北京金子遍地的商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)各種業(yè)態(tài)的企業(yè)都充滿了誘惑力，市場(chǎng)因而細(xì)分，無(wú)論是連鎖超市還是便利店，抑或是只聽打雷不見下雨的Shopping Mall，都相信自己更適合北京

北京 Mall人間蒸發(fā)

大約一年前，北京各大媒體忽然間爭(zhēng)相報(bào)道一條消息：北京要建Shopping Mall了。這座中國(guó)的第一Mall位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，投資33億，占地549畝，建筑面積60萬(wàn)平方米，擁有6000個(gè)停車位，號(hào)稱連逛三天也逛不完，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國(guó)慶節(jié)投入運(yùn)營(yíng)。作為零售連鎖業(yè)的最高級(jí)形態(tài)，它的出現(xiàn)，似乎應(yīng)該是北京走向現(xiàn)代化零售的標(biāo)志。

時(shí)隔一年，這個(gè)“巨無(wú)霸”又突然人間蒸發(fā)了。確切地說(shuō)，是投資方大地集團(tuán)消失了。

“我們也正在找他們（大地集團(tuán)），答應(yīng)的事情怎么能不做了？”本刊記者在亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)接觸的每個(gè)人都知道這個(gè)項(xiàng)目，然而每一個(gè)人都不知道現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目由誰(shuí)負(fù)責(zé)。讓開發(fā)區(qū)憤怒的實(shí)際情況是，這個(gè)項(xiàng)目自從轟轟烈烈開完新聞發(fā)布會(huì)就銷聲匿跡了。

翻看一年前的報(bào)紙可知，北京Mall的興建，是“為了迎接入世后國(guó)外零售業(yè)涌入北京，給北京傳統(tǒng)的零售業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)”，由北京市商委“欽定”。最初按照北京西北、東南、東北和西南的方位欽定了四家Mall，由開發(fā)商投資興建，位于東南的北京Mall是第一個(gè)宣布啟動(dòng)的。

盡管只是第一次的嘗試，但北京Mall 33億的出手相當(dāng)驚人。在Mall的發(fā)源地美國(guó)，Mall of America是全美最大的超級(jí)室內(nèi)Mall，不過(guò)占地78英畝，建筑面積約39萬(wàn)平方米；加拿大愛頓市的West Edmonton Mall，是目前世界最大的Mall，年?duì)I業(yè)額28.8億美元，建筑面積也只超過(guò)50萬(wàn)平方米。北京Mall一出手就是占地549畝，建筑面積60萬(wàn)平方米，從面積來(lái)說(shuō)，可能已經(jīng)不是“中國(guó)第一”，而是“世界第一”了。

北京Mall的“人間蒸發(fā)”也許不應(yīng)該讓人意外，實(shí)際上興建北京Mall的消息傳出不久，業(yè)內(nèi)就已經(jīng)有人提出質(zhì)疑——北京Mall“錢途”如何？反對(duì)的理由很簡(jiǎn)單：首先，這幾年商業(yè)并不景氣，而北京城里又增加了新東安、恒基中心、首都時(shí)代廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)等大型購(gòu)物中心，在零售業(yè)日益飽和的狀況下，這些現(xiàn)有的購(gòu)物中心中有些經(jīng)營(yíng)不好的出租率還不到20%；其次，中國(guó)人還習(xí)慣于在市內(nèi)黃金地段購(gòu)物，要搞Mall這種“郊區(qū)購(gòu)物城”，交通問題不能不考慮，畢竟北京還沒有發(fā)展到家家戶戶普及轎車的地步，在距離市區(qū)那么遠(yuǎn)的地方購(gòu)物，恐怕僅依靠投資方聲稱提供的免費(fèi)巴士，很難讓提著大包小裹的消費(fèi)者充分享受到“一站式購(gòu)物”的樂趣；最后，即使去購(gòu)物的大多數(shù)消費(fèi)者是有車族，Mall的定位是中高檔，而現(xiàn)在進(jìn)入北京的所有中高檔品牌的總數(shù)量無(wú)論如何也填不滿這么大的一個(gè)Mall。

“還無(wú)法準(zhǔn)確地估計(jì)出在北京投資Mall需要的恰當(dāng)?shù)耐顿Y額是多少，”中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)裴亮在接受《商務(wù)周刊》雜志采訪時(shí)出言謹(jǐn)慎，表示不想對(duì)具體的項(xiàng)目發(fā)表評(píng)論，但他也承認(rèn)，“從個(gè)人觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，我還是感覺他們的投資金額太大了。”

而按照當(dāng)時(shí)的投資方大地集團(tuán)董事長(zhǎng)許明的估算，北京Mall要收回投資，必須達(dá)到35億人民幣的盈虧平衡點(diǎn)，這顯然是一個(gè)高得足以“絆倒”很多企業(yè)的門檻。

然而，這樣的高門檻和北京Mall的不戰(zhàn)而退，似乎并沒有阻擋住人們對(duì)Mall的熱情。其他幾家Mall都不時(shí)傳來(lái)開建或投資的消息。今年初，北京百貨零售業(yè)的大哥大王府井百貨宣布進(jìn)軍Mall，聯(lián)合中關(guān)村生命園發(fā)展有限公司和北京物美商業(yè)集團(tuán)共同投資中關(guān)村國(guó)際商城，把位置選定在北京八達(dá)嶺高速路旁，占地高達(dá)750畝，一期建設(shè)面積30萬(wàn)平米。兩家北京大型商業(yè)企業(yè)共同投身Mall自不可小視，然而，當(dāng)本刊記者9月底向占股51%的王府井百貨求證時(shí)，得到的答復(fù)是中關(guān)村Mall項(xiàng)目又出現(xiàn)了一些變化，詳情暫時(shí)不便透露。其他兩個(gè)投資方也都以相同理由婉拒采訪。

另一個(gè)已經(jīng)得到批準(zhǔn)的Mall項(xiàng)目更像是個(gè)政府工程。由西城區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司天恒置業(yè)集團(tuán)開發(fā)的新街口Mall，擔(dān)負(fù)著西城區(qū)政府把危舊房改造和土地經(jīng)濟(jì)開發(fā)結(jié)合起來(lái)的期望。“新街口曾經(jīng)是北京傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，但后來(lái)衰落了，西城區(qū)希望借此在新街口建設(shè)新的商務(wù)中心，要做‘城市里的街中街’?！眻?jiān)持要求不透露姓名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，新街口Mall去年6、7月份就開始運(yùn)作，最開始由香港、法國(guó)、意大利、美國(guó)4家公司進(jìn)行概念設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，最后意大利的公司中標(biāo)，預(yù)計(jì)10月28日將在香港召開新聞發(fā)布會(huì)，“宣布一些重大的消息”。但這位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，預(yù)計(jì)的40億投資仍然是目前最大的問題。

相比之下，由北京春天商業(yè)有限公司鼓吹的春天Mall，還在希望獲得北京市東北孫河一帶的Mall“準(zhǔn)生證”。北京市春天商業(yè)公司的董事長(zhǎng)尹鐵錚曾經(jīng)參與過(guò)北京賽特、家樂福、老佛爺和綠屋百貨等幾家外資背景百貨公司的運(yùn)作，他勾畫的春天Mall更為大膽：總占地面積高達(dá)2000畝，里面設(shè)有賣場(chǎng)、餐飲、文化、休閑、健身、娛樂、賓館等類設(shè)施，儼然一個(gè)小城市。尹鐵錚向記者宣稱：“目前已有英國(guó)巴科勒投資銀行、美國(guó)進(jìn)出口銀行、美國(guó)退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司美國(guó)科爾公司、美國(guó)第二大建筑結(jié)構(gòu)公司STAR公司等擬加盟對(duì)北京春天Mall進(jìn)行資金及技術(shù)投入?！?/p>

政府、零售商、地產(chǎn)商……都在Mall這個(gè)新鮮事物上進(jìn)進(jìn)出出。沒錯(cuò)，在美國(guó)，Mall的消費(fèi)額占消費(fèi)總額的60%多，但在其他地方這種形式并不得寵，日本是17%，臺(tái)灣地區(qū)是9%。這種所謂最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，其實(shí)是商業(yè)利潤(rùn)被壓榨到極為稀薄，需要極端節(jié)約成本的產(chǎn)物，因此遠(yuǎn)離城市以獲得超低廉地價(jià)，超大規(guī)模以容納更多的品種，在美國(guó)獲得了壓倒性的優(yōu)勢(shì)。

相比較，在歐洲，大型超市仍然大行其道。在日本和臺(tái)灣，遍布街區(qū)的連鎖便利店是最普遍的商業(yè)形態(tài)。那么，在中國(guó)，在北京，市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)格局在發(fā)生什么樣的改變？哪一種形式具有更強(qiáng)的適應(yīng)性和更大的商業(yè)機(jī)會(huì)？

商業(yè)業(yè)態(tài)的未來(lái)格局

在這一年中，北京零售業(yè)發(fā)生變化的并不僅僅是Mall，入世以后，已經(jīng)有諸多世界大型連鎖公司排隊(duì)等待進(jìn)入北京市場(chǎng)。就記者了解到的情況，年內(nèi)世界著名的便利店連鎖組織美國(guó)7－11集團(tuán)通過(guò)組建合資公司方式可望在京開店；剛剛坐上《財(cái)富》世界500強(qiáng)第一名寶座的沃爾瑪，終于要和北京人見面了，年底前沃爾瑪在北京的第一家店將正式開業(yè)。此外，法國(guó)歐尚正在北京選址，西班牙迪亞公司未來(lái)兩年將在北京興建百家便利店，而德國(guó)麥德龍公司已經(jīng)開始了和豐臺(tái)有關(guān)公司的洽談。

不平靜的并不僅僅是外資企業(yè)，北京市內(nèi)已有的零售連鎖企業(yè)也在悄然發(fā)生變化。傳統(tǒng)上以超市業(yè)態(tài)聞名的超市發(fā)和物美在一年內(nèi)先后在北京發(fā)展了便利店業(yè)務(wù)。為了擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)實(shí)力，超市發(fā)與天客隆耗時(shí)一年時(shí)間的重組已接近完成。政府則希望盡快通過(guò)重組組建幾家大型連鎖超市集團(tuán)。

“便利店也好，超市也好，抑或是大型Mall，類似的城市在這三者的發(fā)展趨勢(shì)方面有相似的軌跡，只是發(fā)展的階段由于人們消費(fèi)水平和市場(chǎng)化水平等因素影響而有所不同?！迸崃琳f(shuō)，現(xiàn)在北京正處于各種業(yè)態(tài)集中變化的前期。

中貿(mào)聯(lián)萬(wàn)客隆商業(yè)有限公司總經(jīng)理?xiàng)畈?biāo)曾經(jīng)在泰國(guó)的萬(wàn)客隆工作過(guò)多年，他給記者展示了一張?zhí)﹪?guó)這三種零售業(yè)主要業(yè)態(tài)在1995年—1998年的發(fā)展趨勢(shì)圖。從圖中可以看出，1995年以前，各種業(yè)態(tài)沒有明顯區(qū)分，到1998年，分化已經(jīng)相當(dāng)明顯，超市向多元化方向發(fā)展：大賣場(chǎng)增長(zhǎng)最為迅速，市場(chǎng)份額從最初不到40%，到3年后已超過(guò)60%；其他如便利店、普通超市等業(yè)態(tài)都有不同程度的增長(zhǎng)；現(xiàn)付自運(yùn)發(fā)展平穩(wěn)；原先占市場(chǎng)最大份額的百貨店正在被其他業(yè)態(tài)蠶食（見下圖）。

楊博標(biāo)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)不同地域現(xiàn)在處于不同的發(fā)展階段，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)不能一概而論。在中國(guó)，上海和東南沿海一帶商業(yè)較發(fā)達(dá)，其發(fā)達(dá)程度與臺(tái)灣和泰國(guó)類似，因此，很大程度上這張圖表所反映的信息與上海、東南沿海地區(qū)的發(fā)展階段是同步的，北京的商業(yè)發(fā)展落后于上海和東南沿海地區(qū)?！八赃@張圖表反映的信息，將會(huì)從某種程度上代表北京以后幾年各種零售連鎖業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)。”楊博標(biāo)說(shuō)。

超市主力軍細(xì)分市場(chǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的資料表明，2001年北京市超市企業(yè)數(shù)24家，便利店11家。規(guī)模比較大的還是超市公司，其營(yíng)業(yè)額達(dá)到100億，而便利店由于規(guī)模和營(yíng)業(yè)額都較小，還沒有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。裴亮給記者算了一筆賬：“去年北京市連鎖企業(yè)總營(yíng)業(yè)額不到200億，除了超市和便利店以外，國(guó)美等家電連鎖銷售企業(yè)就占了40億，再除去餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)的份額，便利店能占的份額就很少了。”

裴亮得出的結(jié)論是，超市還是一個(gè)主導(dǎo)的體系，便利店從各方面都很小。從老百姓的直覺中也能證明這一點(diǎn)，北京市民對(duì)超市已經(jīng)在很廣泛程度上認(rèn)可，對(duì)萬(wàn)客隆、家樂福、普爾斯馬特這些國(guó)際連鎖超市的名字也耳熟能詳，成為購(gòu)買日常用品的首選。

然而，即使是連鎖超市，也正在從布局和企業(yè)內(nèi)部悄然發(fā)生著變化。以萬(wàn)客隆為例，通常人們把它和家樂福等都劃分到超市類，實(shí)際上，在超市這個(gè)大類中又可以劃分出不同的小類：萬(wàn)客隆屬于現(xiàn)付自運(yùn)，家樂福屬于大賣場(chǎng)，此外還有大量的普通超市。

大賣場(chǎng)主要面向的是個(gè)體消費(fèi)者，家樂福是其中的代表?，F(xiàn)付自運(yùn)則主要面向的是專業(yè)顧客，比如酒店、餐飲和服務(wù)業(yè)，小區(qū)里的夫妻店也主要從這里進(jìn)貨，此外也擁有一部分個(gè)體消費(fèi)者。

“北京是個(gè)發(fā)展很快的市場(chǎng)，對(duì)各種業(yè)態(tài)的企業(yè)都充滿了誘惑力，各家企業(yè)都力爭(zhēng)在未來(lái)吸引更多的顧客，”萬(wàn)客隆商業(yè)有限公司總經(jīng)理?xiàng)畈?biāo)強(qiáng)調(diào)，“市場(chǎng)因而細(xì)分，各種業(yè)態(tài)的企業(yè)分化得更加明顯?！?/p>

據(jù)楊博標(biāo)介紹，萬(wàn)客隆的很多顧客都是從以前的批發(fā)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)化而來(lái)，在以前競(jìng)爭(zhēng)還不夠激烈的時(shí)候，它會(huì)在很大程度上照顧到個(gè)人消費(fèi)者?！暗F(xiàn)在的重心則重新轉(zhuǎn)回了專業(yè)顧客，要求更專業(yè)的服務(wù)”，楊博標(biāo)說(shuō)，比如萬(wàn)客隆的很多客戶是餐飲業(yè)或者小區(qū)里的夫妻店，現(xiàn)在萬(wàn)客隆就會(huì)在保證品質(zhì)的前提下，提供更低的價(jià)格，以促使自己的客戶提高競(jìng)爭(zhēng)能力，在經(jīng)營(yíng)中受益，同時(shí)還盡量提供適合這些客戶的包裝。

“對(duì)顧客，萬(wàn)客隆不但出售商品，還為其提供解決方案，幫助其培訓(xùn)商品知識(shí)，分析商品，力圖與客戶共同發(fā)展?！睏畈?biāo)解釋說(shuō)，對(duì)于這些傳統(tǒng)的街邊小店來(lái)說(shuō)，家樂福和便利店將會(huì)對(duì)其造成巨大的威脅，萬(wàn)客隆更多的是其合作伙伴，幫助其提高競(jìng)爭(zhēng)力?！安贿^(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)說(shuō)，家樂福和便利店會(huì)因?yàn)閷?duì)這些小店的影響最終有可能給萬(wàn)客隆帶來(lái)威脅，因此萬(wàn)客隆在策略調(diào)整上更傾向于其核心消費(fèi)群：酒店、餐飲和服務(wù)業(yè)。”

這些經(jīng)營(yíng)策略上的調(diào)整直接從萬(wàn)客隆的店面上反映出來(lái)：店面的布置更體現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)化，裝修簡(jiǎn)單，很少裝飾性的東西，不像一般的超市那樣漂亮，以降低成本?，F(xiàn)在的每家萬(wàn)客隆店面積都在1萬(wàn)平方米左右，以后的萬(wàn)客隆店因?yàn)橹饕菍I(yè)顧客，人流減少，每家店將只會(huì)有6000—7000平方米。原來(lái)萬(wàn)客隆店選址都在城郊結(jié)合部的四環(huán)左右，以方便零散顧客，未來(lái)的萬(wàn)客隆店將會(huì)選擇離城區(qū)更遠(yuǎn)的地區(qū)開設(shè)，以降低成本。

楊博標(biāo)給記者看了巴西的一家萬(wàn)客隆外景照，“實(shí)際上其他國(guó)家的萬(wàn)客隆店都是這個(gè)樣子，像大棚似的只有一層樓，外面有很大的停車場(chǎng)，而不像現(xiàn)在中國(guó)的萬(wàn)客隆有兩、三層，外面的停車場(chǎng)很小，”他指著這張照片對(duì)記者說(shuō)，“將來(lái)中國(guó)再開設(shè)的萬(wàn)客隆店要全部恢復(fù)成這個(gè)樣子，像其他國(guó)家一樣?！?/p>

此外，萬(wàn)客隆還會(huì)更多的生產(chǎn)一些自有品牌的東西，以降低成本。最近剛獲得的在北京以外城市開店的“牌照”也使萬(wàn)客隆如虎添翼，得以進(jìn)一步建立網(wǎng)絡(luò)，以更大的采購(gòu)量來(lái)保證價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)。

便利店小而錯(cuò)位

為什么在日本和國(guó)內(nèi)的上海、廣州等地，便利店已經(jīng)遍地開花，而在北京卻起步很晚，而且規(guī)模如此之小？“北京發(fā)展便利店的先天條件不足?！迸崃练治龅?，便利店的首要目的是給消費(fèi)者提供便利，24小時(shí)營(yíng)業(yè)，很大程度上是給那些夜晚消費(fèi)的消費(fèi)者提供方便。但是北京的氣候條件不適應(yīng)，冬春時(shí)節(jié)時(shí)間很長(zhǎng)，且伴有大風(fēng)天氣，因此北京的夜生活相對(duì)不是很豐富?！?4小時(shí)營(yíng)業(yè)的便利店，如果沒有很大的客流，晚上的成本就攤不出來(lái)?！迸崃琳f(shuō)。

另一個(gè)重要原因是城市的格局。便利店必須講究地理上的便利性，要求步行5-7分鐘即可到達(dá)。上海規(guī)定原則上便利店輻射面積是在100米內(nèi)，同時(shí)由于其街道狹窄，這樣街道兩個(gè)方向的消費(fèi)者都能保證接觸到?！暗牵本┏鞘袠?gòu)架、消費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)布局和城市居住習(xí)慣與上海和廣州都有很大區(qū)別?！北本┐髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李紅指出，在北京，街道都很寬闊，去便利店必須穿過(guò)過(guò)街天橋和地下通道，根本談不上便利。

另外，便利店的出現(xiàn)和市民的消費(fèi)水平和生活節(jié)奏有很大關(guān)系，因?yàn)楸憷甑闹饕δ苁翘峁┍憷鄬?duì)超市價(jià)格偏高，是經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通常都是年人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)才出現(xiàn)，上海和廣州現(xiàn)在的年人均GDP是4000多美元，而北京去年才剛剛跨過(guò)3000美元的門檻。

盡管便利店的發(fā)展壯大可能還有待時(shí)日，但已經(jīng)開始推行便利店的物美集團(tuán)高級(jí)副總裁吳堅(jiān)忠倒是很樂觀?！跋M(fèi)習(xí)慣是可以慢慢培養(yǎng)的，”他舉出來(lái)的例子就是那個(gè)著名的“鞋子”的故事：正是因?yàn)榇蠹叶疾淮┬?，所以才可能賣很多雙鞋子。

便利店起源于美國(guó)，盡管現(xiàn)在發(fā)展最好的是日本，但美國(guó)仍然有大量便利店存在，主要分布在汽車旅館和高速路的休息處?！氨憷昙词乖诘貜V人稀的國(guó)家，只要找到合適的方式，也仍然有生存的空間?！卑凑諈菆?jiān)忠的推算：“參照上海的發(fā)展情況，在4—5年內(nèi)，北京開設(shè)2000家便利店應(yīng)該沒有問題。”

實(shí)際上，不單單是國(guó)內(nèi)的這些便利店企業(yè)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略上的調(diào)整，即將進(jìn)入北京市場(chǎng)的7-11等國(guó)外的著名便利店組織也需要調(diào)整。裴亮說(shuō)：“北京的城市環(huán)境與上海、廣州有很大區(qū)別，即使7-11在這兩個(gè)城市已經(jīng)得到很大的發(fā)展，進(jìn)入北京市場(chǎng)后，我想它也會(huì)在經(jīng)營(yíng)策略和選址上有一定調(diào)整，很可能會(huì)把店開在社區(qū)里面?！?/p>

“便利店的功能是提供便利，但現(xiàn)在北京的很多便利店做成了小超市，這樣便利店肯定會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì)，而且定位沒有完全體現(xiàn)出來(lái)，這也是其規(guī)模和營(yíng)業(yè)額都較小的原因。”裴亮說(shuō)。

突出定位的觀點(diǎn)，得到了已經(jīng)開展便利店業(yè)務(wù)一年時(shí)間的物美集團(tuán)副總裁吳堅(jiān)忠的贊同，他認(rèn)為，便利店一定要突出便利的特點(diǎn)，一定要把店開在交通要道、居民區(qū)路口，這樣方便人們?cè)谥辟?gòu)物的時(shí)候來(lái)購(gòu)買；除了提供商品，還要提供便利服務(wù)，比如洗照片、干洗衣服、出售IC卡等各種卡，以及提供訂票服務(wù)等。

現(xiàn)在北京的便利店顯然還沒有實(shí)現(xiàn)這些功能?！安灰f(shuō)北京，就以已經(jīng)發(fā)展一段時(shí)間的上海便利店來(lái)說(shuō)，都還存在以下問題：服務(wù)項(xiàng)目不夠多，還有些服務(wù)項(xiàng)目沒有社會(huì)化?！眳菆?jiān)忠說(shuō)，便利店最重要的商品是食品?，F(xiàn)在上海的便利店提供的食品往往都是包裝好的成品，自己開發(fā)的食品就很少。而像臺(tái)灣的7-11就自己開發(fā)了大量的蛋炒飯、鹵肉飯、工作餐、壽司等，在早餐和中午午休時(shí)提供給消費(fèi)者。到節(jié)慶日也會(huì)準(zhǔn)備自己公司開發(fā)的有關(guān)食品，比如春節(jié)這樣重要的節(jié)日，要提供年夜飯和餃子。這些食品都是由總部統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一做廣告，統(tǒng)一促銷的。

Mall時(shí)代光打雷不下雨

盡管Mall在北京只打雷不下雨，但仍有很多人看好它的前景。據(jù)裴亮的分析，如果把城市分類，那么北京和紐約應(yīng)該是一類：城市面積廣大，街道寬闊，市民都比較喜歡買車；上海、東京和廣州應(yīng)該是一類，街道狹窄，氣候也比較適宜，夜生活豐富，人流比較密。

“北京的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該和紐約類似，我相信Mall會(huì)在北京有很好的發(fā)展。”裴亮指出，由于北京人居住分散，城市建設(shè)的蔓延，輕軌等交通狀況的改善，會(huì)逐步造成城市空心化的局面，所以沃爾瑪?shù)谝患业觊_在五環(huán)；另外北京市區(qū)老商業(yè)區(qū)再改善成本會(huì)特別高，現(xiàn)在王府井和新東安的人流已經(jīng)下降的很厲害了，再投資商業(yè)中心投入產(chǎn)出比會(huì)很不合理?！八晕磥?lái)眾多Mall都將要出現(xiàn)在新的商業(yè)區(qū)，而由于可能帶來(lái)的商圈輻射效應(yīng)，地方政府也會(huì)對(duì)Mall的建設(shè)采取支持態(tài)度。”裴亮強(qiáng)調(diào)。

興建Mall必須具備一定的條件：交通便利，有大的停車場(chǎng)?！拔彝膺@個(gè)結(jié)論：在中國(guó)，Mall尚處于引入、起步、示范的階段，普遍興建的時(shí)代還未到來(lái)。”但代表著政府立場(chǎng)的北京市商委副主任盧彥又很自然地認(rèn)為，北京初步具備了發(fā)展Mall的充分條件：北京市的人口居住逐漸外移、環(huán)城高速公路不斷發(fā)展、汽車擁有量已達(dá)200萬(wàn)輛，尤其是私家車超過(guò)了一多半，人均GDP超過(guò)3000美元。

但是，很多人擔(dān)心，Mall熱潮會(huì)重演當(dāng)年各地紛紛上馬大型百貨商場(chǎng)然后又紛紛倒閉的慘烈景象。即使是相信“Mall在北京會(huì)越做越大，越做越多”的裴亮也承認(rèn)，先不說(shuō)投資何時(shí)能夠收回的問題，Mall也將面臨同在郊區(qū)的萬(wàn)客隆、沃爾瑪?shù)葐误w大賣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，Mall的檔次必須比萬(wàn)客隆更高，如果檔次不完善或者配套設(shè)施不完善，Mall會(huì)失去人流。而失去人流對(duì)Mall這種“微型城市”來(lái)說(shuō)，就意味著一塌糊涂的虧損。