語　澤

當(dāng)數(shù)十萬平米的大盤已經(jīng)提不起人們興趣的時候，后大盤時代漸漸來臨，而萬柳集團想要充當(dāng)?shù)某鞘羞\營商角色，似乎要想替代開發(fā)商成為這個時代的主力悍將。

“那么浩大的一個工程，集規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、金融于一體，耗資150億美元呢，光靠一個城市重建局來完成！”剛考察回來后的王永偉向記者描述著自己的美國之行，在平緩的語調(diào)中，自有一種激情在言語之間涌動。

他所說的是美國波士頓城市重建局對一個老城區(qū)的改造，這項大工程包括購買老城的土地，拆遷住房，建設(shè)兩條地下高速公路，建設(shè)地上人文園林……而作為坐擁有數(shù)十億資產(chǎn)的萬柳集團總經(jīng)理的王永偉，正希望扮演著以上的角色，他告訴記者：萬柳集團希望在未來幾年內(nèi)，通過一些資本手腕整合上百億的資金鏈，成為資本雄厚的城市運營商。

相對北京其他國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬柳集團起步較晚，甚至體質(zhì)單薄，最初只有一紙土地授權(quán)以及400萬元啟動資金。但當(dāng)曾經(jīng)作為國企主流的“大開發(fā)”或者“一開發(fā)”漸漸淡出人們視野的時候，萬柳卻逐漸的發(fā)展壯大。

當(dāng)數(shù)十萬平米的大盤已經(jīng)提不起人們興趣的時候，后大盤時代漸漸來臨，而萬柳集團想要充當(dāng)?shù)某鞘羞\營商角色，似乎要想替代開發(fā)商成為這個時代的主力悍將。

沙漠下的金子

春秋戰(zhàn)國時期，一位晉國的王子遭到驅(qū)逐，他與他的追隨者流亡異鄉(xiāng)。一天，他走到五鹿這個地方的時候，饑餓難耐，便走到路邊向一位農(nóng)民乞討食物，農(nóng)民拿起一塊黃土告訴他：長期干旱，已多年絕產(chǎn)，你拿著這塊黃土吧。王子遭到了羞辱，大怒，正要斥責(zé)農(nóng)民，一位大臣阻攔住他，告訴他：有了這塊土就有了王位和社稷，你應(yīng)該拜謝……

歷來土地就是權(quán)力、財富和地位的象征，有土地就有了一切。而對于房地產(chǎn)商來說，土地則是企業(yè)發(fā)展的根本資源。

王永偉或許并沒有想到自己會成為一家國有房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理，但他卻早已選擇了土地——“我上高中的時候，特別喜歡沙漠，覺得沙漠太壯觀了，它如此神秘，似乎埋藏了許多未知的文明和寶藏；另一方面，沙漠又正侵蝕人類的生存空間，所以我立志想去治理沙漠。我覺得征服沙漠會很有成就感，那時填的所有志愿都和沙漠有關(guān)系?！?/p>

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)之后，王永偉想去支邊，但因為各種原因，最終沒能去成。留在北京，王永偉有三個選擇，一是到農(nóng)業(yè)部工作，二是回家鄉(xiāng)寧波新聞中心，三是到海淀鄉(xiāng)萬柳工程籌備辦公室。前兩個選擇一個體面，一個薪酬高，可是王永偉還是選擇了第三份工作，因為在他看來那里才能讓他真正有用武之地。

大學(xué)三年級時，王永偉曾到海淀鄉(xiāng)講課，當(dāng)時海淀鄉(xiāng)的領(lǐng)導(dǎo)與他談的最多的就是海淀鄉(xiāng)的發(fā)展：為什么這么好的地段卻不能開發(fā)？萬柳不僅靠近中關(guān)村，有中關(guān)村后花園之稱，成為北四環(huán)附近最適宜居住和工作的區(qū)域，而且萬柳擁有大面積的綠地，在北京這座高樓林立的大都市，的確是一種難能可貴的資源。

想開發(fā)萬柳也并不容易，萬柳地區(qū)大部分為農(nóng)業(yè)用地，開發(fā)需要維持綠化隔離帶，保護頤和園文化遺產(chǎn)，注意附近軍用機場的安全，因此開發(fā)萬柳并非輕而易舉的事情。

但萬柳需要改造。當(dāng)時的海淀鄉(xiāng)可以說是北京邊緣的沙漠。雖然緊靠中關(guān)村，但由于缺乏管理，農(nóng)民在自家用地上私搭亂蓋，以出租的形式謀取利潤。而這種窩棚區(qū)又成為盜版光盤、假冒偽劣商品的最佳倉庫。無序的管理，吸引了大量外地人口，外地人口與當(dāng)?shù)厝丝诒壤_10：1，這又給當(dāng)?shù)氐闹伟苍斐闪撕艽蟮碾[患。

改造需要錢，開發(fā)萬柳當(dāng)時的測算總共需要60億經(jīng)費，可政府出不起這筆錢。于是，反對的聲音一浪高過一浪。“首先是對我們這些人的能力不信任，籌備小組5個人，沒有一人有正式的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。其次是對資金方面的擔(dān)憂，政府只有400萬，從哪里搞到數(shù)十億經(jīng)費。再次，當(dāng)時北京市領(lǐng)導(dǎo)更換，對于政策解讀可能不同，存在政策上的風(fēng)險?！?/p>

當(dāng)時為了能夠跑下來萬柳項目，每天早上王永偉7點準(zhǔn)時出發(fā)，在各個部委沒有上班的時候，王永偉已經(jīng)在辦公室外等候；每天深夜，在自制的制圖桌前，王永偉還要揣摩圖紙的細(xì)節(jié)。而用王的話說：當(dāng)時有那么一股子激情在支撐著自己。

“我當(dāng)時想：如果三年之內(nèi)，把萬柳做起來，那么對我的人生來說，會有一個好的起點，而且這么大的一個項目，我會和方方面面打交道，上到中央，下到地方各個部門，對我的鍛煉很大?！?/p>

不知是因為幸運，還是因為天道酬勤，最終，對萬柳的開發(fā)得到了市政府的批準(zhǔn)。

萬柳催生悍將

采訪整個過程，王永偉聲音一直很輕，語調(diào)也沒有什么抑揚頓挫，更沒有什么表情。這似乎與他說的激情并不相稱。然而，如果你了解到萬柳的整個開發(fā)過程，會發(fā)現(xiàn)王永偉的熱情已變?yōu)閷θf柳開發(fā)的每個細(xì)節(jié)的思考。

“1997年公司成立以后，和我們談合作的多了，先后有300多個開發(fā)商來談。我們沒有做過，只能先聽人家的，后來才慢慢形成了自己開發(fā)的理念?！?/p>

談到萬柳規(guī)劃理念的形成，王永偉并不避諱自己當(dāng)初的“偷藝”。除了與開發(fā)商見面，王永偉還先后拜訪了北京各大設(shè)計院、規(guī)劃局、建委的專家，包括清華大學(xué)的吳良鏞院士，從眾多知名專家的建議中，王永偉組合出自己的萬柳規(guī)劃方案：

“首先，開發(fā)目的就是為了保存北京這塊完整的綠地，所以我們把四分之三的土地留出來，只用四分之一的土地開發(fā)，保留下來的就是靠近頤和園的高爾夫球場這塊。住宅主要集中在南邊開發(fā)，這樣既和歷史的東西相符，也能給當(dāng)?shù)乩习傩战?jīng)濟上的回報。”

對于開發(fā)商的選擇，萬柳在開發(fā)之初就制定了三個條件：第一，這家公司要有實力；第二，公司要有很好的開發(fā)業(yè)績；第三，開發(fā)理念要接近。

為了最后一個條件，王永偉舍棄了很多機會。當(dāng)時，萬科、萬通都曾找過萬柳，希望能夠全部拿下這塊土地，但是因為對于土地的認(rèn)識、價格等理念的不相符，最終沒能合作成功。

“我們當(dāng)時怕控制力不夠，因為我們畢竟還要對當(dāng)?shù)乩习傩肇?fù)責(zé)。我不知道他們能做成什么樣子，我們既定的是分期開發(fā)、分模式開發(fā)，自己定的目標(biāo)8—10年完成，分三步走，三種模式。”

他所提到的三步走、三種模式，可以說是萬柳開發(fā)的經(jīng)驗總結(jié)：

第一步：出讓土地模式，獲得資金；

第二步：合作開發(fā)模式，增加自己的利潤率，并積累一部分經(jīng)驗；

第三步：自營開發(fā)模式，人財物自主，獲得全部利潤。

萬柳的這種漸進的方式，逐步提高了幾乎以土地為惟一資源的萬柳集團的利潤率，并保證了失去土地的農(nóng)民的利益最大化。

為了能得到土地的最高價值，萬柳的第一塊開發(fā)選擇了光大作為合作伙伴，于是便有了以后的光大花園。

在光大花園的開發(fā)中，值得一提的是：光大當(dāng)時以熟地的價格接受了萬柳尚未拆遷的生地。這就意味著，與光大花園比鄰的蘇州公寓賣5000元的價格，光大就要賣7000才能獲得利潤。為此，王永偉與光大達成協(xié)議，除了按時拆遷，還要保證，如果光大花園沒有賣到7000元的價位，萬柳要補償余額。

事情最后卻進展的異常順利，除了萬柳得天獨厚的地理位置優(yōu)勢之外，運氣也幫了王永偉一把，他從中逐漸找到了城市運營商的感覺。

“那是大氣候很好，經(jīng)過了1997年的調(diào)整，1998年正好趕上全國住房改革，整個房地產(chǎn)開始起飛。當(dāng)時的市場有點供不應(yīng)求的感覺，集團利用這個最后的機會進行購買。光大花園不到一年就幾乎全部賣完，最后均價7000以上?！?/p>

后大盤時代

對萬柳這種大型綜合工程，王永偉認(rèn)為需要有一個機構(gòu)來擔(dān)當(dāng)政府與企業(yè)之間的中介。

“這個中介需要比政府考慮更多的經(jīng)濟效益，要比企業(yè)考慮更多的社會效益，要替政府分擔(dān)社會的責(zé)任，同時也要通過政府拿到一些優(yōu)惠。這不是以犧牲經(jīng)濟效益為前提，也不是以犧牲社會效益為前提。他是一個結(jié)合體，考慮的問題比純企業(yè)和純政府都要多，管的范圍要寬。這樣的城市運營商國內(nèi)有，但不多，成功的則更少?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3萬家，但目前還沒有真正意義上的城市運營商，只有在珠江三角洲、長江三角洲以及北京地區(qū)，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商開始扮演起城市運營商的角色。業(yè)界人士預(yù)計，2004年在一些超大型城市，比如北京、上海等城市，政府會加大力度，全面介入開發(fā)房地產(chǎn)。一方面政府會從政策規(guī)范的角度介入房地產(chǎn)開發(fā)，比如加強對于土地的控制；另一方面，超大型房地產(chǎn)企業(yè)會主動與本地政府聯(lián)手。隨著地產(chǎn)品牌企業(yè)加緊向全國擴張步伐，地域板塊間的差異化競爭也愈發(fā)激烈，城市運營由此成為許多城市謀求快速發(fā)展的策略。

萬柳地區(qū)的項目，大部分封頂80%就已經(jīng)賣出去了，而這與萬柳集團的整個調(diào)配運作不無關(guān)系。

“比如，30米以上的道路，規(guī)劃中應(yīng)該政府去建的，但是萬柳區(qū)域內(nèi)45米、50米的道路，都是我自己做的。這也有好處，我能夠保證我的工期，同時這種交通設(shè)施的建設(shè)帶來的地價上漲，與修路的投資相比，我們還是有利可圖的。”

除此之外，萬柳還計劃在該地區(qū)引進北大附中，建設(shè)體育中心、醫(yī)院、派出所、郵局等一般開發(fā)商不會去做的配套工程。這同時也解決了某些拆遷原住民的就業(yè)問題，同時獲得了一部分后續(xù)收益。

大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)，拆遷必不可少。萬柳這樣大型的項目，占用了很多農(nóng)業(yè)用地，除了拆遷，同時又面臨著一個農(nóng)民失去土地的問題。如何讓失去土地的農(nóng)民獲得更好的生活，成了萬柳作為城市運營商最難纏的問題。

在萬柳未開發(fā)前，農(nóng)民依靠出租臨時房屋，獲得了不少的收入，當(dāng)?shù)卦?jīng)流行一句話：“養(yǎng)個兒子，不如搭個棚子”。海淀鄉(xiāng)萬泉村是有名的億元村，每年村里生產(chǎn)總值上億元，無須拆遷，村民的生活也非常好。

由于城郊人口素質(zhì)較低，同時又有八旗子弟的習(xí)氣，對于工作非常挑剔，解決當(dāng)?shù)乩习傩瞻簿訕窐I(yè)問題成了對王永偉的最大挑戰(zhàn)。

萬柳首先進行了一系列股份制改造，成立集團公司，按照農(nóng)民的土地多少，加入公社大隊時間長短等項細(xì)則，按比例分配股份，萬柳集團依靠改造綠地建設(shè)的高爾夫球場、Shopingmall、底商、寫字樓等物業(yè)的收入，作為分紅的來源，保障了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活。

“每年產(chǎn)生6000—7000萬的凈現(xiàn)金流，一方面，我們按股分紅，按照整體產(chǎn)生效益核算，讓萬柳成為公眾公司，但是股份不允許隨便轉(zhuǎn)讓；另一方面，我們吸納一部分愿意就業(yè)的村民成為萬柳的職工，給予較高的工資待遇。這樣就解決了村民和萬柳開發(fā)利益沖突的問題，所有的人都可以吸納到萬柳，既可以是股東，也可以作為職工，從理論層面和實踐層面說明了集體資產(chǎn)歸誰所有的問題?！?/p>

萬柳地區(qū)開發(fā)完成，讓萬柳集團獲得了雄厚的實力。作為城市運營商，萬柳集團還面臨走出萬柳地區(qū)的問題，但是擺在王永偉面前的另一個難題是：走出萬柳地區(qū)的萬柳集團，怎樣運作土地，怎樣整合政府與市場兩種資源，成為更具實力的開發(fā)企業(yè)？從這一點看來，萬柳的發(fā)展之路還很漫長。

王永偉直面四大難題

如何運作國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？

怎么解決行政干預(yù)較多的問題？

王永偉：國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批程序會比較多，存在決策不專業(yè)性的問題。有時會有一些權(quán)力空缺，不負(fù)責(zé)任的情況，但有時也會出現(xiàn)過分主張的情況，這是一個矛盾體。

從萬柳集團來說，解決這個問題，我覺得要充分溝通，特別是開會之前的溝通。如果會前不進行溝通，會上將什么都說不清楚，甚至長時期拖延下去。而會前溝通后，可能一個小時的會議上就能達成共識。

怎么解決資金吃緊的問題？

王永偉：可以采取出讓土地獲得開發(fā)資金，然后再合作開發(fā)，最后獨立開發(fā)的漸進步驟來進行發(fā)展，開發(fā)進程一定要清晰。

我們也有資金緊張的情況，比如四環(huán)路建設(shè)的時候，四環(huán)路兩邊50米都要拆掉，一下子好幾個億的資金缺口，政府也充分考慮我們的困難，給我們一年期專項貸款1.5億，到期我們資金也正好運轉(zhuǎn)回來，隨時調(diào)整資金流非常重要。另外，對于政策解讀要注意，再有就是對于銀行要保持良好信譽。

怎么解決人浮于事及激勵機制不足的問題？

王永偉：社會人才對于國有企業(yè)不適應(yīng)，主要在于國有企業(yè)工資、審批程序等諸多環(huán)節(jié)的不規(guī)范。

但是人員不流動，企業(yè)做下去就缺乏激情。我之前幾個總經(jīng)理，沒有開除過一個人，但我來之后，遣散了若干人，這樣做對某些人會造成損失，但是企業(yè)有了正常的人員流動，才會健康。

怎么解決土地稀缺性的問題？

王永偉：現(xiàn)在我們已經(jīng)遇到了這樣的問題，為此我們做過一些準(zhǔn)備，萬柳參與了圓明園，頤和園周邊其他地區(qū)的改造，都是以入股形式進行的。我們資金問題解決之后，走拍賣獲得土地的路子也沒問題，我還可以收購那些資金流被掐斷的企業(yè)的土地，另外，還可以在北京以外的二線城市做一些開發(fā)。

除了萬柳得天獨厚的地理位置優(yōu)勢之外，運氣也幫了王永偉一把，他從中逐漸找到了城市運營商的感覺。