近日，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)貝森特（Scott Bessent）在電視采訪中透露，美國(guó)政府正積極推動(dòng)房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）重新上市，預(yù)計(jì)市值可能高達(dá)7至8萬億美元（太夸張了吧）。筆者對(duì)此大吃一驚！話說2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯，房利美、房地美被政府接管后退至OTC市場(chǎng)交易。如今欲重新上市，意欲何為？

房利美股價(jià)以除權(quán)后價(jià)格計(jì)算，由高峰時(shí)期2000年最高74.08美元，2007年次高點(diǎn)68.01美元，暴跌至2010年最低0.185美元，其后反彈。2013年至2021年主要波動(dòng)區(qū)間為1美元至5美元，但2023年初再次跌回0.352美元，不過如今股價(jià)回升至11.33美元。

根據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）今年6月份數(shù)據(jù)，美國(guó)二手樓樓價(jià)中位數(shù)為43.5萬美元，但一手樓樓價(jià)中位數(shù)則只有40.2萬美元，二手樓比一手樓高8個(gè)百分點(diǎn)。其情形正如大流行期間，特斯拉二手車車價(jià)高于一手車車價(jià)一般。當(dāng)時(shí)特斯拉新車交付延后，中國(guó)區(qū)Model Y最長(zhǎng)交付期長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月以上，導(dǎo)致二手車被炒高。如今美國(guó)二手樓樓價(jià)高于一手樓，原因在于大流行期間，美聯(lián)儲(chǔ)大手劈息，很多美國(guó)人取得按揭貸款利率甚至低至2厘，而如今則高于6厘——曾經(jīng)最高7厘以上——8月份最新數(shù)據(jù)是6厘59。此等情形，二手樓業(yè)主欲換樓則要承擔(dān)3厘至4厘利息差額，因此二手樓供應(yīng)少使得樓價(jià)偏高。二手樓樓價(jià)高企，成交自然減少。2007年次貸危機(jī)之前，歷史最高峰二手樓成交超700萬套，次貸危機(jī)發(fā)生后急降，2010年只有約340萬套。此后回升，但2020年美聯(lián)儲(chǔ)大手劈息令成交重返600萬套之上。后隨著通脹急升，美聯(lián)儲(chǔ)多次大手加息，二手樓成交自然一落千丈。NAR數(shù)據(jù)顯示，2024年美國(guó)二手樓成交407萬套，今年更少。在走勢(shì)圖上，2010年低點(diǎn)為浪[a]，回升至2020年歷史次高點(diǎn)為浪[c]，之后進(jìn)入浪[c]下跌。從浪型分析，一旦跌破2010年低點(diǎn)，熊市隨時(shí)結(jié)束，因?yàn)檫@是[c]浪（5）最后一跌。

美國(guó)二手樓成交轉(zhuǎn)折點(diǎn)，應(yīng)該是未來美聯(lián)儲(chǔ)再次大手降息及兩房重新上市。

先講美聯(lián)儲(chǔ)利率政策。主席鮑威爾上個(gè)月堅(jiān)決拒絕降息，盡管有兩名理事反對(duì)，認(rèn)為需要降息，他指必須要看到數(shù)據(jù)理想才能降息。有記者問鮑威爾，何種數(shù)據(jù)變化作為降息標(biāo)準(zhǔn)？鮑威爾答道，并無標(biāo)準(zhǔn)。可笑！2022年時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)批評(píng)美聯(lián)儲(chǔ)加息太遲；而去年降息太遲是鮑威爾親自所承認(rèn)。特朗普多次指責(zé)鮑威爾不降息令美國(guó)政府每年多支付數(shù)千億美元利息，并稱鮑威爾為“Mr. Too Late”。

美聯(lián)儲(chǔ)近期一位理事庫格勒（Adriana Kugler）提前5個(gè)月辭職，特朗普迅速提名白宮經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)主席史提芬·米蘭（Stephen Miran）填補(bǔ)空缺。而另一位理事庫克（Lisa Cook）則因在抵押貸款申請(qǐng)過程中存在不當(dāng)行為，被特朗普“炒魷”。反映出特朗普在降息問題上極其進(jìn)取，意圖左右美聯(lián)儲(chǔ)利率政策。鮑威爾原本堅(jiān)拒降息，但上個(gè)月初次申領(lǐng)救濟(jì)金人數(shù)數(shù)據(jù)不濟(jì)，且勞工部又大幅向下修正前兩個(gè)月數(shù)據(jù)（大劈超過九成，實(shí)在離譜），市場(chǎng)認(rèn)為9月降息機(jī)會(huì)超九成，后美股下跌，聯(lián)邦利率期貨顯示9月降息可能性又跌至七成，且可能今年只降息一次。不過，8月22日鮑威爾在積遜·荷露年會(huì)上演講，一開場(chǎng)美股便急升，聯(lián)邦利率期貨顯示9月降息機(jī)會(huì)又回到九成之上。

目前美國(guó)30年按揭利率仍在6厘以上，按揭貸款總額接近13萬億美元，其中“兩房”占五成左右，若未來美聯(lián)儲(chǔ)降息，按揭貸款勢(shì)必再大幅增加。兩房目前總市值950億美元，重新上市市值增長(zhǎng)潛力巨大。貝森透露，根據(jù)規(guī)劃，出售3至6個(gè)百分點(diǎn)股份預(yù)計(jì)可帶來至少300億美元收益，換言之上市可能帶來10倍增值。難怪特朗普威逼利誘鮑威爾降息，聲稱要大減2至3厘才合理。一來可以令政府減少利息支出6000至9000億美元，二來兩房上市美國(guó)政府持股市值暴增。

上述討論，對(duì)于投資者而言，主要是美國(guó)降息對(duì)于內(nèi)房股太重要。內(nèi)房股有大量美元債要還，美國(guó)大手劈息，美元貶值，對(duì)內(nèi)房股有利。再者，美國(guó)大幅降息，中國(guó)利率仍有下降空間。

記得2017年10月14日曾撰文分析過中國(guó)二手樓市走勢(shì)，題為《中國(guó)樓市將進(jìn)入第（4）浪調(diào)整》。文章詳細(xì)分析二手樓價(jià)波浪走勢(shì)，明言第（4）浪將至：“相信第（4）浪一線城市堅(jiān)挺，而次一級(jí)城市或者一線城市周邊樓價(jià)將有較大程度的跌幅?！?/p>

而對(duì)于內(nèi)房股，則認(rèn)為“中國(guó)恒大2015年以來，先是運(yùn)行一個(gè)大型三角形整理，接著進(jìn)入飚升階段。但近期明顯出現(xiàn)一個(gè)楔形走勢(shì)，且本周已經(jīng)輕微跌破楔形的下邊，走勢(shì)上可能仍有反復(fù)。不過恐怕中期見頂?shù)臋C(jī)會(huì)較大。融創(chuàng)中國(guó)雖然未出現(xiàn)楔形，但日線圖及周線圖上RSI背馳嚴(yán)重，同樣可能見頂。作為走勢(shì)最強(qiáng)的兩只內(nèi)房股若見頂，其他股走勢(shì)則不必講?！?/p>

文章發(fā)表后，內(nèi)房股大跌，融創(chuàng)由36.26港紙跌至2018年10月最低16.18港紙，最大跌幅55%。之后就進(jìn)入第（5）浪上升，樓價(jià)同樣如此。

深圳二手樓于2021年見頂，目前跌幅超過三成，其他一線城市跌幅相若，但深圳樓市升幅最大，現(xiàn)時(shí)已經(jīng)跌破2017年前后的平臺(tái)，具代表性。深圳二手樓后市走勢(shì)有兩種可能性：

其一，abc三浪下跌，短期內(nèi)浪（a）結(jié)束，其后展開浪（b）反彈，力度較強(qiáng)，但可能比較反復(fù)。

其二，反彈僅僅是第4小浪，明年仍有第5小浪最后一跌，才結(jié)束浪（a）。

以目前中國(guó)A股市場(chǎng)走勢(shì)之強(qiáng)勁，筆者相信第一種可能性比較大。盡管年輕一輩買樓意欲不如上一輩，但對(duì)于股市投資突然獲得一筆財(cái)富而言，改善住房條件仍然會(huì)是首選。

再看看恒生內(nèi)房股指數(shù)走勢(shì)。內(nèi)房指數(shù)見頂時(shí)間是2019年底，但此前已經(jīng)于頂部震蕩一段時(shí)間，看看平均線系統(tǒng)走向——逐漸收斂模式，10、25、55、125、250、500及1000日平均線由極大差距逐漸收縮至交匯，期間內(nèi)房指數(shù)幾次跌破1000日平均線都出現(xiàn)反彈，但當(dāng)均線系統(tǒng)收斂至極端后一舉跌破，此時(shí)均線系統(tǒng)開始發(fā)散向下，形成轉(zhuǎn)勢(shì)。自此內(nèi)房股一瀉千里！

相反，內(nèi)房指數(shù)見底時(shí)間是去年9月，但其實(shí)已經(jīng)與底部區(qū)間震蕩一番了。去年10月曾一度沖破500日平均線，后于今年4月、6月兩次觸及500日平均線無功而返，但目前終于突破。而此時(shí)，均線系統(tǒng)亦已漸漸開始發(fā)散向上。將去年中至今走勢(shì)圖倒轉(zhuǎn)過來，與頂部走勢(shì)如出一轍。當(dāng)前局勢(shì)，可謂萬事俱備，只欠東風(fēng)。市場(chǎng)可能在等待美聯(lián)儲(chǔ)降息。一旦落地，內(nèi)房股可能會(huì)大幅飚升。