競標(biāo)土地時，華榮建業(yè)地產(chǎn)公司就不得不按照金融街控股公司的要求，在拆遷之前預(yù)交5000萬元的保證金。

除了5000萬預(yù)付金，加上土地出讓金等其他費(fèi)用，企業(yè)前期投入過億，如果付款了，拆遷受阻怎么辦？延遲交地造成其它項目資金周轉(zhuǎn)困難怎么辦？公寓蓋好了價格太高賣不出去又怎么辦？從2001年5月華榮建業(yè)地產(chǎn)公司成立開始，這些問題就被公司總裁胡偉波自問了無數(shù)次。

風(fēng)險帶來的良機(jī)

“那時候，前往金融街開發(fā)控股有限公司談合作開發(fā)的公司至少有十來家?！焙鷮Ξ?dāng)時的情景還記憶憂新，每次前往談判的時候，總能看到幾張熟悉的面孔從開發(fā)辦公室出來，競爭是比較激烈的。為何只有華榮中標(biāo)，搶得先機(jī)呢？胡把原因歸結(jié)為風(fēng)險帶來的良機(jī)。

2001年，胡競標(biāo)目前華榮公寓的地塊，金融街開發(fā)控股有限公司給出的合作開發(fā)條件使房地產(chǎn)商們紛紛退卻。按照開發(fā)控股有限公司的要求，在地皮還沒有拆遷之前，開發(fā)商就必須一次性付款5000萬元，這一要求讓項目的風(fēng)險性大增?！?000萬不是個小數(shù)目，萬一付款了，拆遷受阻怎么辦？延遲交地造成其它項目資金周轉(zhuǎn)困難怎么辦？公寓蓋好了價格太高賣不出去又怎么辦？……”一連串的怎么辦讓項目的風(fēng)險性極度膨脹，競標(biāo)者變得謹(jǐn)慎起來。

同時，按照銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定，放款必須要有土地開發(fā)合同做擔(dān)保。這一項目的情況卻對開發(fā)商貸款大大不利，在土地合同簽定前，開發(fā)商需要以現(xiàn)金支付土地出讓金和其他費(fèi)用?！斑@筆投入總共將近1個億，很多房產(chǎn)開發(fā)商因為這一點而最后放棄了?！庇兄酆褓Y金實力的胡由此賺得頭酬。

“對我們來說，競標(biāo)成功也是風(fēng)險的開始。”與其他房產(chǎn)商一樣，胡并不否認(rèn)所要承擔(dān)的風(fēng)險。冒這樣的險還緣于胡及其團(tuán)隊的一致看法。金融街的地域規(guī)劃面積很有限，寸土寸金。有人將金融街打造“中國華爾街”的投資做了一個有趣的形象比喻：如果將建設(shè)金融街的全部300億元人民幣兌換成百元人民幣的鈔票，一張一張去鋪滿金融街，可以鋪108層之多！這樣的地段未來升值潛力是可見的，“這樣的機(jī)會難得，在祖國的核心地段打造一個精品工程，這是我個人一生中不可能再有的機(jī)會。人一輩子可以很有錢，但要做一件有意義的事情很難得，選擇這個項目就是想給自己留下一些值得回憶的東西?！?/p>

調(diào)研后的理性切入

不過，敢于押寶金融街，并不是華榮建業(yè)的沖動之舉。

早在1999年，華榮公寓的前期調(diào)查和風(fēng)險評估就已經(jīng)展開，為此胡及其合伙人投入了近2000萬元。經(jīng)過市場細(xì)分，金融街在北京各區(qū)域脫穎而出，胡把原因歸結(jié)為金融街獨(dú)特的地理位置和發(fā)揮的作用。經(jīng)過近10年、200多個億的投入，金融街已經(jīng)成為“中國的華爾街”。金融街目前有530家入駐企業(yè)，管理著13萬億元人民幣的總資產(chǎn)，這里已成為中國金融的核心力量，掌控著中國90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金，金融街內(nèi)每天的資金結(jié)算量超過100億元。

同時，按照金融街的前期規(guī)劃，高檔次商務(wù)配套設(shè)施如高級服務(wù)公寓、酒店、會展中心等幾乎是空白。胡認(rèn)為，金融街的崛起，除了對高檔寫字樓有大量需求以外，廣大內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)對高檔次、高質(zhì)量的商務(wù)配套設(shè)施的需求將更為殷切！而且北京市政府提出到2005年在金融街計劃投資達(dá)100多個億，打造中國的金融中心，這首先得到100多家外資金融機(jī)構(gòu)的熱烈反響。到2006年，由于中國金融市場的開放，絕大部分的外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)劇增，大部分代表處升格為區(qū)域性總部，他們肯定要重新選址辦公?！熬蛷哪壳暗那闆r來看，金融街將成為未來外資金融機(jī)構(gòu)在華分支升格后的首選辦公地點?！焙鷮Υ耸肿孕?。

由于這些公司大多為金融機(jī)構(gòu)在中國的總部，其工作人員一般為中高層管理人員，他們對住的要求是比較高的。很明顯，這批人每天工作都很忙，時間非常寶貴，不可能浪費(fèi)三四個小時在出行上，這就要求有一個離金融街很近的落腳之處，可附近都沒有一個上檔次的公寓，建一上檔次的公寓正好順應(yīng)了這一需要。精明的胡可謂摸透了消費(fèi)者的心理，華榮公寓的熱銷無疑證明了當(dāng)時的選擇是正確的。

定位高檔，分化風(fēng)險

光有調(diào)研還不夠，如何有效地贏得市場與消費(fèi)者的認(rèn)可，成為擺在胡面前的重要問題。華榮建業(yè)決定通過檔次提升鎖定金融精英和財富精英等高端消費(fèi)群體作為突破口，后來，樓盤熱銷的事實證明這一決定是正確的。

在設(shè)計上，遵循行政服務(wù)公寓的設(shè)計原則，在定位上追求唯一性、稀有性和獨(dú)占性。華榮公寓原有設(shè)計方案，層高為2.7米，共11層，并已經(jīng)上報到政府相關(guān)部門。但細(xì)心的胡在與業(yè)界專家的接觸中發(fā)現(xiàn)，高檔公寓的層高如果在2.7米是不符合這一地段消費(fèi)者需求的。經(jīng)過反復(fù)論證和多個國內(nèi)外城市考察比較，決定公寓設(shè)計為10層，居室層高3米。“這樣的決定是很大膽的，它會增加項目實施的風(fēng)險?！焙f的風(fēng)險指的是每平方米價位增加所帶來的。按照整體高度不變的要求，層高增加意味著層數(shù)的減少，即從11層降為10層，這樣在成本不變的情況下，每平方米的均價就得上升?！耙驗檫@一改變，我們要失去一層3000多平方米的面積，很明顯，每平米所承擔(dān)的成本上升，原來17000元/平米的價位要上漲到19000元/平米，風(fēng)險立即增大不少?！睂τ谶@種變化所帶來的風(fēng)險有多大，胡的心中也沒有底，畢竟價差近2000元不是個小數(shù)目。“但這樣的設(shè)計定位對高端消費(fèi)群體有比較大的吸引力，能有效地分化價格上帶來的潛在風(fēng)險?！焙X得一心一意為目標(biāo)客戶群體著想能降低項目的風(fēng)險系數(shù)。

于是，公寓的整體設(shè)計向高檔發(fā)展，主力戶型為118平方米至260平方米不等，一梯一戶，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻和框支剪力墻結(jié)構(gòu)，干掛石材加鋁板玻璃幕墻外保溫設(shè)計，高級大理石墻石、地面。在裝修上，全部采用國際一流品牌精心打造，如：芬蘭“通力”碟式馬達(dá)無機(jī)房環(huán)保電梯、意大利“克萊門特”水源熱泵空調(diào)機(jī)組；美國“開利”風(fēng)機(jī)盤管；德國SieMatic(r)進(jìn)口組合廚柜、法國白朗抽油煙機(jī)、灶臺、烤箱、冰箱及洗衣機(jī)等等。同時，安裝超5A級的智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和安全保障系統(tǒng)；按照超5星級的酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計管家服務(wù)模式。這種設(shè)計理念符合高檔公寓的要求，能抓住高端消費(fèi)群體的眼球。

對于華榮公寓熱銷的感受，胡沒有正面回答，“當(dāng)時有一參與這一項目競爭的房產(chǎn)老總勸我放棄，意思是風(fēng)險太大，你可以去問問他此時是什么感受啦。”