由于歷史原因，部分國有企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營粗放，管理不規(guī)范，未能實(shí)現(xiàn)國有房屋租賃的有效監(jiān)管。本文結(jié)合筆者的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，以某大型國有企業(yè)S公司所屬的T公司房屋租賃管理中存在的一些普遍性、傾向性的問題為例，揭示了國有企業(yè)房屋租賃存在的共性問題，通過實(shí)例研究，探討規(guī)范化、專業(yè)化經(jīng)營的可行性。

一、存在的問題

房屋租賃作為國有企業(yè)資金來源的重要組成部分，為國有企業(yè)提供了重要而穩(wěn)定的收益。然而，由于各種原因，部分國有企業(yè)房屋租賃問題多發(fā)，以T公司為例，其在房屋租賃管理上對外招租走過場、人情關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、管理方式粗放簡單、腐敗問題時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了企業(yè)形象，制約了房屋租賃業(yè)務(wù)的有序健康發(fā)展。

（一）房屋租賃程序不規(guī)范

首先，T公司在房屋租賃程序上存在未履行審批手續(xù)，房屋未公開招租、招租不規(guī)范等問題。如部分分（子）公司房屋招租時(shí)，僅在微信群或公司門口張貼招租公告，未按照相關(guān)規(guī)定在招商平臺(tái)發(fā)布招租公告，致使承租受眾對象有限，從而影響了招租效果。

其次，房屋出租收入名目多樣化。如部分分（子）公司為了多收少支，在收取房租收入時(shí)名目多樣化，開具租金、營銷服務(wù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、商務(wù)服務(wù)費(fèi)、提成收益服務(wù)費(fèi)等各種名目不同的票據(jù)，存在潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而造成了國有資產(chǎn)流失。

（二）產(chǎn)權(quán)單位疏于監(jiān)管，承租業(yè)態(tài)違規(guī)變化，物業(yè)不作為

出租方管理人員執(zhí)行力不足，致使承租方利用漏洞，違規(guī)私搭亂建，擅自改變經(jīng)營業(yè)態(tài)。部分承租方為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，經(jīng)常出現(xiàn)私搭亂建、轉(zhuǎn)租等違規(guī)情況，現(xiàn)場管理人員疏于監(jiān)管，或與承租方利益輸送，對承租方各種違規(guī)行為熟視無睹，甚至在面對上級部門檢查時(shí)仍試圖協(xié)助承租方掩蓋事實(shí)。2010年，T公司與承租方簽訂房屋租賃合同，約定經(jīng)營用途為辦公，合同中明確約定若改變用途，雙方將自動(dòng)解除租賃合同。2024年，審計(jì)組現(xiàn)場查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)承租方在承租房屋頂層違規(guī)私搭亂建房屋十多間已長達(dá)十多年，且房屋實(shí)際用途為集體宿舍，并非如合同約定用于辦公，改變了經(jīng)營業(yè)態(tài)，造成了極大的安全隱患。現(xiàn)場管理人員雖多次檢查，但都如走馬觀花一般，甚至存在利益輸送，均未及時(shí)制止或向上級部門反映，致使承租方違規(guī)長達(dá)十多年。

（三）出租收入管理混亂

首先，出租方未及時(shí)收取租金，合同跟蹤履行不到位，法律措施不力，造成大量國有經(jīng)濟(jì)損失。承租方未能按照合同約定及時(shí)繳納租金，而出租方未按照合同約定收取違約金，即使勝訴，甚至申請破產(chǎn)清算，仍不能收到租金。同時(shí)無法及時(shí)清退承租方，造成大量國有資產(chǎn)被占用無法及時(shí)收回。如某承租方承租某房屋，出租方T公司未及時(shí)收到租金，房屋租賃保證金也無法彌補(bǔ)。雖然T公司提起上訴，但因未及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全措施，經(jīng)過一審和終審，仍未能收到租金。同時(shí)承租方長期占用房屋，出租方申請強(qiáng)制執(zhí)行后，承租方僅返還房屋，已無財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行，從而造成了國有資產(chǎn)的損失。

其次，房租收入被侵占。T公司作為資源型企業(yè)，擁有大量的房屋資源，所屬分（子）公司相關(guān)人員，利用手中的權(quán)利，為個(gè)人謀取私利，把房屋租賃收入據(jù)為己有。此外，房屋租賃價(jià)格隨意性較大，價(jià)格制定權(quán)掌握在部分人手中，未能根據(jù)市場行情調(diào)整，存在廉政風(fēng)險(xiǎn)。

（四）非正常情況下房屋出租問題層出不窮

首先，未履行相關(guān)審批手續(xù)，擅自減免租金，或超范圍減免租金。為保障暫時(shí)困難的承租方經(jīng)營穩(wěn)定的決策部署，S公司制定了幫扶政策，對符合條件的企業(yè)進(jìn)行租金減免，T公司對減免范圍審查不嚴(yán)，對不符合條件的企業(yè)也進(jìn)行了租金減免。

其次，大量房屋閑置，造成資源浪費(fèi)。T公司作為國有企業(yè)S公司的房屋租賃的專業(yè)化管理公司，S公司將所有可供出租的房屋交給T公司管理，但在實(shí)際工作中，T公司對該項(xiàng)工作重視不夠，管理力度不足，因此造成大量房屋閑置，進(jìn)而導(dǎo)致國有資源的浪費(fèi)。

二、存在問題原因剖析

以上問題是近年來筆者在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的部分問題，探究其背后的原因，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）出租單位相關(guān)人員責(zé)任意識不強(qiáng)

首先，未認(rèn)真履行招租程序，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)管理責(zé)任主體落實(shí)不到位，責(zé)任意識不強(qiáng)。有的管理人員履職盡責(zé)不到位，缺乏維護(hù)企業(yè)利益的意識，不按規(guī)定流程辦事，過程盯控不緊，審核把關(guān)不嚴(yán)，致使“跑冒漏滴”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。同時(shí)出租方對承租方資信調(diào)查不足，未及時(shí)關(guān)注維權(quán)保障，未能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

其次，合同履行監(jiān)控不嚴(yán)、條款約定不清，進(jìn)而造成損失或風(fēng)險(xiǎn)。在部分房屋、場地出租業(yè)務(wù)中，合同履行跟蹤不到位，缺乏有效的制約手段。承租方長期拖欠租金，而出租方對承租方資信調(diào)查不充分，將房屋出租給長期拖欠租金的原租戶關(guān)聯(lián)單位，后續(xù)管理中仍出現(xiàn)欠租情況。同時(shí)部分合同未約定履約保證金，或保證金低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。此外，部分公司未按合同約定收取履約保證金，部分承租方未足額繳納履約保證金卻減免了租金，減免不符合規(guī)定。

再次，有的原合同到期后未及時(shí)續(xù)簽合同、收取費(fèi)用，有的未按合同約定對違約行為進(jìn)行考核或追究違約責(zé)任等。如：S公司所屬部分單位在部分房屋、土地出租合同到期后，既未辦理專業(yè)化經(jīng)營移交手續(xù)，也未與承租方續(xù)簽合同、收取費(fèi)用，被承租方長時(shí)間無償占用。

最后，相關(guān)規(guī)章制度執(zhí)行力度不足。T公司相關(guān)部門及相關(guān)人員未嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司相關(guān)文件規(guī)定，采取措施不得力，效果差。

（二）承租方拉攏腐蝕出租單位相關(guān)人員

近年來，S公司在房屋租賃方面屢有大案要案發(fā)生，是責(zé)任缺失，公私不分，監(jiān)督不到位所致。如S公司某負(fù)責(zé)人利用職權(quán)，違規(guī)同意下屬親屬低價(jià)承租房屋，而下屬利用職務(wù)便利侵占房屋租金和水電費(fèi)，收受承租戶好處，違規(guī)收受承租方禮金、購物卡、加油卡、煙酒等財(cái)物，并違規(guī)接受承租方安排的旅游活動(dòng)，從而為承租方謀取利益，給公司造成了經(jīng)濟(jì)損失。再如S公司所屬單位財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人利用工作便利，利用員工之間相互信任、監(jiān)管不力的漏洞，與承租人協(xié)商采取收款不入賬或延遲入賬，私自開具收據(jù)收款，直接將房租收入據(jù)為己有，給企業(yè)聲譽(yù)帶來較大影響，造成了租金流失。

（三）日常經(jīng)營管理監(jiān)管不力

T公司作為房屋租賃的專業(yè)化管理公司，缺少有效的內(nèi)部控制手段和制度，致使臺(tái)賬管理混亂，整體的房屋資產(chǎn)利用率低下。

三、管理建議

房屋租賃存在的問題名目繁多，背后的原因更是層出不窮，筆者根據(jù)多年審計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，從制度層面、審計(jì)監(jiān)督、大監(jiān)督體系、承租單位等方面提出幾點(diǎn)管理建議：

（一）嚴(yán)抓落實(shí)，建立健全管理制度，嚴(yán)格按房屋租賃流程辦事

首先，明確T公司作為責(zé)任主體，公司主要負(fù)責(zé)人既是業(yè)務(wù)與運(yùn)營的負(fù)責(zé)人，也是業(yè)務(wù)與廉政風(fēng)險(xiǎn)的第一責(zé)任人，其必須具備控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，承擔(dān)管控業(yè)務(wù)與黨風(fēng)廉政建設(shè)中風(fēng)險(xiǎn)主要責(zé)任。

其次，建立管理體制與工作職責(zé)，明確不同部門的管理職責(zé)，促使各部門合理分工、各司其職。同時(shí)應(yīng)具體到每個(gè)人的責(zé)任制度，量化部門工作，并強(qiáng)化內(nèi)部追責(zé)考核管理。

最后，建立長效管理機(jī)制。各項(xiàng)規(guī)章制度不應(yīng)流于形式，應(yīng)構(gòu)建長效機(jī)制以促進(jìn)落實(shí)，從而保障國有企業(yè)的房屋租賃收入。

（二）加大審計(jì)監(jiān)督力度，完善審計(jì)手段，堵塞房屋租賃環(huán)節(jié)漏洞

首先，加大審計(jì)監(jiān)督力度與獨(dú)立性，不受任何利益驅(qū)使、不向任何力量屈服，不拿原則做交易，在職責(zé)范圍內(nèi)大膽監(jiān)督，把問題查清查透。審計(jì)中重點(diǎn)核查未納入房屋租賃信息系統(tǒng)遺漏在外的房屋、未登記房屋租賃臺(tái)賬、未簽訂租賃合同以及空檔期房屋資產(chǎn)，以及轉(zhuǎn)租、私自出租、違規(guī)私搭亂建的行為。同時(shí)審計(jì)人員應(yīng)加大現(xiàn)場核查力度，堅(jiān)持“線索來自現(xiàn)場”，以防止經(jīng)營人員隱瞞、截留、轉(zhuǎn)移收入，設(shè)立“小金庫”、受賄、索賄等嚴(yán)重違紀(jì)違規(guī)問題，從而防范廉政風(fēng)險(xiǎn)。

其次，檢查房屋整修支出時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注程序的規(guī)范性，支出的真實(shí)性和必要性，是否嚴(yán)格按照合同約定承擔(dān)相關(guān)維修、整修及零星改造費(fèi)用。同時(shí)嚴(yán)禁通過化繁為簡、化整為零、低價(jià)出租等方式逃避監(jiān)管。出租方是否在房屋租賃工作中弄虛作假，暗箱操作，以權(quán)（職）謀私，任何單位和個(gè)人均不得未經(jīng)集體決策和按規(guī)定上報(bào)批準(zhǔn)的情況下擅自出租。

（三）加強(qiáng)日常監(jiān)管，聯(lián)合財(cái)務(wù)監(jiān)察、巡察、紀(jì)檢等多方力量做好監(jiān)督防范工作，落實(shí)考核追責(zé)機(jī)制

首先，做好與其他監(jiān)督的協(xié)同貫通。加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化審計(jì)與其他監(jiān)督的信息共享機(jī)制，找準(zhǔn)審計(jì)在“大監(jiān)管”中的定位，深化審計(jì)在監(jiān)督聯(lián)動(dòng)機(jī)制和國企“大監(jiān)管”機(jī)制中的作用，提高監(jiān)督合力。

其次，針對審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，對T公司提出審計(jì)建議。T公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司房屋租賃管理規(guī)定，加強(qiáng)對所屬分（子）公司房屋經(jīng)營業(yè)務(wù)的管理。督促各分（子）公司規(guī)范減免、緩收房屋租金，按照集團(tuán)公司房屋租賃審批權(quán)限規(guī)定，由相應(yīng)審批層級審議通過后方能實(shí)施，杜絕擅自減免租金的問題，如實(shí)反映經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，以防范企業(yè)效益流失。

最后，T公司應(yīng)按照集團(tuán)公司相關(guān)要求，為具備開發(fā)價(jià)值的閑置土地、房屋（場地）資產(chǎn)制定經(jīng)營開發(fā)推進(jìn)計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任，定期分析，切實(shí)推動(dòng)資產(chǎn)開發(fā)，盡快實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)效益。同時(shí)對暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營開發(fā)的土地房屋資產(chǎn)，要按照“誰經(jīng)營、誰負(fù)責(zé)”的原則實(shí)施有效保護(hù)，以防止違規(guī)侵占，出現(xiàn)玩忽職守、違法違規(guī)經(jīng)營行為。對造成國有資產(chǎn)損失的，要依法依規(guī)進(jìn)行追責(zé)。

（四）完善房屋信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化監(jiān)管

S公司歷史悠久，房屋信息不系統(tǒng)，不全面，因此造成國有資產(chǎn)賬目不清等歷史問題。首先，S公司應(yīng)摸清家底，做到底數(shù)清、臺(tái)賬細(xì)，逐一測量房屋面積，建立統(tǒng)一規(guī)范的臺(tái)賬記錄，按照“一房一檔”，統(tǒng)一編號、統(tǒng)一格式、統(tǒng)一管理，以確保所有房屋全部納入管理，從而實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)信息全覆蓋。

其次，堅(jiān)持無遺漏，無死角，切實(shí)提升資產(chǎn)管控能力，確保房屋資產(chǎn)面積、位置、租金收取情況等數(shù)據(jù)準(zhǔn)確詳實(shí)，進(jìn)一步完善房屋信息系統(tǒng)，集中統(tǒng)一合同信息、客戶信息、租金收取信息，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)字化監(jiān)管。

最后，通過業(yè)財(cái)融合，實(shí)現(xiàn)流程貫通，加強(qiáng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、比對和分析，強(qiáng)化日常管理的針對性和有效性，以提升房屋租賃管理效率和效益。

（五）規(guī)范租賃方案制定，促進(jìn)ghwkMiDS9lb4KhHae0G62A==租金市場化

S公司應(yīng)深度參與T公司的房屋租賃工作，不僅要制定相關(guān)管理制度，同時(shí)還應(yīng)制定合理的租賃方案，如房屋租賃程序、房屋資產(chǎn)基本信息、租賃用途、租賃期限、租金收取方式、履約保證金、承租人資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、限制經(jīng)營范圍、違約責(zé)任、安全責(zé)任等。此外，通過資格預(yù)審、組織市場調(diào)查，對同一地段，相同業(yè)態(tài)、面積、結(jié)構(gòu)等多種因素進(jìn)行調(diào)研，以確保日常運(yùn)作依法合規(guī)、公開透明，并規(guī)范租賃方案的制定，從而促進(jìn)租金的市場化。

（六）優(yōu)化承租方管理

首先，簽訂安全責(zé)任協(xié)議，強(qiáng)化安全管理。安全管理實(shí)行“一票否決”制，并簽署安全管理協(xié)議，建立定期巡查制度，以杜絕違規(guī)私搭亂建現(xiàn)象。同時(shí)做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)制止、處理，督促承租方簽訂承諾書并監(jiān)督落實(shí)整改責(zé)任。此外，應(yīng)加強(qiáng)承租方的轉(zhuǎn)租管理，嚴(yán)禁未經(jīng)出租方書面同意的轉(zhuǎn)租行為。

其次，建立承租方信用評價(jià)體系。從承租方的資信調(diào)查作為源頭，建立信用等級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，每季度對承租方信用進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理，評價(jià)承租方履約情況、履約能力，動(dòng)態(tài)掌握其承租能力、資金實(shí)力等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時(shí)承租方如存在利益輸運(yùn)現(xiàn)象，則建立承租方“黑名單”，以杜絕廉政風(fēng)險(xiǎn)。此外，確保租金應(yīng)收盡收，嚴(yán)禁承租方拖欠租金，及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全措施，完善租金催討程序。

最后，建立不誠信承租方退出機(jī)制。選擇優(yōu)質(zhì)客戶，禁止從事不符合安全、衛(wèi)生、環(huán)保等強(qiáng)制性規(guī)定的經(jīng)營活動(dòng)，限制開辦易燃、易爆和各種危險(xiǎn)品等經(jīng)營活動(dòng)，對現(xiàn)有承租方從事上述經(jīng)營業(yè)態(tài)的，合同到期后逐步引導(dǎo)其退出。對嚴(yán)重違反安全生產(chǎn)協(xié)議的、發(fā)生超過一次租金欠繳、擅自轉(zhuǎn)租的將其法人和法定代表人記入誠信檔案的“黑名單”。

結(jié)語：

在審計(jì)工作中，如何打造經(jīng)濟(jì)監(jiān)督“特種部隊(duì)”，做到如臂使指、如影隨形、如雷貫耳，是審計(jì)人員永恒的主題。因此，審計(jì)人員要提高站位，強(qiáng)化履職，時(shí)刻關(guān)注國有企業(yè)經(jīng)營過程中不合規(guī)、不合法等各種現(xiàn)象，加強(qiáng)國有企業(yè)房屋資產(chǎn)出租管理，以提高國有企業(yè)運(yùn)營效益，從而促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營、國有資產(chǎn)保值增值，防止國有資產(chǎn)流失。同時(shí)督促國有企業(yè)充分認(rèn)識當(dāng)前面臨的新形勢、新要求，耕好自己的責(zé)任田，深化專業(yè)化經(jīng)營，加強(qiáng)房屋租賃的資產(chǎn)統(tǒng)籌、招商推介、基礎(chǔ)管理，以充分挖掘資產(chǎn)資源價(jià)值，從而為國家、為社會(huì)、為人民做出新的歷史性貢獻(xiàn)。