國有物業(yè)管理企業(yè)是指由國家出資，以國有資產(chǎn)為主組建的物業(yè)管理企業(yè)。隨著社會發(fā)展與國有企業(yè)改革要求的不斷提出，國有物業(yè)管理企業(yè)開始呈現(xiàn)出經(jīng)營發(fā)展方面的弊端，例如品牌知名度較低、資源利用不到位、市場化進程緩慢等，直接影響了自身的發(fā)展，也不利于國有資本的保值增值。基于此，筆者研究和分析國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場，從問題分析方面入手，進而討論市場化策略，最后提出保障措施，以供參考。

國有物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱：國企物業(yè)）在長時間的發(fā)展過程中，積累了諸多的經(jīng)驗，然而面對市場經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，傳統(tǒng)經(jīng)營發(fā)展模式已不能適應新的市場需求和自身的發(fā)展需要，只有轉(zhuǎn)型升級才是唯一出路。但傳統(tǒng)發(fā)展認知與經(jīng)營模式已經(jīng)根深蒂固，并且成為了國企物業(yè)市場化轉(zhuǎn)型的直接阻礙。面對如此的困境，如何采取有效措施實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型，進而順利進入市場，奠定未來發(fā)展的良好基礎，也就成為國企物業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的關鍵。至此，研究和討論國企物業(yè)如何走向市場也就具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、國有物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中的問題

1.沒有打造強有力的物業(yè)品牌。品牌知名度是影響企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的關鍵因素，尤其在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)之間的競爭很大一部分來自于品牌知名度的競爭，因此，缺乏品牌在市場當中的知名度，將直接影響企業(yè)的發(fā)展。目前，部分國企物業(yè)明顯缺乏品牌建設意識，這些企業(yè)可能更加注重物業(yè)管理服務，但忽略了品牌建設與戰(zhàn)略規(guī)劃，未能充分認識到品牌對提高企業(yè)市場競爭力的重要性。并且，也有一些企業(yè)僅僅局限在區(qū)域當中發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)部可能有較高的知名度，但在區(qū)域之外明顯缺乏知名度。例如，一些國企的下屬物業(yè)僅主管自有物業(yè)，或者主管地區(qū)內(nèi)所擁有的物業(yè)。這些國企物業(yè)都是借助上級公司提供的資源，僅僅接管上級公司的產(chǎn)業(yè)，因此缺乏知名度。再者，品牌定位會影響企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃，然而很多國企物業(yè)Ctgwvxn+NOoHHTkWvKsIzQ==都缺乏對品牌定位的認識，從而無法使市場真正了解其品牌特點和服務特色，嚴重影響自身的發(fā)展。

2.不能充分整合利用社會資源。國企物業(yè)有充足的政府資源，然而由于傳統(tǒng)組織結構和預算管理等情況限制，導致國企物業(yè)在資源分配與使用方面流程繁瑣、決策緩慢，往往優(yōu)勢資源也無法體現(xiàn)關鍵的價值，對資源而言容易貶低價值，對國企物業(yè)而言直接限制了發(fā)展創(chuàng)新。從社會資源的信息化方面來看，國企物業(yè)可能面臨信息不對稱的問題，尤其國企缺乏主動獲取市場信息的能力，導致對物業(yè)管理市場不夠了解，從而無法有效分配與利用，進而影響了自身的發(fā)展。

從改革發(fā)展方面來看，一部分國企物業(yè)在改革過程中受到資產(chǎn)所有權等問題的影響，與私營物業(yè)企業(yè)相比，在資源整合利用方面可能更加緩慢，導致錯失一些重要的發(fā)展機會，也使資源價值無法充分發(fā)揮和體現(xiàn)。此外，由于國企社會責任感的影響，導致部分國企物業(yè)在某些情況下可能需要考慮和權衡經(jīng)濟效益與公共利益，這也會造成其無法對社會資源進行合理的利用，而將優(yōu)勢資源讓給社會其他主體。

3.沒有充分走市場化道路。一是體制問題。由于國企物業(yè)的體制相對傳統(tǒng)化，導致大多國企物業(yè)不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，出現(xiàn)管理機制相對滯后、經(jīng)營方式不能跟進等問題。在傳統(tǒng)發(fā)展模式下，國企物業(yè)管理具有明顯的封閉性、無償性和福利性，這也直接導致其缺乏市場化認知和市場化經(jīng)營管理能力。二是服務意識方面的問題。國企物業(yè)在傳統(tǒng)發(fā)展模式中普遍缺乏服務意識，再加上國有企業(yè)作為民眾傳統(tǒng)思想當中“鐵飯碗”的存在，更加加重了其服務意識的偏離。進一步導致國企物業(yè)不夠關注業(yè)主的物業(yè)服務需求，從而也無法提供更加精準有效的服務，業(yè)主滿意度整體偏低，這也導致國企物業(yè)整體服務水平難以提升。三是經(jīng)營管理方面的問題。國企物業(yè)作為國企隊伍中的一個重要組成，在展開物業(yè)管理活動的過程中，無論資金、人員還是設施，都相對缺乏自主權和決策權，加上對市場經(jīng)濟的不了解、不熟悉，從而無法進行市場化發(fā)展規(guī)劃，影響了其在市場經(jīng)濟環(huán)境下的經(jīng)營管理效果。四是發(fā)展資金問題。由于國企物業(yè)發(fā)展資金主要來自國有資本，缺乏市場經(jīng)營所得，從而限制了其在市場化方面的創(chuàng)新活動。由此導致的人才引進、資產(chǎn)更新等問題也就更加明顯，進一步限制了其市場化的發(fā)展。

二、國有物業(yè)管理企業(yè)走向市場的策略

1.打造國有業(yè)務管理品牌。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理市場也逐漸成熟，并且也有越來越多的服務需求產(chǎn)生，國企物業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下實際有較多的創(chuàng)新改革空間。從打造國有業(yè)務管理品牌方面來看，國企物業(yè)通過提高自身的物業(yè)管理水平和管理能力，建立符合自身發(fā)展需求，同時能夠滿足市場當中物業(yè)管理需求的管理體系，可以使自身逐漸形成具有特色的物業(yè)管理品牌，從而逐步實現(xiàn)品牌化、專業(yè)化和規(guī)范性的發(fā)展。

一是注重提升物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量。從管理制度的完善、培訓考核的加入等方面，保障自身在提供各項服務的過程中能夠逐步實現(xiàn)成長和進步。二是建立相對完善的物業(yè)服務機制。將物業(yè)服務內(nèi)容進行細分，并拓展物業(yè)維修、安保、保潔等各項服務內(nèi)容，必要時積極學習其他民營物業(yè)管理企業(yè)，使自身服務內(nèi)容能夠更加豐富，服務覆蓋面更廣。在此基礎上，進一步使服務工作規(guī)范化、標準化。例如在價格方面進行精準操作，提供不同價格的服務，同時提出不同服務項目的管理要求，使各項服務能夠有效展開。三是加強市場宣傳與引導，構建自身作為國企物業(yè)的品牌形象。例如通過行業(yè)交流、論壇等活動，與行業(yè)其他企業(yè)進行有效合作、交流和探討，在推動行業(yè)進步的同時，能夠逐步提高自身的市場知名度，為后續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎。

2.穩(wěn)固現(xiàn)有業(yè)務打造優(yōu)勢業(yè)態(tài)品牌。一是穩(wěn)固現(xiàn)有業(yè)務。從加強內(nèi)部管理方面入手，明確各項工作標準與工作流程，嚴格根據(jù)各項要求和流程執(zhí)行管理與服務，注重加強員工引導與教育活動，使全體員工轉(zhuǎn)變以往固有認知，積極參與到業(yè)務執(zhí)行當中，保障業(yè)務質(zhì)量。在此基礎上，注重加強客戶服務管理，以客戶為中心，重視客戶意見和反饋，并加強客戶需求評價，以此提供針對性的服務與引導，使客戶滿意度提升，使自身業(yè)務得到穩(wěn)固。二是積極開拓新業(yè)務領域，優(yōu)化業(yè)務結構。在不斷穩(wěn)定提升現(xiàn)有業(yè)務領域優(yōu)勢的前提下，積極開拓新業(yè)務領域和發(fā)展各類延伸服務，通過不斷改進和創(chuàng)新，使國企物業(yè)服務更加符合新市場的需求，贏得新市場的信任和支持，從而提高抗風險能力、持續(xù)經(jīng)營能力及經(jīng)營效率。這樣不僅可以使自身業(yè)務領域持續(xù)擴大，也更能吸引更多客戶，滿足更多需求。三是做好業(yè)務評價與市場管理。通過定期展開業(yè)務分析工作，了解各項業(yè)務開展的實際效益與存在的問題，做好優(yōu)化完善的基礎上，為后續(xù)業(yè)務活動展開奠定基礎。與此同時，加強市場調(diào)研和需求分析，為制定針對性的業(yè)務方案提供參考。

3.打造完善的企業(yè)文化體系。國企物業(yè)要注重加強企業(yè)文化建設，以文化引導發(fā)展、以文化促進創(chuàng)新。在社會主義核心價值觀的支持下，積極探索適合企業(yè)自身的價值觀念、行為規(guī)范和管理制度，使國企物業(yè)整體文化水平和文化競爭力得到提高。

一是將誠信經(jīng)營、認真負責作為基本的價值觀念，并傳遞給各部門、各人員，并在組織全體人員認真踐行社會主義核心價值觀的基礎上，將企業(yè)價值觀念進行踐行。以使員工深刻理解并認同這些價值觀念，提高企業(yè)內(nèi)部的凝聚力和向心力。二是在企業(yè)內(nèi)部建立員工行為規(guī)范。包含建立一套完善的行為準則、考核標準和服務方案。使員工能夠根據(jù)這些行為規(guī)范展開各項服務，并且受到各項行為規(guī)范的引導，以保障服務水平，逐步使企業(yè)整體具有統(tǒng)一的追求和發(fā)展認知，從而可以提高國企物業(yè)在市場當中的規(guī)范性程度和服務形象。三是進一步加強文化建設。通過開展文化活動、文化教育等，使員工加強對企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的了解，同時以文化活動拉近與員工的距離。例如定期展開團建活動、提供各類生活福利等，使員工歸屬感增強。

三、國有物業(yè)管理企業(yè)走向市場的保障

1.調(diào)整優(yōu)化組織結構。一是精簡管理層。國企物業(yè)應緊跟市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢，學習其他市場化企業(yè)的管理結構，盡量減少管理崗位和層級，使管理更顯優(yōu)質(zhì)，使管理層級之間溝通更加直接有效。例如通過建立扁平化的組織結構，以使管理工作信息傳遞更快、管理效率更高，這樣才能夠更有效解決相關問題。二是優(yōu)化職能部門。國企物業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求和未來目標，調(diào)整優(yōu)化職能部門和崗位分工，要達到各司其職的效果，避免有的崗位工作繁重，而有的崗位人員無所事事，使各部門、各崗位工作效率提升，促進內(nèi)部運作效率的提高。三是加強部門與崗位協(xié)作交流。需要打通部門之間信息壁壘、明確責任劃分，使各項業(yè)務活動的展開能夠得到更多部門的支持，使各rvmY6AnuPpK5vT6BPgmL5Hjhm2tZx1/+vloqo+IiqiI=部門充分合作，促進服務水平的提高。

2.重視人力資源保障。國企人力資源相對而言比較僵化，人員結構老齡化明顯，多數(shù)員工安于現(xiàn)狀，缺乏創(chuàng)新意識和創(chuàng)新積極性，而且更加缺乏新的人才，嚴重影響了國企物業(yè)的市場化進程。為了使國企物業(yè)能夠盡快實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展，并且使其能夠順利走向市場，建議國企物業(yè)重視加強人力資源保障。

一是加強員工培訓與教育活動。定期展開培訓活動，組織相關人員積極參與其中，使各人員專業(yè)能力和專業(yè)素養(yǎng)得到培養(yǎng)，為各項服務工作展開奠定人力資源基礎。二是加強員工考核與管理。制定詳細的考核制度，明確考核標準、考核內(nèi)容，并將考核結果進行全面反饋，進而提供相應激勵措施，使員工整體積極性能夠得到調(diào)動，使員工能夠充分參與創(chuàng)新。例如制定薪酬制度、提供晉升機會、實施員工福利等。三是建立人才梯隊。首先對現(xiàn)有人才進行分類，進而明確人才缺口，選擇優(yōu)秀員工進行培養(yǎng)，使其作為儲備人才。與此同時，加強人才引進，注重選擇對口專業(yè)人才，使人才隊伍得到壯大，使人才梯隊也更加穩(wěn)固。

3.完善信息化建設。數(shù)據(jù)化、信息化是今后社會發(fā)展的必然趨勢，也是物業(yè)管理市場的競爭領域，不僅物業(yè)管理企業(yè)需要，業(yè)主也更加需要。因此，國企物業(yè)需要做好信息化建設，以信息化帶領創(chuàng)新、帶領自身走向市場。一是加強信息化技術引進與利用。例如通過大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等技術的引進，建立物業(yè)管理服務平臺，使服務工作線上化、服務管理信息化，從而更好地獲取市場需求、展開業(yè)務規(guī)劃與內(nèi)部管理，提高服務效率的同時，能夠更加精準地展開物業(yè)管理與物業(yè)服務。二是推廣智能化設備。例如智能門禁、智能監(jiān)控等，提高物業(yè)智能化水平的同時，能夠提高業(yè)主的滿意度和智能化體驗，并且能夠極大方便業(yè)主的生活。再者，通過建立智能化服務網(wǎng)絡，對接受養(yǎng)老服務的業(yè)主提供隨叫隨到的服務，幫助業(yè)主解決生活困難和生活問題的同時，可以使業(yè)主生活更加方便，切實提高服務水平和服務效益。三是拓展在線服務窗口。國企物業(yè)可以為業(yè)主提供在線報修服務、在線咨詢和投訴服務等。使業(yè)主方面的問題能夠第一時間傳遞到國企物業(yè)當中，從而能夠為業(yè)主提供更加快速便捷的服務。

此外，國企物業(yè)還要注重加強對物業(yè)管理市場信息化趨勢和業(yè)主需求的了解，根據(jù)市場趨勢不斷完善優(yōu)化信息化服務體系，根據(jù)業(yè)主需求不斷拓展更多具有針對性和個性化的服務內(nèi)容，從而更好地滿足業(yè)主需求，也提高自身的市場化水平。

四、結語

國企物業(yè)在市場化發(fā)展進程當中，要注重自身以往發(fā)展方面的困境與阻礙，借助對品牌的建設、服務的優(yōu)化，以及管理的加強等措施，為自身順利走向市場提供動力，當然，國企物業(yè)也更要認識到物業(yè)管理市場的競爭激烈性，以不斷加強服務和創(chuàng)新為主線，為以后發(fā)展奠定良好的基礎，增強自身在市場環(huán)境下的競爭力和知名度。

（作者單位：上海東湖物業(yè)管理有限公司）