疑問

2003年7月的一天，海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司副總裁龔大霖受命赴京，與四大商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司的有關(guān)人士接洽接管處置積壓房地產(chǎn)的事宜。在一系列技術(shù)性問題之后，他遭遇了這樣一個(gè)問題：“你們有什么高招能比銀行處置得更好呢？”

這是一個(gè)質(zhì)疑。對(duì)于2003年7月才剛剛注冊(cè)成立的海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司來說，也是一個(gè)重要的信號(hào)。這個(gè)公司成立的目的就是為了接收和處置四大商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司在海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)代沉淀在這里的遺產(chǎn)，但迎接他們的并非坦途。

三年前，伴隨著來自海南省三亞的幾聲炸樓聲，海南省啟動(dòng)了處置沉寂多年的“爛尾樓”的步伐。根據(jù)1999年6月24日下發(fā)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，有關(guān)追債、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的工作需在1999年12月31日前完成。從2000年1月1日起，各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行分別設(shè)立的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)將對(duì)剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進(jìn)行處置。

海南省政府迅速成立了處置辦公室，但處置工作之難超出想像。大批爛尾樓產(chǎn)權(quán)不清，無奈之下，海南省以炸樓相威脅才使得確權(quán)工作有了突破性的進(jìn)展。截至2002年底，在海南省，總規(guī)模約為150億元的積壓房地產(chǎn)已有接近1/3得到了處置，其中以三亞進(jìn)展尤為迅速。但隨之而來的難題卻是銀行方面的處置相對(duì)遲緩。據(jù)介紹，四大商業(yè)銀行和四大資產(chǎn)管理公司在海南房地產(chǎn)中沉淀的資金占總量的一半左右。

2002年10月28日，國(guó)務(wù)院又批準(zhǔn)通過了新的《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》（60號(hào)文）。這一方案由海南省政府和建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行等四大部委聯(lián)合制訂，文件稱，“為調(diào)動(dòng)地方的積極性，”將由海南省成立一家省資產(chǎn)管理公司來接收和集中處置四大商業(yè)銀行在海南的積壓房地產(chǎn)，四大資產(chǎn)管理公司也可以將在海南的積壓房移交給海南省的資產(chǎn)管理公司。

消息人士透露，該方案由海南省提出，其間各方反復(fù)討價(jià)還價(jià)，歷時(shí)近一年才終于達(dá)成協(xié)議。2003年3月12日，海南省決定由省財(cái)政出資1億元組建海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，4月份公司正式掛牌。4月底，現(xiàn)任公司總裁曾國(guó)華就任。

分歧

對(duì)于銀行的疑問，曾國(guó)華曾經(jīng)有過一個(gè)系統(tǒng)的回答，被業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“曾八條”。

曾國(guó)華認(rèn)為，處置海南積壓房地產(chǎn)的主要問題是缺乏統(tǒng)籌、各自為戰(zhàn)，造成殺價(jià)血拼。因此當(dāng)務(wù)之急是對(duì)積壓房地產(chǎn)進(jìn)行通盤運(yùn)籌，由一個(gè)有政府背景但完全按市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)構(gòu)來主導(dǎo)全省積壓房地產(chǎn)處置市場(chǎng)，與新的城市規(guī)劃相結(jié)合，形成一整套系統(tǒng)、完整的盤活措施。

曾提出的新思路包括：通過舊城改造消化積壓房地產(chǎn)；將積壓房地產(chǎn)改造成城市公共設(shè)施、旅游度假物業(yè)；借積壓房地產(chǎn)加快城市化步伐；加大積壓房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷的力度等。另外，曾提出，處置積壓房地產(chǎn)要多用“減法”。對(duì)于那些與新的城市規(guī)劃有沖突的積壓項(xiàng)目，政府可采取置換或給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)姆绞交刭?，然后推倒重建或?qū)⑵涓脑斐删G地。曾還特別強(qiáng)調(diào)應(yīng)充分利用資本市場(chǎng)處置積壓房地產(chǎn)。包括與國(guó)外大投行和財(cái)團(tuán)成立合作公司，共同處置積壓房地產(chǎn)；成立不動(dòng)產(chǎn)信托投資公司，以信托方式讓積壓房地產(chǎn)死而復(fù)生；或進(jìn)行積壓房地產(chǎn)證券化嘗試、設(shè)立海南房地產(chǎn)投資基金等等。

曾的上述思路來自于聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的一份海南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告。這是資產(chǎn)管理公司成立后的第一項(xiàng)工作，并在此基礎(chǔ)上提出處置思路和移交方案。

但聯(lián)合資產(chǎn)管理公司戰(zhàn)略研究部的工作人員在省內(nèi)仔細(xì)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，情況并不像想像中那么樂觀。自2001年以來，海南省沉寂多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然表面上有所回升，但為數(shù)不少的項(xiàng)目仍然有賣不動(dòng)的感覺。

“我們的判斷是，海南房地產(chǎn)的回升沒有看上去那么熱。新的泡沫有可能在兩三年內(nèi)顯現(xiàn)?！闭{(diào)研工作的帶頭人龔大霖表示。此前，據(jù)說中央曾表示，如果商業(yè)銀行達(dá)不到20％以上的回收率就交給海南去做，而在了解到海南已經(jīng)處置的積壓房地產(chǎn)的情況和海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀之后，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司也調(diào)低了預(yù)期——“能夠回收百分之十幾就不錯(cuò)了?！?/p>

這顯然很大程度上加深了新公司對(duì)于未來處置風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，并進(jìn)一步影響了聯(lián)合資產(chǎn)管理公司與四大商業(yè)銀行在移交方式上的爭(zhēng)論。

消息人士透露，在8月與商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司的非正式接洽中，銀行方面在表示支持和配合的同時(shí)，也對(duì)移交方案和框架協(xié)議提出了不同意見。

聯(lián)合資產(chǎn)管理公司擬訂的移交實(shí)施方案中確立了兩條基本原則，即一次性整體移交和先移交、后評(píng)估。龔大霖解釋說，這是根據(jù)國(guó)務(wù)院60號(hào)文的精神制訂的，也考慮到積壓房地產(chǎn)情況復(fù)雜，量也比較大，如全部評(píng)估完畢再移交，時(shí)間會(huì)拉得太長(zhǎng)，不利于處置工作盡快展開。

但一些銀行和資產(chǎn)管理公司則希望能夠?qū)嵭写虬u(píng)估，同時(shí)認(rèn)為目前的框架協(xié)議太復(fù)雜。有的資產(chǎn)管理公司則提出先移交一部分，看看效果才說。

龔大霖認(rèn)為，打包評(píng)估主要存在信息不對(duì)稱的問題。因?yàn)橘Y產(chǎn)是銀行的，銀行比較了解情況，怎么說都不會(huì)虧。至于先移交一部分的做法，省里也擔(dān)心拿到的是四大資產(chǎn)管理公司最差的一塊資產(chǎn)，所以也不能同意。

2002年下發(fā)的60號(hào)文中，有一條當(dāng)年處置、明年清算的原則，但許多銀行表示，處置期限可長(zhǎng)可短，如果五年都沒處置完畢，這筆賬應(yīng)在移交之時(shí)就核銷還是清算之后呢？

正是這些技術(shù)上的分歧使得移交工作進(jìn)展遲緩。盡管海南省已經(jīng)明確了今年9月30日為最后移交期限，但直到9月中旬，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司還未與一家銀行最后簽署框架協(xié)議。不過聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的副總裁在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，他相信“移交工作不會(huì)出現(xiàn)什么問題，因?yàn)榈綍r(shí)政府方面會(huì)有配套措施出來”。