一、股份公司土地使用權(quán)取得的特點(diǎn)

1、股份公司一般情形下是國有土地（而非集體土地）的使用權(quán)人。在我國，國有土地使用權(quán)主體多為一般民事主體，對其身份資格一般無特別規(guī)定。境內(nèi)外法人、非法人組織及自然人均可依法取得國有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊民事主體，主要為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織。股份公司一般情形下是國有土地的使用權(quán)人，若要使用集體土地，則要按《土地管理法》規(guī)定先征為國有土地，先行辦理有關(guān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)。

2、股份公司可通過多種方式取得土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等有關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，股份公司取得土地使用權(quán)的方式是多種多樣的：國有土地所有者代表（通常是土地行政主管部門）可依法通過出讓（包括以出讓金作價(jià)出資或者入股）、租賃或在特殊情形下通過行政劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與股份公司，據(jù)此股份公司可原始取得國有土地使用權(quán)；股份公司也可依法通過買賣、租賃、投資入股、贈(zèng)與等方式，從其他土地使用者手中繼受取得國有土地使用權(quán)。

3、股份公司因取得土地使用權(quán)方式的不同，在權(quán)利內(nèi)容方面表現(xiàn)出較大差異。股份公司對國有土地使用權(quán)因取得方式之不同而享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)，導(dǎo)致在權(quán)利內(nèi)容上具有較大的實(shí)質(zhì)性差異。如股份公司以出讓方式取得土地使用權(quán)的，在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；而在特殊情形下以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，則僅對該劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，不享有處分權(quán)，劃撥土地原則上不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，不得直接作價(jià)出資或入股作為對企業(yè)的投資（設(shè)立中外合資、中外合作企業(yè)時(shí)除外），等等。

4、股份公司特別是擬發(fā)行上市公司，取得土地使用權(quán)必須經(jīng)法定評估機(jī)構(gòu)評估，在合法有效的評估基礎(chǔ)上，一般為有償取得土地使用權(quán)。評估應(yīng)當(dāng)由土地資產(chǎn)的使用者或持有者向土地行政主管部門提出申請，然后聘請具有Ａ級土地評估資格的土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估范圍一般為進(jìn)入股份公司的土地資產(chǎn)，也可以對不進(jìn)入股份公司的土地資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)評估。經(jīng)土地行政管理部門確認(rèn)、備案的土地評估結(jié)果，是確定土地使用權(quán)折股及土地使用權(quán)出讓金、租金數(shù)額的基礎(chǔ)。

二、國有土地使用權(quán)的取得程序及應(yīng)注意的問題

1、國家以土地使用權(quán)直接作價(jià)入股。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股；經(jīng)評估作價(jià)后，界定為國家股，內(nèi)土地管理部門委托國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。土地管理部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。

根據(jù)國土資源部有關(guān)文件的規(guī)定，只有省級以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。因此，采取該方式取得土地使用權(quán)的必須是省級以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股的股份公司。值得注意的是，國土資源部國土資發(fā)〔２００１〕４４號文件對土地估價(jià)確認(rèn)管理制度進(jìn)行了重大改革，取消了確認(rèn)審批程序，而代之以土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫?。企業(yè)改制需要進(jìn)行土地估價(jià)的，由企業(yè)自主選擇土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。土地行政主管部門不再對土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。企業(yè)改制上報(bào)的土地估價(jià)報(bào)告，只要格式規(guī)范、條件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。

2、以出讓方式取得土地使用權(quán)。出讓土地便用權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)履行下列程序：（１）事先向市、縣人民政府土地管理部門申請預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請預(yù)約用地，須持有有關(guān)部門批復(fù)投資建設(shè)立了的文件資料，與國有土地主管部門簽訂預(yù)約用地協(xié)議，交付預(yù)約金。（２）正式申請用地并與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，約定出讓年限、權(quán)利內(nèi)容及權(quán)利處分（包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、用于合資、合作經(jīng)營及其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)）條件。（３）土地使用權(quán)出讓可采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。以協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價(jià)款；拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國有土地主管部門繳付地價(jià)款１０％的定金，余額應(yīng)在出讓合同生效之日起６０日內(nèi)全部付清。（４）土地使用者在付清全部地價(jià)款后３０日內(nèi)到國有土地主管部門辦理土地使用權(quán)出讓登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。（５）依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證。（６）土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權(quán)出讓的國有土地主管部門提出申請，經(jīng)國有土地主管部門和城市規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同，調(diào)整地價(jià)，并應(yīng)在合同簽訂之日起３０日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。

3、以國有土地租賃方式取得土地使用權(quán)。根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔１９９９〕２２２號）規(guī)定，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

國有土地租賃中應(yīng)注意如下問題：（１）對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。（２）國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。（３）采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。（４）國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

4、自其他土地使用者繼受取得土地使用權(quán)。股份公司繼受取得土地使用權(quán)主要包括發(fā)起人將自已通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)折價(jià)入股、通過轉(zhuǎn)讓方式從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)；向公司的發(fā)起人租賃、向國家和發(fā)起人以外的第三人租賃等情形。股份公司繼受取得土地使用權(quán)應(yīng)履行如下程序：（１）原土地使用者應(yīng)合法取得土地使用權(quán)證書；（２）根據(jù)需要或有關(guān)規(guī)定，經(jīng)向土地行政主管部門申請，聘請具備相應(yīng)資格的土地評估機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估；（３）股份公司與原土地使用者應(yīng)就繼受取得土地使用權(quán)問題簽訂有關(guān)協(xié)議，該協(xié)議需經(jīng)土地行政主管部門同意并備案；（４）股份公司在雙方履行協(xié)議后應(yīng)通過土地行政主管部門辦理有關(guān)變更登記；（５）股份公司需向土地行政主管部門取得土地使用權(quán)有關(guān)權(quán)利證書。

三、與土地使用權(quán)相關(guān)的地上建筑物問題

1、地上建筑物在未取得土地使用權(quán)證書前不得用于作價(jià)出資。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（１）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（２）按照出讓合同約定并進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（３）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

依《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條之規(guī)定，以房地產(chǎn)作價(jià)入股也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種重要方式。因此，股份公司的發(fā)起人在未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書之前，不僅不能以土地使用權(quán)作價(jià)出資入股，而且其地上建筑物也同樣不能用于作價(jià)出資入股。實(shí)踐中有的股份公司發(fā)起人在此情形下，先將地上建筑物經(jīng)評估作價(jià)投入到股份公司，是不符合法律規(guī)定的。

2、地上建筑物與土地使用權(quán)權(quán)利人應(yīng)相一致。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定，我國城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。因此，股份公司在通過作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓等方式繼受取得土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)移至股份公司；在通過租賃方式繼受取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂地上建筑物、其他附著物租賃合同，并依法辦理租賃登記備案。實(shí)踐中有的股份公司發(fā)起人將地上建筑物經(jīng)評估作價(jià)投入到股份公司，而仍然保留地上建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。是不符合法律規(guī)定的，正確的做法應(yīng)是公司發(fā)起人通過作價(jià)入股、租賃、轉(zhuǎn)讓等方式，將地上建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)讓與股份公司。

根據(jù)國土資源部《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》，在下述情況下股份公司土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)可分離：（１）股份公司取得土地使用權(quán)后再興建地上建筑物；（２）地上只有機(jī)器設(shè)備而沒有房屋等建筑物，投資者將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入（即地上物作為動(dòng)產(chǎn)投入）到股份公司而又不愿放棄土地使用權(quán)。

四、股份公司使用集體土地問題

集體土地主要包括農(nóng)用地、宅基地，非農(nóng)經(jīng)營用地、非農(nóng)公益用地，其使用權(quán)可分別通過承包、分配、投資、撥付等方式取得。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外”可見，集體土地中非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的原始取得者只能是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，股份公司不能成為集體土地使用權(quán)的原始取得者。

為保護(hù)耕地及壟斷土地一級市場，我國限制集體土地使用權(quán)交易。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)，兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

因此，股份公司使用集體土地可以有兩種途徑：一是經(jīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)和國有土地出讓手續(xù)，原始取得經(jīng)征用后的集體土地；二是通過兼并等方式致使集體土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移至股份公司，在辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳上地使用權(quán)出讓金后，繼受取得經(jīng)征用后的集體土地。

由于目前國家對集體土地的折價(jià)入股、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租缺乏規(guī)范，而作為國家土地管理部門的國家土地局頒布的《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》又明確規(guī)定，改建或新設(shè)公司使用集體土地的，必須持公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，向縣級以上人民政府土地管理部門提出申請，按國家規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)征為國有土地后，方可按本規(guī)定辦理土地使用權(quán)評估、處置和變更登記手續(xù)。因此，股份有限公司若要使用集體土地，必須首先向土地管理部門提出申請，在國家同意征為國有土地后，方可折價(jià)入股、出讓、轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行出租。

（作者單位：西北政法學(xué)院）