以租養(yǎng)房這種投資方式得以運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租賃市場(chǎng)一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，整個(gè)資金鏈就會(huì)受到影響。

供需變化已經(jīng)體現(xiàn)

王先生是京城眾多的“以租養(yǎng)房”的投資者之一。去年，王先生貸款買了套新房，從崇文門搬到了亞運(yùn)村附近的小高層里。原來(lái)在崇文門的舊房地段不錯(cuò)，于是配齊了全套家具，又重新刷了一遍墻，便以每月2500元的價(jià)格輕松租了出去。這樣，每月的房租足夠供養(yǎng)他新房的按揭，感覺(jué)是自己住房別人供著，一年來(lái)日子風(fēng)調(diào)雨順滋潤(rùn)得很。租房租出了甜頭，王先生開始盤算著把“以租養(yǎng)房”當(dāng)成一種投資的方式。

今年上半年的股市陰多晴少，王先生掂量著炒股票每日追漲殺跌風(fēng)險(xiǎn)挺大，不如投資房產(chǎn)用來(lái)出租，這樣做長(zhǎng)線投資，可以獲得穩(wěn)定的租金收益。眼看著周圍許多人投資房產(chǎn)收益率都高達(dá)10%以上，自己心里也癢癢。盤算定了，他開始去看房，逡巡幾個(gè)月，看中了雍和宮附近的一套公寓式住宅，便用按揭付款的方式買了下來(lái)。今年6月交了房，他又費(fèi)心思花了十幾萬(wàn)元裝修完畢。王先生心里想，這房靠近CBD，周圍環(huán)境又是一流，肯定大受白領(lǐng)們的歡迎，按10%的收益率算，怎么也得月租4000元。

哪知每月4000元的價(jià)錢掛到房產(chǎn)中介那里，兩個(gè)月來(lái)竟無(wú)人問(wèn)津。這可把他急壞了，房子租不出去，每月的按揭就要自己付。王先生夫妻二人月收入不超過(guò)6000元，每月要割一大半給銀行，真像割他的肉一樣難受。偏偏這時(shí)他在崇文門的租戶又吵著要他壓低租金，說(shuō)現(xiàn)在同等條件的房子租金要低好幾百，不降價(jià)7月份就退房。一開始他還以為租戶無(wú)理取鬧。上周跑了幾家房產(chǎn)中介，回來(lái)后再也不言語(yǔ)了。

“中介說(shuō)像我這樣的房子現(xiàn)在的行情是3200元／月，高檔房子太多了，都掛在那里租不出去”，王先生抱怨說(shuō)。其實(shí)，面臨這種情況的遠(yuǎn)不止王先生一個(gè)人。面對(duì)“以租養(yǎng)房”這種“巧妙”的投資方式的誘惑，在北京、上海、廣州等大城市，越來(lái)越多的個(gè)人投資者已經(jīng)加入其中了。有一句俗話叫“誰(shuí)都不比誰(shuí)聰明3分鐘”，當(dāng)時(shí)趁著“一招鮮”而從中舒服賺錢的少數(shù)投資者，在市場(chǎng)涌入者越來(lái)越多、出租房的供給量不斷增加的情形下，紛紛感到了壓力。就北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從總體看，一段時(shí)間以內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)出租房的需求不會(huì)發(fā)生明顯的變化。這樣，隨著供需差距的拉大，房屋租賃的整體價(jià)格不可避免的要出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)。

供需的微妙變化已經(jīng)在市場(chǎng)中得到了體現(xiàn)，一部分地段稍差的房子空門緊鎖，租客難尋；一些房子雖然租得出去，但租金卻節(jié)節(jié)縮水。對(duì)于那些靠每月收取租金，供養(yǎng)三四套房產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，他們手頭循環(huán)的資金鏈條似乎正在漸漸收緊。

一哄而上 香餑餑變定時(shí)炸彈

不論什么，只要是“一哄而上”，就一定會(huì)由“香”變“臭”的。

從2000年開始，全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)走出低谷，房地產(chǎn)商就勢(shì)開發(fā)出一些“投資自用兩相宜”的住宅。然而，各城市普遍的情況卻是，房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)的攀升而同步趨高。目前來(lái)看，在“以租養(yǎng)房”最普遍的上海，據(jù)該市統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)的統(tǒng)計(jì)資料表明，今年第一季度，上海房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲了5.7%，土地交易價(jià)格總水平比去年同期上漲了4.9%，然而房地產(chǎn)租賃的價(jià)格總水平卻微降了0.1%。北京的情況大抵也是如此，房屋銷售價(jià)格的變動(dòng)雖然不如上海強(qiáng)烈，但租賃市場(chǎng)在供大于求的趨勢(shì)影響之下，價(jià)格水平也略有下降。

“我們對(duì)目前房屋租賃價(jià)格的總體感覺(jué)是，它并沒(méi)有像房?jī)r(jià)那樣持續(xù)上漲，而是基本維持原價(jià)不動(dòng)，在有些地段已經(jīng)出現(xiàn)了下跌”，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司客戶服務(wù)部經(jīng)理如是說(shuō)。這其中高檔公寓租金跌幅最為明顯。有資料顯示：今年第一季度上海高檔公寓的平均租金由上季度的12.4美元／平方米／月下滑至10.67美元／平方米／月；高檔別墅的租金也略有下跌，由上季度的22美元／平方米／月跌至本季度的21.1美元／平方米／月。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋租賃市場(chǎng)開始出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)，這是導(dǎo)致租賃價(jià)格下滑的最主要因素。在需求平穩(wěn)的情況下，租賃市場(chǎng)上房屋供給出現(xiàn)了比較大的增長(zhǎng)：一是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格趨漲，許多市民在二次購(gòu)房時(shí)不把原有的舊房賣掉而是用來(lái)出租，使得大量二手房流入租賃市場(chǎng)；二是專門購(gòu)置新房用于長(zhǎng)線出租的投資者近年來(lái)人數(shù)也不斷增加，房地產(chǎn)商針對(duì)投資需求的新開樓盤近期供應(yīng)量也在增加，這也增加了市場(chǎng)上可供出租的房源。這方面最典型的例子要算上海市中心的小房型單身公寓了。由于受到市場(chǎng)追捧，有些開發(fā)商就地取材將爛尾樓改建成單身公寓。據(jù)了解，有一家開發(fā)商準(zhǔn)備投資10億元在市中心收購(gòu)10幢爛尾樓改建成單身公寓。大批的供應(yīng)量，尤其是幾百戶小戶型集中在一幢樓內(nèi)，今后的空置率風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。

資金斷鏈不得不防

許多人認(rèn)為購(gòu)房出租是一種回報(bào)高、非常保險(xiǎn)的投資方式，尤其是很多投資者充分利用財(cái)務(wù)杠桿，少付款、多按揭，用租金收入來(lái)支付每月的按揭費(fèi)用，起到以小搏大的效果。但一些房地產(chǎn)專家指出，購(gòu)房出租，特別是以租養(yǎng)房的投資方式也有很大的風(fēng)險(xiǎn)。以租養(yǎng)房這種投資方式得以運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的前提是每房皆租和租金不菲，房屋租賃市場(chǎng)一旦有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，整個(gè)資金鏈就會(huì)受到影響。在近兩年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，租金回報(bào)穩(wěn)定的情況下，“以租養(yǎng)房”的確不失為一種聰明的投資方式。但一旦形勢(shì)朝反方向發(fā)展，過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿也可能造成高風(fēng)險(xiǎn)。一套房屋目前的租價(jià)或許還能帶來(lái)相當(dāng)?shù)氖找?，但它將?lái)未必能一直保持在這一價(jià)位上，它的收益率也是不固定的。相比租金下跌，由于租客難尋，出現(xiàn)斷租是最糟糕的情況，因?yàn)榧词狗课菘罩?，房主也要承?dān)物業(yè)管理、維修等費(fèi)用，而投資者在決定購(gòu)房投資時(shí)往往忽視這部分成本。尤其是對(duì)于那些手頭現(xiàn)金不多卻利用按揭購(gòu)買三四處房產(chǎn)靠租金還按揭的投資者，一旦有一兩套房租不出去，循環(huán)的資金鏈就可能出現(xiàn)斷裂的危險(xiǎn)。

另外就是貸款額的問(wèn)題，就算你只買了一套房子，也要注意以下幾點(diǎn)。一是投資的回收期可能延長(zhǎng)。以前投資一套房產(chǎn)出租，回收期一般會(huì)在10年左右，而現(xiàn)在其投資回收期可能增加為15年。其次，由于租金收益率下跌，與現(xiàn)時(shí)商業(yè)貸款5.04%的利率已經(jīng)有了較多接近，這種情況下就算出租成功獲得的回報(bào)也不一定能抵償你每月所要?dú)w還的貸款額。

興業(yè)證券研發(fā)中心戴濤認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整壓力日漸顯現(xiàn)：一方面“圈地運(yùn)動(dòng)”的增速明顯高于去年同期的水平；另一方面商品房空置面積出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，僅深萬(wàn)科2001年底空置樓盤價(jià)值就比2000年底猛增了97.6%，高達(dá)11.9億元。而當(dāng)房?jī)r(jià)因供需走勢(shì)反向運(yùn)動(dòng)下跌時(shí)，首當(dāng)其沖受到傷害的將是房屋租賃。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前各地租賃市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)了小幅下滑的傾向，今后這一趨勢(shì)很有可能繼續(xù)加強(qiáng)。對(duì)于一些購(gòu)置了三四套房產(chǎn)出租的投資者，目前趁房?jī)r(jià)還在高位時(shí)出手部分房產(chǎn)變現(xiàn)以緩解資金鏈緊張的壓力，是一種比較明智的選擇。否則今后面對(duì)房?jī)r(jià)、租價(jià)同時(shí)下跌的情況，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。