摘要：項(xiàng)目成本作為房地產(chǎn)成本管理中最基本、占比最大的管理單元，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重中之重，構(gòu)建科學(xué)的項(xiàng)目成本管控體系，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，幫助企業(yè)達(dá)成既定目標(biāo)。但就目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控仍然存在成本管控意識(shí)薄弱、全過程成本控制不到位、核算口徑不統(tǒng)一等諸多問題。為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，首先就房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控進(jìn)行簡要概述，其次分析了項(xiàng)目成本管控的意義及現(xiàn)存問題，最后提出優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本管控；成本核算；預(yù)算管理

房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)宏偉版圖中占據(jù)著舉足輕重的地位，它不僅是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的“穩(wěn)定器”，更是國家穩(wěn)就業(yè)的“頂梁柱”。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、人口出生率等發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)變，可能逐步壓縮企業(yè)的生存空間，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成了擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的重大難題。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)項(xiàng)目成本管控，可以在保證項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的同時(shí)，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理質(zhì)效，幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓寬市場份額，使其在激烈的行業(yè)競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控水平仍有較大的提升空間，需要企業(yè)管理者及財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門結(jié)合外部市場環(huán)境和政策要求，立足于企業(yè)內(nèi)部實(shí)際情況和需求，建立健全成本管控體系，制定科學(xué)有效的成本控制方案，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控概述

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控是指利用事前計(jì)劃、事中控制和事后監(jiān)督等手段，從項(xiàng)目的最初規(guī)劃到最終交付使用的全過程成本費(fèi)用進(jìn)行控制與管理，在項(xiàng)目保質(zhì)保量的前提下降低企業(yè)的成本費(fèi)用。由于成本管理具有復(fù)雜性、專業(yè)性等特征，在實(shí)際操作中容易受到內(nèi)外界因素影響，如何提高項(xiàng)目成本管控水平，優(yōu)化工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理過程中，需要立足于工程項(xiàng)目實(shí)際情況，通過對各階段成本的動(dòng)態(tài)管控，確保工程項(xiàng)目施工質(zhì)量和安全。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞施工組織設(shè)計(jì)、工程材料采購和質(zhì)量控制等方面入手，設(shè)定成本控制目標(biāo)和制定成本控制方案，規(guī)范項(xiàng)目資金的分配和支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控還可以依托先進(jìn)的數(shù)字化技術(shù)和精細(xì)化管理理念，通過數(shù)據(jù)采集、信息分析和風(fēng)險(xiǎn)防范等手段，保證項(xiàng)目資金的最優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本管控的系統(tǒng)性，所以需要一支專業(yè)成本管控團(tuán)隊(duì)，通過對各類工具和方法的運(yùn)用，全過程管控房地產(chǎn)項(xiàng)目，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的意義

（一）提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

在復(fù)雜多變的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施項(xiàng)目成本管控，圍繞材料采購成本、人力資源成本、機(jī)械設(shè)備成本等方面，落實(shí)精細(xì)化成本管理理念，將成本控制在合理范圍內(nèi)，可以有效避免資金濫用、浪費(fèi)等問題，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而達(dá)成戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

（二）增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場資源已經(jīng)趨于飽和，傳統(tǒng)的管理理念和方法難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展需求，無法保證項(xiàng)目管理效果。高效的成本控制不僅關(guān)注成本的降低，更關(guān)注如何通過成本的有效投入實(shí)現(xiàn)更高的市場回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目成本管控，不僅可以幫助企業(yè)控制項(xiàng)目成本，還能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)中的安全、質(zhì)量和進(jìn)度等問題，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有助于保證工程項(xiàng)目的順利推進(jìn)，從而幫助企業(yè)樹立良好的口碑及聲譽(yù)。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本大幅降低，盈利能力得到顯著提升，有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定精準(zhǔn)的市場營銷策略，提高客戶滿意度和忠誠度，從而提升企業(yè)的市場競爭力。

（三）實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的本質(zhì)是通過一系列管理活動(dòng)與過程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體的成本控制目標(biāo)，管理活動(dòng)勢必涉及資源的分配和調(diào)劑。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于具體項(xiàng)目，制定合理的預(yù)算方案和成本控制計(jì)劃，通過對工程項(xiàng)目管理和資源分配的科學(xué)管控，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和服務(wù)水平，杜絕資源浪費(fèi)或閑置。如此一來，成本管控不僅能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部資源的合理配置，還能為房地產(chǎn)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍、獲得更多市場份額奠定基礎(chǔ)。

（四）提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期規(guī)劃到投入使用耗時(shí)較長，若企業(yè)未能對成本實(shí)施全過程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，無法保證項(xiàng)目管理質(zhì)效。通過實(shí)施項(xiàng)目成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行成本規(guī)劃和估算，幫助管理人員動(dòng)態(tài)掌握項(xiàng)目成本支出和進(jìn)度情況，并結(jié)合需求調(diào)整預(yù)算方案，避免因資金不到位或使用浪費(fèi)導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量和進(jìn)度方面等問題，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

（五）促使企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

經(jīng)濟(jì)全球化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)須根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化主動(dòng)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緊跟時(shí)代發(fā)展，以提高自身的經(jīng)營管理水平。在房地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型過程中，可以通過成本管控了解房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金分配和使用情況，并幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)助企業(yè)建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)控制方案，最后結(jié)合企業(yè)的長期和短期發(fā)展目標(biāo)及時(shí)調(diào)整資源分配方案，實(shí)現(xiàn)資源利用價(jià)值的最大化，助力房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控現(xiàn)存問題

（一）成本控制意識(shí)薄弱

雖然政府部門出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策，但政策能否真正促進(jìn)樓市回暖還有待時(shí)間檢驗(yàn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了利用產(chǎn)品銷售獲得更多的利潤，將企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在營銷方面，忽視產(chǎn)品成本管控。對于處在競爭激烈市場環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)來講，成本管控尤為重要，不僅可以幫助企業(yè)控制資金支出，還能提高企業(yè)市場占有率，是提升企業(yè)競爭力的有效方法。由于部分企業(yè)缺少成本管控意識(shí)，出現(xiàn)了“抓大放小”的現(xiàn)象，從而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控效果。若想體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的應(yīng)用價(jià)值，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理水平，則需要更新管理理念和工作手段，以精細(xì)化成本管理手段開展工作，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的動(dòng)態(tài)管控。

（二）前期調(diào)研不充分

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊(duì)做好投資調(diào)研工作，了解此類項(xiàng)目的市場前景、消費(fèi)者需求，并合理確定項(xiàng)目定位，從而預(yù)估項(xiàng)目投資金額，制定投資計(jì)劃，使項(xiàng)目投資、成本控制、項(xiàng)目管理等工作得以順利開展。房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍具有建設(shè)周期長、資金量大、管理難度大的特征，如果項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)大幅度調(diào)整情況，會(huì)增加項(xiàng)目管理難度，降低項(xiàng)目的利潤空間。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備工作方面都存在以下問題：第一，立項(xiàng)調(diào)研流程不規(guī)范，執(zhí)行效果差。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識(shí)到立項(xiàng)調(diào)研的價(jià)值，未針對此項(xiàng)制定管理制度，約束調(diào)研流程，使項(xiàng)目調(diào)研流于形式，調(diào)研人員無法獲取更全面、系統(tǒng)的信息，不能為項(xiàng)目投資提供可靠數(shù)據(jù)。第二，未在調(diào)研報(bào)告中進(jìn)行具體說明。部分項(xiàng)目組為快速完成調(diào)研工作，忽視對項(xiàng)目市場定位及投資問題的深入分析，過于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目優(yōu)勢，導(dǎo)致調(diào)研報(bào)告的參考價(jià)值大打折扣。第三，存在主觀思想。部分負(fù)責(zé)人過于注重主觀思想，忽視項(xiàng)目實(shí)際情況，影響調(diào)研報(bào)告的真實(shí)性，從而可能導(dǎo)致做出錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)決策并造成巨額資產(chǎn)損失。

（三）成本管控手段有待完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控工作，需要先進(jìn)管理理念和科學(xué)管理手段的支撐，通過健全管理制度和有效措施，達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以壓縮項(xiàng)目成本支出作為控制項(xiàng)目成本的主要方法，缺少對項(xiàng)目質(zhì)量安全的管控，無法保證工程項(xiàng)目管理水平。這一問題主要體現(xiàn)在以下方面：第一，成本管控制度不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目與企業(yè)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門關(guān)系密切，需要各部門及時(shí)溝通，通過資源共享和數(shù)據(jù)集約化管理提高成本管控效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作比較復(fù)雜，成本控制難度大大增加。與此同時(shí)，缺少成本管控制度的支撐，不能約束相關(guān)人員的行為，影響成本管控效果。第二，成本控制手段有待創(chuàng)新。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)以人工管理的方式開展成本控制，受房地產(chǎn)項(xiàng)目管理復(fù)雜性的影響，不能保證成本控制實(shí)施的全面性、及時(shí)性，產(chǎn)生成本管控不到位的情況，影響工作質(zhì)量。

（四）未落實(shí)全過程成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，通過對各個(gè)環(huán)節(jié)工作的管控，實(shí)現(xiàn)資源合理配置及在保質(zhì)保量交付情況下有效降低成本。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控狀態(tài)，部分管理層并不具備全局意識(shí)，將管理重點(diǎn)放在某個(gè)階段或者環(huán)節(jié)上，缺少對整個(gè)工程項(xiàng)目成本的管控，降低了成本管控效果。例如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識(shí)到前期調(diào)研的重要性，缺少對前期調(diào)研工作的投入，產(chǎn)生調(diào)研結(jié)果片面、參考價(jià)值不高的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段工作任務(wù)不同，對成本管理的要求也存在差異，比如工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段雖然花費(fèi)成本較少，但是設(shè)計(jì)方案會(huì)對項(xiàng)目施工、招投標(biāo)產(chǎn)生直接的影響。如果不能保證設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性，那么項(xiàng)目施工階段就會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更、增加建設(shè)成本的問題。由此可以看出全過程成本控制的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目情況制定成本控制方案，實(shí)時(shí)監(jiān)督和控制項(xiàng)目成本。

（五）資金管理不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，應(yīng)做好資金管理，控制資金的分配和支出，預(yù)防項(xiàng)目管理出現(xiàn)資金斷鏈等風(fēng)險(xiǎn)。在資金管理中普遍存在以下問題：第一，資金籌集不到位。房地產(chǎn)企業(yè)利潤回收周期長、項(xiàng)目建設(shè)資金量大，部分企業(yè)為保證現(xiàn)有項(xiàng)目順利進(jìn)行，會(huì)尋求第三方金融機(jī)構(gòu)的幫助，通過多種融資方式解決資金不足問題。該行為導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)高負(fù)債的問題，增加融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而可能會(huì)影響企業(yè)的信用等級(jí)和評分，不利于后期融資。第二，資金管理不到位。缺少對應(yīng)收賬款的管理，延長項(xiàng)目資金回收周期，降低資產(chǎn)利用率，影響項(xiàng)目資金成本管控效果。

（六）缺少統(tǒng)一的核算口徑

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對象豐富，缺少統(tǒng)一核算口徑，不利于成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一般包含多個(gè)項(xiàng)目，會(huì)以分批、分時(shí)間段的方式開展工作，同時(shí)各類項(xiàng)目建設(shè)要求、材料采購標(biāo)準(zhǔn)等都存在差異，對成本核算要求也不同。部分房地產(chǎn)企業(yè)未針對實(shí)際情況統(tǒng)一核算口徑，影響成本核算的準(zhǔn)確性，不利于企業(yè)項(xiàng)目成本的管控。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的優(yōu)化對策

（一）樹立全過程成本管控意識(shí)

第一，樹立全面成本管控意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員應(yīng)明確項(xiàng)目開發(fā)、管理、銷售等階段成本管控的必要性，從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和項(xiàng)目開發(fā)方面入手，設(shè)定符合實(shí)際的成本控制目標(biāo)，確定成本管控范圍，使基層成本管控方向更加清晰。第二，將成本管控貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。成本管控要從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷售、運(yùn)維管理方面入手，根據(jù)各階段成本管控要求確定控制手段，通過全過程成本控制，降低項(xiàng)目管理成本。第三，鼓勵(lì)全體員工參與成本管控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及較多部門，要求業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門協(xié)同操作，通過履行成本控制責(zé)任，預(yù)防管理風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)際操作中，立足業(yè)財(cái)融合，有機(jī)銜接業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門工作，明確各部門成本控制責(zé)任、工作范圍，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合管理，達(dá)到成本控制的目的。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目立項(xiàng)管理

第一，確定立項(xiàng)決策流程。明確的工作流程能夠規(guī)范調(diào)研行為，幫助項(xiàng)目調(diào)研人員在信息收集和分析中獲取更多的重要數(shù)據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)以往投資決策經(jīng)驗(yàn)，制定立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和決策機(jī)制，做好立項(xiàng)評分工作，將項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)、工作要求等重要信息保存在數(shù)據(jù)庫，為項(xiàng)目投資決策提供準(zhǔn)確信息。與此同時(shí)，項(xiàng)目投資決策前，需要重點(diǎn)分析項(xiàng)目的可行性和必要性，要求專門負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的隊(duì)伍利用投資環(huán)境分析模型進(jìn)行評估，基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果確定項(xiàng)目類型、開發(fā)位置和投資金額，構(gòu)建分析報(bào)告，上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)審核通過后決定是否投資。第二，確定立項(xiàng)調(diào)研范圍和程序。立足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及的業(yè)務(wù)，調(diào)研人員需要了解項(xiàng)目所在地的政策、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等重要信息，獲取與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的信息，使管理者對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目形成全面的了解。第三，制定監(jiān)督機(jī)制和考核評價(jià)機(jī)制。為保證項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)研和決策的科學(xué)性，制定監(jiān)督管理機(jī)制，動(dòng)態(tài)監(jiān)督各項(xiàng)工作實(shí)施情況，培養(yǎng)項(xiàng)目調(diào)研人員的規(guī)范化工作意識(shí)。項(xiàng)目結(jié)束后，組織績效考核評價(jià)工作，對信息調(diào)研結(jié)果、立項(xiàng)成效等進(jìn)行多方面考核。對于表現(xiàn)良好、工作積極，遵守規(guī)章制度，且調(diào)研結(jié)果全面的團(tuán)隊(duì)（人員），給予多方面的鼓勵(lì)，反之則考慮給予相應(yīng)懲罰等。

（三）創(chuàng)新成本管理手段

第一，以預(yù)算管理為切入點(diǎn)，通過預(yù)算管控、信息化管理手段，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)事前管控。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控目標(biāo)制定預(yù)算管理計(jì)劃，確定項(xiàng)目操作流程，要求預(yù)算管理人員根據(jù)規(guī)章制度操作，合理控制工程項(xiàng)目各階段費(fèi)用。為提高成本控制效果，設(shè)置關(guān)鍵控制點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和成本控制目標(biāo)選擇控制方法，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)信息化建設(shè)，將此作為成本控制的重要工具。與人工管理模式相比，信息系統(tǒng)的應(yīng)用能提高成本控制效率，實(shí)時(shí)監(jiān)督各類費(fèi)用的支出。在信息系統(tǒng)的支持下，房地產(chǎn)企業(yè)能獲取準(zhǔn)確的成本控制信息，可以了解各階段資金支出和費(fèi)用使用情況，并根據(jù)成本管理目標(biāo)及時(shí)調(diào)整成本控制措施，確保資金支出與預(yù)算方案一致。房地產(chǎn)企業(yè)也可以借助信息系統(tǒng)降低信息溝通成本，要求財(cái)務(wù)部門或者成本控制部門主動(dòng)與業(yè)務(wù)部門交流，獲取與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的信息，提高信息交流及時(shí)性和有效性。

當(dāng)前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)識(shí)到成本控制系統(tǒng)建設(shè)的價(jià)值，并根據(jù)自身信息化建設(shè)水平構(gòu)建相應(yīng)的信息系統(tǒng)，通過對企業(yè)各項(xiàng)工作的管控節(jié)約經(jīng)營成本和管理成本。例如，萬科集團(tuán)與金蝶集團(tuán)合作開發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)具備十分強(qiáng)大的功能，不僅能控制工程項(xiàng)目建設(shè)成本，而且具備實(shí)時(shí)監(jiān)督的職能，能實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制。

（四）落實(shí)全生命周期成本控制措施

第一，做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目組應(yīng)深入分析和論證設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案，分析該方案中采用的施工技術(shù)、方法，對比不同的設(shè)計(jì)方案，在保證項(xiàng)目功能和品質(zhì)的前提下，選擇經(jīng)濟(jì)性、效益性最佳的工程方案。第二，加強(qiáng)招投標(biāo)階段的成本管控。企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的供應(yīng)商評估體系，為選擇適合的合作對象，需全面分析潛在投標(biāo)單位的信用資質(zhì)、業(yè)務(wù)能力以及產(chǎn)品質(zhì)量等，并從中擇優(yōu)；同時(shí)與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，爭取更優(yōu)惠的價(jià)格、更好的付款條件和優(yōu)先供應(yīng)權(quán)，確保所需材料等能保質(zhì)保量及時(shí)供應(yīng)。第三，加強(qiáng)施工階段的成本管控。企業(yè)需綜合考慮施工工藝、材料供應(yīng)、天氣等因素，制定詳細(xì)合理的工程進(jìn)度計(jì)劃，做好成本與進(jìn)度的平衡管理，避免為了趕進(jìn)度而盲目增加成本，或者為了控制成本而導(dǎo)致進(jìn)度嚴(yán)重滯后，同時(shí)審慎變更工程設(shè)計(jì)或施工方案等。例如工程項(xiàng)目施工階段若出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，會(huì)造成項(xiàng)目延期或者停工的情況。若出現(xiàn)這一問題，會(huì)增加工程項(xiàng)目的建設(shè)成本和管理成本，降低企業(yè)的利潤。因此，施工階段應(yīng)控制工程設(shè)計(jì)變更頻次，針對工程設(shè)計(jì)變更制定追責(zé)制度、變更審批流程，要求工作人員按照制度操作。同時(shí)，控制工程材料的質(zhì)量，做好進(jìn)度和安全管理工作，避免監(jiān)管不到位出現(xiàn)問題。第四，加強(qiáng)對竣工結(jié)算階段的成本控制。項(xiàng)目竣工后，收集工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資料，按照竣工驗(yàn)收流程操作，確保工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。此外，為保證竣工結(jié)算的專業(yè)性和科學(xué)性，與第三方咨詢機(jī)構(gòu)合作，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與保障竣工結(jié)算的科學(xué)性。

（五）加強(qiáng)資金管理

結(jié)合資金管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控中的重要性，企業(yè)需做好融資成本管控和應(yīng)收賬款的催收工作。一方面，控制融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以與多個(gè)金融機(jī)構(gòu)合作，利用多種渠道融資，降低企業(yè)的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，政府部門推出較多優(yōu)惠政策，企業(yè)可以將此作為降低融資成本的依據(jù)，并通過優(yōu)惠政策解決資金不足的問題。另一方面，創(chuàng)新應(yīng)收賬款催收手段，在合理合法的前提下選擇多種方式快速收回資金，加快資金回籠速度。同時(shí)，針對應(yīng)收賬款制定臺(tái)賬，將各類資金的支付時(shí)間、延期時(shí)間等體現(xiàn)在臺(tái)賬中，根據(jù)不同周期的應(yīng)收賬款制定相應(yīng)的催收方案，減少壞賬爛賬問題。

（六）統(tǒng)一成本核算口徑

第一，項(xiàng)目研發(fā)階段，了解項(xiàng)目類型、配套設(shè)施建設(shè)需求、開發(fā)周期等基礎(chǔ)信息，對于同一類型、開發(fā)周期相似、項(xiàng)目性質(zhì)相同的項(xiàng)目，采用統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，要求工作人員按照同一計(jì)算方法和規(guī)則操作。第二，及時(shí)辦理規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)按照項(xiàng)目管理要求和政策規(guī)定辦理規(guī)劃許可證，基于此進(jìn)行稅務(wù)金額計(jì)算工作，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的情況。第三，財(cái)務(wù)人員應(yīng)重點(diǎn)控制項(xiàng)目進(jìn)度，根據(jù)工程項(xiàng)目施工計(jì)劃，確定成本目標(biāo)對象，做好成本歸集工作。同時(shí)，建立臺(tái)賬，根據(jù)合同內(nèi)容和支付進(jìn)度，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄，使成本控制有據(jù)可依。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展背景下，粗放式管理模式難以滿足企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型需求，也無法提高項(xiàng)目成本管控質(zhì)效。為解決項(xiàng)目成本管控方面的問題，需要更新管理理念，創(chuàng)新工作手段，借助科學(xué)的成本管理制度和信息化管理手段，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的管控。同時(shí)，統(tǒng)一房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算口徑，加強(qiáng)資金管理，有助于維護(hù)企業(yè)運(yùn)行穩(wěn)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展助力。

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（作者單位：廣西北投產(chǎn)城投資集團(tuán)有限公司）