吳立波

2004年9月2日，銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指南》（以下簡(jiǎn)稱《房貸指南》）。

《房貸指南》正式稿基一繼承了2月26日求意見稿的內(nèi)容：個(gè)人住房貸款的月還款與收入比仍控制在50％以下，但房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款自有資金比例的臺(tái)階，從30％提高到50％。

此時(shí)的中國房地產(chǎn)行業(yè)正與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣處在一個(gè)微妙的時(shí)刻：一方面，過熱勢(shì)頭得到遏制，投資增長速度明顯下降；但另一方面，房價(jià)總體仍在上升，國家統(tǒng)計(jì)局8月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，中國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2724元，同比上升12.9％，為1996年以來同期的最高增幅。

銀行總體波瀾不驚

《房貸指引》發(fā)表后，各大銀行的總體反應(yīng)是波瀾不驚，但小銀行的反應(yīng)卻不盡相同。

中國工商爭(zhēng)勝地上海分行金山支行房產(chǎn)信貸部經(jīng)理章征認(rèn)為，工行以前對(duì)于房貸的把關(guān)就比較嚴(yán)，審核條件也已經(jīng)按照銀監(jiān)會(huì)和央行的有關(guān)要求進(jìn)行，所以《房貸指引》基本上不會(huì)造成工行政策的什么變化。

中國建設(shè)銀行上海分行一位房地產(chǎn)信貸部經(jīng)理也表示，《房貸指引》對(duì)建行基本沒有影響?！氨确秸f個(gè)人房貸不能超過三套，支出收入比不能估計(jì)《房貸指引》對(duì)一些為了拼搶市場(chǎng)而放松要求的小銀行影響大一些?！边@位從業(yè)多年的房產(chǎn)信貸部經(jīng)理坦言。

確如建行人士所言，《房貸指引》對(duì)于小銀行的影響就顯得小一些。華夏銀行黃埔支行一位信貸管理人員的說法與大銀行明顯不同：“小銀行風(fēng)險(xiǎn)承受能力比較差，沒有那樣的資金實(shí)力，泡沫我們消化不了。華夏銀行因?yàn)榍捌阱e(cuò)誤的決策造成現(xiàn)在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，所以現(xiàn)在的要求會(huì)嚴(yán)一些。現(xiàn)在我們要求貸款后存一定比例的定期存款做保證金，全部利率上浮10％?！?/p>

但同是小銀行，廣發(fā)行上海分行一位信貸人員的表示并不相同：“前一階段房貸我們已經(jīng)收得比較緊，所以指引出臺(tái)后也沒有收得更緊。緊縮政策對(duì)我們的影響已經(jīng)過去，我們個(gè)人房屋信貸現(xiàn)在比以前更忙，做的業(yè)務(wù)更多了。”

個(gè)貸政策先緊后松

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，面對(duì)今年上半年開始的宏觀調(diào)控，各商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的反應(yīng)基本上是先緊后松。

華偉分析，對(duì)于國有大銀行而言，由于領(lǐng)導(dǎo)是行政任命，所以在監(jiān)管當(dāng)局的緊縮政策出臺(tái)后，大國有商業(yè)銀行自上而下各層領(lǐng)導(dǎo)的第一反應(yīng)，就是幾乎一刀切地堅(jiān)決執(zhí)行，以避免承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

在《瞭望東方周刊》采訪過程中，廣發(fā)行上海分行有關(guān)房產(chǎn)從業(yè)人員透露，在7月前的一段時(shí)間，上海工行和中行幾乎就停止了發(fā)放個(gè)人房屋信貸，房貸審批通過率極低，除非個(gè)別貸款成數(shù)很低、價(jià)格不高的一手房。而從上海房地產(chǎn)中介神州房產(chǎn)傳來的消息也證實(shí)，5、6兩個(gè)月，銀行對(duì)中介公司上報(bào)的貸款申請(qǐng)通過率一度下跌到10％。在廣東，4月間，建行廣東分行為了控制房貸不良率的上升，曾一度停止部分分支行的房貸業(yè)務(wù)。

中行、建行、工行等國有大銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的同時(shí)，不少小銀行把它看成千載難逢的市場(chǎng)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，紛紛逆勢(shì)而上，開始蠶食大行的房產(chǎn)市場(chǎng)份額。根據(jù)人行數(shù)據(jù)，截至2003年年末，上海個(gè)人住房貸款余額為1709億元，其中股份制銀行的房貸增幅高達(dá)156％。

對(duì)此，各大行也沒有等閑視之。因?yàn)榧幢愦嬖跐撛陲L(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人房貸，還是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

到2003年末，中國房貸市場(chǎng)份額最大的工商銀行，個(gè)人住房貸款收息率一直保持在99％以上，個(gè)人住房貸款不良率僅為0．19％，2003年個(gè)人住房貸款利息收入達(dá)148億元，比上年增加28億元：而人民銀行的數(shù)據(jù)表明，上海銀行業(yè)2003年個(gè)人房貸的不良率僅為萬分之三。

而且在銀監(jiān)會(huì)《銀行資本充足率管理辦法》限定下，房產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)權(quán)重為100％，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)權(quán)重為50％，在總量控制的情況下，銀行在個(gè)人房貸上可以獲得更多的貸款額度。

相對(duì)于整體達(dá)20％的不良貸款率，在如此優(yōu)質(zhì)的房貸資產(chǎn)面前，大銀行不可能始終袖手旁觀，把市場(chǎng)和長期利益拱手讓給小兄弟們。

于是，從今年7月份開始，各大商業(yè)銀行只能重新殺一個(gè)回馬槍，修正自己的對(duì)房貸尤其是個(gè)人房屋信貸的態(tài)度?！恫t望東方周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金吃緊的大背景下，7月份以來，各大國有商業(yè)銀行紛紛對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行解凍。

故而，華東師大房地產(chǎn)研究中心陳伯庚教授認(rèn)為，《房貸指引》的出臺(tái)，實(shí)際上只是對(duì)前一階段政策的再次明朗化并正式固定下來而已。

但是，對(duì)于中央監(jiān)管當(dāng)局而言，問題卻沒那么簡(jiǎn)單。

銀監(jiān)會(huì)左右為難

如果銀監(jiān)會(huì)的政策只需要解決房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)問題，那是比較容易的，但對(duì)于中國銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管當(dāng)局而言，它在考慮房產(chǎn)和銀行行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題的同時(shí)，還必須兼顧宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長。而這兩個(gè)要求在目前是明顯存在矛盾的。

華偉認(rèn)為，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力已經(jīng)出現(xiàn)明顯的不利因素。

在投資需求被宏觀調(diào)控政策明顯打壓的情況下，近兩年最大的兩個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)——房地產(chǎn)和汽車因?yàn)楹暧^調(diào)控、信貸收緊而受到明顯抑制，汽車行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的庫存積壓和增長下滑；對(duì)于外貿(mào)而言，上半年逆差仍達(dá)68億美元。作為支持中國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車，投資、消費(fèi)和出口都出現(xiàn)丁頹勢(shì)跡象。

但另一方面，中國消費(fèi)物價(jià)指數(shù)仍然呈加速上升態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)上半年同比上漲3．6％。這就需要提高利率并控制貨幣發(fā)行量，但這可能對(duì)消費(fèi)，尤其是對(duì)信貸依賴較深的房地產(chǎn)和汽車等耐用消費(fèi)晶的消費(fèi)造成進(jìn)一步不利影響，打壓經(jīng)濟(jì)增長。在此情況下，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制多少顯得“投鼠忌器”。

銀監(jiān)會(huì)在《房貸指引》正式發(fā)布的同時(shí)解釋，由于近年來房地產(chǎn)貸款的迅速增長，加之當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機(jī)構(gòu)貸款，一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，銀行機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)將大量增長。而目前國內(nèi)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)(包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款)的手段和能力明顯不足。所以銀行需要未雨綢繆，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是存在的——近年持續(xù)的價(jià)格高速增長，確實(shí)讓全國—亡下覺得不踏實(shí)。僅2004年1—7月，我國商品房平均銷售價(jià)格同比就上升12．9％。

但是，從宏觀經(jīng)濟(jì)增長和各地方政府“經(jīng)營城市”需要而言，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打壓又必須慎重，不能引起價(jià)格大幅度下降。否則可能引起宏觀經(jīng)濟(jì)增長的不穩(wěn)。

在這種情況下出臺(tái)的《房貸指引》，顯得小心翼翼，既保持宏觀調(diào)控的一貫姿態(tài)，但又不敢進(jìn)一步采取措施?！皩?shí)際上，《房貸指引》沒什么新內(nèi)容?！币搽y怪一位銀行人士也這樣評(píng)價(jià)。

“如果結(jié)合銀行最近對(duì)房貸逐漸有所放松的情況，在一定程度上，《房貸指引》可以看作銀監(jiān)會(huì)在規(guī)范中積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的舉措，而未必是一個(gè)限制措施?！比A偉評(píng)論。

實(shí)際上，這正是監(jiān)管當(dāng)局的意圖。在2004年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康提出“全面、準(zhǔn)確、積極地理解和把握中央宏觀調(diào)控政策，既要抑制投資膨脹，又要保護(hù)和擴(kuò)大消費(fèi)需求”，就再清楚不過地表達(dá)了這個(gè)意愿。