摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一，對(duì)企業(yè)稅負(fù)成本影響較大，容易引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)加大土地增值稅清算力度，切實(shí)提高企業(yè)稅務(wù)管理水平，以降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但由于土地增值稅清算的時(shí)間跨度長(zhǎng)、技術(shù)含量高，加上受土地增值稅清算流程、規(guī)章制度等因素的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中的問(wèn)題逐漸暴露，無(wú)法保證企業(yè)稅務(wù)管理效果。基于此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，首先，闡述了土地增值稅及土地增值稅清算的內(nèi)涵。其次，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程與重要性。最后，就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題及優(yōu)化路徑展開(kāi)探討，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算流程；費(fèi)用分?jǐn)?/p>

土地增值稅清算不僅是房地產(chǎn)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是提升企業(yè)稅務(wù)管理水平的重要手段。一旦房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程出現(xiàn)計(jì)算不準(zhǔn)確、流程不規(guī)范等問(wèn)題，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)繳納過(guò)高的土地增值稅或者引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅清算管理，確保能按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范的稅務(wù)處理，避免因土地增值稅清算問(wèn)題引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或經(jīng)濟(jì)損失。

一、理論概述

（一）土地增值稅

土地增值稅是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及土地上的附著物獲得收入的單位和個(gè)人需要繳納的稅種，土地增值稅具有規(guī)范土地市場(chǎng)、優(yōu)化資源配置的重要作用。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中獲取的增值額為土地增值稅計(jì)算的重要依據(jù)，其中，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓所獲取的收入減去稅法允許扣除的成本費(fèi)用項(xiàng)目金額后的余額。隨著時(shí)間的推移和國(guó)家政策的調(diào)整，土地增值稅增值額會(huì)出現(xiàn)上下浮動(dòng)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，需要以最新政策為指導(dǎo)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算土地增值稅。

（二）土地增值稅清算

基于土地增值稅清算條件，要求納稅人根據(jù)政策要求和項(xiàng)目情況計(jì)算土地增值稅稅額，并根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)申請(qǐng)表，向相關(guān)部門(mén)提供有關(guān)資料，按照規(guī)定的流程和要求，完成房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的繳納工作。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，計(jì)算土地增值稅增值額和土地增值稅，并與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好溝通，了解并根據(jù)最新的稅收政策和監(jiān)管要求提交清算申請(qǐng)。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后確定是否進(jìn)行清算，并根據(jù)最終審核結(jié)果計(jì)算應(yīng)繳納的金額，要求企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成土地增值稅的繳納工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程

第一，做好數(shù)據(jù)管理工作。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中必須繳納的稅種，為提高各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算的精準(zhǔn)性，防止出現(xiàn)清算失誤的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行模擬測(cè)算，預(yù)估出房地產(chǎn)應(yīng)繳納的費(fèi)用。模擬清算過(guò)程可以由企業(yè)內(nèi)部人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)完成，讓房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，提前做好準(zhǔn)備工作。

第二，構(gòu)建土地增值稅清算小組。土地增值稅清算涉及的內(nèi)容較多，需要業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)協(xié)同操作。為提高清算效率，獲得精準(zhǔn)的計(jì)算結(jié)果，清算工作應(yīng)由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，業(yè)務(wù)部門(mén)配合，組建專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的團(tuán)隊(duì)，以高質(zhì)量地完成土地增值稅清算。

第三，重點(diǎn)管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。土地增值稅清算的難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性。如果基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核算出現(xiàn)問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)影響土地增值稅清算的準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展清算工作前，應(yīng)保證時(shí)間和人力資源的充足，重點(diǎn)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行審核分析。若是出現(xiàn)人員流動(dòng)或者部門(mén)交接等情況，則應(yīng)要求相關(guān)人員做好數(shù)據(jù)交接工作，避免因虛假數(shù)據(jù)影響土地增值稅清算成效。

第四，完善清算方案。土地增值稅清算需要財(cái)務(wù)人員根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況制定個(gè)性化清算方案，為獲取最優(yōu)土地增值稅清算方案，企業(yè)需要深入分析國(guó)家稅收政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，制定多個(gè)清算方案，通過(guò)多方對(duì)比，選擇最優(yōu)方案。

第五，與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。鑒于部分財(cái)務(wù)人員缺少清算經(jīng)驗(yàn)，不了解我國(guó)相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以與第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，由企業(yè)提供數(shù)據(jù)，第三方負(fù)責(zé)土地增值稅清算。借此減少房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約稅務(wù)籌劃成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理水平。

第六，提交方案。稅務(wù)機(jī)關(guān)向企業(yè)下達(dá)清算通知后，企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算方案和土地增值稅相關(guān)資料。在具體操作過(guò)程，企業(yè)應(yīng)以實(shí)際管理情況為基礎(chǔ)，充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特征和政策環(huán)境，向稅務(wù)部門(mén)提交有利于企業(yè)的清算方案，防止出現(xiàn)清算方案操作難度過(guò)大的問(wèn)題。

第七，及時(shí)調(diào)整清算方案。稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取企業(yè)提供的清算方案后，應(yīng)細(xì)致審查企業(yè)提供的清算方案，并對(duì)企業(yè)的清算過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，確保企業(yè)的清算活動(dòng)合法合規(guī)。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，確保申報(bào)的數(shù)據(jù)或清算出來(lái)的數(shù)據(jù)得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

第八，確定清算方案。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通交流，確定清算方案，并據(jù)此開(kāi)展土地增值稅清算工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重要性

（一）提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

土地增值稅清算是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最后階段需繳納多少稅款、實(shí)現(xiàn)多少利潤(rùn)的關(guān)鍵一環(huán)，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體收益水平的重要因素。而因房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，土地增值稅計(jì)算煩瑣復(fù)雜，需要考慮的問(wèn)題較多，且各地政策存在差異，較容易出現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體土地增值稅稅負(fù)預(yù)估不準(zhǔn)、不可控的問(wèn)題，這將嚴(yán)重影響企業(yè)的效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重視土地增值稅清算管理，做好土地增值稅清算前期準(zhǔn)備工作，優(yōu)化土地增值稅清算流程和路徑，有助于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地增值稅的清算時(shí)間有明確規(guī)定，且對(duì)土地增值稅清算的審查日趨嚴(yán)格，如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重土地增值稅清算管理，無(wú)法按法律法規(guī)規(guī)定的時(shí)間和要求完成清算，則可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要明確土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，切實(shí)關(guān)注成本分?jǐn)偛粶?zhǔn)確、政策不清晰、票據(jù)不合規(guī)等主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，強(qiáng)化對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。

（三）提升資金使用效率

目前，土地增值稅采取“先預(yù)征后清算”的模式，由房地產(chǎn)企業(yè)按照各地規(guī)定的預(yù)征率先預(yù)交，然后在滿足清算條件后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)于部分低增值稅額的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因土地增值稅清算稅負(fù)低于已預(yù)繳的土地增值稅，清算時(shí)可退稅。而對(duì)于部分高增值稅額的房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地增值稅清算后可能需要補(bǔ)繳較多的費(fèi)用，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)沉重的稅負(fù)壓力。所以企業(yè)在清算工作前，要加強(qiáng)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的解讀和應(yīng)用，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的全周期管理，通過(guò)有效應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策及合理預(yù)計(jì)土地增值稅各階段稅負(fù)，制訂合理的財(cái)務(wù)資金計(jì)劃，以提升資金使用效率。

（四）維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

土地增值稅清算是以國(guó)家政策為導(dǎo)向，通過(guò)清算工具的應(yīng)用，確定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅額。通過(guò)實(shí)施土地增值稅清算工作，能夠規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的秩序，減少稅務(wù)問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。在具體清算過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本和費(fèi)用等信息的記錄、申報(bào)工作，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明性，杜絕不規(guī)范操作行為。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

（一）土地增值稅計(jì)算不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中數(shù)據(jù)計(jì)算較為關(guān)鍵，是確定納稅金額的重要步驟，若出現(xiàn)數(shù)據(jù)計(jì)算問(wèn)題，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)重復(fù)繳稅、漏繳稅的情況。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未意識(shí)到稅務(wù)管理的必要性，因忽視了土地增值稅計(jì)算，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。造成這一問(wèn)題的原因有兩點(diǎn)：第一，缺少重要數(shù)據(jù)收集意識(shí)。土地增值稅清算工作需要土地購(gòu)置價(jià)、市場(chǎng)價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等重要信息的支持，若數(shù)據(jù)不全、信息不準(zhǔn)確的情況，會(huì)影響土地增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性。部分企業(yè)忽視涉稅數(shù)據(jù)的管理，存在數(shù)據(jù)共享不及時(shí)、不全面的問(wèn)題。第二，缺少信息技術(shù)的支撐，不利于土地增值稅清算。土地增值稅清算較為復(fù)雜，需要從涉稅業(yè)務(wù)和非涉稅業(yè)務(wù)兩個(gè)方面入手，通過(guò)有效措施實(shí)現(xiàn)對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)的管理，提高土地增值稅清算準(zhǔn)確性。尤其在金稅四期影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新稅務(wù)管理工具，以提高數(shù)據(jù)處理和分析有效性。部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理系統(tǒng)功能單一，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源共享，無(wú)法從業(yè)務(wù)系統(tǒng)獲取稅務(wù)信息，無(wú)形中影響了土地增值稅清算效果。

（二）成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄟx擇不當(dāng)

成本分?jǐn)偸欠从惩恋卣鎸?shí)價(jià)值和提升土地增值稅計(jì)算準(zhǔn)確性的有效措施，其中，成本分?jǐn)傎M(fèi)用方法對(duì)清算工作的影響較大。房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用時(shí)，選擇與項(xiàng)目和企業(yè)經(jīng)營(yíng)不匹配的分配規(guī)則和方法，產(chǎn)生分?jǐn)偛痪膯?wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有較大的差異，若成本分?jǐn)傊泻鲆曧?xiàng)目實(shí)際情況，會(huì)影響成本分?jǐn)偨Y(jié)果，不利于土地增值稅的評(píng)估和計(jì)算。

（三）土地增值稅政策了解不深入

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確土地增值稅政策，明確各項(xiàng)政策對(duì)稅務(wù)的要求，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行納稅和稅務(wù)籌劃。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然意識(shí)到稅務(wù)政策的指導(dǎo)作用，但由于對(duì)政策的理解不到位、不全面，導(dǎo)致稅務(wù)政策指導(dǎo)作用難以發(fā)揮。例如，由于企業(yè)對(duì)土地增值稅的理解不透徹，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本結(jié)算、稅務(wù)申報(bào)過(guò)程中不僅無(wú)法享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策，還面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這一問(wèn)題在房地產(chǎn)企業(yè)中較為常見(jiàn)，是影響企業(yè)發(fā)展的因素之一。

（四）發(fā)票使用和管理不規(guī)范

發(fā)票是土地增值稅清算的重要憑證，關(guān)系到企業(yè)納稅是否合法合規(guī)。通過(guò)對(duì)涉稅發(fā)票的規(guī)范化管理和利用，能讓企業(yè)在稅務(wù)申報(bào)時(shí)享受一些優(yōu)惠政策，降低綜合稅負(fù)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少合規(guī)使用和管理發(fā)票意識(shí)，未針對(duì)此制定發(fā)票管理機(jī)制，導(dǎo)致部分發(fā)票出現(xiàn)丟失、信息不全的問(wèn)題。這類(lèi)問(wèn)題會(huì)對(duì)土地增值稅清算工作造成巨大的影響，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（五）土地增值稅清算流程不明確

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算具有復(fù)雜性、專(zhuān)業(yè)性的特征，涵蓋較多流程和業(yè)務(wù)，需要管理人員按照規(guī)定操作，以確保清算工作的規(guī)范性。部分房地產(chǎn)企業(yè)并未成立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，也未能組建專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)人才隊(duì)伍，將稅務(wù)工作交由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。雖然財(cái)務(wù)人員具備稅務(wù)方面的知識(shí)，但土地增值稅清算工作經(jīng)驗(yàn)普遍不足，且不了解有關(guān)政策，致使土地增值稅清算工作出現(xiàn)流程混亂、結(jié)果不準(zhǔn)確的問(wèn)題。

五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的優(yōu)化對(duì)策

（一）提升土地增值稅計(jì)算的精準(zhǔn)性

第一，收集與土地增值稅有關(guān)的信息。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確土地增值稅計(jì)算所需的數(shù)據(jù)，將此作為重點(diǎn)管理對(duì)象，及時(shí)收集和保存房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，為計(jì)算土地增值稅提供資料。影響土地增值稅計(jì)算的數(shù)據(jù)主要有各項(xiàng)面積數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售收入、土地成本、開(kāi)發(fā)成本、利息支出、間接費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。在數(shù)據(jù)管理時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)涉稅數(shù)據(jù)管理的價(jià)值，健全數(shù)據(jù)管理制度，要求各部門(mén)按照規(guī)定保存工作數(shù)據(jù)，以便土地增值稅計(jì)算人員獲取信息。第二，構(gòu)建稅務(wù)管理系統(tǒng)。以“金稅四期”為導(dǎo)向，構(gòu)建數(shù)字化信息系統(tǒng)，制定統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)此完成涉稅數(shù)據(jù)的收集、管理和分析，提高土地增值稅清算水平。目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均已構(gòu)建起了稅務(wù)管理系統(tǒng)，通過(guò)將其與其他系統(tǒng)的功能銜接，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、涉稅數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)管理，為稅務(wù)人員清算土地增值稅提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

（二）做好成本費(fèi)用分?jǐn)偣ぷ?/p>

如若房地產(chǎn)企業(yè)采用的成本分?jǐn)偡椒ú环隙悇?wù)機(jī)關(guān)要求，不僅影響抵扣，還會(huì)因?yàn)椴僮鞑划?dāng)引發(fā)違規(guī)行為，誘發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)重視成本分?jǐn)偣ぷ鳎瑒?dòng)態(tài)了解我國(guó)相關(guān)政策和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，獲取成本分?jǐn)倵l件，科學(xué)選擇成本分?jǐn)偡椒?，保證各類(lèi)成本費(fèi)用分?jǐn)偟目茖W(xué)性。

目前土地增值稅清算較常見(jiàn)的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕姓嫉孛娣e法、建筑面積法、層高系數(shù)法和直接成本法等。各房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本分?jǐn)偡椒〞r(shí)，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況并結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策的具體規(guī)定來(lái)確定。

同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偣ぷ髦?，要前置做好各?xiàng)成本歸集工作，將土地增值稅有關(guān)的成本歸集到具體的對(duì)象上，基于此，計(jì)算分?jǐn)偝杀荆_定土地增值稅金額。具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將成本分為直接成本和公共成本，立足成本類(lèi)型，選擇不同的成本歸集方法。例如，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的直接成本直接歸集到特定開(kāi)發(fā)成本對(duì)象中，將會(huì)所、學(xué)校配套費(fèi)、公共道路建設(shè)費(fèi)等歸集為公共成本，對(duì)公共成本采用“先單獨(dú)歸集再二次分?jǐn)偂钡姆绞?。確定成本歸集對(duì)象后，再根據(jù)企業(yè)情況設(shè)置成本分?jǐn)偙壤_保實(shí)際成本和費(fèi)用分?jǐn)偙壤目茖W(xué)性，避免在后續(xù)計(jì)算中出現(xiàn)成本分?jǐn)倖?wèn)題。

（三）掌握土地增值稅前沿政策

隨著我國(guó)稅務(wù)政策的不斷完善，土地增值稅政策更貼合我國(guó)國(guó)情和社會(huì)環(huán)境，為各行業(yè)繳納土地增值稅提供了政策指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確土地增值稅變化對(duì)清算工作的影響，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，主動(dòng)學(xué)習(xí)土地增值稅的前沿政策，加強(qiáng)政策理解，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算提供政策支持。

第一，借助線上工具了解土地增值稅的變化?；ヂ?lián)網(wǎng)在公眾生活工作中發(fā)揮著巨大的作用，不僅將國(guó)家政策、時(shí)政新聞實(shí)時(shí)共享給線上用戶(hù)，還可以幫助用戶(hù)獲取更為豐富的信息。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)關(guān)注官方賬號(hào)和媒體，第一時(shí)間獲取稅務(wù)政策變化信息，了解各類(lèi)稅收政策的方向變化和內(nèi)容變更。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局線上平臺(tái)了解我國(guó)各類(lèi)稅收政策的變化和更新，掌握各類(lèi)政策的操作標(biāo)準(zhǔn)。

第二，與稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系。稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)且經(jīng)驗(yàn)豐富，政策解讀和輔導(dǎo)能力更強(qiáng)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算提供清算流程指導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和規(guī)避及定期培訓(xùn)和輔導(dǎo)等財(cái)稅服務(wù)。通過(guò)加強(qiáng)與此類(lèi)機(jī)構(gòu)的合作，能夠規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程和行為，高效、快速地完成土地增值稅清算工作。

第三，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以針對(duì)土地增值稅問(wèn)題尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)的幫助，通過(guò)組織座談會(huì)、電話交流等方式，了解土地增值稅清算要求，掌握和理解稅務(wù)政策。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴涣私馔恋卦鲋刀惽逅阆嚓P(guān)流程及政策，導(dǎo)致清算工作進(jìn)展緩慢。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)了解這一情況后，結(jié)合該企業(yè)的具體情況，講解土地增值稅清算流程，手把手指導(dǎo)填報(bào)土地增值稅清算申報(bào)信息，幫助企業(yè)梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、扣除項(xiàng)目分?jǐn)偙壤?jì)算方式等信息，及時(shí)更正其前期申報(bào)所存在的問(wèn)題。

（四）規(guī)范發(fā)票使用和管理

發(fā)票是土地增值稅成本扣除的主要憑證之一，如何合法合規(guī)地獲取發(fā)票和提高發(fā)票管理質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確發(fā)票管理的重要性，建立配套規(guī)章制度，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供納稅證明的同時(shí)，使企業(yè)稅務(wù)管理合規(guī)化進(jìn)行。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理問(wèn)題，應(yīng)做好以下工作：第一，圍繞發(fā)票管理建立健全管理使用制度。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要開(kāi)具的發(fā)票類(lèi)型較多，通過(guò)完善發(fā)票管理制度，可以提高各部門(mén)的工作效率，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具和處理行為。具體而言，企業(yè)應(yīng)立足發(fā)票種類(lèi)、開(kāi)具標(biāo)準(zhǔn)、審批要求和保存管理需求，制定責(zé)任制度和操作標(biāo)準(zhǔn)，要求管理人員恪守制度，確保發(fā)票開(kāi)具和使用的合法合規(guī)。第二，加強(qiáng)合同簽訂環(huán)節(jié)的發(fā)票管理。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)要求施工單位完成施工任務(wù)后開(kāi)具全額發(fā)票，并在合同約定時(shí)間內(nèi)交付。房地產(chǎn)企業(yè)在收到施工單位提供的發(fā)票后，應(yīng)重點(diǎn)審核發(fā)票內(nèi)容，尤其是備注欄、發(fā)票內(nèi)容和填寫(xiě)方式。一旦發(fā)現(xiàn)發(fā)票存在不規(guī)范或虛假數(shù)據(jù)，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)票方溝通，要求相關(guān)負(fù)責(zé)人及時(shí)更換，避免影響土地增值稅的清算。第三，制定發(fā)票存檔機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以相關(guān)規(guī)定為指導(dǎo)，建立健全發(fā)票保存和存檔機(jī)制，實(shí)現(xiàn)發(fā)票固定存檔，根據(jù)相關(guān)要求做好基礎(chǔ)信息的記錄，以便發(fā)票信息查詢(xún)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)緊密結(jié)合“金稅四期”大背景，借助5G、云計(jì)算等數(shù)字技術(shù)手段，構(gòu)建數(shù)字化發(fā)票管理系統(tǒng)，及時(shí)識(shí)別發(fā)票中虛假數(shù)據(jù)，并通過(guò)線上操作完成發(fā)票開(kāi)具、使用和保存。

（五）明確土地增值稅清算流程

明確的土地增值稅清算流程可以減少計(jì)算錯(cuò)誤、分?jǐn)偛缓侠淼膯?wèn)題，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理幫助較大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合土地增值稅清算流程中的問(wèn)題，成立稅務(wù)管理部門(mén)，確定稅務(wù)管理部門(mén)的工作權(quán)限和職責(zé)，制定配套的管理制度，要求該部門(mén)強(qiáng)化稅務(wù)政策的學(xué)習(xí)、人才隊(duì)伍建設(shè)、稅務(wù)申報(bào)和日常的涉稅業(yè)務(wù)管理，規(guī)范土地增值稅清算管理。

同時(shí)，針對(duì)財(cái)務(wù)人員工作經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)活動(dòng)，將稅務(wù)政策、土地增值稅清算流程、具體操作步驟等傳授給參訓(xùn)人員，使其掌握土地增值稅的清算方法。例如，在培訓(xùn)活動(dòng)中，企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)呈現(xiàn)土地增值稅的要義和邏輯，講述房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理與土地增值稅的定位，解析國(guó)家和當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惖恼邊R集與實(shí)例。此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致講解，幫助參訓(xùn)人員更好地掌握政策和了解各地區(qū)稅收征管納稅服務(wù)情況，有效提升辦稅效率。此外，企業(yè)還應(yīng)組織人才招聘活動(dòng)，利用多個(gè)招聘渠道篩選經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的稅務(wù)管理人才，組建優(yōu)秀人才隊(duì)伍，提升企業(yè)稅務(wù)管理水平。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，征收土地增值稅是國(guó)家控制土地資源和提高土地資源利用率的有效舉措。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部明確土地增值稅清算流程和重要性，利用涉稅數(shù)據(jù)管理，提高土地增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅政策的學(xué)習(xí)，科學(xué)選擇成本分?jǐn)偡椒?，利用發(fā)票管理和規(guī)范化的清算流程，提升土地增值稅清算工作質(zhì)效，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：廣西北投產(chǎn)城投資集團(tuán)有限公司）