明知房子爛尾，還要每月支付大半收入用于還貸，珠海市泰禾中央廣場業(yè)主聞珊一度倍感絕望。她對《中國新聞周刊》回憶，維權(quán)兩年未果，最終只能走法律途徑，將開發(fā)商和開戶行告上法庭，寧可放棄期房，也要停貸。

她贏得了一紙具有標(biāo)桿意義的判決：開發(fā)商不僅要退還購房款、已還房貸本金，還須承擔(dān)未清償?shù)姆抠J本息。銀行隨之迅速為聞珊辦理了停貸。

聞珊的勝訴不是個案。近日，江蘇連云港市中級人民法院發(fā)布了一起判決，同樣支持爛尾樓購房者“退房退款”。一系列判例被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”原則，其典型意義在于保護購房者權(quán)益，避免其遭遇退房后仍需承擔(dān)貸款償還責(zé)任等不公待遇。

作為過來人，聞珊卻比任何人都更清醒：“不要只看勝訴，現(xiàn)實是，判決三年了仍未執(zhí)行?！?/p>

爛尾早有預(yù)兆

“回顧購房經(jīng)歷，就像陷入了一場精心策劃的騙局?！甭勆菏?018年去珠海旅游時，在當(dāng)?shù)刂薪閺娏彝扑]下買的房。如她一般，“向往在海邊擁有一套房的北方人”不在少數(shù)，業(yè)主中還有很多港澳居民和海外華人，珠海本地人反而不多。

該樓盤位于珠海市主城區(qū)南部保稅區(qū)內(nèi)，緊靠灣仔口岸，東與澳門隔水相望，距離港珠澳大橋只有900多米。在澳門工作的趙斌就是沖著交通便利、房屋面積大、價格低等優(yōu)勢，才來此置業(yè)。小區(qū)與橫琴新區(qū)僅一橋之隔，房價卻不到橫琴的一半。

“開發(fā)商在雇傭中介推廣上花了大價錢?！甭勆涸谄鹪V過程中才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初讓她支付“5萬元享額外九七折”的團購費，沒有算入購房款，而是直接打給了第三方中介公司，相當(dāng)于業(yè)主替開發(fā)商付了中介服務(wù)費。換句話說，每成功簽約一人，中介就能拿到5萬元，以至于當(dāng)時在珠海街頭總能碰到推廣泰禾中央廣場的銷售。

趙斌至今對“搶房”現(xiàn)場記憶猶新。售樓處設(shè)在珠海國際會議中心最高層，購房者從一樓大廳電梯口就開始排隊。現(xiàn)場還沒聽完樓盤介紹，心儀房源就被搶走了，銷售馬上在展示板上該房源的位置貼一個紅色圓簽，以示售出。“營造出一種沒買到就虧了的氛圍?！?/p>

當(dāng)時房地產(chǎn)市場增長勢頭正猛，聞珊從未擔(dān)心期房爛尾。直到第二年夏天看到珠海官方文件，她才察覺“自己可能上當(dāng)了”。珠海保稅區(qū)政府門戶網(wǎng)站公示的《商品房交易若干事項提醒》指出，保稅區(qū)海關(guān)監(jiān)管范圍內(nèi)僅設(shè)置保稅區(qū)行政管理機構(gòu)和企業(yè)，除安全保衛(wèi)人員外，其他人員不得在保稅區(qū)內(nèi)居住。也就是說，她購買的商品房根本不具備居住功能。

“整個保稅區(qū)的業(yè)主都在維權(quán)?！甭勆夯貞?，當(dāng)時項目已經(jīng)停工，業(yè)主收房無期，還在維權(quán)過程中發(fā)現(xiàn)所購公寓實際為辦公用房，晚上九點后停電?！霸趺醋∪?？”

等聞珊匆忙從外地趕到珠海，售樓中心早已人去樓空，開發(fā)商電話失聯(lián)。那時她才回想起買房時的諸多異常：簽約當(dāng)天現(xiàn)場辦理貸款，沒要求她提供收入證明，通常房屋交付使用前才繳納的維修基金、代辦費等費用，都被要求一并繳清。

“開發(fā)商圈錢跑路的意圖已經(jīng)很明顯?！币晃婚L期從事二手房交易訴訟的律師告訴《中國新聞周刊》，盡管如此，業(yè)主也不能擅自停貸，一旦因此失信，工作生活都將受到影響。

“終于不用還貸了”"

小區(qū)停工兩年，趙斌與銀行協(xié)商停貸被拒，他被告知除非打官司勝訴，才能合法取消。而要停貸，就得退房，他也沒想到，證明開發(fā)商無法交付會成為業(yè)主面臨的第一道坎。

“保交樓政策下，部分地區(qū)的法院甚至?xí)霈F(xiàn)不予立案的情況?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《中國新聞周刊》，即便成功立案，購房者還將經(jīng)歷冗長復(fù)雜的法律程序。

按照購房合同約定，珠海泰禾中央廣場項目的開發(fā)公司應(yīng)于2020年12月31日前交房。趙斌于2021年12月中旬提起訴訟，因延遲交付行為尚未達到一年，且沒有證據(jù)顯示房地產(chǎn)公司不履行交付義務(wù)，而無法解除合同。

“即便如此，也要盡早起訴。”趙斌解釋，購房合同對業(yè)主行使解除權(quán)有時間限制，通常是逾期交房后一段時間開始計算，為期數(shù)月到一年不等，如無合同約定解除期限，法定的請求解除權(quán)的周期為一年。換句話說，一旦逾期起訴，業(yè)主解除購房合約的權(quán)利就消失了，這也是后續(xù)其他業(yè)主無法再打“退房”官司的原因之一。

而要達到停貸訴求，僅靠民事訴訟還不保險。趙斌的代理律師在民事立案之前，先收集了開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售資金及銀行違規(guī)放貸等違法行為的線索，要求住建、金融監(jiān)管等主管部門對上述行為進行查處。雖未直接促成退房，但有關(guān)部門對被告違規(guī)行為的認(rèn)定形成了后續(xù)民事訴訟的重要證據(jù)，也為后來法院判決解除合同打下了一定基礎(chǔ)。

王玉臣分析，過去很長一段時間，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場處于絕對優(yōu)勢地位，其提供的合同存在大量霸王條款，業(yè)主拿著合同打官司往往非常被動，律師很多時候只能“曲線救國”，深挖背后的違法行為，通過行政方面的法律手段推動談判和解。他與團隊總結(jié)的清單中，開發(fā)商等主體的常見違法行為就有三百多項。

直到2022年2月中旬庭審，趙斌購買的房屋仍未取得竣工驗收備案，開發(fā)商逾期交樓時間超過一年，符合交付條件的時間已無法預(yù)估，終于滿足解除條件。判決顯示，依據(jù)最高法相關(guān)司法解釋，房屋買賣合同解除后，趙斌與第三人簽訂的貸款合同的目的無法實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)解除，法院予以支持。

“終于不用還貸了。”趙斌感慨。法院同時判定，開發(fā)商將收受的購房款和購房貸款分別返還給趙斌和銀行。趙斌的案例在近期公開后引發(fā)熱議。該案明確由開發(fā)商承擔(dān)貸款責(zé)任，被維權(quán)業(yè)主視為“法院支持購房者權(quán)益”的典型。

廣東華商律師事務(wù)所合伙人周爭鋒告訴《中國新聞周刊》，相關(guān)司法解釋已經(jīng)出臺二十多年，各地早有業(yè)主勝訴判例，尤其在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，只要能解除房屋買賣合同，貸款合同解除申請大都會得到支持。真正的困難在于執(zhí)行。

趙斌提供的判決書顯示，開發(fā)商應(yīng)退還其已付的購房定金5萬元、首期款106.68萬元及利息、已還房貸本息44.35萬元、維修基金 1萬余元及利息、團購費5萬元及利息，以及違約金 6.65萬元，總計至少168.68萬元。但勝訴至今三年，趙斌一分錢都沒收到。

再陷旋渦

趙斌庭審后不久，聞珊也迎來了勝訴。她數(shù)著日子，判決發(fā)生法律效力之日起到第十天為止，果然沒收到退款和賠償。代理律師和法官都提醒過她，勝訴的后果很可能是“錢房兩空”。

“開發(fā)商沒錢了，也沒有能強制執(zhí)行的資產(chǎn)?！睆捻椖客９ら_始，聞珊就一再被傳達這樣的消息。有業(yè)主統(tǒng)計，當(dāng)時泰禾在全國的爛尾樓盤已經(jīng)有40多個。珠海泰禾中央廣場業(yè)主維權(quán)后，當(dāng)?shù)刈〗ú块T曾組織協(xié)商，叫來開發(fā)商代表，對方擺明了說“資金鏈斷了，沒錢建設(shè)，更沒錢賠償”。

聞珊勝訴后，法院通過內(nèi)部財產(chǎn)查控體系，篩查到開發(fā)商相關(guān)公開賬戶的賬面資金均為零。“法院的主動工作基本結(jié)束，接下來需要由債權(quán)人，也就是勝訴業(yè)主，主動提供更多可執(zhí)行的財產(chǎn)線索，法院配合履行核實義務(wù)?！敝軤庝h介紹。

“我都不知道去哪兒找?！甭勆鹤猿埃瑯I(yè)主被迫成了偵探，找開發(fā)商的員工、前員工，找到給他們開工資的賬戶，或是找到開發(fā)商的供應(yīng)商，順著線索挖出開發(fā)商的收款賬戶。有勝訴業(yè)主將這些線索報給法院，查詢的結(jié)果依舊是賬面沒錢。

據(jù)泰禾集團公告，該公司全資下屬公司深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年8月9日與港資健滔有限公司簽訂《關(guān)于珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬以12億元人民幣全資受讓珠海保稅區(qū)啟航物流有限公司100％股權(quán)，從而獲得其旗下核心資產(chǎn)——珠海保稅區(qū)35號地塊，即泰禾中央廣場項目所在地。

“判決執(zhí)行難不僅體現(xiàn)在開發(fā)商沒錢，更難在可執(zhí)行線索難挖掘?！鼻笆鲩L期從事二手房交易訴訟的律師坦言，開發(fā)商通過成立子公司在各地開發(fā)具體樓盤項目，一旦爛尾，業(yè)主只能追究子公司責(zé)任。根據(jù)“公司法人獨立人格”和“股東有限責(zé)任”等公司法基本原則，業(yè)主不能向上追索其控股公司財產(chǎn)。大公司通過其復(fù)雜的資產(chǎn)和股權(quán)結(jié)構(gòu)，在法律許可或監(jiān)管模糊地帶進行資產(chǎn)調(diào)配，避免特定子公司的債務(wù)波及核心資產(chǎn)。

有時，執(zhí)行阻力也來自地方行政干預(yù)。一位受訪律師告訴《中國新聞周刊》，有些地方打著保障購房者權(quán)益的旗號，對爛尾樓開發(fā)商的查處慎之又慎，以防其因個別案件執(zhí)行而破產(chǎn)，繼而影響保交樓進展。

“追查財產(chǎn)線索的工作基本只能靠專業(yè)執(zhí)行團隊。”周爭鋒坦言，挖掘出的深層次財產(chǎn)線索交由律師，以另案訴訟的方式處理。舉例來說，就是找到開發(fā)商的債務(wù)人，并向該債務(wù)人提起訴訟，越過開發(fā)商這一環(huán)節(jié)，直接讓該債務(wù)人還錢給業(yè)主。

現(xiàn)實操作難在“可執(zhí)行”上。周爭鋒舉例，如果這位債務(wù)人也沒錢，只能繼續(xù)追蹤、起訴，形成案外案。業(yè)主看似勝訴，但為推動執(zhí)行，又陷入司法旋渦中。說白了，這就是債權(quán)人代理律師與開發(fā)商律師團隊的持久較量。

權(quán)益如何保障？

如果將首付款、團購費和已還貸款及利息加起來，聞珊投入了130多萬元，幾乎是她工作后的全部積蓄。“拿不到退款，經(jīng)濟壓力依舊很大?！?/p>

去年4月，《人民法院報》公告《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》 （以下簡稱《批復(fù)》），聞珊看到后馬上咨詢了代理律師。尤其是《批復(fù)》第三條內(nèi)容：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

“最高法明確了退房者的權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護?！蓖跤癯纪瑫r指出，《批復(fù)》中所提到的內(nèi)容只是相對兜底的條款，解決的是出現(xiàn)極端情況時，當(dāng)各類債權(quán)相互碰撞，誰優(yōu)先得到保障的問題?！暗绻_發(fā)商沒有可以變現(xiàn)的資產(chǎn)，即使享有優(yōu)先權(quán)也沒有意義?！?/p>

事實上，珠海泰禾中央廣場已經(jīng)恢復(fù)施工。據(jù)其公眾號消息，項目已于今年5月28日取得消防驗收合格證，6月11日已完成規(guī)劃變更的相關(guān)出圖及審圖工作，現(xiàn)正在申辦變更復(fù)函，復(fù)函完成后開展后續(xù)驗收工作。

據(jù)媒體報道，珠海市香洲區(qū)法院一位辦公室負(fù)責(zé)人通過電話表示，泰禾中央廣場是涉及珠海市“保交樓、保民生”政策貫徹落實的項目，執(zhí)行法官會保障購房業(yè)主的合法權(quán)益，需“耐心等待”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，啟航公司在判決書中介紹：“2021年，深圳某房企提供2億—3億元借款用于涉案項目建設(shè)，大橫琴置業(yè)有限公司收購涉案項目1號樓，能夠有足夠的資金支持項目施工工作?！卑凑占s定，1號樓的購房款用作所購樓棟及整體項目保交付的專項使用資金。

“保交樓專項資金，只能?？顚Ｓ谩！敝軤庝h表示，退房款“優(yōu)先權(quán)”的前提是“房屋不能交付且無實際交付可能”，這本身就與保交樓沖突，更不可能執(zhí)行到保交樓專項資金上?！巴朔空咦坊乜铐椀淖畲笙Ｍ栽趯ふ铱蓤?zhí)行的財產(chǎn)線索?！?/p>

王玉臣提醒，如爛尾樓業(yè)主的訴求僅為停貸止損，建議優(yōu)先考慮通過行政方面的法律手段，要求金融監(jiān)管部門查處銀行違法行為，推動銀行談判協(xié)商解決。如只能走民事訴訟，仍可視情況要求暫停還款至交房之后。解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔(dān)保借款合同》通常作為兜底方案，是到最后萬不得已的選擇。

“相比之下，嘗試通過各種方式推動項目復(fù)工交房，才能最大程度降低購房者錢房兩空的風(fēng)險?！蓖跤癯甲詈笳f。

（應(yīng)受訪者要求，文中聞珊、趙斌均為化名）