“我在這里可以提個建議，如果你們在上海沒有房產(chǎn)，可以聽我一句勸告，投資房地產(chǎn)絕對是高回報的?！?/p>

在2003年9月的《福布斯》論壇上，上海市的一位負責人如是說。

一年半之后的2005年4月5日，在芝加哥對“國八條”做出隔海回應時，這位負責人態(tài)度大變。他說:“不希望上海的房價太高、增長太快，房地產(chǎn)首先是以居住為主，而不是以投資炒作為主?！?/p>

說前面一段話的時候，這位負責人對上海的房地產(chǎn)發(fā)展不僅心滿意足，也信心十足。而說后面一段話的時候，他顯然已經(jīng)意識到:他可能正踩在一個隨時可能爆裂的房地產(chǎn)泡沫之上。不僅如此，按照最近已經(jīng)被房地產(chǎn)商痛斥為巫師的謝國忠的說法，他腳下的這個地產(chǎn)泡沫是“有史以來最大的”。

毫無疑問，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個“問題”。

對于地方政府而言，推動本地經(jīng)濟發(fā)展，不僅天經(jīng)地義，也是其作為政府之職責。但吊詭之處在于，在中國的現(xiàn)有體制下，地方政府在追求本地經(jīng)濟發(fā)展的同時，卻可以通過各種手段將本地經(jīng)濟發(fā)展的成本外部化。在中國的房地產(chǎn)問題上，這種外部性集中體現(xiàn)為金融風險的向上集中。這實際上是中國房地產(chǎn)的癥結(jié)，也是中國房地產(chǎn)之所以能夠成為“問題”的原因所在。

上個世紀90年代中期，尤其是亞洲金融危機之后，為了維持經(jīng)濟增長速度，中央政府對地方官員提出了潛在但越來越具有政治約束性的政績要求，這個要求就是現(xiàn)在越來越受到詬病的以GDP為核心的政績考核標準。這種政治錄用和考核標準固然從來沒有被正式行諸文件，但卻是一個具有強烈激勵和約束作用的官場潛規(guī)則。其作用，在中國官員的升遷實踐中，已經(jīng)表現(xiàn)得相當明顯。在這樣一套政治激勵體制下，地方政府對房地產(chǎn)趨之若鶩并紛紛將其作為拉動本地經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，實際上是一個非常符合邏輯的結(jié)果。從這個角度看，所謂房地產(chǎn)泡沫更加準確的命名應該是“體制泡沫”。雖然地方政府是房地產(chǎn)游戲中的最大贏家，但既然是體制之錯，板子就不能完全打在地方政府身上。所以解決之道，首先在于要從根本上矯正這種扭曲的政治激勵機制。

政治激勵機制僅僅是從源頭上為地方政府提供了行為動力，但并沒有為地方政府的行為提供實現(xiàn)的手段。在中國，房地產(chǎn)之所以能夠成為地方政府在政績上予取予求的不二法門，其根本原因在于，中國現(xiàn)行的金融體系和土地制度存在嚴重缺陷。中國金融體系一直被認為是中國改革中最為遲滯的一個領域。這種遲滯在這一輪房地產(chǎn)熱中已經(jīng)凸現(xiàn)了其嚴重的危害性。如果沒有央行多年來遠遠超過GDP增速的貨幣擴張，如果沒有中國高度壟斷的商業(yè)銀行賭徒式的經(jīng)營方式，地方政府和房地產(chǎn)商縱有萬丈雄心，也不可能將房地產(chǎn)搞到如此沸反盈天的地步，房地產(chǎn)也就不會成為一個問題。從目前的情況看，中國的金融制度和土地制度改革還有相當漫長的路要走。在這個過程中，我們還可能經(jīng)常會看到這個或者那個泡沫。

金融和土地制度是中國的一個老問題，政治激勵和約束制度更是一個老而又老的問題，房地產(chǎn)泡沫不過是這兩個老問題的一種新形式。在這個意義上，就不是房地產(chǎn)套牢了中國，而是老體制套牢了中國。

政府將房地產(chǎn)搞起來容易，將房地產(chǎn)搞下去也同樣容易。在中國的房地產(chǎn)問題中，最值得警惕的可能正是政府這種無與倫比的“能力”。