0 引言

自2008年以來，為解決城鎮(zhèn)居民住房問題，我國政府提出了大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。然而，公租房工程建設(shè)政策在實(shí)施過程中面臨諸多挑戰(zhàn)，為此政府開始注重由完成“量”向完善“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)“住有宜居”。自此，公租房建設(shè)的宜居性問題開始成為時代議題，逐漸進(jìn)入學(xué)者視野，以住房滿意度作為評估標(biāo)準(zhǔn)逐漸成為學(xué)者的研究方向?，F(xiàn)階段在研究住戶滿意度指標(biāo)體系構(gòu)建方面，多聚焦于住房物理屬性或單一政策維度，缺乏對宜居性內(nèi)涵（如人文社會環(huán)境、價格感知）的系統(tǒng)整合。本研究利用修正IPA分析法，用偏相關(guān)系數(shù)替代自述重要性，打破傳統(tǒng)線性假設(shè)的局限，提高統(tǒng)計(jì)解釋力；基于宜居性理論框架，構(gòu)建涵蓋建筑特征、配套設(shè)施、社會環(huán)境、政策感知的多維度評價體系，特別納入“鄰里環(huán)境”“政策公開程度”等軟性指標(biāo)，更貼近公租房社區(qū)治理需求。

截至目前，市公租房套數(shù)達(dá)33443套，涉及各個區(qū)縣、城鎮(zhèn)等。通過實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，市公租房存在配套設(shè)施不足、物業(yè)管理滯后等問題，既有研究尚未結(jié)合宜居性框架提出針對性改進(jìn)策略，因此本文以市公租房住戶為研究對象開展研究。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

近年來，基于公租房建設(shè)方面，國內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行了大量研究。易淼等選擇重慶市的公租房建設(shè)作為研究對象，認(rèn)為制定公租房的相關(guān)政策是為平衡住房領(lǐng)域的利益關(guān)系，從而有效地解決我國住房難題。嚴(yán)鵬等[2]結(jié)合全國范圍內(nèi)的問卷調(diào)查和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，對公租房運(yùn)營管理中的準(zhǔn)入、輪候配租、租賃管理和退出這4個關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行問題清單的總結(jié)和歸納，據(jù)此提出針對運(yùn)營管理各個環(huán)節(jié)的解決策略。王愛頌[3基于對英國、香港和重慶市公租房制度的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以解決公租房建設(shè)資金的問題。其建議完善了土地供應(yīng)體系，構(gòu)建了一個客觀而全面的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，最終實(shí)施全國范圍內(nèi)的動態(tài)聯(lián)網(wǎng)公租房管理信息化。Shareef[4]對阿聯(lián)酉公共住房項(xiàng)目展開了研究，提出開發(fā)商為阿聯(lián)首居民設(shè)計(jì)垂直公共住房時，應(yīng)考慮住戶首選的設(shè)計(jì)方案，這為公共住房的未來發(fā)展提供了很有價值的建議。Mridha[5]定量分析孟加拉國達(dá)卡公寓住戶滿意度，并討論住戶年齡、性別、婚姻狀況等因素與住戶滿意度的關(guān)系。結(jié)果顯示，人口統(tǒng)計(jì)特征對居住滿意度有調(diào)節(jié)作用。Chukkali等從住房赤字這一嶄新的角度解讀了居住滿意度，認(rèn)為居民對住房條件的滿意度不僅依賴所處地區(qū)的基本設(shè)施、社會狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等因素，其文化環(huán)境對住房條件的滿意度也有一定影響。秦穎等[7]采用結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）對北京公租房進(jìn)行案例研究。研究結(jié)果顯示，建筑的基礎(chǔ)條件是決定公租房人住率的關(guān)鍵要素，充分發(fā)揮租金資源配置的中心作用則是提升公租房入住率的核心策略。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對于公租房建設(shè)在融資、住房政策與制度、運(yùn)營管理模式、住戶滿意度評價等方面作了深刻的研究與剖析。但目前國內(nèi)外現(xiàn)有文獻(xiàn)缺乏從宜居視角對住戶滿意度的研究。因此本文從宜居視角出發(fā)，基于修正IPA分析法研究住戶滿意度影響因素，提出提升市公租房住戶滿意度策略，為政府改善公租房的居住環(huán)境和居住區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)提供參考和依據(jù)。

2 研究設(shè)計(jì)

2.1 研究方法

1977年，Martilla等8提出了傳統(tǒng)的IPA分析方法，該方法基于重要性和滿意度的前提假設(shè)開展研究，每個變量的滿意度與整體滿意度之間存在線性關(guān)系，但是這一假設(shè)在實(shí)際中難以實(shí)現(xiàn)。陳旭[9對傳統(tǒng)IPA分析法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)上的優(yōu)化，建議使用單項(xiàng)滿意度和總體滿意度的偏相關(guān)系數(shù)描述其重要性，以取代原有的自述重要性，主要很多學(xué)者認(rèn)為該方法更加客觀和真實(shí)。其具體方法是在住戶滿意度問卷中，將單一指標(biāo)的感知度評分標(biāo)記為 S_i ，然后取各指標(biāo)感知度評分的自然對數(shù)，使其呈線性分布并標(biāo)記為ln （S_i） ，最后將單一指標(biāo)的總體感知度評分記為 Ω₀₅ 。通過使用SPSS 25.0對ln（ S_i ）和OS進(jìn)行多元回歸分析，并以ln（ S_i， ）作為自變量、OS作為因變量，最終確定ln（ S_i） ）和OS之間的偏相關(guān)系數(shù)（引申重要性）。基于此，本研究采用修正IPA分析法，對我國市公租房住戶滿意度進(jìn)行深入探討。

2.2 初始指標(biāo)選取與體系構(gòu)建

在已有研究基礎(chǔ)上，本文通過文獻(xiàn)分析法與專家訪談法，結(jié)合市公租房的實(shí)際情況，基于宜居性評價相關(guān)指標(biāo)構(gòu)建了住戶滿意度評價指標(biāo)體系[10]。公租房住戶滿意度評價指標(biāo)體系見表1。

3 數(shù)據(jù)收集與分析

3.1 問卷設(shè)計(jì)與發(fā)放

本研究采用的問卷設(shè)計(jì)包括受訪者的基本資料，內(nèi)容涉及住戶的性別，年齡，受教育程度和職業(yè)等方面的信息。所有題項(xiàng)全部采用李克特五級量表評分（1表示非常不滿意，5表示非常滿意）。

本研究數(shù)據(jù)采集時間為2024年8月至12月，地點(diǎn)為市8個公租房社區(qū)，采用線上線下結(jié)合的方式，發(fā)放問卷389份，收回有效問卷352份，有效率達(dá)到 90.49% 。樣本特征分布描述見表2。由表2可知樣本有較好的隨機(jī)性，也能典型地反映市公租房住戶滿意度現(xiàn)狀。

由表2可知，男女比例較為均衡，因此對調(diào)查結(jié)果影響較小。在年齡分布上，36～45歲群體占比最高（ 30.40% ），其次為26＼～35歲（ 26.10% ），與公租房申請者多為新就業(yè)職工的特征相符；在職業(yè)性質(zhì)上，各群體所占比例均衡，反映保障性住房覆蓋就業(yè)群體廣泛的特征；在受教育程度上，主要是高中、中專和初中及以下占比較多，分別占比 31.80% ， 28.70% 。表明居住群體的文化水平處于中等偏下；在入住時長方面，數(shù)據(jù)顯示入住時間越長，不滿意的因素越多；在住房面積方面，40m² 及以下占比最少， 40m²～50m² 和 50m²～60m² 的居住人數(shù)較多，符合市公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。整體上樣本屬性特征分布比較理想，具有代表性。

3.2 信效度檢驗(yàn)

為保證問卷的可靠性和有效性，本文對問卷信效度展開檢驗(yàn)。通常使用克隆巴赫 ∝ 系數(shù)法來評估問卷的信度[20]，并分析各維度內(nèi)部一致性。問卷數(shù)據(jù)信度分析見表3，問卷總體和二級維度信度系數(shù)為0.8～1，表明該問卷信度較高。效度分析采用KMO和Bartlett檢驗(yàn)，調(diào)查問卷KMO值及Bartlett球形檢驗(yàn)結(jié)果見表4。

由表4可知，KMO值為0.922，Bartlett檢驗(yàn)結(jié)果的P值為 0.000lt;0.01 ，說明問卷效度較好，變量組內(nèi)相關(guān)性較大。利用SPSS25.0進(jìn)行主成分分析，為更清晰地識別出主要成分，經(jīng)過凱撒正交法做最大方差旋轉(zhuǎn)，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣見表5。該矩陣共5個主成分，即5個維度及各個測量項(xiàng)的因子載荷值，進(jìn)一步表明本研究篩選出的5個主維度具有一定的代表性。

一般認(rèn)為，因子載荷值在0.5以上表明測量結(jié)果是可以接受的。由表5可知，所有題項(xiàng)的因子載荷都在0.7以上，同時各題項(xiàng)所屬維度與問卷形式一致，說明本研究構(gòu)建的市公租房住戶滿意度評價指標(biāo)體系不需要修正。

4公租房住戶滿意度評價

4.1引申重要性-滿意度分析

依據(jù)鄧維兆提出的修正IPA法，使用引申重要性替代受訪者自述重要性進(jìn)行分析，住戶滿意度與引申重要性數(shù)據(jù)見表6。

4.2 IPA模型分析

根據(jù)修正IPA分析法，首先對引申重要性均值和滿意度均值進(jìn)行計(jì)算，確定兩個值交點(diǎn)為中心點(diǎn)，將象限圖劃分為四個象限，結(jié)合表6將21個要素分布于四個象限內(nèi)，修正IPA分析象限圖如圖1所示。

第一象限為優(yōu)勢區(qū)，此區(qū)域滿意度均值大于3.339，重要性均值大于0.431，共有5個要素，分別為 C₂ 、 C₄ 、 C₁₁ 、 C₁₄ ！ C₁₈ 。這5個要素在公租房住戶滿意度與引申重要性中占有關(guān)鍵地位，現(xiàn)有服務(wù)供給在這些方面基本滿足了住戶需求，獲得其較高認(rèn)可。因此，在優(yōu)化公租房居住體驗(yàn)時，應(yīng)確保此類要素的優(yōu)勢地位。

第二象限為維持區(qū)，此區(qū)域滿意度均值大于3.339，重要性均值小于0.431，共有5個要素，分別為 C₅ 、 C₁₀ 、 C₁₂ 、 C₁₃ 、 C₁₇ ，說明公租房在這5個方面的表現(xiàn)超出住戶的期望，應(yīng)在后續(xù)公租房宜居優(yōu)化過程中繼續(xù)保持優(yōu)勢地位。

第三象限為機(jī)會區(qū)，此區(qū)域滿意度均值小于3.339，重要性均值小于0.431，共有6個要素，分別為 C₁ 、 C₃ 、 C₆ 、 C₁₆ 、 C₂₀ 、 C₂₁ 。由于市特有的居住形態(tài)弱化了傳統(tǒng)要素的敏感性，78.6% 的受訪者為首次獲得獨(dú)立住房，對戶型缺陷的容忍度較高，冬季漫長導(dǎo)致住戶更關(guān)注供暖成本而非建筑美學(xué)屬性，因此這6項(xiàng)因素重要性較低，政府亟須將這一象限的要素作為改善重點(diǎn)，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行積極監(jiān)控，將提高公租房住戶的滿意度列入長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

第四象限為改進(jìn)區(qū)。此區(qū)域滿意度均值小于3.339，引申重要性均值大于0.431，共有5個要素，分別為 C₇ 、 C₈ 、 C₉ 、 C₁₅ 、 C₁₉ 。這5個要素對公租房住戶較為重要，實(shí)際服務(wù)水平卻達(dá)不到預(yù)想水平，因此該象限的要素是改進(jìn)公租房住戶滿意度與引申重要性需要重點(diǎn)關(guān)注的部分，應(yīng)引起管理公租房的政府部門高度重視。

5 結(jié)果分析及建議

本文基于修正IPA分析法對市公租房住戶滿意度進(jìn)行分析。結(jié)果顯示，總體滿意度較低的有周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)配套，活動設(shè)施場所，交通便利性，物業(yè)管理水平和住房租金價格等5個要素，這些要素在重要性評分中相對較低，滿意度數(shù)值也不高，反映了這些要素在住戶滿意度構(gòu)成中服務(wù)供給不足，其應(yīng)是優(yōu)先改進(jìn)的方面。據(jù)此提出以下建議。

5.1 完善配套設(shè)施

政府應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門鼓勵社會資金建設(shè)社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市等，暫時不具備在社區(qū)周邊建設(shè)配套設(shè)施的條件，可以規(guī)劃好公共交通線路，保證居民能夠方便到達(dá)周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)中心等場所。在社區(qū)內(nèi)建造便民服務(wù)中心，增加公共活動場地，滿足居民需求。如建設(shè)運(yùn)動設(shè)施、閱覽室、兒童游樂室、老人活動室等不同年齡段的活動場所。

5.2 提升物業(yè)管理水平

物業(yè)公司建立服務(wù)質(zhì)量考評機(jī)制，用考核形式維護(hù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一方面需注重員工的培訓(xùn)教育，提高服務(wù)意識，能夠及時應(yīng)對居民的需求。設(shè)置物業(yè)24小時服務(wù)熱線電話，便于居民隨時反映，通過滿意度調(diào)查表、投訴熱線等進(jìn)行監(jiān)督。另一方面公開管理制度，定期向居民公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用使用情況，提高居民的信賴程度。

5.3 合理調(diào)整租金價格

住戶對于住房租金價格的滿意程度低，房租水平超出部分住戶所能承受的程度。對此，相關(guān)部門應(yīng)采取如下措施：首先，根據(jù)住戶的收入水平合理確定住房租金價格，使租金保持在住戶可承受的程度。其次，通過提高住房的質(zhì)量和配套設(shè)施，提升住房性價比。最后，根據(jù)住戶的實(shí)際需求，適度增加住房補(bǔ)貼，以減輕住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

6 結(jié)語

本文通過文獻(xiàn)分析、專家訪談、問卷調(diào)查和主成分分析的方法，基于修正IPA分析法，從宜居角度考察了市公租房住戶滿意度。研究結(jié)果表明，建筑特征、配套設(shè)施、住區(qū)環(huán)境、人文社會環(huán)境和價格感知等維度是影響住戶滿意度的核心維度，其中周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)配套，活動設(shè)施場所，交通便利程度，物業(yè)管理水平，住房租金價格等5個因素的滿意度不高但是重要性較高，是需要提高其影響程度的重點(diǎn)因素。針對這5個因素提出的建議分別是進(jìn)一步完善配套設(shè)施、提高物業(yè)管理水平、適當(dāng)調(diào)低租金價格，以提高公租房住戶居住體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)公租房政策的可持續(xù)發(fā)展。研究成果可為同類型城市推進(jìn)“住有宜居”目標(biāo)提供方法論參考，助力公租房政策從“保基本”向“提品質(zhì)”轉(zhuǎn)型。但由于本研究所采用的方法具有一定局限性，基于該方法的影響因素選擇，以及針對上述5個因素提出的對策建議還需要進(jìn)一步研究。

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收稿日期：2025-03-05

作者簡介：

李欣穎（通信作者）（1997—），女，研究方向：工程建造與管理、公租房項(xiàng)目管理。

李慧敏（1979—），女，碩士研究生導(dǎo)師，副教授，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)、工程建造與管理。

蔣立陽（1999—），男，研究方向：工程建造與管理、保障房。趙思誠（2001—），男，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)、被動式建筑成本。

徐鵬琨（2000一），男，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)、被動式建筑成本。