這場物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”，本質(zhì)上是中國城市化進(jìn)程從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的縮影。

從重慶風(fēng)花樹小區(qū)將物業(yè)費(fèi)從1.8元／平方米／月降至1.3元／平方米／月，到江蘇鎮(zhèn)江、甘肅蘭州等地對空置房物業(yè)費(fèi)實(shí)施最高50%的減免，一場由業(yè)主舉旗、政策撐腰、市場博弈帶來的物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”正席卷大江南北?，F(xiàn)在，全國已經(jīng)有l(wèi)O多個(gè)城市加入了“物業(yè)費(fèi)打折大軍”。

在這場變化里，業(yè)主和物業(yè)的“愛恨情仇”迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，業(yè)主拿回了主動權(quán)，寫出的“砍價(jià)聯(lián)名信”起到了改變物業(yè)收費(fèi)現(xiàn)狀的作用。面對這一轉(zhuǎn)變，物業(yè)公司得拿出“真功夫”來，既要省成本穩(wěn)住利潤，也不能人小區(qū)服務(wù)縮水，不然可能還會被業(yè)主聯(lián)合“炒魷魚”。

從空置房打折到“0元物業(yè)費(fèi)”

綜合看目前10多個(gè)城市的物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”，降價(jià)邏輯可以分為“政策派”和“市場派”。

政策推動的降價(jià)，主要集中在空置房物業(yè)費(fèi)減免以及地方指導(dǎo)價(jià)調(diào)整上。比如江蘇鎮(zhèn)江對連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅實(shí)施最高30%的物業(yè)費(fèi)減免，甘肅蘭州新區(qū)將空置房物業(yè)費(fèi)收取比例設(shè)定為50%，銀川、重慶等地通過新版收費(fèi)辦法限制物業(yè)費(fèi)上限，都順利帶動物業(yè)費(fèi)價(jià)格下調(diào)。除此之外，還有無錫、宿遷等十余個(gè)城市出臺了類似政策。

市場推動的降價(jià)，體現(xiàn)在業(yè)主自治和企業(yè)競爭兩個(gè)維度。比如重慶風(fēng)花樹小區(qū)，因?yàn)橛?0%的業(yè)主發(fā)出降低物業(yè)費(fèi)的呼聲，通過集體協(xié)商的方式，順利將物業(yè)費(fèi)從每月每平方米1.8元降到了1.3元。同樣因?yàn)闃I(yè)主聯(lián)名申請，重慶金樾山項(xiàng)目的別墅物業(yè)費(fèi)從每月每平方米4.5元驟降到了2.09元，降幅超過50%。

不僅是重慶，武漢江山如畫八期也是因?yàn)闃I(yè)主壓力——有3棟樓超三分之二的業(yè)主提出了降低物業(yè)費(fèi)的要求，將物業(yè)費(fèi)從每月3元／平方米降至2元／平方米。南昌瑞都小區(qū)在業(yè)主不愿繳費(fèi)的壓力下，主動將費(fèi)用從每月每平方米2.8元降到了2元。它們的降幅均在30%上下，都算是業(yè)主議價(jià)權(quán)增強(qiáng)引發(fā)的市場行為。

物業(yè)公司的競爭，也影響了物業(yè)費(fèi)價(jià)格的制定。比如廣西柳州維美物業(yè)，為了能夠續(xù)簽小區(qū)合同，成功競標(biāo)，推出了“0物業(yè)費(fèi)”模式，轉(zhuǎn)而通過社區(qū)團(tuán)購、家政服務(wù)彌補(bǔ)收入。這類降價(jià)方式本質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)爭奪存量市場的一種生存策略。

值得注意的是，部分城市還呈現(xiàn)出政策與市場的疊加效應(yīng)。例如重慶，既有政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整，又存在物業(yè)更替引發(fā)的市場降價(jià)案例，武漢江山如畫八期則在政策框架內(nèi)推出了“階梯式繳費(fèi)方案”——全年預(yù)繳費(fèi)用按每月每平米16元來算，按月繳費(fèi)則是每月每平米2元，實(shí)現(xiàn)了行政調(diào)控與企業(yè)營銷的融合。

這種由業(yè)主集體維權(quán)、企業(yè)主動讓利、政府政策引導(dǎo)形成的“三向合力”，使得物業(yè)費(fèi)降價(jià)從個(gè)別城市的試點(diǎn)演變?yōu)榱巳珖在厔荨?/p>

多重因素驅(qū)動“降費(fèi)潮”

物業(yè)費(fèi)看似是居民生活支出中的“小錢”，實(shí)際卻牽動著多方利益。

實(shí)際上，這筆費(fèi)用一年算下來并不少。以100平方米的住宅為例，如果按照2.4元／平方米／月的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，意味著物業(yè)費(fèi)的年支出為2880元，這對于月收入5000元以下的家庭來說就有一定的壓力。

更重要的是，交了高昂的物業(yè)費(fèi)后，很多業(yè)主并沒有感受到物業(yè)應(yīng)有的服務(wù)，這更加重了他們對物業(yè)費(fèi)支出的怨言，對降價(jià)有明確訴求。

與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)也正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整。根據(jù)第五次全國經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)顯示，2023年年末，全國物業(yè)管理企業(yè)有37.5萬個(gè)，比2018年年末增長了59.8%，但2020年以來，房地產(chǎn)新開工面積連續(xù)5年下降，這樣的供需失衡迫使企業(yè)通過降價(jià)爭奪存量市場。

這一次的“降價(jià)潮”里，政策也起了重要的作用，比如武漢等城市出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新規(guī)，將電梯住宅最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)限定在0.9 - 2.3元區(qū)間，直接壓縮了物業(yè)公司溢價(jià)的空間。

目前看來，物業(yè)“降價(jià)潮”帶來的影響已初步顯現(xiàn)。這對業(yè)主是直接利好，比如重慶風(fēng)花樹小區(qū)，降價(jià)后，100平方米的住宅一年能省下600元。重慶金樾山項(xiàng)目的別墅物業(yè)費(fèi)從每月每平方米4.5元降到2.09元，即便按100平方米的面積來粗略計(jì)算，每年也能減少約2800元的支出。

更深層的變革則在于行業(yè)生態(tài)的重構(gòu)，物業(yè)公司得拿出實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)質(zhì)服務(wù)來惠及業(yè)主，才能讓業(yè)主愿意站在他們這邊。比如常州花語馨苑小區(qū)在將物業(yè)費(fèi)從每月每平方米1.8元降至1元的同時(shí)，還承諾將投入100萬元對小區(qū)進(jìn)行品質(zhì)改造，以留住業(yè)主。這些案例都表明，物業(yè)公司正嘗試通過精細(xì)化運(yùn)營突破低價(jià)競爭的困局，不過這其中也面臨新挑戰(zhàn)——如果物業(yè)公司因?yàn)槌杀緣毫档头?wù)質(zhì)量，或也可能引發(fā)新一輪服務(wù)糾紛。

物業(yè)費(fèi)改革勢不可擋

業(yè)主苦物業(yè)久矣。2022年，有媒體曾報(bào)道，有小區(qū)業(yè)主投訴物業(yè)，“小區(qū)電梯需要門禁卡才能使用，但經(jīng)常有非小區(qū)人員進(jìn)出，居民多次報(bào)警反映治安問題，物業(yè)對此卻視而不見”。在這樣的服務(wù)質(zhì)量下，物業(yè)還要求強(qiáng)制漲價(jià)，對于漲價(jià)不愿意交錢的業(yè)主，甚至采用停電梯卡的方式來“要挾”業(yè)主。

這類案例折射出行業(yè)的頑疾——部分物業(yè)公司以壟斷地位為依托，既未能履行服務(wù)承諾，又試圖通過強(qiáng)勢手段維持高收費(fèi)。這種“質(zhì)價(jià)倒掛”的狀態(tài)，在業(yè)主維權(quán)意識覺醒和政策監(jiān)管收緊的雙重壓力下，迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

現(xiàn)在，業(yè)主自治能力已經(jīng)增強(qiáng)，比如重慶、武漢等地的一些小區(qū)要求更換物業(yè)、降低物業(yè)費(fèi)的成功案例，正在推動市場形成“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的篩選機(jī)制。而隨著政策監(jiān)管的持續(xù)加碼，比如山西等地建立的物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”制度，將企業(yè)服務(wù)和招投標(biāo)資格直接掛鉤，也都在倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量。

這場物業(yè)費(fèi)“降價(jià)潮”，本質(zhì)上是中國城市化進(jìn)程從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的縮影。當(dāng)個(gè)體獲得感與行業(yè)精細(xì)化轉(zhuǎn)型相遇，業(yè)主正在從“交錢認(rèn)命”轉(zhuǎn)向“主動維權(quán)”。

這場變革的終局尚未明朗，但趨勢已不可逆。當(dāng)“降價(jià)潮”褪去，唯有真正實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)公司才能在市場上立足。對于業(yè)主來說，省下的或許是眼前的一筆小錢，對于物業(yè)行業(yè)而言，這是邁向成熟市場的必經(jīng)陣痛。（微信公眾號“鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)”）