［摘 要］隨著國民收入水平的不斷提高，人們對房地產企業(yè)商品的需求也不斷增加，現(xiàn)如今房地產企業(yè)已發(fā)展成為經濟類行業(yè)中的中流砥柱。房地產企業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，有著投資量大、資金回收期長、風險高的特點，行業(yè)的特殊屬性使得其面臨著不可避免的財務風險。在內部管控機制的不完善和外部經濟環(huán)境的雙重作用下，企業(yè)發(fā)展的當務之急就是全面有效地防范財務風險，降低可能產生的風險，為房地產企業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定基礎。文章對財務風險的概念和相關理論進行分析，從房地產企業(yè)財務風險的投資、融資情況著手，對房地產企業(yè)財務風險的成因進行研究，根據地產類企業(yè)每一種不同類型的財務風險分析提出相應的解決辦法。

［關鍵詞］房地產企業(yè)；財務風險；風險控制

［中圖分類號］F27 文獻標志碼：A

隨著市場經濟的快速發(fā)展，各行各業(yè)均處于轉型升級的狀態(tài)，使得企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈。房地產行業(yè)一直是推動我國國民經濟發(fā)展的重要行業(yè)，對于我國經濟增長具有重要推動力。在這樣的背景下，房地產企業(yè)所面臨的財務風險問題也不斷增加，要想實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強財務風險分析與控制，切實提高內部管理水平，以期強化企業(yè)財務風險管理，推動房地產企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 財務風險的概念、特征與控制方法

1.1 財務風險的概念

財務風險是指企業(yè)在各項財務活動中，由于難以預料的內外部環(huán)境變化和無法管控的其他因素的出現(xiàn)，使企業(yè)的實際收益與預期收益目標相背離，致使企業(yè)蒙受由此產生的經濟損失。財務風險的概念有廣義和狹義之分。財務風險的狹義概念是指損失的不確定性。而廣義的財務風險的概念起源日本學者龜井利明的理論，他指出廣義的風險是一種涵蓋損失和盈利的不確定性的風險。無論風險具有廣義性還是狹義性，財務風險都存在于企業(yè)的財務活動之中，是各種不確定因素的集中表現(xiàn)。

1.2 財務風險的特征

一是財務風險具有客觀性。這就表明財務風險在企業(yè)的實際運營過程中處處存在、時時存在，并且這種存在是人的意志改變不了的客觀存在。

二是財務風險具有全面性。這是指財務風險并不是一種單一的存在于企業(yè)的某個財務活動中的風險，實際上它存在于多種財務關系中。

三是財務風險具有不確定性。這指的是企業(yè)的財務風險是一種意外事件，雖然其發(fā)生的可能性可以加以預測，但是由于企業(yè)的財務活動受內部控制和外部環(huán)境的多重影響，因此再精準的預測都無法準確確定企業(yè)實際將要發(fā)生的財務風險的嚴重程度。

四是財務風險具有共存性。這是指企業(yè)的收益與損失共存，簡單來說，就是企業(yè)所投資項目的風險與收益成正比，即企業(yè)所承擔的風險越大，得到的投資收益回報越高；相應地，企業(yè)所承擔的風險越小，得到的投資收益回報越小。

1.3 財務風險的控制方法

1.3.1 財務風險的控制

財務風險控制是指企業(yè)利用搜集到的信息和特定的防范風險的手段，對企業(yè)財務活動加以影響或進行調節(jié)，以便企業(yè)能更好地完成計劃，規(guī)避風險的發(fā)生。

1.3.2 財務風險控制的方法

一是防護性控制方法。時常應用在企業(yè)發(fā)生財務活動之前，管理者在此階段會制定一些降低風險干擾的控制措施，評估風險發(fā)生的可能性。房地產企業(yè)在進行投資決策前可利用此方法，對可能出現(xiàn)的風險進行預估和排查。

二是前饋性控制方法。前饋性控制其實就是補償干擾控制，是指企業(yè)管理者對財務系統(tǒng)的運行過程進行監(jiān)視，運用比較科學的方法預測可能出現(xiàn)的偏差，并采取相應的治理措施，使得差異相對減少的一種控制方法。房地產企業(yè)可以利用此種控制方法在企業(yè)內部建立科學的監(jiān)督機制對財務系統(tǒng)進行監(jiān)督，以對籌集資金進行把控，規(guī)避籌資風險的發(fā)生。

三是反饋性控制方法。是指管理者在對企業(yè)風險分析的基礎上，發(fā)現(xiàn)實際發(fā)生的風險與計劃發(fā)生的風險之間的差異，確定風險的成因，調整實際財務活動，避免今后出現(xiàn)類似風險的一種控制辦法。房地產企業(yè)可以利用此方法對每年可能出現(xiàn)的經營性財務風險進行預估，以找出關鍵的解決途徑，減少今后企業(yè)此類風險的發(fā)生。

2 我國房地產企業(yè)投融資情況及財務風險分析

2.1 我國房地產企業(yè)投融資的情況

我國房地產企業(yè)主要是依靠投資、融資這兩種形式獲得資金收益，以下是對這兩種方法的概述。

2.1.1 房地產企業(yè)的投資情況

房地產企業(yè)的投資行為極易受國外經濟市場和國家宏觀調控的影響，因此房地產企業(yè)在進行投資時需持謹慎態(tài)度。我國的房地產企業(yè)主要采用以下幾種投資形式進行投資，如房地產企業(yè)進行的普通住宅開發(fā)、辦公樓開發(fā)、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)等。

房地產企業(yè)投資的形式雖然多變，但是這些投資形式都有一個共同點，即現(xiàn)在企業(yè)的收益雖是確定的，但是預期利益卻要以未來的時間測算，并且這些未來利益在時間和總量上都是難以精確預測的，這意味著房地產企業(yè)在今后的投資經營中面對著更加嚴峻的挑戰(zhàn)。

2.1.2 房地產企業(yè)的融資情況

因為我國房地產企業(yè)屬于資金高度聚集的企業(yè)，企業(yè)從土地使用權的取得到進行施工建設，其間都需要投入大量的資金，所以房地產企業(yè)面臨著較大的融資壓力和融資風險。

房地產企業(yè)有內部融資和外部融資兩種主要的融資形式，融資形式的不同意味著企業(yè)所需要負擔的資本成本也不相同。但大多數(shù)的地產類企業(yè)都會優(yōu)先考慮外部融資，再考慮選用內部融資。這是因為我國房地產企業(yè)起步較晚，大多房地產企業(yè)成立的時間也較短，再加上缺乏經驗導致自身的實力不足，僅靠內部籌集的資金并不能滿足企業(yè)的實際運營需求，所以企業(yè)優(yōu)先考慮外部融資是不無道理的。周永平對房地產產業(yè)的現(xiàn)狀進行分析后，給出房地產產業(yè)的融資定義，同時指出房地產企業(yè)進行融資時應采取的主要方式，并提出優(yōu)化融資方式的建議［1］。這使房地產企業(yè)不得不將銀行貸款作為主要的融資渠道，但這種情況造成我國大多數(shù)房地產企業(yè)對銀行的貸款有了較強的依賴性。人民網國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，我國房地產企業(yè)運營所需要的資金有60%～70%都來自銀行貸款，由此可看出企業(yè)外部融資的比重過大。這樣的融資模式不僅會加大企業(yè)的風險，還會加大銀行自身的信貸風險。

2.2 房地產企業(yè)主要財務風險

房地產企業(yè)面對著大大小小的財務風險，現(xiàn)就運營風險、籌資風險、投資風險這幾種較為常見的財務風險加以分析。

2.2.1 房地產企業(yè)運營風險

房地產企業(yè)的運營風險其實就是企業(yè)在實際的運營過程中所面臨的風險。房地產企業(yè)的運營風險主要分為采購風險、生產風險、存貨管理風險。

采購風險是指由于原材料供應商的不唯一性而產生的供給不能滿足企業(yè)需求的可能。例如，房地產建造過程中涉及木料、鋼材、混凝土、水泥等原材料的采購。這意味著企業(yè)將與大量的供應商展開合作，而企業(yè)往往會在其中挑選價格適中且產品質量有保障的供應商作為長期合作的對象，但若此供應商在后期合作中提高供應原材料的價格，則企業(yè)會面臨著更換供應商的難題，此時由于供應商的變動會產生原材料的供應鏈斷裂、原材料的供給滿足不了企業(yè)需求的情況，房地產企業(yè)可能出現(xiàn)采購風險。

房地產企業(yè)的生產風險是指由于企業(yè)收集生產信息的方式不斷變化。生產技術的不斷進步而導致企業(yè)的生產流程發(fā)生變化，加上企業(yè)生產所用的原材料庫存不足而導致企業(yè)停工或生產的產品停滯銷售的風險。

存貨管理風險指的是企業(yè)如果積壓的存貨較多，那么該企業(yè)存貨占用的資金就較多，企業(yè)所面對的風險也會相對較高；而存貨量如果太少就可能導致企業(yè)開發(fā)的樓盤數(shù)量不能滿足人們的實際需求，這將會影響企業(yè)的知名度，嚴重時可能造成企業(yè)對顧客違約，進而導致企業(yè)信譽下降。

2.2.2 房地產企業(yè)籌資風險

房地產企業(yè)發(fā)展的好壞在很大程度上取決于籌集資金的多少?；I集資金的方式不同，企業(yè)負擔的風險和責任也就不同。我國房地產企業(yè)所面臨的籌資成因主要表現(xiàn)在以下三個方面。

一是缺乏多元化的籌資渠道。雖然企業(yè)有國內銀行貸款、外商投資和自籌資金三項最主要的資金來源，但銀行貸款仍是房地產企業(yè)進行籌集資金的主力軍，且這種形式在短期內不會改變。

二是房地產企業(yè)內部結構不合理。通常企業(yè)會將負債的規(guī)模無限擴大，以尋求后期企業(yè)利益的最大化。為防止企業(yè)因過度負債導致籌資風險，管理者必須對負債規(guī)模的擴大劃出一定的界線，否則會造成企業(yè)資本結構的惡化，對企業(yè)資金的周轉產生不利影響。

三是部分企業(yè)沒有考慮政府對經濟的宏觀調控就將資金交由信托公司打理，這種方式雖然能為企業(yè)帶來收益，但是脫離了政府的支持，企業(yè)的發(fā)展猶如無水之魚。

2.2.3 房地產企業(yè)投資風險

房地產企業(yè)的投資風險是指企業(yè)將資金投入房地產建設、開發(fā)、經營等能為企業(yè)帶來利益的經濟活動中，因內部和外部環(huán)境的變化不定而導致未來收益的不確定性。企業(yè)投資風險的產生原因如下。

一是企業(yè)投資獲取收益的時間較長。房地產企業(yè)所獲取的利潤和應承擔的風險在很大程度上取決于企業(yè)所選定的投資項目。房地產企業(yè)的開發(fā)需要歷經多個階段，且在項目運營期間，企業(yè)需因項目的建設與所涉及的國家機關打交道，這需要企業(yè)耗費大量的人力、物力和財力。房地產企業(yè)在此期間還要承受償還資金的壓力和市場環(huán)境的不穩(wěn)定性所帶來的風險。

二是房地產企業(yè)投資的項目過于單一。目前，住房政策的改革、客戶的消費習慣、政府對市場經濟的宏觀調控等多種外部因素會加劇房地產企業(yè)單一的投資風險，給房地產企業(yè)帶來財務損失。

三是房地產企業(yè)近年來的發(fā)展受經濟政策的影響一直不景氣，雖然我國政府已經采取措施維護房地產市場的穩(wěn)定，但取得的成效并不顯著。再加上近幾年房地產企業(yè)的建設成本不斷增加，這些變化不僅影響了企業(yè)資產負債比率，也影響了企業(yè)的償債能力。

3 房地產企業(yè)財務風險控制措施

房地產企業(yè)的各個運營階段都有不確定性因素的存在，這意味著企業(yè)將不可避免地遇到各種財務風險。在當前國家經濟的大環(huán)境下，房地產企業(yè)之間的競爭也愈演愈烈，所以當下房地產企業(yè)需要結合自身特點找到癥結所在，有效地預防并控制企業(yè)財務風險。

3.1 運營風險控制

在房地產企業(yè)財務風險應對上，對于企業(yè)的管理者來說，最重要的就是對企業(yè)的運營風險采取早發(fā)現(xiàn)早控制的措施。管理者越早采取補救措施，企業(yè)所承擔的損失就越小。房地產企業(yè)還應根據企業(yè)實際需求對原材料進行采購，并建立完善的資金審核制度，即對每一筆大額支出資金的使用情況進行監(jiān)督，使企業(yè)資金的使用情況公開、透明、高效。

3.2 籌資風險控制

首先，企業(yè)應逐步完善財務體系，并尋求適合自身發(fā)展的多元化籌資渠道。股票作為一種融資方法，現(xiàn)如今對于其他行業(yè)而言屢見不鮮，但房地產企業(yè)如將此方法作為籌資方式則需面對巨大的挑戰(zhàn)。雖然極具挑戰(zhàn)性，但若房地產企業(yè)可以成功上市，此方法將會幫助企業(yè)減輕還本付息的貸款壓力，這對于房地產企業(yè)來說是理想的籌資渠道。所以國家可適當?shù)胤艑捯恍┓康禺a企業(yè)上市的條件，這樣做不僅可減少企業(yè)自身的風險，也可以減少銀行所承擔的風險，可以說是一舉兩得的好辦法。

其次，Chee Seng Cheong、Anna Olshansky和Ralf Zurbruegg證實了房地產的風險與國家整體的市場風險有著前因后果的關聯(lián)性，且三位學者此次對房地產業(yè)的風險分析為今后企業(yè)經濟風險的預見情況奠定了基礎［2］。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中應該時時關注并學習政府出臺的政策方針，爭取獲得政府的資金支持，這對于房地產企業(yè)來說也許是風險最低的籌資渠道了。

3.3 投資風險控制

房地產企業(yè)應盡力縮短資金的回收期限。原來的開發(fā)樓盤并銷售的傳統(tǒng)模式由于周期長、風險大，已不適應現(xiàn)在房地產企業(yè)的運營模式。房地產企業(yè)可考慮將地產與信托行業(yè)相結合，探索證券化的發(fā)展道路，由此提高房地產企業(yè)的抗風險能力。

金昌旭經研究后指出，財務風險管理基于使用最小的財務風險成本來協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)最大的經濟價值的目的，以便對企業(yè)建立全面有效的財務風險防范和控制體系提出質的要求［3］。房地產企業(yè)需要在房地產的開發(fā)階段對每一個流程都嚴加把控。如果企業(yè)實際發(fā)生的管理費用與預期發(fā)生的管理費用數(shù)值差別較大，那么企業(yè)就要進行反思，而且落實到每一個部門找出差別所在。

房地產企業(yè)要逐漸擺脫單一的投資項目，運用多種投資組合的方式進行多元化投資，這樣可分散企業(yè)的風險。房地產企業(yè)還應該時時關注國家和政府出臺的經濟宏觀調控政策，可有效減少因政策性失誤帶來的投資風險。

4 結語

綜上所述，房地產企業(yè)應將財務風險的識別與控制作為首要任務。在進行風險的控制時，不僅要對企業(yè)外部環(huán)境的風險進行把控，還要把風險治理的重點放在本企業(yè)財務活動的管控上，特別是要對投資、籌資這類常見風險建立風險防御機制，要從源頭避免風險發(fā)生。企業(yè)還應結合實際拓展多種投資渠道，避免因風險單一帶來不必要的風險。除對常見的風險進行把控外，企業(yè)還要注意防范諸如采購風險、存貨管理風險等此類不常見的風險。因此，房地產企業(yè)需要加強財務風險管理方面的相關工作，盡可能地規(guī)避企業(yè)將要發(fā)生的風險，確保企業(yè)安全穩(wěn)定健康地發(fā)展。

參考文獻

［1］周永平. 云星地產集團融資模式優(yōu)化研究［D］. 長沙：湖南大學，2010.

［2］Cheong S C，Olshansky A，Zurbruegg R. The influence of real estate risk on market volatility［J］. Journal of Property Investmentamp;Finance，2011，29（2）：145-166.

［3］金昌旭. 全面財務風險管理研究［J］. 現(xiàn)代經濟信息，2012（7）：154.

［作者簡介］張一鳴，女，河南鶴壁人，鶴壁汽車工程職業(yè)學院，助教，本科，研究方向：大數(shù)據與會計。

王夢潔，女，河南鶴壁人，鶴壁汽車工程職業(yè)學院，助教，本科，研究方向：大數(shù)據與財務管理。