到小區(qū)?；旧铣虽摻?、水泥、瓷磚不生產(chǎn)，其他的我們都可以解決。”

在產(chǎn)業(yè)鏈中，苗圃是個(gè)很特殊的部分。在其他一條龍式的房地產(chǎn)企業(yè)中，少見(jiàn)將苗圃單做一塊的舉動(dòng)。北京富力城的園林景觀中，不少樹(shù)種就來(lái)自富力在北京的苗圃。公司上上下下，談到苗圃都要大說(shuō)特說(shuō)。對(duì)于細(xì)節(jié)的關(guān)心，似乎正是張力本人的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格之一，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，更是難能可貴。