北京市場

“為刺激高級住宅市場需求，北京市政府推出新政策，從3月1日起，凡符合資格的外資企業(yè)高級人員在京購房，均享受退稅的優(yōu)惠”

2003年第一季度，以北京西部城區(qū)寫字樓表現(xiàn)較為活躍。位于金融街的富凱大廈于本季度落成，迅即受到市場追捧，其中一家大型國企金融機構(gòu)購買了近6萬平方米面積自用。同時，中關(guān)村地區(qū)落成的優(yōu)質(zhì)寫字樓同樣受到歡迎。由于新落成項目設(shè)施較為先進(jìn)，而租金報價亦相對較低，故得到市場認(rèn)可。

北京高級公寓市場預(yù)計于2003年將有近4000套住宅單位落成，是5年來市場新供應(yīng)最多的一年，其中907套于本季度落成。隨著大量高級公寓落成，市場平均售價呈現(xiàn)下調(diào)趨勢，令發(fā)展商平均利潤率下降。為刺激高級住宅市場需求，北京市政府推出新政策，從3月1日起，凡符合資格的外資企業(yè)高級管理人員在京購房，均享受退稅的優(yōu)惠。

預(yù)計未來5年內(nèi)，北京將有總量300萬平方米大型零售物業(yè)相繼落成。為避免發(fā)展商之間過度競爭，北京市商業(yè)委員會于3月4日宣布，將會限制面積達(dá)1萬平方米以上的大型商場物業(yè)于二環(huán)路以內(nèi)發(fā)展；同時，鼓勵發(fā)展便利店、社區(qū)購物中心等商業(yè)設(shè)施。在這些措施推行下，北京大型零售物業(yè)的大量供應(yīng)將會得到緩解。

近期，北京主要工業(yè)區(qū)市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，主要由于區(qū)內(nèi)可供出讓土地有限。不過，大小工業(yè)區(qū)之間存在著市場競爭。北京周邊一些規(guī)模較小、級別較低的工業(yè)區(qū)以較低的物業(yè)租金和售價以至其他優(yōu)惠，來吸引大型工業(yè)區(qū)的客戶。

上海市場

“受惠于上海市政府開放外商對零售物業(yè)的投資限制，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場需求大幅增加”

2003年第一季度，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場表現(xiàn)活躍。由于缺乏新供應(yīng)推出，市場對寫字樓物業(yè)之持續(xù)需求導(dǎo)致季內(nèi)的空置率下降，亦促使整體租金上升，其中以浦西地區(qū)之租金升幅尤其明顯。銷售市場方面，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓之價格在季內(nèi)保持強勢，浦東及浦西地區(qū)寫字樓之平均售價皆錄得不同的升幅。

高級住宅市場方面，第一季乃承租及續(xù)租之旺季。部分發(fā)展商為吸引新租客及現(xiàn)有的租客續(xù)租而調(diào)低租金叫價，促使本季內(nèi)高級公寓及高級別墅的平均租金略向下調(diào)整。不過，服務(wù)式公寓市場受新落成之88新天地租金較高所帶動，整體租金在季內(nèi)繼續(xù)上升。銷售市場方面，高級公寓在投資者及用家的追捧下，平均售價持續(xù)上揚。不過，隨著季內(nèi)大量售價相對較低的別墅項目推出市場，高級別墅的平均售價較上季輕微下跌。

受惠于上海市政府開放外商對零售物業(yè)的投資限制，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場需求大幅增加，本季的吸納量達(dá)到14萬平方米，而平均空置率亦大幅下降了4.9個百分點。在季內(nèi)強勁需求的市況下，優(yōu)質(zhì)首層及二樓商鋪的平均租金均大幅上揚，分別較上季上升了8.2%及9.3%。

上海工業(yè)市場方面，位于張江工業(yè)園的新建優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)廠房剛于上季推出。由于反映理想，發(fā)展商在本季逐停止租金優(yōu)惠，從而推高上海優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房之平均租金。同時，由于部分業(yè)主傾向保留其廠房自用或出租，令市場上可供出售的廠房物業(yè)大幅減小。在奇貨可居的情況下，優(yōu)質(zhì)廠房之平均售價跳升了9.1%。土地供應(yīng)方面，由于張江工業(yè)園提高土地售價以規(guī)限部分行業(yè)進(jìn)駐，本季度整體工業(yè)園用地之售價大幅上升了10%。

廣州市場

“受跨國企業(yè)縮減駐廣州辦事處之樓面所拖累，廣州高級住宅租賃市場在第一季內(nèi)繼續(xù)表現(xiàn)疲弱”

在2003年第一季，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求因受市場關(guān)注非典型肺炎事件影響而明顯放緩，促使本季度之吸納量較上季大幅減小至僅17900平方米。此外，受新推出市場的寫字樓項目以較低租金招攬租客所影響，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金繼續(xù)向下調(diào)整，較上季下跌3.4%。不過，售價方面則與上季持平，計算為每平方米1937美元。

新供應(yīng)方面，季內(nèi)僅有位于天河區(qū)的新達(dá)城廣場落成，提供13200平方米的寫字樓樓面。有鑒于季內(nèi)之新供應(yīng)較小，令整體空置率輕微下跌0.4個百分點至9.9%。

受跨國企業(yè)縮減駐廣州辦事處之樓面所拖累，廣州高級住宅租賃市場在第一季內(nèi)繼續(xù)表現(xiàn)疲弱。期間，高級公寓、服務(wù)式公寓及高級別墅的租金均錄得跌幅。受部分高級別墅項目為提高其出租率而降低租金所影響，高級別墅的租金在本季內(nèi)錄4.3%之跌幅。高級公寓方面，業(yè)主間之激烈競爭，亦導(dǎo)致本季的租金下跌3.1%。相對而言，由于服務(wù)式公寓的存量較小，在競爭比較輕微的情況下，其租金跌幅僅為0.5%。

本季度內(nèi)共有三個零售物業(yè)項目落成開業(yè)，分別是位于海珠區(qū)的東銀廣場及藍(lán)色快線，以及荔灣區(qū)的十甫名都，合共提供44000平方米的零售樓面。由于新落成之項目皆位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)或鄰近地鐵站，故此受到商戶的歡迎，使租賃市場在季內(nèi)表現(xiàn)理想。此外，繼續(xù)受大型超市進(jìn)駐廣州所帶動下，本季之吸納量達(dá)51500平方米，促使空置率下跌0.7個百分點至10%。租金方面，首層商鋪的平均租金計算為每天每平方米1.58美元，與上季持平。二樓商鋪的租金則輕微上升1%至每日每平方米0.99美元。