摘要：我國各大城市老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型訴求日益增多。針對復(fù)雜的園區(qū)企業(yè)運營與空間建設(shè)現(xiàn)狀，本文基于福州市中心城區(qū)以金山工業(yè)園橘園洲片區(qū)為代表的老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級實踐，提出“統(tǒng)籌—決策—迭代”模型。該模型旨在探索針對老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級過程中所面臨的擴容空間受限、利益協(xié)調(diào)難度大、政策資源匹配度差等挑戰(zhàn)，通過園城共謀的轉(zhuǎn)型方向引導(dǎo)、精準(zhǔn)的升級模式定制、政策匹配與空間方案設(shè)計及實時化的園區(qū)運營管理，推動老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)升級與低效工業(yè)用地的有效盤活，保障園區(qū)健康可持續(xù)發(fā)展與城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)升級。

關(guān)鍵詞：老舊工業(yè)園區(qū)；存量工業(yè)用地；提質(zhì)升級；“統(tǒng)籌—決策—迭代”規(guī)劃模型

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：2095-1329（2024）03-0046-10

隨著我國城市進(jìn)入存量發(fā)展時期，20 世紀(jì)八九十年代至本世紀(jì)初批量建設(shè)的工業(yè)園區(qū)正步入“老齡化”階段。

對本輪國土空間規(guī)劃“三區(qū)三線”對新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的嚴(yán)格限制，提升土地集約利用水平、精準(zhǔn)配置資源要素、推動城市高質(zhì)量發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)更新在緩解城市用地緊張、賦能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用[1]。位于上海、深圳、廣州等城市中心的老舊工業(yè)園區(qū)，作為支撐實體經(jīng)濟、促進(jìn)經(jīng)濟增長的關(guān)鍵力量[2]，憑借其便捷的交通區(qū)位條件、低廉的租金成本及成熟的環(huán)境配套，成為城市中創(chuàng)新活動的重要空間載體[3]。然而，這類老舊工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀復(fù)雜，其轉(zhuǎn)型升級面臨著投資成本高、改造周期長、產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)難[4] 及市場不確定性大等多重挑戰(zhàn)。

福州是我國率先開展工業(yè)園區(qū)建設(shè)的城市之一。近十年來，福州市積極推動老舊工業(yè)園區(qū)低效工業(yè)用地提質(zhì)升級。本文以福州市金山工業(yè)園橘園洲片區(qū)為例，結(jié)合其他多個園區(qū)近年來的轉(zhuǎn)型實踐，探討位于城市中心區(qū)的老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級過程中“統(tǒng)籌—決策—迭代”規(guī)劃模式的運用。該模式從全市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的宏觀視角出發(fā)，統(tǒng)籌謀劃升級方向，為各園區(qū)定制“一園一策、一地一策”的差異化升級策略，并提出空間布局優(yōu)化方案，旨在探索并實踐解決“散小低效、產(chǎn)業(yè)滯后、更新轉(zhuǎn)型受阻”[5] 等老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級工作中常見問題的有效路徑。

1 國內(nèi)外老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型實踐及經(jīng)驗借鑒

在老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級領(lǐng)域，國內(nèi)外均進(jìn)行了長期深入的探索。德國魯爾區(qū)等國際典型案例探索了政企協(xié)作路徑[6]，引入社會資本，制定并實施全面的戰(zhàn)略規(guī)劃，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、修復(fù)生態(tài)、打造文化景觀、提升設(shè)施服務(wù)，營造吸引企業(yè)集聚的綜合環(huán)境。新加坡則以科學(xué)的企業(yè)評估體系、剛彈并舉的開發(fā)管控規(guī)則及針對性的扶持政策促進(jìn)土地資源的高效利用，刺激企業(yè)轉(zhuǎn)型 [7]。

多年來，我國老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型實踐聚焦于兩大方向：一是工業(yè)遺產(chǎn)保護與工業(yè)建筑再利用，這類實踐重點挖掘園區(qū)特色與歷史文化價值，將其轉(zhuǎn)化為文化創(chuàng)意與公共休閑空間，融合商業(yè)、公共服務(wù)，吸引創(chuàng)新企業(yè)集聚。盡管初期投入大、回報周期長，但有利于城市文化的傳承與發(fā)展。典型案例包括北京首鋼文化園、上海世博園等。二是針對眾多體量小、特色不鮮明的園區(qū)，整體拆除重建，重新規(guī)劃融入周邊城市功能。這類實踐相對經(jīng)濟且見效迅速，但需注意保留園區(qū)特有的歷史記憶與文化要素。

隨著城市的發(fā)展，社會各界逐漸認(rèn)識到位于城市中心的老舊工業(yè)園區(qū)的重要性。其提質(zhì)升級的研究探索已從早期聚焦工業(yè)遺產(chǎn)、工業(yè)建筑的保護與利用[8] 轉(zhuǎn)向在保持工業(yè)用地性質(zhì)不變的前提下，通過重塑園區(qū)空間、優(yōu)化環(huán)境品質(zhì)、強化激勵政策等手段“騰籠換鳥”，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，創(chuàng)造充滿活力的創(chuàng)新環(huán)境與生活休閑空間。

對此議題全國多地進(jìn)行了大量的實踐探索。例如，深圳“工改工”通過政企合作、投融資保障、政府主導(dǎo)的精準(zhǔn)定位及園區(qū)品質(zhì)提升等促進(jìn)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級[9]。顧岳汶等重點總結(jié)了產(chǎn)權(quán)博弈視角下深圳低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中的市場機制與差異化的政企協(xié)調(diào)策略[10]。上海搭建了多主體合作框架，探索土地出讓制度[11]。廈門則依托“雙創(chuàng)”優(yōu)勢，以空間規(guī)劃應(yīng)對及利益協(xié)調(diào)措施推動園區(qū)轉(zhuǎn)型[12]。

在規(guī)劃技術(shù)領(lǐng)域，蘇州、杭州等地也進(jìn)行了諸多探索。王夢迪[13] 通過建立低效工業(yè)用地識別標(biāo)準(zhǔn)，界定蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)不同用地類型所對應(yīng)的再開發(fā)模式；楊寅超等[14]則以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型研究為切入點，提出杭州市某工業(yè)園區(qū)存量用地更新的創(chuàng)新思路。

這些探索不僅增強了各地工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級決策的科學(xué)性，也從城市發(fā)展策略、社會經(jīng)濟規(guī)律、政策實踐探索及規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新等多維度，為福州市中心城區(qū)的老舊工業(yè)園區(qū)更新工作提供了寶貴的經(jīng)驗借鑒。福州市在保持工業(yè)用地性質(zhì)基本穩(wěn)定的前提下，嘗試通過政府牽頭、政企合作的方式，運用系統(tǒng)性、精細(xì)化、全過程的規(guī)劃模式與手段，推動老舊園區(qū)提質(zhì)升級。

2 福州市中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)核心特征及其老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級所面臨的主要挑戰(zhàn)

2.1 福州市中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷史沿革

福州市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展植根于福建省民營經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。1985 年1 月，福州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為全國首批14 個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一獲得國務(wù)院批準(zhǔn)正式成立。在開發(fā)區(qū)政策激勵下，大批民營企業(yè)迅速涌現(xiàn)。1990年，福建省首家民辦開發(fā)區(qū)鼓山福興投資區(qū)（后改名為福興經(jīng)開區(qū)）正式成立；1991 年，福州高新區(qū)作為第一批國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之一獲批成立。隨后，中心城區(qū)范圍內(nèi)的馬尾園、倉山園、洪山園、金融示范區(qū)、軟件園、金山工業(yè)園等相繼建立。2009 年，位于中心城區(qū)邊緣的海西園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和機電產(chǎn)業(yè)園啟動建設(shè)。

2016 年，福州、廈門、泉州共同設(shè)立的福廈泉國家級自主創(chuàng)新示范區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，福州將中心城區(qū)內(nèi)13 個園區(qū)（如圖1，包括軟件園、洪山園、金融示范區(qū)、倉山園、馬尾園、金山工業(yè)園、福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、海西園、生物醫(yī)藥與機電產(chǎn)業(yè)園、青口汽車工業(yè)園、閩侯經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、數(shù)字福建（長樂）產(chǎn)業(yè)園、福州臨空經(jīng)濟區(qū)）全部納入其中。隨之，福州市積極推動產(chǎn)城融合發(fā)展，推進(jìn)中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級。

2.2 福州市中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展階段判斷與老舊工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀特征

福州市全市工業(yè)園區(qū)建設(shè)主要集中在1990 年前后及2005 至2010 年前后兩個時間段（圖2）。13 個工業(yè)園區(qū)中，位于中心城區(qū)核心的七個園區(qū)——福興經(jīng)開區(qū)、馬尾園、倉山園、洪山園、金融示范區(qū)、福州軟件園、金山工業(yè)園，建立時間集中在2000 年之前，園區(qū)規(guī)模?。▓D3）、開發(fā)接近飽和。中心城區(qū)核心外的園區(qū)如海西園、生物醫(yī)藥和機電產(chǎn)業(yè)園、青口汽車產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字福建（長樂）產(chǎn)業(yè)園、福州臨空經(jīng)濟區(qū)等因建立時間較晚，剩余空間充足，以互聯(lián)網(wǎng)、科技創(chuàng)新、生物醫(yī)藥、新能源汽車等為主的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，正處于快速成長階段；位于中心城區(qū)以外的各區(qū)縣園區(qū)則普遍建設(shè)時間相對較晚，待開發(fā)空間大，發(fā)展尚處于起步及成長階段。

因此，福州市工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級的重點主要集中在位于中心城區(qū)核心的七個園區(qū)。這些園區(qū)不僅區(qū)位條件優(yōu)越，土地價值顯著高于外圍的新興園區(qū)，且周邊配套設(shè)施完善。然而，除金融示范區(qū)和福州軟件園在創(chuàng)新服務(wù)業(yè)方面發(fā)展較為突出外，福興經(jīng)開區(qū)、洪山園、倉山園、馬尾園、金山工業(yè)園等園區(qū)由于早期主要聚焦于紡織、制造、機電、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，且空間已接近飽和，現(xiàn)正面臨著產(chǎn)業(yè)升級與空間優(yōu)化等多重挑戰(zhàn)。

2.3 福州市中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級所面臨的三大挑戰(zhàn)

（1）挑戰(zhàn)一：高密度建成，擴容空間受限

位于福州市中心城區(qū)核心的七個工業(yè)園區(qū)建立于20世紀(jì)90 年代至本世紀(jì)初，由于整合了多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營工業(yè)園，這些園區(qū)分別由多個片區(qū)組成，單個片區(qū)僅1 平方公里左右，最大的福興經(jīng)開區(qū)也僅有5 km2 左右（表1），與動輒擁有十幾平方公里規(guī)模的外圍園區(qū)相比，這些片區(qū)的空間顯得尤為緊張。

各園區(qū)內(nèi)部地塊細(xì)碎且高密度建成。以金山工業(yè)園橘園洲片區(qū)為例，片區(qū)位于倉山區(qū)，倉山島上、烏龍江畔，福州市三環(huán)邊，是全市更新改造特征最典型、需求最急迫的片區(qū)之一。片區(qū)總面積約119 hm2，提質(zhì)升級前有近100塊宗地，最小宗地面積不足0.2 hm2，平均容積率達(dá)1.5，建筑密度接近50%。廠房多為3～5 層、每層面積在2000～2500m2 的標(biāo)準(zhǔn)廠房 ，擴容難度大。因此，如何在有限空間內(nèi)高效利用土地以滿足企業(yè)增長需求，是園區(qū)提質(zhì)升級的關(guān)鍵。

（2）挑戰(zhàn)二：產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、多方利益協(xié)調(diào)難度大

地方民營企業(yè)蓬勃發(fā)展下，園區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，普遍存在“一宗多地權(quán)”“一廠多業(yè)主”現(xiàn)象，利益協(xié)調(diào)難度大。租賃轉(zhuǎn)租情況復(fù)雜，加劇了管理難度。在橘園洲片區(qū)改造前產(chǎn)權(quán)主體超過150 家，半數(shù)以上物業(yè)出租，形成了涵蓋皮革加工、軟件設(shè)計、餐飲娛樂等多領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。在此背景下，如何高效協(xié)調(diào)多業(yè)主利益，推動園區(qū)企業(yè)創(chuàng)新升級，成為亟待破解的關(guān)鍵難題。

（3）挑戰(zhàn)三：管理信息滯后，政策資源匹配度差

歷史遺留的管理空白使得園區(qū)早期管理體系構(gòu)建不完善，新成立的園區(qū)管委會在實際運營中對園區(qū)情況掌握不夠、信息獲取滯后。園區(qū)運營與提質(zhì)升級所需的資金支持和政策扶持投放與企業(yè)發(fā)展訴求匹配程度差。民營小型制造業(yè)為主的企業(yè)普遍表示資金政策難以落實，改造意愿不強。因此，如何通過加強園區(qū)管理的實時性，精準(zhǔn)匹配資金與政策，激發(fā)企業(yè)活力，已成為當(dāng)前園區(qū)提質(zhì)升級道路上亟待解決的重要挑戰(zhàn)。

3 福州中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級模式的實踐探索福州市探索

“統(tǒng)籌—決策—迭代”模式，依托前瞻性規(guī)劃與精細(xì)化設(shè)計，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與空間優(yōu)化。

3.1 “統(tǒng)籌共謀”的園區(qū)轉(zhuǎn)型方向引導(dǎo)

整體統(tǒng)籌，園城共謀。全市統(tǒng)籌謀劃園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，明確園區(qū)轉(zhuǎn)型方向，以形成推動城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的合力，并有效支撐和帶動周邊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在國家自主創(chuàng)新示范區(qū)政策指導(dǎo)下，中心城區(qū)以軟件園、洪山園為核心，構(gòu)建城市創(chuàng)新服務(wù)的核心區(qū)域?！巴七M(jìn)軟件、物聯(lián)網(wǎng)、科技金融、文化創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，強化“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)創(chuàng)新、信息技術(shù)創(chuàng)新、國際科技交流及區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化”[15] 功能，以滿足創(chuàng)新人才需求為核心，推動科技交流、研發(fā)服務(wù)、信息服務(wù)、金融服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的集聚。

在橘園洲片區(qū)，基于其改造前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及特征，協(xié)調(diào)倉山區(qū)其他各個園區(qū)錯位發(fā)展與功能協(xié)同（圖4），選擇優(yōu)勢升級電子信息產(chǎn)業(yè)、培育包括人工智能、新一代信息技術(shù)等在內(nèi)的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。

“產(chǎn)城融合、空間規(guī)劃、交通一體、設(shè)施共享”，推動園區(qū)及毗鄰城市區(qū)域聯(lián)動發(fā)展。橘園洲片區(qū)聯(lián)動周邊其他園區(qū)及倉山區(qū)城市建設(shè)，培育創(chuàng)新圈（圖5），通過強化創(chuàng)新服務(wù)、植入創(chuàng)新要素，轉(zhuǎn)型為城市創(chuàng)新節(jié)點。加密園區(qū)及周邊路網(wǎng)，推進(jìn)面向創(chuàng)新人群的生活、文化、休閑等服務(wù)設(shè)施共享。并從城市整體風(fēng)貌設(shè)計角度明確功能主軸、景觀視軸及城市界面管控要求（圖6）。

3.2 “精準(zhǔn)決策”的提質(zhì)升級策略謀劃

引入“精細(xì)評估+ 決策輔助+ 方案定制”一體化模型，融合定量與定性分析，全面審視園區(qū)現(xiàn)狀。聚焦產(chǎn)業(yè)競爭力、資源利用效率、環(huán)境承載力等關(guān)鍵維度，依據(jù)評估結(jié)果，把脈發(fā)展瓶頸與潛力。

（1）“精細(xì)評估+ 決策輔助+ 方案定制”模型構(gòu)建

“精細(xì)評估+決策輔助+方案定制”一體化模型包括評估、決策、設(shè)計三大板塊，以評估促決策，以決策導(dǎo)設(shè)計，優(yōu)化園區(qū)空間，形成提質(zhì)升級的空間設(shè)計與政策方案包。（圖7）

（2）園區(qū)全方位精細(xì)評估、評價與方案多情景模擬

“精細(xì)評估”建立包含園區(qū)發(fā)展所涉及的多項因子的數(shù)據(jù)庫。通過企業(yè)狀態(tài)、宗地利用現(xiàn)狀等多要素評價及多情景模擬，全面反映園區(qū)實際情況。同時，預(yù)留數(shù)據(jù)接口，以便在園區(qū)運營過程中根據(jù)實際情況對因子進(jìn)行補充與調(diào)整。橘園洲片區(qū)以宗地為單位，針對“企業(yè)運營狀態(tài)”與“宗地利用狀態(tài)”兩大重點板塊，輸入企業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)值、稅收、產(chǎn)權(quán)等運營數(shù)據(jù)，以及物業(yè)面積、建筑年代、開發(fā)強度、建筑高度等宗地利用數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)呈現(xiàn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間現(xiàn)狀。

挑選核心影響因子進(jìn)行企業(yè)運營狀態(tài)評價（圖8）。以宗地為基本單元，疊合企業(yè)運營信息，通過發(fā)展前景、企業(yè)規(guī)模、生產(chǎn)效率、土地需求這四個指標(biāo)來全面反映各宗地上企業(yè)的運營狀態(tài)，加權(quán)分析形成綜合指數(shù)，甄別片區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)、一般及低質(zhì)企業(yè)，為精準(zhǔn)匹配更新模式提供科學(xué)支撐。

在橘園洲片區(qū)的企業(yè)運營狀態(tài)評價中，如圖8 所示，發(fā)展前景以企業(yè)業(yè)態(tài)和不良征信記錄來評價；企業(yè)規(guī)模用企業(yè)產(chǎn)值和從業(yè)人員數(shù)來體現(xiàn)；生產(chǎn)效率主要選擇畝產(chǎn)稅收和人均產(chǎn)值來反映；而土地需求以出租比例和改擴建意愿來反映。

將決策問題看作受多種因素影響的大系統(tǒng)，按照其間的隸屬關(guān)系把這些相互關(guān)聯(lián)、相互制約的因素從高到低構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)，建立圖8 中以A 為判斷準(zhǔn)則的元素B1、B2、B3、B4 間兩兩判斷矩陣。同時通過專家咨詢及數(shù)據(jù)資料，得出企業(yè)運行狀態(tài)評價指標(biāo)層一的判斷矩陣。

在此基礎(chǔ)上確定指標(biāo)權(quán)重。采用方根法求判斷矩陣的最大特征根及其所對應(yīng)的特征向量。并用最大特征根對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗。如表2 所示，利用和積法得到指標(biāo)層C 對指標(biāo)層A 的權(quán)重。

隨后采取標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化法將樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行無綱量化處理，得出各個因子的基本情況和差異分布（圖9），并在分因子評價的基礎(chǔ)上，通過為各指標(biāo)賦予合理的權(quán)重，計算各宗地企業(yè)運營狀態(tài)的綜合評價指數(shù)，將結(jié)果與宗地掛鉤進(jìn)行分級顯示（圖10）。

結(jié)合實地調(diào)研進(jìn)行宗地利用狀態(tài)評價。以宗地面積、開發(fā)強度、建筑年代、建筑高度四個一級指標(biāo)為基礎(chǔ)，直觀展現(xiàn)每一宗地內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)情況。

圖11 中將橘園洲片區(qū)各宗地的地塊面積、開發(fā)強度、建筑高度（層數(shù)）、建筑年代等因子進(jìn)行可視化表達(dá)。同時，基于橘園洲片區(qū)的實際情況，進(jìn)行建筑擴容模擬，發(fā)現(xiàn)10 畝（約0.667 hm2）以下的宗地通常僅能容納1 至2 棟標(biāo)準(zhǔn)廠房（園區(qū)內(nèi)使用的標(biāo)準(zhǔn)廠房長度一般為70～80 m，進(jìn)深為20～30 m）。因此，10 畝被初步設(shè)定為片區(qū)宗地能否進(jìn)行建筑增容的臨界值：若宗地面積小于此臨界值，則廠房通常需保留現(xiàn)狀，無法進(jìn)行增容改造，或需考慮相鄰建筑全部拆除、宗地合并后重建；若宗地面積大于此臨界值，則改造空間相對充足，可考慮進(jìn)行增容加建。同理，通過建筑設(shè)計模擬，發(fā)現(xiàn)宗地面積大于15 畝（合1 hm2）的宗地通常具有較好的條件進(jìn)行建筑增容，以此類推，通過方案模擬及評估測算，確定容積率、建筑高度等多因子的權(quán)重（表3）。

結(jié)合多情景模擬評估潛在影響因素。針對交通容量、三維實景（建筑形態(tài)、體量、高度等）、經(jīng)濟平衡、機場限高、文保要求等可能影響園區(qū)發(fā)展的因素進(jìn)行多情景模擬，以輔助更新決策制定。其中，交通容量和三維實景模擬作為基礎(chǔ)工具，在控制增容上限、明確道路拓寬要求、預(yù)控城市景觀通廊、打造和諧天際線等方面效果較好。以橘園洲片區(qū)等為例，通過倉山區(qū)道路交通流量計算及各個片區(qū)不同增容情景下的交通情況模擬（圖12），接入福州城市三維實景模擬平臺，直觀展示不同方案下的城市空間形態(tài)（圖13），多模型結(jié)果疊加與校核設(shè)定合理的開發(fā)強度。

通過四檔打分，計算每一宗地的空間改造難度（表4），并在綜合評價的基礎(chǔ)上繪制各宗地畫像（圖14）?？偡衷?00 分以上的宗地空間受限，改造難度較大，難以實現(xiàn)地塊內(nèi)的增容；總分在240 至300 分的宗地改造難度中等，具備一定的增容改造空間，但可能需要與周邊宗地聯(lián)動改造；總分在240 分以下的宗地空間相對充足、改造難度較低，可獨立進(jìn)行更新改建及適當(dāng)增容。

（3）面向宗地的升級模式選擇與面向多元主體的政策制定決策輔助

綜合評價結(jié)果，精準(zhǔn)識別每個企業(yè)與宗地的更新可能性，結(jié)合管理意圖、企業(yè)意愿等，明確更新模式選擇與政策、規(guī)則制定方向。根據(jù)橘園洲片區(qū)評估結(jié)論，綜合考慮宗地之間聯(lián)動的可能性及收益需求保證，形成提質(zhì)升級的三種模式（圖15）及相應(yīng)的企業(yè)政策建議（圖16）。

“重點區(qū)域整體重建”模式：通過拆除重建，構(gòu)建以創(chuàng)新研發(fā)、服務(wù)為核心功能的空間，吸引大中型創(chuàng)新企業(yè)，推動園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。建議園區(qū)開發(fā)與運營企業(yè)，運用土地收儲、產(chǎn)權(quán)入股等手段推進(jìn)提升進(jìn)程。重建后，小宗地合并增容，新增面積按比例交由管委會或平臺公司運營，對入園企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類型、土地產(chǎn)出、產(chǎn)值和稅收等指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，確保后續(xù)項目與園區(qū)運營的順利進(jìn)行。

“企業(yè)自主聯(lián)動改建”模式：發(fā)揮優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)的主導(dǎo)作用，帶動中小企業(yè)共同推進(jìn)提質(zhì)更新。通過小規(guī)模增容、地價款及配套費減免等激勵措施，促進(jìn)聯(lián)合改建。保留生產(chǎn)功能，融入創(chuàng)新研發(fā)、辦公等新元素。新入駐企業(yè)需符合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，且改造后建筑需滿足園區(qū)與城市形態(tài)要求，提出優(yōu)質(zhì)且有意愿的企業(yè)在供應(yīng)相應(yīng)物業(yè)的前提下獲得容積率提升及產(chǎn)權(quán)激勵的相關(guān)政策。

“戰(zhàn)略收儲擇機推進(jìn)”模式：針對低效企業(yè)集中、更新意愿弱的宗地，建議戰(zhàn)略收儲，暫保持現(xiàn)狀，隨園區(qū)升級適時評估選定升級路徑。產(chǎn)業(yè)引入與建設(shè)須契合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)要求，并滿足園區(qū)、城市設(shè)施配套與風(fēng)貌控制要求。對部分難以參與提質(zhì)更新的企業(yè)，建立退出機制，管委會或平臺公司可有償收儲，提供異地安置或產(chǎn)權(quán)置換方案。

（4）定制化空間方案設(shè)計與管控引導(dǎo)

提出定制化的空間設(shè)計方案，將園區(qū)提質(zhì)升級作為城市片區(qū)升級的契機，從公眾利益出發(fā)提出管控與引導(dǎo)要求，并預(yù)留發(fā)展彈性。

針對不同提質(zhì)升級模式所對應(yīng)的空間訴求形成城市設(shè)計方案。綜合考慮設(shè)施配套、城市風(fēng)貌與使用人群需求，激發(fā)創(chuàng)新空間活力。在橘園洲片區(qū)，基于交通容量、三維實景模擬設(shè)定增容上限，形成城市設(shè)計方案（圖17）。重點區(qū)域以大中體量創(chuàng)新辦公建筑為主，塑造園區(qū)形象，與周邊山體景觀、濱水空間和諧共生。企業(yè)自主改建區(qū)保留廠房結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增容，并結(jié)合廠房間的空地增補公共空間。戰(zhàn)略收儲區(qū)域則注重預(yù)控，提出環(huán)境整治方案，為未來發(fā)展預(yù)留可能。

提出重要空間要素的建設(shè)管控。涵蓋公服、市政、交通增補擴容，景觀廊道、開敞空間、街道界面、地標(biāo)節(jié)點及新建建筑風(fēng)貌管控與引導(dǎo)等，通過城市設(shè)計導(dǎo)則、（控制性）詳細(xì)規(guī)劃圖則進(jìn)行落實，作為地塊更新建設(shè)的準(zhǔn)則。

3.3 “迭代升級”的實時化運營管理模式

同時，提出“動態(tài)評估+ 精準(zhǔn)投放+ 動態(tài)調(diào)整”的運營管理模式，搭建園區(qū)企業(yè)運營與宗地綜合利用數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)園區(qū)政策的精準(zhǔn)投放與運營策略的動態(tài)調(diào)整。

基于宗地綜合數(shù)據(jù)平臺，建立全面的動態(tài)評估體系，通過實時收集園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)運營數(shù)據(jù)、經(jīng)濟效益指標(biāo)、環(huán)境能耗情況及土地資源利用狀況等，形成多維度、高精度的園區(qū)發(fā)展畫像。通過不定期的“園區(qū)體檢”，對園區(qū)提升規(guī)劃實施進(jìn)行監(jiān)測評估，捕捉園區(qū)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，為管理決策提供科學(xué)依據(jù)。

基于動態(tài)評估結(jié)果，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)政策的精準(zhǔn)投放，針對企業(yè)實際需求，量身定制包括稅收優(yōu)惠、資金補助、人才引進(jìn)等方面的政策，同時優(yōu)化資源配置，推動產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，實現(xiàn)上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展。

同時，根據(jù)園區(qū)發(fā)展中的實際情況調(diào)整園區(qū)發(fā)展相關(guān)規(guī)劃與策略，例如增加“工改商”政策，提供規(guī)劃調(diào)整機制等。以靈活應(yīng)對市場變化，形成規(guī)劃實施、評估與迭代的閉環(huán)動態(tài)循環(huán)。

4 福州市中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級成效

在福州市中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級實踐中，“統(tǒng)籌—決策—迭代”模式顯著推動了福州市中心城區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)升級與低效工業(yè)用地的有效盤活，促進(jìn)了城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并催生了工業(yè)用地增容標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、“工改商”用地調(diào)整等重要政策文件。橘園洲片區(qū)作為先行者，依托該模式，政府收儲與國企聯(lián)合開發(fā)相結(jié)合，優(yōu)先對烏龍江濱江四地塊進(jìn)行了改造，通過“標(biāo)準(zhǔn)地+”及“工業(yè)上樓”模式，構(gòu)建了集研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化園區(qū)。

在實踐中，園區(qū)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了正向更迭。對于評估中不符合福州市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求、效益較差的化工、塑膠產(chǎn)品生產(chǎn)、傳統(tǒng)制衣、制鞋等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級與有序外遷，從而為環(huán)保、低能耗的高端制造業(yè)及電子信息、數(shù)字經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間。同時，通過實施租金按市場月平均值20% 下調(diào)等優(yōu)惠政策，配套全方位的商務(wù)服務(wù)，吸引大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。根據(jù)福州市人民政府網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)，2023 年整個金山工業(yè)園入園企業(yè)由2582 家增加到4800 家，規(guī)上企業(yè)從285 家增加到422 家，營業(yè)收入從588 億元增加到896 億元，僅橘園洲片區(qū)年產(chǎn)值即從不足10 億元提升至270 億元以上。

園區(qū)空間形態(tài)轉(zhuǎn)變。橘園洲片區(qū)沿三環(huán)的星網(wǎng)銳捷企業(yè)地塊通過“標(biāo)準(zhǔn)地+”模式，實現(xiàn)了創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)線的上樓布局。沿烏龍江奧特帕斯企業(yè)地塊則通過拆除自有土地上的老舊廠房，建成7 層標(biāo)準(zhǔn)廠房允許卡車直接上樓的高端裝備制造樓宇，并即將投入使用。同時，企業(yè)通過園區(qū)的容積率補償機制節(jié)省了增容地價款，并僅向園區(qū)貢獻(xiàn)部分增容建筑面積作為回饋。

園區(qū)公共服務(wù)水平與環(huán)境品質(zhì)顯著提升。橘園洲片區(qū)在提質(zhì)升級后，增加了公園綠地面積，通過設(shè)置立體停車樓、增補單車停車區(qū)域等措施，對道路交通、市政、公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了優(yōu)化與升級，并引入了商業(yè)綜合體項目，顯著提升了園區(qū)創(chuàng)新環(huán)境與創(chuàng)新服務(wù)品質(zhì)。同時，通過建筑風(fēng)貌改造與升級優(yōu)化城市界面與天際線，有效改變了環(huán)境不協(xié)調(diào)的情況，沿烏龍江形成了優(yōu)美的天際線。

建立起高效完善的政企合作共建體系。通過簡化環(huán)評審批、建筑許可、竣工驗收等流程，縮短審批周期，優(yōu)化營商環(huán)境。設(shè)立準(zhǔn)入門檻，制定考核與退出機制。通過提供園區(qū)收益途徑，保證管理工作正常運轉(zhuǎn)。還通過靈活調(diào)整地價與容積率政策，鼓勵企業(yè)積極參與改造升級，共同推動產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化與創(chuàng)新服務(wù)升級。

橘園洲片區(qū)試點提升規(guī)劃實施后，其他各園區(qū)積極推進(jìn)轉(zhuǎn)型。通過增容擴容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，提升園區(qū)空間利用效率與產(chǎn)業(yè)集聚度，實現(xiàn)了多元化投入、市場化運作與政府扶持的有機結(jié)合，推動了福州市中心城區(qū)一批老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)升級。

5 結(jié)語

本文基于福州市以金山工業(yè)園橘園洲片區(qū)為代表的城市中心區(qū)老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)升級實踐，總結(jié)“統(tǒng)籌—決策—迭代”的提質(zhì)升級模式。該模式在應(yīng)對老舊工業(yè)園區(qū)面臨的高密度建成、擴容空間受限、產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、利益協(xié)調(diào)難度大、管理信息滯后以及政策資源匹配度差等挑戰(zhàn)上做出了積極嘗試。在福州市中心城區(qū)其他老舊工業(yè)園區(qū)的提質(zhì)升級實踐中，面對園區(qū)自身條件的差異，該模式通過靈活調(diào)整，同樣展現(xiàn)出了良好的適應(yīng)性。

但由于管理事權(quán)的割裂，該模式在實施過程中也出現(xiàn)了一些問題。例如，由于城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)條件及現(xiàn)有規(guī)模限制，以及園區(qū)間區(qū)位、城市服務(wù)設(shè)施供給等條件差異，金山工業(yè)園的金山、浦上、福灣、義序等片區(qū)創(chuàng)新企業(yè)入駐情況一般，短時間內(nèi)難以按照全市產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌方向發(fā)展。

另一方面，本文總結(jié)的“精細(xì)評估+ 決策輔助+ 方案定制”精準(zhǔn)決策模型，在實際實踐中，由于資金限制，園方難以完全依據(jù)評估結(jié)果來做出決策，往往仍會優(yōu)先選擇最易開發(fā)的地塊作為啟動項目。這種決策的優(yōu)勢在于能夠較好地帶動整個園區(qū)的提質(zhì)升級，并為園區(qū)其他地塊的升級提供一定的啟動資金；其潛在問題則在于，當(dāng)優(yōu)質(zhì)地塊得到開發(fā)后，其他提升難度較大的地塊可能面臨提質(zhì)升級難以推動的困境，且這一過程無形中提升了部分業(yè)主的心理預(yù)期，從而增加了園區(qū)與業(yè)主之間的博弈成本。此外，該模型的數(shù)據(jù)信息受到園區(qū)管理水平限制，仍局限于對某一特定時間點的企業(yè)與空間的運營情況認(rèn)知，對企業(yè)狀況描述的準(zhǔn)確性有待進(jìn)一步提升，該模型也欠缺更全面的公眾與企業(yè)參與過程。

此外，本文所總結(jié)的“統(tǒng)籌—決策—迭代”模式中，雖然“迭代升級”機制已經(jīng)初步建立，但其中涉及的各項規(guī)劃實施評價指標(biāo)以及園區(qū)運營管理數(shù)據(jù)的維護與更新工作的推進(jìn)情況并不理想，導(dǎo)致園區(qū)管理數(shù)據(jù)的連續(xù)性存在不足。同時，完善的評估與反饋機制也尚未形成。

因此，在城市中心老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級的實踐中，仍需進(jìn)一步建立并強化持續(xù)的規(guī)劃管理跟蹤機制，深化對利益協(xié)調(diào)、戰(zhàn)略預(yù)控等方面的研究，不斷完善“統(tǒng)籌—決策—迭代”模式。同時，強化政策、資源、社會參與在規(guī)劃管理中的深度融合，構(gòu)建實時、動態(tài)的評估與反饋機制，以期在推動城市中心老舊工業(yè)園區(qū)提質(zhì)升級的可持續(xù)與高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮更加積極的作用。

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