2024年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期的第三年，房地產(chǎn)銷售和投資增速均出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，房地產(chǎn)成為內(nèi)需不足的最大掣肘。中央穩(wěn)地產(chǎn)政策果斷應(yīng)對(duì)、不斷升級(jí)，從4月中央政治局會(huì)議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，到9月“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，再到12月“穩(wěn)住樓市”，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2024年10月以來，居民購房需求明顯回暖，樓市出現(xiàn)階段性企穩(wěn)向好跡象。展望2025年，樓市能否止跌回穩(wěn)？房地產(chǎn)銷售和投資走勢(shì)如何？未來房地產(chǎn)政策又該如何進(jìn)一步發(fā)力？

展望：“止跌”漸進(jìn)，“回穩(wěn)”有望

展望2025年，中央定調(diào)“穩(wěn)住樓市”，預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)止住過快下跌的狀態(tài)，銷售和投資的降幅都將有所收窄。但是，整體市場(chǎng)修復(fù)“回穩(wěn)”尚需時(shí)日，修復(fù)程度取決于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和去庫存的政策力度。

其一，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)地產(chǎn)。2025年，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，財(cái)政更加積極支持穩(wěn)地產(chǎn)，有助于通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)收入增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)居民消費(fèi)信心回暖和消費(fèi)能力修復(fù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的正向循環(huán)。

其二，去庫存政策持續(xù)用力才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。2025年，專項(xiàng)債對(duì)存量房收儲(chǔ)和對(duì)存量土地消化全面實(shí)施落地，央行保障房再貸款工具和“白名單”項(xiàng)目貸款使用到位，有助于加快房地產(chǎn)接近供需平衡，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)有望于2026年全面回到正增長(zhǎng)軌道。

房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”不是一蹴而就的，需要政策協(xié)同發(fā)力，持續(xù)用力，將制約房地產(chǎn)持續(xù)修復(fù)的堵點(diǎn)逐一突破。未來市場(chǎng)回穩(wěn)的鏈條，從量的回升傳導(dǎo)到價(jià)的企穩(wěn)，從銷售的企穩(wěn)傳導(dǎo)到投資的修復(fù)。從二手房止跌傳導(dǎo)到新房銷量的回升、新房房?jī)r(jià)的企穩(wěn)。從市場(chǎng)銷售量?jī)r(jià)企穩(wěn)，傳導(dǎo)到企業(yè)庫存去化加快、現(xiàn)金流改善、拿地意愿回升、投資增速好轉(zhuǎn)。

總體上，未來十年住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)。結(jié)構(gòu)上，剛性需求穩(wěn)中有降，拆改更新需求相對(duì)平穩(wěn)，改善性需求逐步提升。

城鎮(zhèn)化率仍將繼續(xù)提升和家庭小型化帶動(dòng)新增城鎮(zhèn)家庭數(shù)量增加，城鎮(zhèn)家庭戶均居住面積隨著居民收入水平提升而不斷提升，城市更新持續(xù)激發(fā)拆除改造需求，這三個(gè)關(guān)鍵因素構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期支撐。區(qū)域上，人口凈流入、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的區(qū)域住房需求將保持增長(zhǎng)，而人口凈流出、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱的區(qū)域住房市場(chǎng)持續(xù)遇冷。

中長(zhǎng)期挖掘購房潛力需要通過構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)來實(shí)現(xiàn)，未來要堅(jiān)定持續(xù)深化各項(xiàng)制度改革。居民購房需求仍在，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期穩(wěn)定向好需要解決居民后顧之憂。

房地產(chǎn)問題不僅僅是金融、土地問題，不能孤立地看，要從更大的視角去看，要采取更大力度的財(cái)政、貨幣和產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)，穩(wěn)定居民就業(yè)和收入，才可能真正穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

建議：六項(xiàng)改革推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，要通過土地、財(cái)稅、金融等政策協(xié)同發(fā)力，加大力度保供給、促需求和穩(wěn)房?jī)r(jià)。

一是盡快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場(chǎng)化配置。

短期而言，繼續(xù)放寬一線城市限制性政策，推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)形成示范效應(yīng)，逐步帶動(dòng)全市場(chǎng)銷量止跌。當(dāng)前全國僅剩北京、上海、深圳等少數(shù)城市仍在執(zhí)行限購政策，有必要進(jìn)一步放松。例如，放開郊區(qū)限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍購房社保年限，增加多孩家庭購房指標(biāo)等。

中長(zhǎng)期而言，落實(shí)以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，深化戶籍制度改革，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，推動(dòng)基本公共服務(wù)的均等化，加大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)投入，解決居民后顧之憂，才能釋放購房需求潛力。

二是統(tǒng)籌嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量，加大收儲(chǔ)存量房和房企存量土地等支持力度。

擴(kuò)大收購存量商品房用作保障房的資金來源，用好用足保障性住房再貸款和專項(xiàng)債等支持政策。建議2025年安排5千萬元至1萬億元規(guī)模的專項(xiàng)債額度用于支持存量房收儲(chǔ)用作保障性租賃住房，并將未來租金收益作為償債資金來源，專項(xiàng)債額度主要分配給商品房庫存相對(duì)較高的城市所在省份。

還可研究通過增發(fā)國債的方式，成立中央層面的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，預(yù)計(jì)2萬億元至3萬億元，專項(xiàng)用于保交房、存量房收儲(chǔ)、盤活存量土地等工作，以堅(jiān)定不移的決心并釋放強(qiáng)烈的信號(hào)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

三是引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，以優(yōu)質(zhì)供給滿足居民合理需求。

建議根據(jù)不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地修改為住宅用地，滿足居民對(duì)好地段、高品質(zhì)商品房的需求；放開郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽臺(tái)等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標(biāo)計(jì)算規(guī)則；鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，不再實(shí)施新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)等。

四是要推動(dòng)存量商辦用房改建為保障房，穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)下跌趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，與商業(yè)環(huán)境與社會(huì)信心緊密相關(guān)的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售仍未止跌，商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)，穩(wěn)地產(chǎn)政策要同步呵護(hù)住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，要加大力度盤活商辦用房。

鼓勵(lì)通過盤活存量非居住住房籌集保障房，對(duì)于去化困難的商業(yè)公寓，在滿足配套公共服務(wù)設(shè)施的前提下調(diào)整用作商業(yè)住宅；對(duì)于小戶型、低價(jià)格的商業(yè)公寓等可以作為配售型保障房；對(duì)于房企自持的商業(yè)、辦公等存量用房，支持收購并改造為配租型保障房，改建項(xiàng)目要滿足一定經(jīng)營期限，保證保障房的穩(wěn)定運(yùn)營并避免長(zhǎng)期閑置。

五是制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險(xiǎn)化解方案，分類處置房企信用風(fēng)險(xiǎn)。

其一，提升房企融資支持政策執(zhí)行效果，做到主體分類、項(xiàng)目分類，避免一刀切，減少非住宅項(xiàng)目的融資限制。明確房企風(fēng)險(xiǎn)處置方式、處置原則、支持政策措施等，有利于使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)盡快化解。

其二，對(duì)房企進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營評(píng)估，識(shí)別系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企并分類處置，對(duì)于系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企或短期陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企，進(jìn)行不良資產(chǎn)剝離，支持央國企通過股權(quán)收購、債務(wù)重組、項(xiàng)目合作等多種方式盤活。對(duì)于資不抵債的企業(yè)，借鑒美國、日本處置經(jīng)驗(yàn)，一方面剝離優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營，另一方面通過政府部門專設(shè)的不良資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，聯(lián)合市場(chǎng)機(jī)構(gòu)共同完成破產(chǎn)重組。

六是優(yōu)化商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，深化土地制度改革。

其一，建議改革商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有序推行現(xiàn)房銷售。

其二，完善同宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展相銜接的土地管理制度。住宅用地供應(yīng)指標(biāo)與人口流動(dòng)掛鉤，加大人口流入城市與城市群的住宅用地指標(biāo)，減少人口外流或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱地區(qū)的住宅用地供應(yīng)指標(biāo)。一線城市用地規(guī)劃挖掘優(yōu)質(zhì)地塊，加大力度盤活閑置低效用地，商品房庫存高企的城市繼續(xù)暫停住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定土地成交價(jià)格。

其三，以城中村改造為契機(jī)，推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革。短期要繼續(xù)完善國土空間規(guī)劃，合理適度放寬城中村改造的土地限制，調(diào)整項(xiàng)目自持占比、拆建比等限制性指標(biāo)，降低改造資金平衡難度，提高城中村改造項(xiàng)目的收益。中長(zhǎng)期要健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，促進(jìn)農(nóng)村土地要素流動(dòng)。