栗新宏

2003年11月2日，金融街更換LOGO的發(fā)布會上，零星的幾個記者，少有提問。對于獨家承擔(dān)著金融街建設(shè)開發(fā)任務(wù)的金融街控股股份公司(000402，以下簡稱“金融街控股”)，眼前這一極具歷史意義的時刻顯得低調(diào)而平靜，與公司借殼上市后在資本市場的驕人業(yè)績和強勢增長形成了巨大反差。

事實上，在金融街控股帶領(lǐng)金融街通往國際金融中心的道路上，近年來屢遇坎坷，絕非一帆風(fēng)順。為擺脫困境，金融街正在尋找一條突圍之路。

靠“壟斷”說話

金融街控股借“殼”上市至今已四年有余，期間公司業(yè)績節(jié)節(jié)攀升——王營業(yè)務(wù)收入和凈禾U潤目前均位居房地產(chǎn)上市公司首位。僅2003年上半年，金融街控股主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤和凈利潤分別同比增長153．65％、283．60％、113％。如此驕人業(yè)績，當(dāng)然離不開金融街控股背后依托的重要地域壟斷性開發(fā)資源——位于北京市西二環(huán)東側(cè)金融街區(qū)域的土地獨家開發(fā)權(quán)。

與其他商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)權(quán)分散于不同的企業(yè)不同，目標(biāo)定位于成為國際金融中心的北京金融街開發(fā)采用統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、土地開發(fā)一家操作的獨特模式。當(dāng)時，這一獨家權(quán)限交由1992年成立的華融綜合投資公司旗下的幾家公司負責(zé)——其中包括北京金融街控股股份有限公司、北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司等六家。2000年5月，金融街控股股份有限公司借殼重慶華亞上市，并開始對上述其他五家公司的資產(chǎn)進行整合——先后收購了北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)(含北京順平拆遷有限責(zé)任公司51％的股權(quán))，北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司51％的股權(quán)，以及北京順成飯店持有的北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司7％的股權(quán)。最終，重組后的金融街控股獲得了金融街區(qū)域的獨家開發(fā)權(quán)。

四年來，金融街控股靠“壟斷”說話的優(yōu)勢取得了良好的業(yè)績。但如同硬幣存在著兩面，近年的金融街控股在人力、物力、財力方面，也承受著巨大的壓力。

“受政府呵護，壟斷重要地域開發(fā)資源，取得如此業(yè)績并不足為奇。這種開發(fā)方式，雖有優(yōu)勢，但缺點同樣突出，一是行政色成本的不斷提高和銷售價格受到挑戰(zhàn)，公司會潛伏巨大的信貸風(fēng)險，同時公司的負債率不斷提高，再融資能力會逐步減弱，很難再獲得其它金融機構(gòu)的支持。

金融街控股目前2003年中期資產(chǎn)負債率高達68．5％，公司短期融資4億多元，長期融資達9．6億元——其中2004年第四季度需還款2億元，2005年6．5億元，2006年1．1億元，特別是公司將于2005年3月份需一次性還款5億元，公司自2004年第四季度開始資金壓力將進一步加大。而這僅是其資金壓力的一方面。

據(jù)金融街控股2003年第三季度財務(wù)報表顯示，目前公司的營運資金約為24億，總資產(chǎn)也僅為34億。但金融街至2007年全部建成需要230—250億元的建設(shè)資金，就算分期開發(fā)，每年仍需30多億元。巨大的資金缺口顯然難以彌補。

金融街控股總經(jīng)理劉世春日前表示，今后三年，金融街預(yù)計投資100億元。據(jù)負責(zé)金融街營銷策劃的環(huán)宇信達行推廣部賈金哲透露，目前金融街控股可能采取的資金解決方案，將依靠增加合作方式，擴大招商引資渠道，利用企業(yè)知名度在國內(nèi)外進行融資。但截至《新財經(jīng)》記者發(fā)稿之日，并沒有得到有關(guān)事項的實質(zhì)性進展消息。

區(qū)位商業(yè)價值

金融街土地和房產(chǎn)銷售額的逐年增長，依賴于在2008年前兌現(xiàn)資源的商業(yè)價值和房地產(chǎn)產(chǎn)品用戶對金融街區(qū)域的認可。

從區(qū)域競爭來看，金融街目前面臨來自上海的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和北京的CBD兩大金融中心的競爭壓力。傳統(tǒng)的金融中心應(yīng)具備三個條件：一是金融中心的總部，二是眾多中介服務(wù)機構(gòu)駐扎，三是有大量的金融市場。而目前金融街吸引的外資金融機構(gòu)只有三四家，其競爭力尚有待加強。

在國際化方面，已經(jīng)進入北京設(shè)立分支機構(gòu)或代表處的近300家外資金融機構(gòu)中有超過60％集中在北京東部的CBD地區(qū)。而上海陸家嘴集中了國家級要素市場7家、跨國公司總部28家、中外投資公司80家、投資性機構(gòu)600家，這里外資銀行的總資產(chǎn)、存貸款規(guī)模占中國內(nèi)地外資銀行的一半以上。

雖然金融街提出走差異化道路，即以中資金融機構(gòu)和國內(nèi)大型企業(yè)為主，但截至目前，金融街已入駐國內(nèi)大型機構(gòu)530家，已控制著全國90％的信貸資金和65％的保費資金的運用，國內(nèi)增長潛力有限。

金融街控股總經(jīng)理劉世春認為，造成這種現(xiàn)象的原因主要與政策有關(guān)，比如上交所、深交所建在上海和深圳，不可能再搬到北京來。劉希望隨著金融政策的逐步放開，金融街能夠具備2004年后外資金融機構(gòu)開展人民幣業(yè)務(wù)這樣一個大的平臺，從而吸引外資金融機構(gòu)進駐。

在業(yè)界看來，獨家開發(fā)這種計劃的思維模式也給金融街造成了“硬傷”：一是建設(shè)速度緩慢，今年金融街寫字樓供應(yīng)量只有15萬平方米，而CBD的上百萬平方米，中關(guān)村也有80余萬平方米，未來三年內(nèi)CBD的潛在供應(yīng)量約為500萬平方米，中關(guān)村約為300萬平方米，金融街則在150萬平方米左右，聚集效應(yīng)差；二是建在老城區(qū)，建筑高度受到限制；三是目前金融街開發(fā)重點是寫字樓，生活配套服務(wù)設(shè)施明顯不足，入駐該區(qū)的生活配套單位只占2．9％，商務(wù)氛圍不夠，四是前期寫字樓檔次較低，樓宇設(shè)施較為落后，所有寫字樓的電梯都不能達到“等候時間不超過20秒鐘”的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；五是宣傳力度不夠，沒有樹立起良好的整體形象。

目前金融街與CBD相比，土地出讓金和拆遷補償費高，而建筑容積率和銷售價格低，CBD寫字樓的開發(fā)成本很多都在1萬元／平方米之下，平均售價為2萬元／平方米，金融街開發(fā)成本在1．2萬元／平方米左右，平均售價卻只有1．5～1．7萬元／平方米。

據(jù)環(huán)宇信達行的預(yù)測，到2005年，金融街寫字樓市場將有98．5萬平方米的供應(yīng)量。公寓市場未來兩三年內(nèi)將有22萬平方米左右的供應(yīng)量。而需求方面，目前金融街寫字樓市場吸納速度為每年平均吸納10萬平方米。根據(jù)目前金融街的銷售計劃，從2003年12月開始未來兩年是市場供應(yīng)的高峰期，競爭的壓力很大，要想保證銷售價格和銷售額的同步增長，無論從市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)施工、銷售都需要精益求精。

資源擴張

金融街的建設(shè)將于2008年之前全部結(jié)束，屆時金融街控股公司將不再擁有獨特的壟斷地域資源，而公司維持利潤僅靠金融街的物業(yè)管理收入顯然不夠，向外擴張是金融街控股的必由之路。

關(guān)于擴張方式，金融街控股總經(jīng)理劉世春雖未做太多透露，但有一點可以肯定，“金融街控股將秉承自身的區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗優(yōu)勢?！边@其中自然包括政府資源。為加強金融街對外資金融機構(gòu)的吸引力，北京西城區(qū)配合出臺了一系列的優(yōu)惠政策，特別是對那些將在北京金融街區(qū)域內(nèi)購(租)辦公用房的大區(qū)級以上機構(gòu)總部將獲得區(qū)政府的補貼。

以獨特資源取勝的金融街控股，目前也正在試圖展開系列“非壟斷資源”的突圍。

2002年12月，金融街控股在渝組建了重慶置業(yè)有限公司，由公司董秘許群峰出任金融街重慶置業(yè)有限公司總經(jīng)理。據(jù)悉，金融街重慶置業(yè)有限公司在渝首次啟動的項目是開發(fā)江北商業(yè)步行街，合作方為江北區(qū)政府。同時承擔(dān)江北商業(yè)中心標(biāo)志性建筑以及江北濱江路內(nèi)側(cè)住宅項目的開發(fā)。

此后的2003年1月，金融街以現(xiàn)金方式出資1．47億元，參股擬成立的天融科技公司(注冊資金3億元人民幣)，對中關(guān)村新醫(yī)藥園進行開發(fā)。天融科技的合資各方均以現(xiàn)金方式出資，其中金融街控股占49％股份，金融街子公司北京金融家俱樂部有限公司出資占1％股份。

而2003年歲末，金融街又更換了標(biāo)識。“更換標(biāo)識最直接的原因是金融街國際化的需要，進一步提高金融街的國內(nèi)外影響力、提升金融街區(qū)域的整體形象?！睂τ诮鹑诮挚毓傻奈磥?，總經(jīng)理劉世春似乎信心十足。