鄧　麗　謝繼華

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題的最終解決主要取決于居民的物業(yè)管理服務(wù)購買力。因此，政府的住房制度改革的目標(biāo)不能僅僅局限在住房的貨幣分配上，而是要對整個住房消費(fèi)進(jìn)行徹底改革。職工的工資結(jié)構(gòu)中不僅要包括買房的支出，還應(yīng)該包括物業(yè)管理的支出，即是對職工進(jìn)行物業(yè)管理貨幣化補(bǔ)貼。

物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化補(bǔ)貼

從目前我國住房體制的實(shí)際出發(fā)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理消費(fèi)補(bǔ)貼的貨幣化，一方面要立足于現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)體制的轉(zhuǎn)換和改革；另一方面，要從增加物業(yè)管理費(fèi)總量入手，提高居民物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力：

1、加快后勤管理體制改革，建立后勤體制改革基金，通過基金實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理實(shí)物補(bǔ)貼向貨幣化補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)變。我國的后勤管理體制和計劃經(jīng)濟(jì)是相一致的。在市場經(jīng)濟(jì)下，隨著住房供應(yīng)體制的改革，當(dāng)住房基本納入個人消費(fèi)領(lǐng)域后，為住房管理、維修提供服務(wù)的后勤部分必須作相應(yīng)的改革和調(diào)整。一方面這部分的工作應(yīng)走向社會化、市場化，另一方面相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)支出要轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理的補(bǔ)貼資金。后勤改革的基金來源，可以從單位住房基金中籌集，還可以通過逐步取消后勤供給體制的轉(zhuǎn)化資金來籌集。通過基金的逐步建立，使物業(yè)管理在從實(shí)物支付形式向貨幣支付形式轉(zhuǎn)變時，使職工能夠從個人收入中支付物業(yè)管理費(fèi)用，真正解決居民物業(yè)管理消費(fèi)能力不足的矛盾。

2、逐步提高職工工資中的物業(yè)管理消費(fèi)補(bǔ)貼含量。物業(yè)管理消費(fèi)水平的提高是和居民的經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。對居民物業(yè)管理消費(fèi)的補(bǔ)貼可以通過收入補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)。據(jù)從物業(yè)管理消費(fèi)的角度分析表明，雖然政府實(shí)施物業(yè)管理價格補(bǔ)貼要比收入轉(zhuǎn)移帶來多一些的物業(yè)管理消費(fèi)，但是，這樣則會導(dǎo)致物業(yè)管理消費(fèi)過量，從而導(dǎo)致物業(yè)管理價格上升。與此相反，如果政府采用收入補(bǔ)貼提高居民的總收入，那么就會在整體上提高居民的社會福利水平，在一定程度上促進(jìn)居民的物業(yè)管理消費(fèi)。因此，從提高居民的物業(yè)管理消費(fèi)水平，以及提高居民社會福利的角度來說，政府對居民提供收入補(bǔ)貼要比提供物業(yè)管理價格補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)得多。而且，政府可以通過逐步提高職工工資中的物業(yè)管理消費(fèi)貨幣含量來實(shí)現(xiàn)對居民的收入補(bǔ)貼。政府可以通過建立房改售房維修基金，解決過去職工工資中物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼問題，也可以讓企業(yè)應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營現(xiàn)狀，將對員工的物業(yè)管理消費(fèi)補(bǔ)貼納入企業(yè)經(jīng)營成本，從而在員工的工資中增加物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼，這樣才能從根本上推動住房消費(fèi)的改革。

3、建立公有住房售后維修基金。從公有住房售房款中提留一定比例用于建立公房售后維修基金。房改出售的現(xiàn)住公房質(zhì)量和管理狀況參差不齊，特別是老小區(qū)的房屋長期失修失養(yǎng)，設(shè)施損壞比較嚴(yán)重，如不在售房前留足公共維修基金，出售給個人以后維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用更難籌集。按照建設(shè)部、財政部的規(guī)定，出售公房的單位應(yīng)將房價款的20％—30％資助職工建立維修基金。這應(yīng)算是對職工物業(yè)管理費(fèi)的一種補(bǔ)貼。

提高物業(yè)管理消費(fèi)意識

強(qiáng)化業(yè)主委員會的作用

對居民進(jìn)行物業(yè)消費(fèi)的貨幣化補(bǔ)貼只是從客觀上改善了居民物業(yè)管理的消費(fèi)能力，而這一問題的解決還有待居民物業(yè)管理消費(fèi)意識提高和業(yè)主委員會作用的強(qiáng)化。

一方面，要提高居民委員管理消費(fèi)意識。首先，是國家改變物業(yè)管理的補(bǔ)貼方式，從以前的“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”，讓居民知道在他們得到的住房消費(fèi)補(bǔ)貼中含有對物業(yè)管理消費(fèi)的補(bǔ)貼，使人們的物業(yè)管理消費(fèi)意識逐漸由刁；自覺轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂X：其次，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度，使居民認(rèn)識到自己作為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利，責(zé)任和義務(wù)，增加有償服務(wù)的意識；再次，物業(yè)管理企業(yè)要樹立良好的社會形象，要通過真誠服務(wù)，為居民提供整潔、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境，讓居民切實(shí)體會到物業(yè)管理服務(wù)給他們帶來的好處。

另一方面，強(qiáng)化業(yè)主委員會的作用也有助于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題的改善。業(yè)主委員會的重要作用體現(xiàn)在兩個方面：(1)業(yè)主委員會的組成使得追求集體利益，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理服務(wù)的一致支付成為可能。無論集體采取何種民主方式做出決定，這種決定對集體成員都是帶有強(qiáng)制約束的。(2)業(yè)主委員會作為一個集體對成員提供了動力機(jī)制。最主要的就是懲罰，即制訂出一套保證個人行為與集體利益相一致的規(guī)則，使得違背的人遭至懲罰。

因此，物業(yè)管理費(fèi)是否能順利、有效地收繳，物業(yè)管理公司自身的努力，業(yè)主和租戶的意識固然重要，作為集團(tuán)組織的業(yè)主委員會能否強(qiáng)化其作用也是至關(guān)重要的一環(huán)。

但從目前我國的實(shí)際情況來看，業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu)松散、規(guī)章制度不全，不具備作為一個可以科學(xué)決策的集體機(jī)構(gòu)。因此，要強(qiáng)化業(yè)主委員會的作用，就要重新改造我國的業(yè)主委員會，并將改造后的業(yè)主委員會的職能通過法律的手段加以確認(rèn)。而對于再造業(yè)主委員會，我們可借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，即業(yè)主通過民主選舉，選出高素質(zhì)、值得他們信賴的人成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會按非盈利企業(yè)模式組成董事會、制訂章程和細(xì)節(jié)，制訂有關(guān)制度和規(guī)范，并向政府登記注冊合法后按企業(yè)的模式運(yùn)營。一方面，業(yè)主委員會通過招標(biāo)委托物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)，另一方面，業(yè)主委員會有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司收繳物業(yè)管理費(fèi)。這樣，可規(guī)范物業(yè)管理的法律化和物業(yè)管理收費(fèi)的合理化，并促進(jìn)我國物業(yè)管理的健康有序發(fā)展。