REITs對住房租賃市場造成的影響

刺激住房租賃市場的供給量增加 REITs的資金注入能夠推動新建租賃住房項目的開發(fā)，有助于優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，同時盤活存量住房資源，將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為租賃住房，從而增加市場的有效供給，緩解住房供需矛盾，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，還能促進住房保障水平的提高，以滿足更多低收入人群的租房需求。

提升住房租賃市場的規(guī)范化程度 REITs要求房企實施嚴格的信息披露和規(guī)范的運營管理，這將促使房企提升自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以滿足租戶的需求，有利于提升住房租賃市場的規(guī)范化程度，從而確保租客對服務(wù)的滿意度。

穩(wěn)定住房租賃市場的租金水平 REITs的收益主要來自于房地產(chǎn)租金收入，這是為了確保收益的穩(wěn)定性。一方面，REITs可吸引社會資本流入租賃住房建設(shè)等領(lǐng)域，如將商業(yè)辦公等非居住存量房屋改造為租賃住房，或投資新建租賃住房項目，增加市場租賃房源數(shù)量，緩解供需矛盾。另一方面，REITs通常由專業(yè)團隊運營管理，具有完善的租賃管理體系和市場調(diào)研機制，能根據(jù)市場供需和租戶需求合理定價，不會因短期市場波動大幅調(diào)整租金，這在極大程度上確保了租金水平的穩(wěn)定性。

提供融資渠道 住房租賃市場的發(fā)展需要大量資金的投入，而傳統(tǒng)融資渠道往往難以滿足這一需求。REITs的核心作用在于幫助租房租賃企業(yè)構(gòu)建“投資、融資、管理、退出”的完整閉環(huán)，從而達成輕資產(chǎn)運營模式。當前，住房租賃行業(yè)前期需要大量資金投入，回報周期相對較長，現(xiàn)金流回流不僅耗時久，且成長性欠佳、底層資產(chǎn)的流動性較差，而REITs產(chǎn)品的特性恰好與住房租賃行業(yè)的資金需求相契合，能夠?qū)崿F(xiàn)資金的合理配置。

REITs在住房租賃市場應(yīng)用過程中面臨的挑戰(zhàn)

法律法規(guī)建設(shè)不完善 當前，我國已構(gòu)建起完善的金融法律體系，但這些法律在REITs方面存在空白，尚未針對其制定具體規(guī)范。首先，《證券投資基金運作管理辦法》規(guī)定，基金管理人對單一證券的持股比例上限為10%，這一限制在一定程度上約束了資金在證券市場的投資布局，對投資策略的選擇和資金的流動性亦會產(chǎn)生一定影響。其次，我國REITs未來的發(fā)展方向與具體運行模式仍具有不確定性。由于缺乏針對性的政策和法律細則，REITs在發(fā)展過程中面臨諸多政策、法律層面的潛在風險，亟待監(jiān)管部門和相關(guān)部門進一步明確和完善相關(guān)規(guī)則，以推動REITs市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

稅收政策不明確 REITs在稅收方面存在一些不確定性，影響了投資者的積極性。公募REITs涵蓋資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓、投資、運營等多個環(huán)節(jié)，在現(xiàn)行法律法規(guī)下，重復(fù)征稅問題較為突出。以我國保障性租賃住房REITs為例，在設(shè)立過程中需繳納10余種稅，其中交易環(huán)節(jié)包括印花稅、契稅、所得稅、土地增值稅等；運營環(huán)節(jié)包括增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等；在收益分配環(huán)節(jié)，企業(yè)需繳納25%的所得稅，個人需繳納20%的所得稅，這不僅提高了REITs的發(fā)行成本，還降低了投資收益率。

運營管理水平有待提高 住房租賃企業(yè)的運營管理水平參差不齊，難以滿足REITs對專業(yè)化運營管理的要求。REITs的資金注入范圍橫跨工程、法律、咨詢、金融、財務(wù)等多個領(lǐng)域，因而對專業(yè)人才的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力有著極高要求。當前，經(jīng)過市場化改造的房企憑借長期以來在某一領(lǐng)域的深耕，或許已積累起一定的運營管理經(jīng)驗和專業(yè)人才團隊。然而，仍有部分企業(yè)在REITs專業(yè)人才儲備上存在明顯短板，這在極大程度上限制了企業(yè)在REITs業(yè)務(wù)上的發(fā)展步伐。

收益不穩(wěn)定 REITs資金的收益水平受到房地產(chǎn)市場波動、利率風險、租客信用風險等多重因素的影響。首先，當經(jīng)濟下行時，會造成租賃需求下降、空置率上升、租戶違約風險上升，進而導(dǎo)致租金收入減少，這將影響REITs資產(chǎn)價值和分紅收益。其次，利率上升會增加REITs的融資成本，降低其盈利能力，還會使得債券等固定收益產(chǎn)品的吸引力增強，導(dǎo)致資金從REITs中流出，同樣會影響收益水平。

應(yīng)用策略

完善法律法規(guī)與監(jiān)管體系 加快制定專門針對住房租賃REITs的政策法規(guī)，明確REITs的組織形式、投資范圍、監(jiān)管要求等。具體而言，需完善、健全REITs監(jiān)督評價體系，根據(jù)我國REITs的實際發(fā)展情況，建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，對住房租賃產(chǎn)品運營的每一個環(huán)節(jié)實施嚴格的監(jiān)督管理，將監(jiān)管重點放在REITs標的資產(chǎn)價值的評估工作上，并盡量做到杜絕業(yè)務(wù)內(nèi)幕交易等違法違規(guī)行為，以確保REITs業(yè)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

合理降低稅負 首先，要適度減輕基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行、運營等環(huán)節(jié)的稅收負擔。國家層面針對不同項目周期、不同稅種，應(yīng)出臺專門的基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收支持政策，避免重復(fù)征稅。其次，各級地方政府需解決試點過程中出現(xiàn)的各類稅收問題，以確保稅收政策執(zhí)行的統(tǒng)一性、公平性，不額外增加企業(yè)稅負。此外，當下僅個人出租自有資產(chǎn)可獲稅收優(yōu)惠，因此有關(guān)方面應(yīng)完善稅收政策，將受益主體擴大到企業(yè)等法人機構(gòu)。

提高運營管理水平 首先，應(yīng)培育專業(yè)的運營團隊，并通過加強品牌建設(shè)、創(chuàng)新服務(wù)模式等措施，切實提升租戶滿意度、提高住房租賃資產(chǎn)的運營效率。其次，應(yīng)在保障服務(wù)質(zhì)量的前提下加強成本管控，降低人力成本、維修成本、營銷成本。同時，鼓勵引進專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)，以提升住房租賃市場的整體運營管理水平。

強化風險管理 首先，應(yīng)構(gòu)建包括宏觀經(jīng)濟指標、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)在內(nèi)的風險評估模型，從而量化評估投資風險并設(shè)置預(yù)警指標。其次，應(yīng)持續(xù)跟蹤房地產(chǎn)市場、金融市場動態(tài)，及時調(diào)整投資和運營決策，當市場供應(yīng)過剩時，需調(diào)整租賃策略或放緩擴張計劃。此外，應(yīng)深入評估REITs的信用狀況，包括發(fā)行主體信用、底層資產(chǎn)信用等，從而降低違約風險。

REITs作為一種創(chuàng)新型金融工具，將其應(yīng)用于住房租賃市場的過程中面臨著法律法規(guī)不完善、稅收政策不明確、收益不穩(wěn)定等方面的挑戰(zhàn)，需要通過完善法律法規(guī)、明確稅收政策、提高運營管理水平、強化風險管理等措施予以解決，從而助力住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展。