原北京利達(dá)行房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理童淵，畢業(yè)于加拿大金融工商管理系市場營銷專業(yè)。他號稱1993年香港房地產(chǎn)個人銷售冠軍，曾在北京參與了80多個項目的租賃、銷售、策劃。據(jù)童說他是鄧智仁的弟子，跟蘇信曾是親密朋友，與潘石屹也有不少交情。由于玫瑰園等原因，他被鄧智仁“掃地出門”，由此兩人中止合作。童淵對京城房地產(chǎn)業(yè)的所謂“策劃大師”不以為然。他對京城房地產(chǎn)業(yè)策劃有話要說。

記者（以下簡稱記）：現(xiàn)在大家似乎有個誤區(qū)，總覺得策劃出一個好的概念，房子就不愁賣，你怎么看？

童淵（以下簡稱童）：一個產(chǎn)品的本身，它是需要有策劃的。那么什么是策劃呢？策劃實際上就等于一個計劃，里面有創(chuàng)意，有針對市場的要求。

產(chǎn)品從開始到市場調(diào)研，到產(chǎn)品設(shè)計，再到制作，銷售以及售后服務(wù)等等所有東西都有策劃，我想可能大多數(shù)人所說的策劃只是一種包裝。而策劃很重要的一條，就是以人為本嘛！策劃這種行為本身是沒有錯的，而且也不能缺少。但是，現(xiàn)在人們把策劃已經(jīng)當(dāng)成包裝的一種升華，推廣的一種升華，銷售的一種升華，這是錯誤的。所以，從這個角度來說，我根本不是策劃，因為策劃已經(jīng)爛了，誰都可以說我是策劃。以為幾個人坐在那里想一個點(diǎn)子就是策劃，這是錯誤的，因為真正的策劃不光是想，而是行動，是把它做出來。

記：一般而言，你喜歡與哪些開發(fā)商合作？

童：我把開發(fā)商分為三種類型：一種是地產(chǎn)商，他買完地后再把地轉(zhuǎn)移。另一種是投資商，他們進(jìn)來拿著一塊地，大部分會委托許多專業(yè)和資深的人幫他們把整個的樓盤作開發(fā)，或者是聘用他們當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商來做。還有一種是開發(fā)商，他擁有自己的工程部、推廣包裝部、銷售部等等，所有人馬齊全，那他們可能缺銷售方面的專業(yè)人才，才找我合作。對我來說，國內(nèi)存在的問題是，開發(fā)商自己本身還不夠?qū)I(yè)，所以我比較喜歡的是介于地產(chǎn)商、投資商和開發(fā)商之間的混合型，因為他們重視專業(yè)，只有這樣才會聽取很多意見。腦袋一熱想怎么做就怎么做的開發(fā)商，我最害怕。

記：策劃業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的作用有多大？

童：非常大。為什么呢？策劃本身來說，一個策劃者多數(shù)情況下就是法人總經(jīng)理，已經(jīng)是一個策劃者。接下來他找一個專業(yè)公司，工程的、設(shè)計的、銷售的，都有策劃代理人?，F(xiàn)在市場競爭激烈，如何讓你的產(chǎn)品廣而告之，這是很講究策劃的。專業(yè)公司可以為你省很多的錢，而受益的是消費(fèi)者。如果沒有專業(yè)公司來做，那成本高了，房價就高。比如營銷費(fèi)用是5%，而在北京，有可能做到10%，那我們可替他做到2%—3%的話，是一個非常低的成本。這就要看這個樓盤整體的策劃做得怎么樣。

記：開發(fā)商怎樣避免可能出現(xiàn)的危機(jī)？

童：一個房子本身牽涉的問題很多，比如電梯的選用，該用進(jìn)口，結(jié)果用了合資或國產(chǎn)的，還有工程質(zhì)量，居住面積不符等等責(zé)任并不都在于開發(fā)商。我們認(rèn)為開發(fā)商你沒有做好充分準(zhǔn)備，如果施工隊裝修有問題，應(yīng)對業(yè)主負(fù)責(zé)。還有開發(fā)商在初期算賬（預(yù)算）時，算不過來（預(yù)算少了），那他可能后面減少材料，縮小面積，這是要不得的行為。如遲交付應(yīng)補(bǔ)償利息；質(zhì)量有問題也應(yīng)該補(bǔ)償，這才是表現(xiàn)出一個開發(fā)商應(yīng)有的品質(zhì)。當(dāng)然我們買家也應(yīng)先給他一個機(jī)會。因為修房子不是一個簡單的事。

記：優(yōu)秀的策劃人要具備什么素質(zhì)？

童：不光有一個思想，他還是有能力執(zhí)行這種策劃。點(diǎn)子我有的是，關(guān)鍵在于執(zhí)行，并且在執(zhí)行中有些什么問題，怎樣去解決。所以，更重要的不是推廣銷售，而是產(chǎn)品策劃。

你告訴我誰現(xiàn)在能說他是房地產(chǎn)策劃人？誰有剛才我講的那種條件。今天所謂的策劃大師，我想問，你有工程專業(yè)畢業(yè)的嗎？你有廣告專業(yè)畢業(yè)的嗎？你有銷售方面的經(jīng)理嗎？如果沒有，只有點(diǎn)子，還有什么呢？那你只是一個思想家，沒有什么了。

（注：童淵現(xiàn)為北京百人行房地產(chǎn)營銷策劃顧問。本文根據(jù)童淵采訪錄音整理。）