在中國人關(guān)于住宅的記憶里，“家”的外部形態(tài)從未停止過演變。從遮風(fēng)擋雨的茅草屋、平房，到鋼筋水泥的摩天大樓，再到當(dāng)下建設(shè)得如火如荼的第四代住宅，甚至已出現(xiàn)的第五代住宅概念……每一代住宅都有著屬于那個時代的烙印。

這場“人居革命”的背后，不僅是建筑材料和技術(shù)的躍遷，更是一場自然與人、城市與生活的深刻對話。每當(dāng)一代住宅興起，新開樓盤就會在同事鄰里的口口相傳中成為話題，似乎住進新一代住宅，就一定能夠擺脫之前住宅的局限與對它的不滿，迎來最理想的“人居革命”。

可問題是，是誰決定了每一代間的分野？“第X代住宅”這個說法是來自建筑界的權(quán)威認(rèn)定，還是基于學(xué)術(shù)依據(jù)？是營銷語言，還是一場生活方式的轉(zhuǎn)型？為了理解這些，我們或許要從頭說起，看看這幾十年間，中國都市住宅到底經(jīng)歷了什么。

都市住宅的“代際”從何而來？

1949年，杭州，人均居住面積為4.15平方米，此后三四十年里，即便居住條件得到改善，三代同堂擠在十幾平方米的“筒子樓”里也是常態(tài)。被國人稱為“筒子樓”的這種集體式住宅源自蘇聯(lián)。1954年，蘇聯(lián)修建了大批這種從法國“廉價社會住宅”的樣板樓學(xué)來的簡易住宅，解決了大量莫斯科普通居民的居住問題，讓他們從地下室、工棚、危房和過度擁擠的合住房中走了出來。而在筒子樓里，長長的走廊串聯(lián)著多戶單間，公用廚房飄著混雜的飯菜香，如廁排隊的尷尬和焦慮，成為一代國人的集體記憶。這就是第一代住宅（1949年—1978年）。在當(dāng)時的社會框架下，第一代住宅作為福利分配機制的一部分，功能基本限于“有得住”。以筒子樓為主的第一代住宅總體特征為低層磚混結(jié)構(gòu)，戶型極小，沒有電梯，共用廚房、廁所，喪失了很大一部分私密性。

在改革開放的春風(fēng)吹來時，第二代住宅（1978年—1998年）應(yīng)運而生。從集體式住宅到家庭居所，第二代住宅開始注重功能分區(qū)，但建筑風(fēng)格仍以實用為主。此類建筑多為五六層磚混樓，同樣沒有電梯——談?wù)摯耸乱廊粸闀r過早——戶型多為兩室一廳。那時，在深圳，“握手樓”的單元房就已配備了獨立廚衛(wèi)，但在30～60平方米的空間里，一下子將客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房等功能區(qū)分開，似乎仍顯得局促。

1994年，國家啟動了住房制度改革試點，住房從福利品向商品過渡。廣州淘金小區(qū)的出現(xiàn)，標(biāo)志著住宅的居住功能開始從“生存”向“生活”轉(zhuǎn)型。

1998年，福利分房政策被取消，自此，也徹底打開了商品房市場的閘門。第三代住宅（1998年—2010年）以社區(qū)化、精裝修為特征，北京星河灣的園林式社區(qū)、上海湯臣一品的江景豪宅……它們成為“城市精英”的身份標(biāo)簽。這些高層住宅以框架結(jié)構(gòu)為主，帶給人“上上下下的享受”的電梯也成為其標(biāo)準(zhǔn)配置。第三代住宅強調(diào)功能合理性和生活便利性，并出現(xiàn)封閉小區(qū)、地下停車、集中供暖等配套設(shè)施。但同時，第三代住宅也因高密度而犧牲了一定的采光與通風(fēng)，人與自然的聯(lián)系被鋼筋水泥和玻璃幕墻割裂，因而被人們戲稱為“鳥籠式住宅”。但住在其中的“金絲雀”或許并不認(rèn)為自己少了與自然親昵的機會，甚至?xí)槟軌蚋淤N近天空而欣喜。這是屬于都市人的“特權(quán)”。

第三代住宅的繁榮與城市化狂飆幾乎同步進行。開發(fā)商追求容積率最大化，審批拿地，設(shè)計出圖，施工蓋房，預(yù)售回籠資金，再到下一輪的審批拿地，設(shè)計出圖……野心勃勃的房地產(chǎn)開發(fā)商或快或慢地在一座座城市中施展抱負(fù)。2003年，國務(wù)院“18號文件”確立房地產(chǎn)的支柱地位后，在昂揚時代中積蓄了一定個人財富的勞動者，終于找到了一種能夠?qū)⑻岣呱钇焚|(zhì)和有益投資合而為一的最好方式——買房。

2010年后，第四代住宅（2010年至今）帶著“立體生態(tài)”的理念重磅登場。2017年，成都七一城市森林花園，在這個令所有看房者都眼前一亮的新穎小區(qū)里，每戶自帶不同面積的空中花園，綠色植物幾乎覆蓋了整棟樓。而錯層設(shè)計既保證了業(yè)主的隱私，也讓綠色有序地從地面蔓延到高空。第四代住宅強調(diào)舒適、綠化和更具綜合性和多元化的社區(qū)功能。大面積的陽臺、客廳，中央空調(diào)、地暖等成為升級版住宅標(biāo)配。

作為“改善型住宅”的主力，第四代住宅很重要的一個特征，是它試圖縫合第三代住宅中被切斷的人與自然的紐帶：每戶都擁有私家花園式的露臺，建筑外墻爬滿綠植，甚至在一些小區(qū)中，車輛可以直抵樓層入口。清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院的設(shè)計者稱其為“垂直四合院”——它不僅是對居住者渴望擁有更大空間的人性關(guān)懷，也是對都市人追求更高的消費性價比的回應(yīng)；它的設(shè)計理念不僅呼應(yīng)了“雙碳”目標(biāo)，更讓都市居住回歸“詩意棲居”的東方哲學(xué)。

或許你會對類似以上的話感到熟悉——它們頻頻亮相于近些年全國各地第四代住宅的廣告語中。毋庸置疑，它們的的確確擊中了許多看房者的需求痛點，也可以說它們是此前20年房地產(chǎn)大發(fā)展中，幾乎所有都市人選擇住宅時的心聲。

材料與技術(shù)的迭變

都市住宅的代際演變，不只是戶型的優(yōu)化和裝修的升級，還包括建筑技術(shù)、建筑材料、施工方式和城市規(guī)劃理念的巨大躍進。

在浙江余姚的河姆渡遺址，形態(tài)各異的帶榫卯木構(gòu)件，是迄今中國最早的人工建筑材料，已有7000年歷史。誕生于新石器時代的夯土技術(shù)，讓河南洛陽二里頭遺址上萬平方米的夯土臺成為華夏文明的基石。及至北宋，官方頒布《營造法式》，規(guī)范了琉璃瓦、石刻等材料的使用，彰顯著建筑的工程管理、材料科學(xué)以及藝術(shù)審美達(dá)到的新高度。

及至千百年后，這樣的迭變依然在持續(xù)。第一代住宅基本是磚木或磚混結(jié)構(gòu)，施工依賴人工，周期長。第二代住宅到第三代住宅過渡期間，從20世紀(jì)80年代的單元樓，紅磚與預(yù)制板搭建起城市的骨架，到之后鋼筋混凝土成為主流，如上海金茂大廈的88層鋼結(jié)構(gòu)，標(biāo)志著建筑高度不斷被突破，工業(yè)化程度大大提升。到了第四代住宅，預(yù)制構(gòu)件、疊合板技術(shù)從科研室到工廠再進入建筑工地，建筑開始具備“裝配式”的雛形。

如今第四代住宅的創(chuàng)新，很大程度上在于將綠色建材與智能技術(shù)相融合。武漢某住宅項目，使用秸稈復(fù)合材料建造墻體，既環(huán)保又抗震；空中造樓機與3D打印機器人的應(yīng)用，讓施工效率提升30%以上。這些技術(shù)革新，不僅降低了能耗，更讓“負(fù)公攤”成為可能——重慶某小區(qū)的得房率高達(dá)130%，給每戶贈送了40平方米的“空中花園”。

然而，伴隨每一次創(chuàng)新與突破而來的，必然是同等量級甚至更大程度的困難。第四代住宅引入垂直綠化系統(tǒng)，也就是所謂的“空中造園”，外墻植物須耐受本地城市的氣候，土壤層須兼顧重量與防水，下沉式樓板設(shè)計須確保庭院承重……這些細(xì)節(jié)的每一項都在探索材料科學(xué)的邊界，考驗著科研和技術(shù)人員的智慧。

而在建造方式上，第四代住宅也從人海戰(zhàn)術(shù)向裝配式建筑步步轉(zhuǎn)型，尤其在“綠色建筑”“碳達(dá)峰”的理念逐漸深入人心，裝配式施工、綠色建材、BIM（建筑信息模型）被推上臺面。

前三代住宅解決的是“從無到有”的問題，第四代則瞄準(zhǔn)“從有到優(yōu)”的升級。當(dāng)中國人均GDP突破1.2萬美元，中產(chǎn)階層或已不再滿足于“住得寬敞”，轉(zhuǎn)而追求能在自家種菜或露營的“都市田園夢”。曾有已入住第四代住宅的業(yè)主感嘆：“推開窗摘銀杏，陽臺上種番茄，雨天聽雨打芭蕉?！边@是鋼筋混凝土叢林里的奢侈生活。

居住體驗的演進，還體現(xiàn)在越來越多非住宅本身的配套設(shè)計：立體車庫、共享健身房、下沉式庭院、兒童活動樂園，乃至社交廚房與寵物陽臺……這些或許存在于第三代住宅業(yè)主想象中的設(shè)施，在經(jīng)過十幾年的住宅發(fā)展后，竟然真的成為現(xiàn)實了。

《第四代住宅之歌》的AB面

2014年，意大利米蘭的“垂直森林”雙塔震驚世界。112米高的建筑立面上，生長著1000多種植物，每套房都有私家花園，將城市的喧囂與污染阻擋在露臺之外。當(dāng)這一住宅理念傳入中國后，迅速落地生根、開枝散葉。成都、重慶成為頭兩個“吃螃蟹的人”——這或許得益于川渝地區(qū)的人們，自古于資源富庶之地滋養(yǎng)出的安逸精神。飲著香茶擺龍門陣的開發(fā)商一致決定，將“空中花園”與成渝城市景觀相結(jié)合，讓臨空而立的高層住宅在接地氣的同時，更能享受四川盆地最為稀缺的陽光資源。

2023年，重慶出臺《中心城區(qū)立體綠化住宅試點工作細(xì)則》，明確“空中花園”不計入容積率，開發(fā)商因此獲得了更大的設(shè)計空間來吸引購房者的目光。這直接刺激了市場：2024年，重慶第四代住宅項目平均去化率（一定時間段內(nèi)的銷售率）達(dá)89%，而傳統(tǒng)住宅（包括第三代住宅）僅為17%。第四代住宅項目被寫入多地政府工作報告，在政策紅利的加持下，全國已有超70座城市啟動了相關(guān)試點。

購房者的熱情印證了市場的選擇。2025年年初，山東濟南某第四代住宅開盤當(dāng)日即售罄，雖均價高出周邊傳統(tǒng)住宅30%，卻依然擋不住恨不得看房當(dāng)日便交全款的購房者。在南寧，廣西首個第四代住宅項目推出時，40平方米、6.2米挑高的“空中花園”，讓購房者甚至有了“買樹苗在陽臺種樹”的沖動。被打上“第四代住宅”“火爆銷售”等標(biāo)簽的新聞層出不窮，改善型需求仿佛一夜之間在沉寂數(shù)年的房地產(chǎn)市場中爆發(fā)了。

可問題是，當(dāng)下的年輕人未必認(rèn)同這套邏輯。

根據(jù)2024年發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)研，超過67%的“90后”購房者在意“交互式智能體驗”，只有32%的“90后”購房者關(guān)注傳統(tǒng)意義上的“房型是否合理”。這也解釋了，為什么在一些已公布的第五代住宅概念中，強調(diào)“空間參與感”和“智能協(xié)作”：它在試圖滿足一個對生活有更高要求，同時不再把“擁有”房產(chǎn)作為唯一目標(biāo)的群體。

拋開動輒兩三百萬的價格，以及至少成倍于同等面積第三代住宅的裝修費用不談，我們或許可以將第四代住宅分為理想與現(xiàn)實的“AB面”，以此剖析一下當(dāng)下年輕人這份“未必認(rèn)同”的來源。

A面歌單“理想”：

得房率超100%

利用“‘空中花園’不計容”政策，一套100平方米的戶型實際可用面積最高可達(dá)150平方米，相當(dāng)于白送一大間陽光房。

生態(tài)烏托邦

成都某第四代住宅項目的外墻年固碳量相當(dāng)于3個標(biāo)準(zhǔn)足球場大小的森林，PM2.5濃度比周邊低15%。

社區(qū)再造

北京某第四代住宅項目將每層的公共院落設(shè)計成共享菜園，業(yè)主可以互相交換收獲的蔬菜，意外復(fù)興了四合院的鄰里文化。

B面歌單“現(xiàn)實”：

蚊蟲之家

已入住的廣州某第四代住宅業(yè)主抱怨“空中花園簡直是給蚊子買的家”。這個問題或許有一定的地域區(qū)別：在干燥涼爽的北方城市，這并非無法解決的難題，一頂滅蚊燈或一瓶驅(qū)蚊劑就能解決；但相應(yīng)的，鮮艷繁茂的熱帶植物也無法棲息于此。

大眼瞪小眼

錯層且暴露在外的“空中花園”設(shè)計，讓上層住戶對下層住戶的戶外活動一覽無余。或許有人認(rèn)為此事無傷大雅，但若產(chǎn)生了噪音、光污染等問題，大概率會因為這部分空間的“使用方法”產(chǎn)生不少摩擦。

維護成本

成都某第四代住宅小區(qū)物業(yè)費達(dá)每平方米3元（高于第三代住宅物業(yè)費用最高標(biāo)準(zhǔn)），還需額外支付“高空植物修剪費”。即便遠(yuǎn)不及意大利米蘭“垂直森林”每年每戶7000歐元的物業(yè)費，但在中國，本就甚囂塵上的“取消物業(yè)”肯定會成為其對立面。

政策風(fēng)險

部分城市為鼓勵創(chuàng)新，當(dāng)下放寬了相關(guān)政策，可一旦容積率計算等規(guī)則收緊，開發(fā)商恐面臨土地款補繳，從而影響房價，以及后續(xù)開發(fā)和市場發(fā)展。

當(dāng)聽完這張名為《第四代住宅之歌》的“專輯”，閣下對于第四代住宅作何感想，又將如何選擇？

還有多少代？

你會不會認(rèn)為，第四代住宅就是現(xiàn)今人們對都市住宅的“終極理解”？大概率不會。那你會不會這樣說，“肯定還有第五代、第六代、第七代住宅，不過那也是十幾年后的事兒了吧”。

然而事實是第五代住宅已經(jīng)來了。

綠城“未來社區(qū)”項目主打“九大場景”建設(shè)：鄰里、健康、教育、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、能源、治理和服務(wù)，試圖構(gòu)建一個“可運營的社區(qū)系統(tǒng)”；華潤置地的“潤系”產(chǎn)品線強調(diào)“全生命周期居住體系”，包括兒童成長空間、老年康養(yǎng)支持等。在國外，日本的“被動式住宅”（PassiveHouse），強調(diào)超低能耗、全密閉隔熱；德國等國家提出住宅智能節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，也成為國內(nèi)開發(fā)商參考的對象。

所謂第五代住宅，從現(xiàn)有概念上理解，本質(zhì)是一種試圖整合智能科技、綠色節(jié)能和秉持共享理念的新型住宅。它并非學(xué)術(shù)界或官方主導(dǎo)定義的“標(biāo)準(zhǔn)”，而是一種市場主導(dǎo)、開發(fā)商推動的新嘗試。但在第四代住宅尚未完全替代第三代住宅之時，更新一代的住宅的嘗試帶給未來開發(fā)商的問題可不少：智能化的成本意味著這類住宅售價定然高昂；對大多數(shù)人來說，大量“噱頭型”技術(shù)（如全屋智能、語音管家）并沒有得到真正使用；所謂“綠色建筑”的標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，因而難以監(jiān)管，變成開發(fā)商自說自話，各說各話……

在一線城市限購放松、二手房價格下探的當(dāng)下，第五代住宅的概念還僅存在于開發(fā)商的營銷手冊里。當(dāng)下購房者更關(guān)心的，依舊是學(xué)區(qū)、交通、貸款利率，以及首付比例。

如此看來，過度解析還未真正落地的第五代住宅并無太多實際意義。況且，除了被“一二三四五”劃分代際的都市住宅，中國城市還存在大量“主流”之外的住宅形態(tài)，它們無法用“第幾代”來概括，但穿插于各個小區(qū)，與之一起構(gòu)成城市生活的重要剖面。

城中村改造房，外表像“握手樓”，內(nèi)部五臟俱全，它是“城漂”青年的第一居所，也是都市生活的真實側(cè)影；自建房與宅基地住宅，大量存在于城鄉(xiāng)接合部，有的是“小別墅”，有的是鋼筋鐵皮“混搭”；合租公寓如集中式長租公寓，為奔走在城市中的年輕人提供了一種“偽家庭感”——曾經(jīng)火爆一時的室內(nèi)輕喜劇《愛情公寓》，不知是多少都市青年的“電子榨菜”，而其能牽動青年人的情緒波動，自是因為他們從中看到了自己。

除以上這些，一些創(chuàng)業(yè)公司嘗試社區(qū)化運營公寓的“共居實驗”，針對大城市青年短租的膠囊旅社、青年公寓，以及老舊小區(qū)改造后的種種“類新房”，它們雖未被冠以“第幾代”稱號，卻真實存在，增添了住房體系的多樣性，也反映了社會階層與居住權(quán)之間的博弈。

我們試圖給中國都市住宅一個清晰的解析和斷代，但到這里，以上這些都不足以完成這一想法。住宅，終究是人的容器，只能也必須服務(wù)于人。我們想要的不只是住房，也不是某一代條件設(shè)施更好的，抑或價值更高的，能夠傳給兒孫的建筑體，而是一個讓我們感到安全、有尊嚴(yán)、可寄托的未來之地。而這些，往往不靠智能面板、新風(fēng)系統(tǒng)和綠地率的堆砌來實現(xiàn)。

或許，真正的“人居革命”，從來不是“第五代”“第六代”抑或“第X代ProMax版”，而是讓每一個熱愛生活的人都擁有好好生活的權(quán)利。