“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是來真的了”

2月26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在網(wǎng)站上(www.cbrc.gov.cn)發(fā)布“《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》”?！爸敢币苑浅＞唧w和富于操作性的方式，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理作出了要求。

這一“指引”還只是征求意見稿，“征求社會(huì)各方面意見”的公示期為一個(gè)月，但很明顯，自2003年6月央行出臺(tái)“121號(hào)文”之后，銀行監(jiān)管者對(duì)于房地產(chǎn)信貸即將提出完整的操作指導(dǎo)。

“這個(gè)指引不是因?yàn)檎f現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高，才考慮出臺(tái)的。”高廣垣告訴記者，“不管是不是過熱或泡沫，平時(shí)都要按照這個(gè)‘指引’來工作。風(fēng)險(xiǎn)高也好、低也罷，都要這樣做。”高廣垣是香港惠澤集團(tuán)（由國(guó)際金融公司、荷蘭金融發(fā)展公司以及德意志銀行參股）的創(chuàng)始人和主席，兼任全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)香港分會(huì)主席。惠澤集團(tuán)自2003年8月起擔(dān)任這一“指引”的主要技術(shù)咨詢支持者。

不過，高廣垣告訴記者，銀監(jiān)會(huì)此番制定中的“指引”，與央行121號(hào)文件“所指引的方向沒有多大區(qū)別”，都是關(guān)注房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。121號(hào)文是“比較方向性的”，而且在當(dāng)時(shí)，有針對(duì)房地產(chǎn)過熱的即時(shí)警示作用，它提高了貸款的門檻；而“指引”則準(zhǔn)備告訴商業(yè)銀行們具體如何操作。

央行121號(hào)文全稱為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，出臺(tái)了一連串精準(zhǔn)措施：不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金；建筑施工企業(yè)不得將流動(dòng)資金貸款用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資；只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；提高對(duì)購(gòu)買第二套以上者的首付款比例。

“121號(hào)文”切中數(shù)年以來房地產(chǎn)信貸亂局，正因如此，房地產(chǎn)業(yè)反應(yīng)極為強(qiáng)烈，有房地產(chǎn)商稱之為“中國(guó)近10年來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最為嚴(yán)厲的一個(gè)文件”。隨后，9月間，國(guó)務(wù)院發(fā)布了由建設(shè)部牽頭起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)界為之歡欣鼓舞，某業(yè)內(nèi)媒體甚至以《國(guó)務(wù)院18號(hào)文推倒央行泡沫論 121號(hào)文件無疾而終》為題刊出報(bào)道，如釋重負(fù)的心態(tài)儼然。

事實(shí)上，盡管央行“121號(hào)文”如一位主持制定者所說，在確立房地產(chǎn)行業(yè)融資合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)上具有“里程碑式意義”，但從實(shí)際執(zhí)行來看，有政策研究人士表示，“121號(hào)文”在過去半年間“被頂了回去”。從全年全國(guó)綜合房地產(chǎn)景氣指數(shù)的高位運(yùn)行，以及局部地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上揚(yáng)來看，“121號(hào)文”很難說得到了嚴(yán)格執(zhí)行。房地產(chǎn)商連環(huán)抵押和融資的模式仍沒有根本性變化，地產(chǎn)信托和基金在房地產(chǎn)融資總額中的比例可以忽略不計(jì)，而且信托和基金融資并沒有化解由銀行來承擔(dān)的最終風(fēng)險(xiǎn)。

正因如此，此次披露的銀監(jiān)會(huì)“指引”草案，勢(shì)必重新引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的震蕩。從行文方式和具體條款來看，“指引”與央行“121號(hào)文”如出一轍，而且更加詳細(xì)；特別是由作為商業(yè)銀行直接監(jiān)管機(jī)構(gòu)的銀監(jiān)會(huì)頒布，傳達(dá)了政策一致性的明確信號(hào)。

“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是來真的了?！备邚V垣告訴記者。“那些資金實(shí)力不夠的，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、過往業(yè)績(jī)不佳的，銀行貸款應(yīng)該說很難走得通了?！?/p>

熱？還是太熱？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司副司長(zhǎng)賈海談起2003年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展時(shí)仍心有余悸，反映綜合景氣的“國(guó)房景氣指數(shù)”在2003年3月達(dá)到了近年新高109點(diǎn)。這個(gè)水平雖然距公認(rèn)過熱的1993年的120多點(diǎn)尚有距離，但考慮到當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資基數(shù)較小，且正處于通貨膨脹期間，二者不可簡(jiǎn)單比較?！耙阅壳暗幕鶖?shù)水平，應(yīng)該把110點(diǎn)作為預(yù)警線?！比绻源藶橄薜脑?，那么房地產(chǎn)過熱的跡象早就已經(jīng)很明顯了。

現(xiàn)在，有更多的數(shù)據(jù)證明，房地產(chǎn)業(yè)太熱了。

著名房地產(chǎn)商SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹今年初以來興奮異常?！敖衲瓯本┓?jī)r(jià)鐵定要漲?！彼f。他提供的數(shù)字是，北京去年住宅交易額創(chuàng)歷史新高1095億元，而2002年僅是700億元左右。如果這組數(shù)據(jù)可靠，意味著2003年的住房銷售額比上年度增加了50％！

如果潘石屹是興高采烈，央行則可稱是憂心忡忡。剛剛發(fā)布的2003年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，在2003年新增人民幣貸款當(dāng)中，基建貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款增加最多，前者達(dá)6373億元，同比多增3199億元，后者增加5091億元，同比多增1397億元。而最值得關(guān)注的是，其中個(gè)人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)29.7％，是1995年以來增長(zhǎng)速度最高的一年。房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)不減，2003年的漲幅明顯高于2002年，且呈加速趨勢(shì)。

而在今年初的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾披露了房?jī)r(jià)上漲之猛烈程度：2003年1至11月，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為4.9％，但40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格漲幅為9％左右，部分城市住宅的價(jià)格上漲超過20％！

汪所披露的另外一組數(shù)據(jù)則清楚地說明，雖然房地產(chǎn)商們對(duì)央行“121號(hào)文”怨聲載道，但房地產(chǎn)投資增速絲毫不減，反而越來越快。2003年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)投資比上年同期增長(zhǎng)32.5％，其中11月單月則比上年同期增長(zhǎng)42.9％！汪光燾認(rèn)為，這些情況在2004年必須得到足夠的重視，以防止局部存在的過熱苗頭變?yōu)槿中詥栴}。

這是建設(shè)部對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的重新判斷嗎？

“把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結(jié)論，不過是算術(shù)游戲”

張羽沖是北京有一位頗有名氣的獨(dú)立音樂人，他的另一個(gè)身份是房產(chǎn)投資大戶。在北京位于東二環(huán)與東三環(huán)之間的富力城項(xiàng)目開盤之后，張一下子就買了45套。富力城的均價(jià)在每平方米7000元到8000元之間。張?jiān)谡劦剿绱舜笫止P的原因時(shí)聲稱：“我買房子主要用于投資，現(xiàn)在買的房子投資回報(bào)率達(dá)到9％，而富力城的回報(bào)率不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字。如果想賣的時(shí)候很好出手，不想賣可以出租，回報(bào)率也很高。”

購(gòu)房需求旺盛，是持房地產(chǎn)并不過熱論者的主要理?yè)?jù)之一。張羽沖的投資生涯證明購(gòu)房需求之旺，很大程度上是因?yàn)橛兴@樣的投資性購(gòu)房者在內(nèi)。而張亦曾承認(rèn)其資金來源中不乏挪借。上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，投資性購(gòu)房的比例為16.6％，而國(guó)際警戒線為20％。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，投資性購(gòu)房者的比例其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。他相信北京的實(shí)際投資性購(gòu)房比例在20％到30％。投資性購(gòu)房除了放大需求，托高房?jī)r(jià)之外，風(fēng)險(xiǎn)亦不可小覷：因?yàn)榇蟛糠秩丝康氖倾y行按揭，而且很多人是同時(shí)運(yùn)作多處房產(chǎn)，通過貸款買房－出租－再貸款等方式，同時(shí)運(yùn)作十幾處房產(chǎn)。一旦一個(gè)環(huán)節(jié)跟不上，就會(huì)引發(fā)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)。在某種意義上說，是杠桿式的期貨行為，一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，多米諾效應(yīng)隨即而至。

而在上海，據(jù)有關(guān)媒體對(duì)上海“虛高房?jī)r(jià)內(nèi)幕”的揭露，我們可以知道，在2003年全市房?jī)r(jià)上漲達(dá)20％的上海，托高房?jī)r(jià)的炒樓花樣之繁多，已直逼東南亞金融風(fēng)暴前的香港，一是倒賣新房，開盤不久，即宣稱樓已售完，其實(shí)是以定金的方式將房子都訂給了職業(yè)的二道販子，然后真正的購(gòu)房者就不得不從二道販子手里購(gòu)房，當(dāng)然房?jī)r(jià)之外，還要交一筆“號(hào)子費(fèi)”，金額為數(shù)萬元到10萬元。這種行為會(huì)放大市場(chǎng)需求信號(hào)，托高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，給市場(chǎng)大的波動(dòng)埋下了種子。而與炒樓花相對(duì)應(yīng)的，卻是最近上海市的租金水平出現(xiàn)的下降趨勢(shì)。

2003年，除個(gè)人住宅銷售，商鋪投資也熱火朝天，從建外SOHO到南城方莊的GOGO新世代，樓盤剛一挖坑，底商就基本售罄，而購(gòu)買者中不乏大比例按揭者，他們的希望大部分是轉(zhuǎn)手租出去，賺取的回報(bào)高于從銀行的按揭利息，但由于回本期長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年乃到數(shù)十年，其間的利率水平、營(yíng)商環(huán)境的變遷極大，一旦租金回報(bào)率低于按揭利率，風(fēng)險(xiǎn)如何控制，屆時(shí)誰能解答？

商業(yè)性地產(chǎn)這種投資巨大、以出租為主、因而本息回收時(shí)間長(zhǎng)的物業(yè)形態(tài)，本來并不適于中國(guó)資金短絀、從而以銷售為主的中國(guó)開發(fā)商們來做，但近幾年商業(yè)地產(chǎn)卻成了很多開發(fā)商們的新寵。

特別是購(gòu)物中心（SHOPINGMALL），最近的數(shù)字是，全國(guó)新上項(xiàng)目達(dá)300多家，去年是中國(guó)有史以來購(gòu)物中心開業(yè)數(shù)量最多的一年，投資總額超過了1700億元。據(jù)媒體報(bào)道，到2003年底，各地市擁有購(gòu)物中心的數(shù)量，上海為35家，廣州為27家，深圳為20家，北京、成都、大連、重慶、武漢等地均超過了10家。而迄今為止，實(shí)現(xiàn)盈利者尚未有耳聞。其中于1997年開發(fā)、位于浦東陸家嘴的正大廣場(chǎng)，到2002年7月正大廣場(chǎng)正式試營(yíng)業(yè)時(shí)只啟動(dòng)了30％左右的功能。而原本定于2003年底開業(yè)、由北京大地集團(tuán)投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態(tài)。

至于持房地產(chǎn)并無過熱論者的一種常見說法：“即使過熱，也只是局部過熱的情況?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士斥之為誤導(dǎo)，他認(rèn)為，在中國(guó)這樣一個(gè)區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國(guó)家，局部過熱就可以視之為過熱了?！安恍拍闳タ纯茨男┑貐^(qū)過熱？這些地區(qū)占到了全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的多大比例？單單北京朝陽(yáng)區(qū)的開發(fā)投資量就已超過西部一個(gè)省了！”他認(rèn)為，如果大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)都存在過熱現(xiàn)象，以中國(guó)地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡而論，即可看做全局性過熱。

“至于把西藏、青海等加起來再平均，從而得出不過熱的結(jié)論，不過是算術(shù)游戲?！彼f。■

評(píng)點(diǎn)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》

——指引注意了從宏觀上的總量控制。比如第二章第六條規(guī)定，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30％；去年商業(yè)銀行新增貸款中的房地產(chǎn)貸款比例很可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一比例。

——建立了定期、節(jié)奏緊密的核查制度。比如第二章第七條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)貸款發(fā)放質(zhì)量的年度全面稽核，并形成稽核報(bào)告。

——對(duì)違規(guī)的懲戒規(guī)定比較具體，如對(duì)于因房地產(chǎn)貸款的中介機(jī)構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。

——注意堵空子，也就是真正的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。比如，擺脫了被動(dòng)依靠對(duì)開發(fā)商資產(chǎn)（包括對(duì)作為抵押品的土地及房產(chǎn)）的評(píng)估結(jié)果的情況，而這恰好是開發(fā)商最容易上下其手之處。第三章第十四條規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，以避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)；第五章第三十七條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押品狀況。抵押物價(jià)值的確定以該物業(yè)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估，可根據(jù)各行實(shí)際情況選擇內(nèi)部評(píng)估或委托獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但要出具由具備評(píng)估資格的專業(yè)人士簽署的評(píng)估報(bào)告；對(duì)于精裝修樓盤以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤要進(jìn)行重新評(píng)估。

——要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款前作詳盡調(diào)查，其詳盡程度幾乎與房地產(chǎn)企業(yè)上市審核相仿。

——注重真實(shí)信息的掌握體系的建立，針對(duì)虛假按揭有非常完整的預(yù)防辦法，對(duì)貸款者誠(chéng)信有了硬性要求，加強(qiáng)做假的代價(jià)和責(zé)任，規(guī)定還款能力的明確指標(biāo)，力圖消除假按揭的基礎(chǔ)。如第二十八條規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個(gè)人信息將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認(rèn)，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。第三十五條規(guī)定每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55％）。關(guān)于“個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理”的部分多達(dá)15條，既有控制違約風(fēng)險(xiǎn)的考慮，但更多的條款是關(guān)于貸款者資信調(diào)查、審核、貸款稽核的，可以看到其主要目標(biāo)是防止假按揭為地產(chǎn)商“空手套白狼”融資。事實(shí)上，這往往正是地產(chǎn)商非規(guī)范融資的主要內(nèi)容之一，也是部分房地產(chǎn)商最終能從整個(gè)項(xiàng)目獲利脫身的決定性環(huán)節(jié)。