摘要：為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地資源要素在實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的良性健康循環(huán)，解決產(chǎn)業(yè)用地成本高的難題，本文重新審視產(chǎn)業(yè)用地具有的公共資源屬性和承擔(dān)的生產(chǎn)要素載體功能，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值實(shí)現(xiàn)的頂層邏輯，探索價(jià)值與績(jī)效聯(lián)動(dòng)的路徑，構(gòu)建一套適應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地資源要素的綜合價(jià)值體系，并進(jìn)一步提出技術(shù)改進(jìn)方向與實(shí)施舉措建議。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)用地；綜合價(jià)值；績(jī)效聯(lián)動(dòng)

中圖分類號(hào)：F301.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-1329（2024）03-0061-04

黨的二十大報(bào)告指出“堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化”。圍繞提升土地資源對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要素保障能力，上海出臺(tái)復(fù)合利用、彈性規(guī)劃、工業(yè)上樓等用地政策，保障發(fā)展空間；開展土地整治、減量化、更新轉(zhuǎn)型等專項(xiàng)工作，挖潛存量空間。但在以產(chǎn)業(yè)用地收回、收儲(chǔ)的更新工作中，未納入全生命周期管理的產(chǎn)業(yè)用地退出價(jià)格主要依賴雙方談判協(xié)商確定，因用非所用、增值預(yù)期等原因，收回成本長(zhǎng)期居高不下，與出讓價(jià)格倒掛嚴(yán)重，阻礙存量盤活的效率，不利于形成產(chǎn)業(yè)用地持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)、分批有節(jié)奏退出的良性循環(huán)。

導(dǎo)致出現(xiàn)這些問題的原因主要有以下幾方面：一是供應(yīng)、流轉(zhuǎn)、退出等各類價(jià)格扭曲偏離。產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格長(zhǎng)期維持較低水平，但二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)因不當(dāng)收益等因素，政府收回由于只能依靠雙方協(xié)商等因素，導(dǎo)致二級(jí)交易和政府收回的產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格偏高，價(jià)格之間存在一定扭曲，價(jià)格水平偏離價(jià)值規(guī)律。二是缺乏系統(tǒng)的價(jià)值衡量方法。傳統(tǒng)評(píng)估方法與產(chǎn)業(yè)用地的生產(chǎn)功能、空間績(jī)效、管理底線脫鉤，評(píng)估過程中案例選取及參數(shù)確定存在目標(biāo)導(dǎo)向現(xiàn)象，價(jià)格水平在空間和時(shí)間上存在互推助漲趨勢(shì)。三是市場(chǎng)認(rèn)識(shí)缺乏理性。企業(yè)將產(chǎn)業(yè)用地當(dāng)成具有投資投機(jī)增值預(yù)期的經(jīng)營(yíng)性用地，未充分認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)用地公共資源屬性，用非所用不當(dāng)收益助長(zhǎng)市場(chǎng)炒地預(yù)期。

由此可見，價(jià)值體系缺位是產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值難以統(tǒng)一衡量的根本原因，只有構(gòu)建一套新型產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系，從資源特點(diǎn)、功能價(jià)值、管理導(dǎo)向等方面重新審視和定義產(chǎn)業(yè)用地，探11e93826e0442fd0d56ce01e9fdf9880索內(nèi)涵與方法相適應(yīng)的技術(shù)路徑，才能從根源上扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀價(jià)格扭曲、引導(dǎo)價(jià)格回歸價(jià)值。

1 國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值研究進(jìn)展

1.1 國(guó)外典型做法

國(guó)外對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值的確定，按照土地所有權(quán)制度和管理政策，可以大致分為政府管控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩類（圖1）。

一是政府管控，統(tǒng)一管理。以新加坡為代表，政府早期強(qiáng)制低價(jià)收回，2007 年后國(guó)家授權(quán)裕廊集團(tuán)制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一定價(jià)[1]。

二是市場(chǎng)化資源配置，財(cái)稅手段引導(dǎo)。以歐美日韓等為代表的土地私有制國(guó)家，主要通過土地市場(chǎng)化流通實(shí)現(xiàn)資源配置。企業(yè)或個(gè)人應(yīng)服從政府征購(gòu)?fù)恋氐男枰?，主要遵循市?chǎng)規(guī)律平等協(xié)商確定土地價(jià)格，同時(shí)通過稅收引導(dǎo)調(diào)整，比如日韓通過征收房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。

經(jīng)比對(duì)國(guó)外做法，政府管控模式有利于發(fā)揮政府在產(chǎn)業(yè)用地配置及價(jià)格方面的主導(dǎo)作用，市場(chǎng)化配置為主的方式有利于激發(fā)社會(huì)主體主動(dòng)提高產(chǎn)業(yè)用地利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1.2 國(guó)內(nèi)城市典型做法

國(guó)內(nèi)大部分城市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格，施行底線管理原則，按照不低于全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)地價(jià)的底線進(jìn)行約束管控。對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地收回、收儲(chǔ)等退出價(jià)格，國(guó)內(nèi)不少城市出臺(tái)政策文件，明確建筑物價(jià)值一般按現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估確定，土地價(jià)值的確定方法主要分為以下三類（表1）：

一是規(guī)定評(píng)估規(guī)則。主要包括按出讓合同價(jià)并考慮利息或增值收益、取得土地使用權(quán)的成本價(jià)、按基準(zhǔn)地價(jià)等公示價(jià)格評(píng)估三種情形。北京經(jīng)開區(qū)、寧波杭州灣新區(qū)、宿遷等地以合同約定的剩余年期出讓價(jià)款為基礎(chǔ)，額外考慮利息或增值收益，并返還當(dāng)時(shí)給予的地價(jià)優(yōu)惠。廣州按照不同情形，可分別根據(jù)合同約定、城市更新政策執(zhí)行，當(dāng)以劃撥或出讓方式供應(yīng)的土地需要收回國(guó)有土地使用權(quán)的，按原征地拆遷成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。清遠(yuǎn)、莆田、濟(jì)南等地以基準(zhǔn)地價(jià)或工業(yè)用地最低價(jià)對(duì)收回土地價(jià)評(píng)估確定。

二是專業(yè)化評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格。浙江、江蘇等地規(guī)定應(yīng)合理確定土地收回價(jià)值，一般采用市場(chǎng)化評(píng)估加調(diào)節(jié)機(jī)制作為主要方式，但存在一些評(píng)估方式創(chuàng)新。北京市對(duì)國(guó)有土地上非住宅房屋征收，明確了用途、面積確定方式，對(duì)于原用途為工業(yè)類的，再給予不超過原用途非住宅房屋評(píng)估價(jià)值的特別補(bǔ)助，并限定了技術(shù)路徑、評(píng)估方法、權(quán)重、可比實(shí)例等，明確國(guó)有土地上非住宅項(xiàng)目搬遷可參照?qǐng)?zhí)行，可一定程度實(shí)現(xiàn)對(duì)非住宅房屋補(bǔ)償價(jià)格的調(diào)控。

三是公布退出價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)。金華、寧波杭州灣新區(qū)等地公布收回價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或上限，對(duì)價(jià)格剛性管控。

經(jīng)比對(duì)國(guó)內(nèi)城市對(duì)產(chǎn)業(yè)用地退出價(jià)格的規(guī)定和做法，市場(chǎng)評(píng)估的方式相對(duì)靈活度高、結(jié)果彈性較大，政府規(guī)定退出價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的方式可操作性強(qiáng)、可控性強(qiáng)，政府規(guī)定評(píng)估規(guī)則的方式兼顧剛性和彈性，允許結(jié)果差異性存在，但同時(shí)又體現(xiàn)管理導(dǎo)向。

綜合來(lái)看，國(guó)內(nèi)外城市對(duì)產(chǎn)業(yè)用地退出價(jià)格的內(nèi)涵要素、價(jià)格確定方式、價(jià)格水平等方面的規(guī)定和做法各有差異，但對(duì)產(chǎn)業(yè)用地與商住辦等經(jīng)營(yíng)性用地存在本質(zhì)差異具有一定共識(shí)，這對(duì)重塑產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值內(nèi)涵、構(gòu)建綜合價(jià)值體系有較大啟示。

2 產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值體系構(gòu)建框架

2.1 產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值體系構(gòu)建目標(biāo)

新型產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系，應(yīng)與發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、促進(jìn)新型工業(yè)化的要求匹配，稟賦整體性、導(dǎo)向性、價(jià)值性、聯(lián)動(dòng)性。整體性，指集成“地樓房物”所有要素的系統(tǒng)價(jià)值，價(jià)值涵蓋土地、建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)物資、停產(chǎn)停業(yè)損失等要素。導(dǎo)向性，指產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值為用于生產(chǎn)制造的合法合規(guī)價(jià)值，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)姓產(chǎn)、工業(yè)姓工的價(jià)值導(dǎo)向。價(jià)值性，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地在供應(yīng)、轉(zhuǎn)讓、抵押、交易、退出等全鏈條環(huán)節(jié)中的公共資源屬性，引導(dǎo)價(jià)值回歸合理水平。聯(lián)動(dòng)性，建立價(jià)值與綜合績(jī)效相關(guān)的聯(lián)動(dòng)修正，設(shè)計(jì)統(tǒng)一的修正規(guī)則和差異化的修正系數(shù)，形成基于綜合績(jī)效的產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系。

2.2 產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系頂層邏輯設(shè)計(jì)

為構(gòu)建適應(yīng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)需求的產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系，需從產(chǎn)業(yè)用地空間資源本質(zhì)、功能效用與價(jià)值導(dǎo)向出發(fā)，從理論邏輯、技術(shù)邏輯、管理邏輯開展頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建理念重樹、內(nèi)涵重設(shè)、水平重回的健康價(jià)值生態(tài)系統(tǒng)。

（1）理論邏輯

期望效用理論認(rèn)為，在不確定性條件下，決策者會(huì)考慮行為人的偏好和效用。根據(jù)效用最大化的原則，不確定性條件下人們決策的充要條件是人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期收益超過預(yù)期損失。政府基于土地綜合效益將彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)成本損失的預(yù)期，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地[2]。因此，為保障未來(lái)效益的實(shí)現(xiàn)，需以合理的價(jià)值評(píng)估產(chǎn)業(yè)用地的收回價(jià)格，為未來(lái)低價(jià)供留有空間，將政府的土地成本控制在合理范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地的可持續(xù)發(fā)展。

社會(huì)總成本理論旨在全面評(píng)估經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)的總體成本，超越了僅考慮私人或直接參與者成本的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)分析。該理論強(qiáng)調(diào)外部性，即那些超出市場(chǎng)交易參與者的效應(yīng)，特別關(guān)注了經(jīng)濟(jì)決策對(duì)社會(huì)福祉、環(huán)境和資源的影響[3-4]。政府發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)而低價(jià)供應(yīng)土地，實(shí)則是社會(huì)承擔(dān)了一部分企業(yè)成本，因此在產(chǎn)業(yè)用地收回環(huán)節(jié)，需合理評(píng)估這一部分社會(huì)成本，并在實(shí)際的收回價(jià)格中做相應(yīng)折減（圖2）。

（2）管理邏輯

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是國(guó)之命脈，上海創(chuàng)新政策、優(yōu)化規(guī)則，始終在以最大努力保護(hù)和發(fā)展制造業(yè)，這就要求進(jìn)一步清晰uZEI8lAyEA6qzKZt8Jyatg==認(rèn)識(shí)作為建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系載體的產(chǎn)業(yè)用地空間資源應(yīng)發(fā)揮的作用和角色，從規(guī)則、效率、模式和制度四個(gè)層次出發(fā)，理順價(jià)值體系重構(gòu)的管理思路和邏輯思維，建立一套與新型工業(yè)化道路適配的資源配置管理邏輯，為制造業(yè)支撐全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供保障。

（3）技術(shù)邏輯

聚焦“價(jià)值—功能”統(tǒng)籌、“價(jià)值—貢獻(xiàn)”聯(lián)動(dòng)、“價(jià)值—行業(yè)”協(xié)同，構(gòu)建綜合價(jià)值評(píng)估技術(shù)邏輯?！皟r(jià)值—功能”統(tǒng)籌是將產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值與其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的生產(chǎn)功能相聯(lián)系，站在生產(chǎn)資料功能角度探索價(jià)值評(píng)估技術(shù)；“價(jià)值—貢獻(xiàn)”聯(lián)動(dòng)是研究企業(yè)在稅收、就業(yè)、科研等方面的績(jī)效差異對(duì)價(jià)值的修正技術(shù)；“價(jià)值—行業(yè)”協(xié)同是研究不同行業(yè)因區(qū)位、配套、利潤(rùn)等差異導(dǎo)致的價(jià)格敏感影響。

3 產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值實(shí)現(xiàn)路徑

產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值應(yīng)貫穿“理念重樹、內(nèi)涵重設(shè)、水平重回”邏輯，重在體現(xiàn)價(jià)值—功能、價(jià)值—貢獻(xiàn)的協(xié)同，通過綜合價(jià)值與績(jī)效聯(lián)動(dòng)的路徑，構(gòu)造評(píng)估模型，建立產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值修正體系，并發(fā)掘價(jià)值—行業(yè)的聯(lián)動(dòng)規(guī)律形成“1+1+N”的產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系。

3.1 定義價(jià)值內(nèi)涵

產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值內(nèi)涵的定義，應(yīng)不僅包括價(jià)值時(shí)點(diǎn)、權(quán)利類型、利用狀態(tài)等常規(guī)內(nèi)容的設(shè)定，還應(yīng)突出體現(xiàn)兩個(gè)方面：

一是要素整體性。以產(chǎn)業(yè)用地空間載體涵蓋的所有要素為整體，即“地樓房物”一體的綜合價(jià)值，含土地、建（構(gòu)）筑物（含裝飾裝修）、機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)物資、停產(chǎn)停業(yè)損失等評(píng)估價(jià)值。產(chǎn)業(yè)空間一體的綜合價(jià)值內(nèi)涵既符合轉(zhuǎn)讓、抵押、退出等多場(chǎng)景的實(shí)際應(yīng)用需要，也能實(shí)現(xiàn)政府、市場(chǎng)、評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值水平的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和總體把控。

二是績(jī)效聯(lián)動(dòng)性。產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格與預(yù)期的績(jī)效貢獻(xiàn)聯(lián)動(dòng)，流轉(zhuǎn)、抵押、收回、收儲(chǔ)、減量化、違法整治等價(jià)格也應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮績(jī)效表現(xiàn)，對(duì)于低效利用、產(chǎn)能落后、浪費(fèi)資源的產(chǎn)業(yè)用地，政府以生產(chǎn)要素成本價(jià)格供應(yīng)的資源未盡利用，屬于公共資源的浪費(fèi)，評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮利用狀態(tài)，價(jià)值內(nèi)涵設(shè)定應(yīng)明確地塊績(jī)效評(píng)估情況。

3.2 強(qiáng)化價(jià)值屬性，回歸成本價(jià)值

從產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值的成本要素角度出發(fā)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地的土地公共資源、生產(chǎn)要素本底屬性，優(yōu)化評(píng)估思路、指標(biāo)參數(shù)，以改良的模式方法測(cè)算分項(xiàng)要素價(jià)值，物理整合形成產(chǎn)業(yè)用地的退出價(jià)值。

一是嚴(yán)格“產(chǎn)業(yè)姓產(chǎn)工業(yè)姓工”評(píng)估條件認(rèn)定。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)用地合法使用、合規(guī)收益的原則，不考慮未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途及違建擴(kuò)建等不當(dāng)?shù)美?，降低市?chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)不合理的投資增值預(yù)期。

二是地價(jià)評(píng)估體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地本底屬性。考慮到本市現(xiàn)行工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)側(cè)重體現(xiàn)生產(chǎn)要素的功能價(jià)值、在城鎮(zhèn)區(qū)域落實(shí)底線管理的導(dǎo)向，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵理念、技術(shù)邏輯、管理邏輯與產(chǎn)業(yè)用地退出的應(yīng)用場(chǎng)景高度契合，從評(píng)估方法的適宜性分析，土地價(jià)值評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)為必選方法，且權(quán)重至少占50%。

三是建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)物資反映實(shí)際現(xiàn)狀價(jià)值。建（構(gòu)）筑物現(xiàn)狀價(jià)值經(jīng)重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算，機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)物資按照是否可恢復(fù)使用區(qū)分，可恢復(fù)使用的評(píng)估搬遷移裝費(fèi)，無(wú)法恢復(fù)使用的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值。

四是停產(chǎn)停業(yè)損失結(jié)合實(shí)際生產(chǎn)狀態(tài)確定。在調(diào)查了解企業(yè)近幾年生產(chǎn)效益的基礎(chǔ)上評(píng)估確定，前期未開發(fā)未投產(chǎn)或退出時(shí)已停產(chǎn)的，應(yīng)不考慮停產(chǎn)停業(yè)損失。

3.3 產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值測(cè)算與修正

（1）土地、建（構(gòu)）筑物等價(jià)值測(cè)算

產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值中的土地、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)要素價(jià)值根據(jù)相關(guān)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)評(píng)估測(cè)算，地價(jià)一般可采用比較法、收益法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等兩種以上方法測(cè)算，并比對(duì)不同方法的參數(shù)取值、案例選取等過程，經(jīng)綜合分析確定方法權(quán)重后加權(quán)平均計(jì)算得出土地價(jià)格，建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備等價(jià)值一般按重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估，停產(chǎn)停業(yè)損失一般結(jié)合近幾年平均效益評(píng)估確定。

（2）績(jī)效聯(lián)動(dòng)修正

政府以生產(chǎn)要素成本價(jià)格向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)者供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)空間載體，是綜合考慮產(chǎn)業(yè)用地所承載的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展責(zé)任，產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)將土地要素所發(fā)揮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度與價(jià)值緊密聯(lián)系。本市綜合績(jī)效評(píng)估從基礎(chǔ)特征、能效、政府管理三個(gè)維度，選取地均產(chǎn)出、地均稅收、單位產(chǎn)值能耗、從業(yè)人數(shù)等指標(biāo)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系，反映土地利用效率高低以及企業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)優(yōu)劣。針對(duì)不同績(jī)效水平的產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)、停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)聯(lián)動(dòng)績(jī)效評(píng)估情況開展修正，體現(xiàn)用地績(jī)效分類的差異性。

（3）銜接安全底線，開展損值修正

產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值應(yīng)與生態(tài)環(huán)境、安全等底線管理要求相銜接，對(duì)于利用過程中涉及違反生態(tài)環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等觸及底線，且未按治理要求整改的，綜合價(jià)值應(yīng)當(dāng)考慮損值修正，例如在正常價(jià)值的基礎(chǔ)上扣除土壤污染修復(fù)等生態(tài)治理費(fèi)用。

3.4 產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值成果體系

開展產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值評(píng)估案例的數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值空間分布規(guī)律，勾畫產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值空間分布圖。識(shí)別影響價(jià)值的因素因子，量化各指標(biāo)的影響幅度和修正系數(shù)，形成1 張產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值分布圖，1 套產(chǎn)業(yè)用地退出價(jià)值修正體系以及N個(gè)修正系數(shù)的產(chǎn)業(yè)用地退出價(jià)值“1+1+N”價(jià)值體系。

4 結(jié)語(yǔ)及建議

構(gòu)建的新型產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值體系是通過強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地空間資源的功能性、支撐性，打造和重塑產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值新理念、新思路。同時(shí)，綜合價(jià)值體系的落實(shí)需要配套相關(guān)的措施機(jī)制來(lái)規(guī)范、保障和引導(dǎo)。

（1）特殊情形兼顧已有政策和做法

產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值評(píng)估適用于多種情形，對(duì)于因閑置土地處置、土地使用權(quán)到期等收回產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)情形，已有上位法規(guī)定的，應(yīng)依據(jù)已有規(guī)定執(zhí)行。對(duì)違反出讓合同需收回產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)的，合同中已寫明返還科目及各項(xiàng)價(jià)格計(jì)算方式的，應(yīng)按照合同約定計(jì)算綜合價(jià)值。

（2）輔以投入產(chǎn)出評(píng)估驗(yàn)證

從企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，深化研究行業(yè)類型對(duì)綜合價(jià)值的影響，按照不同行業(yè)的平均年度產(chǎn)值，扣除生產(chǎn)材料成本、人力管理成本、物流能耗成本以及生產(chǎn)加工行為產(chǎn)生的利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等，評(píng)估歸屬于產(chǎn)業(yè)用地空間的凈收益，經(jīng)收益還原得到產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值，驗(yàn)證要素貢獻(xiàn)理論模型下價(jià)值結(jié)果的準(zhǔn)確度，分析不同行業(yè)價(jià)值差異的耦合性和關(guān)聯(lián)度，優(yōu)化價(jià)值影響因素和修正體系。

（3）加強(qiáng)部門聯(lián)合，形成部門合力

凝聚部門管理合力，多專業(yè)人才支撐，大數(shù)據(jù)分析賦能，結(jié)合規(guī)劃引領(lǐng)管控、綜合績(jī)效評(píng)估、違法違規(guī)整治等相關(guān)配套措施，進(jìn)一步壓實(shí)產(chǎn)業(yè)用地空間全生命周期管理要求和價(jià)值理念深入人心，提高社會(huì)共識(shí)和接受度。

（4）持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)，更新價(jià)值體系

基于“1+N+N”價(jià)值體系，在各均質(zhì)區(qū)域設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)樣點(diǎn)，持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)價(jià)值水平和變化情況，建立成果更新和應(yīng)用機(jī)制，完善產(chǎn)業(yè)用地綜合價(jià)值評(píng)估模式，鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)提高空間流動(dòng)效率和資源利用質(zhì)量。

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