【摘要】為深入貫徹落實(shí)黨中央國務(wù)院決策部署，加快新時代稅收現(xiàn)代化建設(shè)，國家稅務(wù)總局建設(shè)金稅四期，現(xiàn)已全面推廣實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，面對金稅四期帶來的變革，應(yīng)當(dāng)借助科技力量提升市場競爭力，主動完善財務(wù)管理體系、建立合規(guī)的稅務(wù)制度。

【關(guān)鍵詞】金稅四期；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)管理

【中圖分類號】F810.42

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地到開發(fā)建設(shè)、營業(yè)銷售、竣工備案再到項目清算，以及日常經(jīng)營中涉及到多個稅種、特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整等復(fù)雜的稅務(wù)處理，容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。隨著金稅四期的持續(xù)推進(jìn)，國家將會構(gòu)建強(qiáng)監(jiān)管高效率的稅收系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從項目登記、稅源申報、發(fā)票取得、施工關(guān)聯(lián)方、房產(chǎn)交易等信息全過程監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)信息更加透明，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)運(yùn)營動態(tài)全流程、全方位滾動監(jiān)控，稅務(wù)稽查也會更精細(xì)、精準(zhǔn)、嚴(yán)格。

當(dāng)前金稅四期已全面推廣實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)數(shù)字化潮流、積極響應(yīng)稅收發(fā)展方向，不斷提高稅務(wù)管理水平。通過提升財務(wù)系統(tǒng)協(xié)同能力、強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理、建立稅務(wù)管理機(jī)制、加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)等多項舉措并行，加強(qiáng)稅務(wù)管理、防范稅務(wù)風(fēng)險。

二、金稅四期的基本情況

（一）改革背景

隨著2016年“營改增”全面擴(kuò)圍，我國全面實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅，營業(yè)稅取消。以前主要負(fù)責(zé)營業(yè)稅征管的地稅局工作任務(wù)大量減少，而主要負(fù)責(zé)增值稅的國稅局工作任務(wù)大量增加。從整個稅收征管制度改革和完善等多方面考慮，國務(wù)院于2018年6月進(jìn)行了行政機(jī)構(gòu)改革，將省級和省級以下國稅、地稅機(jī)構(gòu)合并。此外，2024年7月《會計法》第三次修訂，對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項的會計處理進(jìn)行了簡化和明確、強(qiáng)化會計信息化建設(shè)，說明各項稅務(wù)管理制度、財務(wù)管理規(guī)章制度和企業(yè)會計準(zhǔn)則都在逐步修訂完善。

在“營改增”重大稅制改革、全國統(tǒng)一稅收征管、新《會計法》實(shí)施等多重背景下，為持續(xù)優(yōu)化稅務(wù)征管體制，深入推進(jìn)納稅服務(wù)的便捷性和精準(zhǔn)性，切實(shí)增強(qiáng)稅收服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動性，國家稅務(wù)總局于2020年提出建設(shè)金稅四期設(shè)想，將金稅四期調(diào)整為以發(fā)票電子化為基本內(nèi)容，推行數(shù)字化電子發(fā)票，對內(nèi)稱指揮端的指揮臺及配套功能系統(tǒng)。

（二）實(shí)施特點(diǎn)

金稅四期以大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術(shù)為驅(qū)動力，形成了全數(shù)據(jù)、全方位、全業(yè)務(wù)、全流程的智慧稅務(wù)系統(tǒng)，能夠更好地滿足稅收征管的需求，提升納稅服務(wù)質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)管理向數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

數(shù)據(jù)處理方面，金稅四期采用了人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息技術(shù)和先進(jìn)的云計算數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，大幅提升了多源數(shù)據(jù)處理能力。同時在數(shù)據(jù)傳輸和存儲過程中，引入數(shù)據(jù)加密和身份驗證等技術(shù)手段，加強(qiáng)了安全防護(hù)措施，提升了系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。

稅務(wù)監(jiān)管方面，金稅四期強(qiáng)化了對企業(yè)更全面的監(jiān)管。不僅是稅務(wù)方面，還增加對非稅業(yè)務(wù)的管控。同時通過搭建信息共享和核查的通道，推進(jìn)稅務(wù)、工商、公安、社保、國家統(tǒng)計局等行政部門以及銀行等金融機(jī)構(gòu)多元信息共享交換。稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠更精準(zhǔn)地掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和納稅申報信息，實(shí)現(xiàn)數(shù)字政府和稅收共治。

系統(tǒng)功能方面，金稅四期增加了一些新的稅收管理模塊和業(yè)務(wù)工具，方便納稅人網(wǎng)上辦、掌上辦、自助辦、遠(yuǎn)程辦各項涉稅業(yè)務(wù)，提供更智能、高效、便捷的納稅申報服務(wù)。金稅四期全電發(fā)票的實(shí)施，不再借助稅控盤、金稅盤、稅務(wù)UK開票，在電子稅務(wù)局系統(tǒng)新增開票業(yè)務(wù)、在線查詢、電子發(fā)票、稅務(wù)數(shù)字賬戶、征納互動等功能，方便納稅人通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行稅務(wù)操作。

三、金稅四期背景下房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

（一）財稅系統(tǒng)協(xié)同能力不足

隨著金稅四期數(shù)電票的推廣，傳統(tǒng)的財務(wù)管理信息化平臺中稅務(wù)板塊尚未得到深度開發(fā)，更新完善不及時，導(dǎo)致稅務(wù)模塊共享能力較弱。企業(yè)需要對外開具發(fā)票時，業(yè)務(wù)人員在財務(wù)管理信息化平臺錄入合同評審、開票申請等事項。由于與國家稅務(wù)總局電子稅務(wù)局系統(tǒng)未建立連接通道，審批流程走完后，財務(wù)人員需要在電子稅務(wù)局中手動錄入，存在信息孤島等現(xiàn)象，財務(wù)稅務(wù)系統(tǒng)無法實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、互相分享、整合利用，以至于財務(wù)管理信息化平臺錄入的開票信息與電子稅務(wù)局中的所需開票信息列示內(nèi)容不一致，開票人員需要重新搜集基礎(chǔ)資料填寫開票信息。

財務(wù)工作本就繁雜瑣碎，財務(wù)平臺與稅務(wù)系統(tǒng)搭建不順暢反而會增加財務(wù)人員的工作量，還存在潛在隱患，辦稅人員可在未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)知曉或?qū)徟獾那樾蜗?，直接登錄電子稅?wù)局開出發(fā)票。財務(wù)管理者不僅無法對發(fā)票開具業(yè)務(wù)進(jìn)行前端控制，而且在對發(fā)票票面各類信息的顯示也無法及時精準(zhǔn)地進(jìn)行過程審核，這對財務(wù)管理信息化發(fā)展的推進(jìn)不利，會增加房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（二）增值稅發(fā)票管理不重視

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)、開發(fā)階段參與方較多，涉及取得發(fā)票的環(huán)節(jié)較多。一則一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對自身實(shí)際情況，對增值稅發(fā)票管理進(jìn)行認(rèn)真梳理工作流程、建立完善發(fā)票臺賬、形成長效防范制度。二則個別企業(yè)在內(nèi)部控制與會計審計、績效考核等方面，沒有設(shè)置發(fā)票管理監(jiān)督機(jī)制，從而導(dǎo)致管理層、財稅人員不重視增值稅發(fā)票管理工作。三則房地產(chǎn)企業(yè)積壓大量應(yīng)收未收的發(fā)票，按照稅法規(guī)定無法進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣，這不僅會增加企業(yè)多繳增值稅的稅負(fù)壓力，也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；且如果應(yīng)收而未收到的增值稅發(fā)票占成本費(fèi)用金額比例較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會認(rèn)定企業(yè)存在虛增成本費(fèi)用、少繳企業(yè)所得稅的稅收風(fēng)險。

金稅四期背景下，智慧稅務(wù)系統(tǒng)可以統(tǒng)計出房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)開具的發(fā)票，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)非地產(chǎn)項目經(jīng)營性采購，將會要求企業(yè)進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出或開出銷項發(fā)票繳納銷項稅。同時通過對企業(yè)開具的發(fā)票比對申報表中增值稅銷售額、企業(yè)所得稅收益類項目，企業(yè)收取的增值稅專票比對申報表中進(jìn)項稅額、企業(yè)所得稅成本費(fèi)用類項目，如有數(shù)據(jù)差異、比例異常就會預(yù)警提示風(fēng)險點(diǎn)，進(jìn)行跟蹤稽查。

（三）收入成本核算申報不準(zhǔn)確

一則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)周期較長，施工成本和銷售商品房金額較大，在項目建設(shè)開發(fā)過程中缺少輔助明細(xì)登記臺賬，無法詳細(xì)反映企業(yè)的施工成本實(shí)際投入及支付情況。房地產(chǎn)項目竣工備案完成后，以房屋交付時確認(rèn)收入；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本是一般先預(yù)估項目整體總成本除以建筑面積確定單位成本，乘以收入所對應(yīng)的面積，最終確定當(dāng)期營業(yè)成本。雖然在項目清算階段，房地產(chǎn)項目總收入、總成本是可以準(zhǔn)確確定的。但預(yù)估成本受到主觀業(yè)務(wù)人員能力水平影響，同時在成本分?jǐn)倳r，在地下車位、地下室和地上住宅、商鋪間出現(xiàn)單位成本不對等、收入成本不匹配等情況。

二則房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)務(wù)招待費(fèi)與廣告宣傳費(fèi)沒有按照項目運(yùn)營階段進(jìn)行準(zhǔn)確的時間區(qū)分，這兩項費(fèi)用在企業(yè)所得稅匯算清繳時涉及納稅調(diào)整。由于籌建階段和其他運(yùn)營階段扣除標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，如果財務(wù)人員不熟知稅收政策，沒有按規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅申報，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)少繳稅或多繳稅的情況。

在金稅四期背景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以從邏輯上將年末12月增值稅納稅申報本年累計數(shù)據(jù)與企業(yè)所得稅年匯算清繳表核對。除此之外，還會將政策依據(jù)、申報數(shù)據(jù)與歷史同期以及同業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫向核對，從而綜合判斷申報信息是否符合稅收政策、行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

四、金稅四期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)管理的對策

（一）提升財務(wù)系統(tǒng)協(xié)同能力

房地產(chǎn)企業(yè)通常以銷售不動產(chǎn)為主，部分企業(yè)還同時涉及房屋租賃和物業(yè)服務(wù)，收入來源的多樣化，財務(wù)處理過程相對復(fù)雜。面對金稅四期的推廣，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理信息化體系中要結(jié)合實(shí)際運(yùn)營范圍，制定智能化、移動化、電子化的系統(tǒng)提升改革方案，保障系統(tǒng)平臺服務(wù)覆蓋到企業(yè)財務(wù)管理和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，實(shí)施全過程、全方位信息化優(yōu)化和操作流程改革，從而降低企業(yè)運(yùn)營成本、提高資金使用效率。

在大數(shù)據(jù)及金稅四期應(yīng)用背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以當(dāng)前的財務(wù)管理信息化平臺為基礎(chǔ)，構(gòu)建業(yè)、財、稅三位一體的系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于金稅四期應(yīng)用，結(jié)合行業(yè)特性，設(shè)置個性化的稅務(wù)管理板塊。深度挖掘稅務(wù)管理模塊的作用和功能，持續(xù)更新發(fā)票管理、納稅申報、稅務(wù)臺賬、地產(chǎn)稅務(wù)等模塊。結(jié)合智慧電子稅務(wù)系統(tǒng)，同步銷項發(fā)票開具、進(jìn)項發(fā)票認(rèn)證等模板，順利將財務(wù)管理信息化平臺與稅務(wù)系統(tǒng)搭建，實(shí)現(xiàn)信息共享的協(xié)助配合，切實(shí)提高工作效率和準(zhǔn)確度。

（二）強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)發(fā)票開具和收取管理，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。首先，企業(yè)可以通過優(yōu)化完善財務(wù)管理信息化系統(tǒng)，結(jié)合內(nèi)部管理制度增加銷項發(fā)票管理、進(jìn)項發(fā)票管理、銷項進(jìn)項臺賬等板塊，業(yè)務(wù)部門在開票申請中準(zhǔn)確錄入發(fā)票開具所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息。審批完成后財務(wù)部門開具發(fā)票，財務(wù)管理信息化系統(tǒng)將發(fā)票信息自動傳入智慧稅務(wù)系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)財務(wù)、稅務(wù)工作信息同步，在降低財務(wù)工作量的同時保證了發(fā)票的準(zhǔn)確度。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對在建項目上游施工企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的發(fā)票管理，通過在財務(wù)管理信息化系統(tǒng)中引入增值稅發(fā)票的自動識別并合規(guī)校驗信息技術(shù)，對發(fā)票銷方名稱、購方名稱、發(fā)票狀態(tài)等基本信息校驗，如出現(xiàn)異常進(jìn)行系統(tǒng)預(yù)警提醒。在提升取得發(fā)票信息的有效性、合法性的同時，確保抵扣信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

此外，企業(yè)可強(qiáng)化內(nèi)部審計監(jiān)督效能，定期由內(nèi)部審計人員對發(fā)票管理規(guī)章制度、應(yīng)用實(shí)施情況、財務(wù)信息化建設(shè)進(jìn)行檢查反饋，將檢查評價結(jié)果作為部門、個人考核賦分的重要依據(jù)，確保規(guī)章方案落地執(zhí)行，發(fā)票管理工作嚴(yán)格按照制度開展處理。

（三）建立稅務(wù)專崗管理機(jī)制

企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)專業(yè)崗位，建議選拔或者聘任兩人以上具備相應(yīng)的稅務(wù)師或者具有中級會計專業(yè)資格、涉稅專業(yè)業(yè)務(wù)能力過硬的人員負(fù)責(zé)部門稅務(wù)管理工作。重點(diǎn)負(fù)責(zé)完善稅務(wù)制度、規(guī)范涉稅行為，主要包括風(fēng)險識別、評估反饋和方案應(yīng)對三個環(huán)節(jié)。

風(fēng)險識別環(huán)節(jié)，稅務(wù)專業(yè)人員前期在項目籌劃階段制定稅收籌劃方案；在運(yùn)營過程中審核經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合同或協(xié)議、監(jiān)督檢查納稅申報中存在的涉稅風(fēng)險，結(jié)合政府稅收制度發(fā)布、實(shí)際業(yè)務(wù)模式發(fā)生變化等情況，對敏感風(fēng)險識別，對稅收籌劃方案進(jìn)行實(shí)時調(diào)整。評估反饋環(huán)節(jié)，稅務(wù)專業(yè)人員在房地產(chǎn)企業(yè)全經(jīng)營開發(fā)全過程中，通過橫向行業(yè)發(fā)布財務(wù)報表分析、縱向企業(yè)歷史數(shù)據(jù)將涉稅數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)其中存在的異常情況，并及時將涉稅風(fēng)險點(diǎn)傳遞至高層管理者。方案應(yīng)對環(huán)節(jié)，稅務(wù)專業(yè)人員對接稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險點(diǎn)，在有政策依據(jù)的基礎(chǔ)上，最大程度降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，對風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行解釋撰寫形成稅務(wù)報告，并據(jù)此制定合理的風(fēng)險應(yīng)對方案。

（四）加強(qiáng)財稅人才隊伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多種舉措加強(qiáng)稅務(wù)人才隊伍建設(shè)，令員工了解學(xué)習(xí)稅務(wù)知識，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

一則企業(yè)可以定期對財稅人員進(jìn)行內(nèi)部專業(yè)知識培訓(xùn)。重點(diǎn)圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中申報方法流程和稅務(wù)重點(diǎn)關(guān)注事項，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理過程中可能存在的問題，充分調(diào)動財稅人員對稅收政策學(xué)習(xí)的積極性和主動性，引導(dǎo)其全面了增值稅和土地增值稅，以及企業(yè)所得稅匯算清繳間的稅收政策和交叉關(guān)系，從而減少企業(yè)逾期納稅、違規(guī)扣除等事項的發(fā)生，降低稅務(wù)稽查風(fēng)險。

二則還可以聘請外部稅務(wù)師、會計事事務(wù)所等專業(yè)技術(shù)人員，以專題輔導(dǎo)講座、研討分析會的形式展開學(xué)習(xí)討論，分析土地增值稅預(yù)繳和土地增值稅扣除項目疑難點(diǎn)處理及新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理及稅收風(fēng)險，幫助財稅人員深入了解和掌握相關(guān)領(lǐng)域的稅收知識和實(shí)踐經(jīng)驗，規(guī)范公司財稅管理工作，推進(jìn)依法合規(guī)治理，提高風(fēng)險應(yīng)對能力。

三則企業(yè)可以組織開展案例分析和模擬演練，通過情景模擬貼近現(xiàn)實(shí)工作，讓財稅人員置身于真實(shí)問題和實(shí)際情況中，幫助財稅人員將理論專業(yè)知識與實(shí)際財務(wù)操作相結(jié)合，提高他們的實(shí)際操作能力、財務(wù)合規(guī)意識、風(fēng)險應(yīng)對策略，積累問題處理經(jīng)驗。

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責(zé)編：夢超