摘要：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅，屬于財(cái)產(chǎn)類稅種。房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)是否合理，是否能使房產(chǎn)稅很好地起到作用值得我們研究。本文分析了我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制的四大弊端。這些弊端事實(shí)上并不僅僅是阻礙了房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)，而且對(duì)社會(huì)公平也產(chǎn)生了一定程度的干擾作用，并就此提出了一些對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；稅制；征稅范圍；征管；計(jì)稅依據(jù)

一、引言

國(guó)外房地產(chǎn)稅制主體稅種均由三大類型構(gòu)成：房地產(chǎn)保有稅類、房地產(chǎn)取得稅類、房地產(chǎn)所得稅類。房產(chǎn)稅就屬于房地產(chǎn)保有稅。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依房地產(chǎn)的存在形態(tài)——即土地、房產(chǎn)和房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)設(shè)置。對(duì)房地產(chǎn)保有征稅，目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實(shí)際占有者之間的收益分配。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對(duì)象，按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看，房產(chǎn)稅始終是一個(gè)小稅，但是自從20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，房產(chǎn)稅收入規(guī)模擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期稅收總額的擴(kuò)張程度，房產(chǎn)稅收入在小稅種中排序僅次于個(gè)人所得稅和印花稅，而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上越來(lái)越小。

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，房屋產(chǎn)權(quán)人由過(guò)去以國(guó)家單一結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)樗饺恕⒓w和國(guó)家以及國(guó)外個(gè)人多元結(jié)構(gòu)格局。隨著土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)日益活躍，為國(guó)家房地產(chǎn)稅的稅源擴(kuò)大創(chuàng)造了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。為了符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，我們有必要對(duì)原有房產(chǎn)稅進(jìn)行修訂。1994年實(shí)施的稅制改革取得了很大成就，但也存在若干不足。房地產(chǎn)稅制的不足之處如果不能得到很好的改進(jìn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制的四大弊端

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制有四大弊端：一是征稅范圍過(guò)窄；二是兩套稅制有違公平；三是計(jì)稅依據(jù)不合理；四是房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂。這些弊端事實(shí)上并不僅僅是阻礙了房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)，而且對(duì)社會(huì)公平也產(chǎn)生了一定程度的干擾作用。

1．征稅范圍過(guò)窄。房產(chǎn)稅的稅制與快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)。按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍只包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，是因?yàn)檫@些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，納稅能力較強(qiáng)，而不包括農(nóng)村。但隨著城市面積的擴(kuò)大，過(guò)去是農(nóng)村的，現(xiàn)已變?yōu)槌擎?zhèn)，使新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)具有了商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，特別是近年來(lái)農(nóng)村工業(yè)和副業(yè)有較大發(fā)展并具有一定實(shí)力，有些地區(qū)與城鎮(zhèn)相差無(wú)幾。對(duì)這部分房屋產(chǎn)權(quán)所有者征稅，納稅人是有負(fù)擔(dān)能力的。如還按原有的規(guī)定執(zhí)行則會(huì)給房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)問(wèn)題，以致不少稅務(wù)機(jī)關(guān)面對(duì)在阡陌的田野上建成的大批高級(jí)公寓、商品房和聯(lián)體別墅征收房產(chǎn)稅感到犯難。如果按照房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定執(zhí)行，那么建在城鄉(xiāng)結(jié)合部的大量?jī)?nèi)銷(xiāo)商品房是無(wú)須繳納房產(chǎn)稅的。征稅范圍城鄉(xiāng)有別，不利于企業(yè)在同等條件下展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)窄的征稅范圍影響了其公平性，也容易形成“合法”避稅，有必要也有可能將房產(chǎn)稅的征稅范圍延伸到農(nóng)村。

2．兩套稅制有違公平。目前我國(guó)在房產(chǎn)稅方面實(shí)行內(nèi)外兩套稅制。這直接形成了稅負(fù)失衡格局?，F(xiàn)在我國(guó)已加入世貿(mào)組織，內(nèi)外資企業(yè)公平稅收待遇是基本政策思路。根據(jù)規(guī)定，內(nèi)資納稅人（自然人與法人）按照1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納稅收，而涉外企業(yè)和外籍人員則是按照1951年制定的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》繳納稅收，其稅率依據(jù)房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入分別確定。即使是同一稅種，房產(chǎn)稅在從價(jià)、從租方面，內(nèi)外資納稅人的稅負(fù)也有區(qū)別，涉外企業(yè)與外籍人員繳納的房產(chǎn)稅無(wú)論是出租還是自用，全部按照房產(chǎn)原值扣除80%后按1.2%稅率征收；內(nèi)資納稅人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，如用于出租，則要分公房與私房，公房稅負(fù)低，私房稅負(fù)高，但無(wú)論如何，內(nèi)資出租房產(chǎn)以后繳納的房產(chǎn)稅均高于外資，內(nèi)外資有別的房產(chǎn)稅政策是不利于公平稅負(fù)的。

3．計(jì)稅依據(jù)不合理。現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的不確定性，影響地方財(cái)政收入。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或租金收入，凡房屋出租的房產(chǎn)稅必須以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，而不得以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。這樣便帶來(lái)了幾個(gè)問(wèn)題：同一稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范；對(duì)于房屋出租者來(lái)說(shuō)，除了按租金收入征收12% 的房產(chǎn)稅外，還要征收5%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，有重復(fù)征稅、稅負(fù)偏重之嫌；由于受租金高低的影響，從租計(jì)征房產(chǎn)稅的企業(yè)稅負(fù)相差甚大，很難體現(xiàn)合理負(fù)擔(dān)、公平稅負(fù)的原則，但若以房產(chǎn)余值計(jì)稅，其稅負(fù)偏輕，只占房產(chǎn)原值的0.9％，且評(píng)估與不評(píng)估稅負(fù)相差太大，勢(shì)必影響地方財(cái)政收入。這種計(jì)稅依據(jù)暴露出的矛盾是房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒(méi)有合理依據(jù)。另外，房產(chǎn)稅的稅率太單調(diào)，不能起到公平稅負(fù)的和調(diào)節(jié)納稅利益水平的作用?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率有兩個(gè)，即依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的稅率為1.2%（實(shí)際征收率為0.9%），依照房產(chǎn)租金收人計(jì)算繳納的稅率為12%。當(dāng)初設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅率是考慮在條件相同的前提下，兩種計(jì)稅的總體稅負(fù)應(yīng)當(dāng)是基本一致的。但目前我國(guó)房屋租金收入與房屋賬面價(jià)值不成比例，租金收入反映的是市場(chǎng)價(jià)格，變化很大。

所以我們應(yīng)該做的就是統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)和稅率。要將現(xiàn)行的按房產(chǎn)余值征稅和按租金收入征稅改為統(tǒng)一按房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值征稅，并將稅率統(tǒng)一。房產(chǎn)稅稅率可分類設(shè)計(jì)，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，可采行1%~3%的浮動(dòng)稅率；對(duì)個(gè)人房產(chǎn)，可區(qū)分兩種情況，一般商品房可采行0.1%~1%的稅率，由公房轉(zhuǎn)為私房的房產(chǎn)，可采取定額稅收，具體數(shù)值由省級(jí)政府根據(jù)本地房產(chǎn)價(jià)值情況自行確定，中央政府可提出一個(gè)全國(guó)平均價(jià)格供省級(jí)政府參考。這項(xiàng)改革體現(xiàn)了稅制的科學(xué)化原則，使房產(chǎn)稅僅對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)征稅，而不去調(diào)節(jié)土地收益分配關(guān)系。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的要求，以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)有較大的優(yōu)點(diǎn)。房產(chǎn)評(píng)估值即房產(chǎn)現(xiàn)值或市值，而房產(chǎn)的現(xiàn)值不僅受其所在地理位置、房產(chǎn)質(zhì)量或房地產(chǎn)相關(guān)政策影響，一定時(shí)期的政治經(jīng)濟(jì)因素也起了很大的作用，通過(guò)3~5年對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來(lái)測(cè)定其計(jì)稅依據(jù)比較合理。這不僅有利于房產(chǎn)所有者的利益，也可為稅務(wù)部門(mén)提供可靠的征管依據(jù)，還可以向國(guó)際慣例靠攏一步。根據(jù)目前房產(chǎn)稅負(fù)的實(shí)際，房產(chǎn)稅應(yīng)采用1%~3%的幅度比例稅率。

4． 房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂。繁多的收費(fèi)影響了房產(chǎn)稅效力的發(fā)揮。我國(guó)有的城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房?jī)r(jià)比例的50％左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)與不合理收費(fèi)約占總房?jī)r(jià)的30％。1996年國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部曾下令取消48種不合理收費(fèi)，不少省市也行文取消部分不合理收費(fèi)，但成效不大。名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，直接影響了房產(chǎn)稅稅額的及時(shí)、足額繳納，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)中、低收入階層的收入來(lái)講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價(jià)格畸高，人為抬高了房產(chǎn)稅稅基，難免造成房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不合理。為此，有必要在土地買(mǎi)賣(mài)方面嚴(yán)厲打擊腐敗和哄抬物價(jià)行為，各級(jí)政府應(yīng)清理土地流轉(zhuǎn)方面的不合理收費(fèi)?！懊鞫悺?、“少費(fèi)”是房產(chǎn)稅健康發(fā)展的前提條件之一。所謂 “明稅”即房產(chǎn)稅稅制的各要素，如計(jì)稅依據(jù)、納稅人、稅率、減免期限及征管程序等都有明確的稅法規(guī)定和稅法的專門(mén)條款，促進(jìn)一個(gè)相對(duì)透明公正的納稅環(huán)境的形成?！吧儋M(fèi)”有兩層涵義：一是絕對(duì)量的減少，即對(duì)于一些不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)清理后一律取消；二是相對(duì)量的減少，即對(duì)于一些必須的但可以合并收取的項(xiàng)目進(jìn)行合并，以降低收費(fèi)成本和提高收費(fèi)的規(guī)模效率。

三、對(duì)房產(chǎn)稅改革的一些建議

1．低稅率、寬稅基。現(xiàn)行房產(chǎn)稅收入規(guī)模小，缺乏合理增長(zhǎng)機(jī)制。我國(guó)由于房產(chǎn)賬面價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入的大小與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)變化的相關(guān)程度低，使房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)幅度很小，難以適應(yīng)地方財(cái)政收人的需要，并影響著市政建設(shè)的正常發(fā)展，也使政府在環(huán)境改善方面所投人的資金難以形成良性循環(huán)。專家們建議房產(chǎn)稅的改革應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路確保房產(chǎn)稅收入的正常增長(zhǎng)。

2．完善稅法法規(guī)，確保財(cái)產(chǎn)管理登記制度的嚴(yán)密性和財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，做到合理征管。房地產(chǎn)稅收的立法，歷來(lái)受到各國(guó)政府的高度重視，普遍制定了一套規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的稅法體系。比如日本制定了６０多個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，它們的稅法條文規(guī)定得相當(dāng)具體，可操作性強(qiáng)，基本上可以杜絕逃稅漏稅現(xiàn)象。另外，各國(guó)對(duì)逃稅漏稅等行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，如美國(guó)對(duì)未按期納稅者處以罰款，另按法定利率加計(jì)利息，并有留置財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。英國(guó)規(guī)定，若房屋納稅人不按時(shí)申報(bào)或提供了虛假資料，不僅受到罰款處罰，而且還將剝奪選舉權(quán)。我們絕對(duì)有必要迅速出臺(tái)有關(guān)財(cái)產(chǎn)課稅的稅收法規(guī)。建立嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)管理登記制度和權(quán)威性的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)經(jīng)過(guò)登記和權(quán)威評(píng)估的房產(chǎn)情況要建立政府規(guī)范管理的住處庫(kù)，充分借助計(jì)算機(jī)優(yōu)勢(shì)，在為所有者保密的情況下，有關(guān)資料在稅務(wù)系統(tǒng)和其他政府部門(mén)間共享。聘請(qǐng)專家及專業(yè)技術(shù)人員參加對(duì)財(cái)產(chǎn)坐標(biāo)的評(píng)估，并建立與評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)、檔案等，建議迅速制定全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)制度。此外，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)在評(píng)估違規(guī)操作或嚴(yán)重失實(shí)，甚至弄虛作假誤導(dǎo)政府稅收征管制，由有關(guān)主管部門(mén)執(zhí)行對(duì)該中介機(jī)構(gòu)的處罰，直到限制再進(jìn)入該評(píng)估機(jī)構(gòu)。

3． 降低房產(chǎn)交易方面的稅費(fèi)。目前，我國(guó)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅種稅率比較高，而且層層征，不規(guī)范。比如契稅，特別是大中城市的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)者要負(fù)擔(dān)房款2％的契稅。其中超過(guò)120平方米的部分契稅稅率高達(dá)4％。這種做法極大地限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，有必要通過(guò)降低房產(chǎn)交易方面的稅費(fèi)來(lái)為房產(chǎn)稅創(chuàng)造運(yùn)轉(zhuǎn)空間。

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作者單位：黑龍江省伊春市財(cái)政局。

收稿日期：2003-12-24。