在房地產(chǎn)存量時代下，社會大眾對于住房的需求發(fā)生巨大改變，從注重新房轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注房屋的利用效率與市場的流動性。基于此，國家相繼頒布相關(guān)政策，旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展。結(jié)合我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)評估技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)投資決策中，能夠保證房地產(chǎn)投資決策的正確性，使我國房地產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。文章從傳統(tǒng)與現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)入手，分析房地產(chǎn)投資決策的具體流程，探究在房地產(chǎn)投資決策中資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用方法，并提出相關(guān)注意事項(xiàng)，希望為業(yè)內(nèi)人士提供重要的參考依據(jù)，為推動房地產(chǎn)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

資產(chǎn)評估技術(shù)的簡單概括

傳統(tǒng)資產(chǎn)評估技術(shù)的概括分析 傳統(tǒng)資產(chǎn)評估技術(shù)主要借助市場數(shù)據(jù)與歷史信息實(shí)施科學(xué)評估，具體方法為直接比較法、收益法、成本法等。第一，直接比較法是一種較為常見的手段，通過對比市場的發(fā)展水平掌握目標(biāo)物業(yè)的真實(shí)市場價值。這種評估方法操作簡單、方便，但是受根本需求、供給變動等因素的干擾，導(dǎo)致實(shí)際評估的有效性降低。第二，收益法也是較為多見的資產(chǎn)評估方式，適用于租賃物業(yè)模式，利用租金收益與資本獲得利潤的有機(jī)融合，客觀估算物業(yè)的市場價值。其優(yōu)勢是出于對物業(yè)經(jīng)營發(fā)展的效益水平進(jìn)行深入考量，能夠體現(xiàn)市場對物業(yè)的需求情況，但是這種方法對于資產(chǎn)評估工作者提出較高的專業(yè)要求。第三，成本法是一種將物業(yè)重建成本與折舊費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，以明確物業(yè)市場價值的方法。這種方法的優(yōu)勢是體現(xiàn)物業(yè)實(shí)際價值與建造成本，但是沒有考量物業(yè)的實(shí)際應(yīng)用期限、物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與市場發(fā)展需求，容易影響資產(chǎn)評估結(jié)果。

在房地產(chǎn)投資決策中，盡管傳統(tǒng)資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用簡單方便，但是缺少對二手房交易市場經(jīng)營發(fā)展與租賃市場實(shí)際價值的考量，促使房地產(chǎn)企業(yè)要想保證自身投資決策的科學(xué)性，就要聯(lián)合現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)，彌補(bǔ)傳統(tǒng)資產(chǎn)評估的缺陷，使結(jié)果更加科學(xué)、合理。

現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)的概括分析

在房地產(chǎn)投資決策中，傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估技術(shù)運(yùn)用較為常見，但是科學(xué)技術(shù)的發(fā)展使現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)得以發(fā)展，為加快房地產(chǎn)進(jìn)程奠定了良好的基礎(chǔ)。現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)主要包括：第一，人工智能技術(shù)的運(yùn)用。人工智能技術(shù)可在數(shù)據(jù)大量精準(zhǔn)分析的同時，形成精準(zhǔn)度較高的預(yù)測模型，以保障資產(chǎn)評估的可靠性。例如，在房地產(chǎn)投資決策中，人工智能技術(shù)的運(yùn)用能夠?qū)崿F(xiàn)智能化分析，準(zhǔn)確識別二手房交易市場的熱點(diǎn)范圍與投資機(jī)會，為二手房房地產(chǎn)管理者提供可靠的決策依據(jù)。隨著數(shù)據(jù)持續(xù)增多，在房地產(chǎn)存量時代下，人工智能技術(shù)運(yùn)用于二手房交易資產(chǎn)評估的過程中，借助處理自然語言模型、圖像鑒別方法判定二手房的市場價值。第二，大數(shù)據(jù)處理和預(yù)估模型的運(yùn)用。在二手房交易投資決策中，大數(shù)據(jù)分析與預(yù)測模型可以深層挖掘海量信息資源，使房地產(chǎn)管理者全面掌控市場發(fā)展規(guī)律和內(nèi)在形式，提供安全、可靠的市場信息，以保證投資決策的可行性和科學(xué)性。另外，預(yù)測模型能夠科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)投資者制定科學(xué)可行的投資方案。第三，地理信息系統(tǒng)與空間系統(tǒng)的運(yùn)用。借助地理信息系統(tǒng)的空間處理功能可以收集地理信息，使房地產(chǎn)資產(chǎn)評估結(jié)果得到充分保障。例如，借助該系統(tǒng)全面分析二手房交易市場的地理?xiàng)l件和附近環(huán)境，有效評估投資水平，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者提供重要的評估依據(jù)。在科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的今天，促使大眾高度重視地理?xiàng)l件和空間因素，使房地產(chǎn)投資人員進(jìn)一步了解空間變化特點(diǎn)，以便為制定房地產(chǎn)發(fā)展決策奠定良好的基礎(chǔ)?；诜康禺a(chǎn)存量時代背景，科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展，促使二手房交易市場發(fā)生巨大改變，資產(chǎn)評估技術(shù)也要與時代發(fā)展保持同步，使房地產(chǎn)投資決策獲得先進(jìn)的技術(shù)支持，借助人工智能、大數(shù)據(jù)、地理信息系統(tǒng)等手段，提高房地產(chǎn)投資的可行性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。

房地產(chǎn)投資決策的流程

目標(biāo)設(shè)置與投資對策 在房地產(chǎn)投資決策過程中，明確目標(biāo)與投資對策的制定非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資者要確立投資目標(biāo)，具體為投資回報率、投資期限、風(fēng)險承受力；同時，房地產(chǎn)投資者還要結(jié)合市場發(fā)展現(xiàn)狀與投資目標(biāo)，制定完善的投資方案，具體為投資類型、投資區(qū)域、投資規(guī)模等。

市場調(diào)查與數(shù)據(jù)采集 在房地產(chǎn)投資決策過程中，市場調(diào)查與數(shù)據(jù)采集非常關(guān)鍵。在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)投資者要全面掌控市場發(fā)展形勢、特定范圍供需水平、政策制度發(fā)展等多個方面知識，保障房地產(chǎn)投資決策的可行性。

資產(chǎn)評估與估值探究 在房地產(chǎn)投資決策中，資產(chǎn)評估與估值探究發(fā)揮顯著作用，通過對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析，掌握其經(jīng)濟(jì)效益，使投資者獲取具有參考價值的依據(jù)。常規(guī)的資產(chǎn)評估方式，往往利用歷史信息與市場經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評估，缺少對市場變化等外部因素的考量，影響整體房地產(chǎn)投資決策的可靠性。利用先進(jìn)的資產(chǎn)評估方法，客觀評定房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)效益水平與投資風(fēng)險。如此一來，運(yùn)用現(xiàn)代化技術(shù)手段，能夠保障房地產(chǎn)投資決策的可靠性，使房地產(chǎn)投資者的管理能力進(jìn)一步提升，減少外部風(fēng)險的干擾。

風(fēng)險分析與決策制定 在房地產(chǎn)投資決策過程中，風(fēng)險分析與決策制定的重要性不言而喻。風(fēng)險分析目的是鑒別投資回報風(fēng)險因素，構(gòu)建決策模型，根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定健全的投資方案。

投資設(shè)計(jì)與優(yōu)化 調(diào)查完房地產(chǎn)市場后，投資者要利用相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，形成有一定價值的投資計(jì)劃。投資計(jì)劃在制定時，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也要全面考量市場變化因素、政策風(fēng)險因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等，以便形成多種投資方案，降低投資風(fēng)險。

資產(chǎn)方案實(shí)施與監(jiān)管 在房地產(chǎn)投資決策中，資產(chǎn)方案實(shí)施與監(jiān)管作為最終環(huán)節(jié)，其重要性直接影響房地產(chǎn)投資效益。當(dāng)明確房地產(chǎn)投資方案后，加大實(shí)施與監(jiān)管力度主要目的是保證投資方案有序展開，盡快實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，積極應(yīng)對緊急突發(fā)情況。

資產(chǎn)評估技術(shù)在房地產(chǎn)投資決策中的運(yùn)用對策

現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用 第一，人工智能的運(yùn)用。人工智能自身自帶自動式學(xué)習(xí)功能，能夠?qū)Ａ繗v史信息予以處理分析，以便掌握未來發(fā)展態(tài)勢。在房地產(chǎn)投資決策時，人工智能技術(shù)的合理應(yīng)用，讓投資者實(shí)時掌握房地產(chǎn)價格水平、租金動態(tài)，客觀評估其風(fēng)險效益，形成可行的投資組合方案。

第二，大數(shù)據(jù)處理和預(yù)估模型的運(yùn)用。大數(shù)據(jù)處理和預(yù)估模型要在房地產(chǎn)投資決策中，通過海量數(shù)據(jù)處理內(nèi)在規(guī)律，以便讓投資者進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)交易市場發(fā)展趨勢和目標(biāo)群眾實(shí)際需求，對房地產(chǎn)價格與租金水平進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，掌握房地產(chǎn)的投資價值、外部風(fēng)險。

第三，地理信息系統(tǒng)與空間處理的運(yùn)用。將地理信息系統(tǒng)和空間處理運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中，能夠幫助投資者進(jìn)一步掌握不同地區(qū)的房價變化、租金水平、市場需求、競爭能力，形成科學(xué)的決策方案。

在房地產(chǎn)存量時代下，現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)運(yùn)用到二手房交易投資決策環(huán)節(jié)，有利于投資者深入了解二手房交易市場發(fā)展形勢，對不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價值、風(fēng)險隱患進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，保證投資決策的正確性，形成可行的投資組合方案。但是現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用也受到不確定因素影響，需要投資者在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中深入研究。

資產(chǎn)評估技術(shù)的優(yōu)勢效益優(yōu)化對策 第一，降低決策風(fēng)險，提高精準(zhǔn)性。融合不同的資產(chǎn)評估技術(shù)，可使二手房交易投資評估的精準(zhǔn)性進(jìn)一步提升，降低決策的風(fēng)險。不同資產(chǎn)評估技術(shù)可基于多個層面進(jìn)行房地產(chǎn)評估，以便保證評估結(jié)果真實(shí)可靠。融合資產(chǎn)評估技術(shù)，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制能力，通過全面考量不同資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用結(jié)果，可讓投資者盡快識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險，保證投資決策科學(xué)可行。融合資產(chǎn)評估技術(shù)手段，完善投資決策方案，通過聯(lián)合多種資產(chǎn)評估技術(shù)，能夠讓二手房交易投資者全方面了解市場發(fā)展形勢與資產(chǎn)特點(diǎn)，制定完善可行的投資方案，保證投資決策的正確性。

第二，提高決策效率，減少投資成本。在二手房交易投資決策中，傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估技術(shù)離不開人力、物力支持，且耗用大量的時間成本，然而現(xiàn)代資產(chǎn)評估技術(shù)只需借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)手段，便可具備自動化、智能化、信息化發(fā)展優(yōu)勢，使二手房交易投資成本降低，提高決策有效性。第三，實(shí)現(xiàn)信息共享，增強(qiáng)競爭能力。在二手房交易投資決策過程中，運(yùn)用科技方式，充分展現(xiàn)資產(chǎn)評估技術(shù)的智能化優(yōu)勢，能夠打破信息孤島，促進(jìn)各個部門之間的合作與信息資源共享，可增強(qiáng)房地產(chǎn)決策協(xié)調(diào)能力，保障投資者的整體投資效益。為此，在二手房交易投資決策過程中，將不同的資產(chǎn)評估技術(shù)聯(lián)合應(yīng)用，也是保證投資決策科學(xué)準(zhǔn)確的有效手段。

資產(chǎn)評估技術(shù)運(yùn)用的注意要點(diǎn)

在二手房交易投資決策中，收益方法的運(yùn)用每個環(huán)節(jié)與步驟都十分關(guān)鍵，需要加強(qiáng)管理，減少偏差，才能保證房地產(chǎn)投資評估結(jié)果的正確性，以免影響投資價值。在收益法運(yùn)用過程中，投資者要注重以下幾點(diǎn)：第一，將二手房交易評估資產(chǎn)的有關(guān)費(fèi)用、租金收入作為評估主體，全面對比二手房交易的價格水平與影響因素，通過全面分析，在運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，能夠獲取精準(zhǔn)的凈收益水平。第二，明確月租，最短租賃期和長期租賃優(yōu)惠等有關(guān)問題，主要探究雙方簽署的租賃合約是否影響二手房交易投資項(xiàng)目的公允價值。在此環(huán)節(jié)中，投資者要明確合約的有效性，深入分析該項(xiàng)目是否符合合約要求。在明確合約有效性的基礎(chǔ)上，可考量房屋租金，以便判定出待評估房屋的實(shí)際價值，從而保證房屋租金評估的可靠性。

除此之外，在二手房交易投資決策中，還要結(jié)合有關(guān)法律政策、土地使用權(quán)剩余年限、房屋經(jīng)濟(jì)壽命等相關(guān)因素，以明確二手房交易投資項(xiàng)目的效益期限。同時，要事先明確該期折現(xiàn)率。通常情況下，折現(xiàn)率能夠體現(xiàn)這一地區(qū)相同類型二手房交易投資的效益水平，折現(xiàn)率口徑也與收益口徑相同。

房地產(chǎn)存量時代，在二手房交易投資決策的過程中，資產(chǎn)評估技術(shù)的運(yùn)用非常關(guān)鍵，能夠?yàn)橥顿Y者提供正確的價值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到不可忽視的作用，為此，在房地產(chǎn)投資決策中，聯(lián)合運(yùn)用不同的資產(chǎn)評估技術(shù)，能夠保證投資決策的正確性，從而為房地產(chǎn)市場注入新鮮的活力，帶動社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

（作者單位：佛山建發(fā)城市發(fā)展有限公司）