【摘" 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，對(duì)于一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和變化，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是其中之一。論文以萬科為例，利用其相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，從籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等角度進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相關(guān)的控制措施，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制措施

【中圖分類號(hào)】F275；F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2024）06-0176-03

1 研究背景與意義

房地產(chǎn)企業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益并存的企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其尤為重要，如果不積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響自身的發(fā)展與穩(wěn)定，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)[1]。為降低風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生，企業(yè)需要清晰了解自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，利用各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行分析，并采取正確有效的控制措施，以便應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展[2]。研究典型房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以起到借鑒作用，幫助其他房企進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和監(jiān)控[3]。

2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念界定與特征

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念界定

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中面臨的可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失的不確定性因素。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中不可避免的一個(gè)重要方面，對(duì)企業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定具有至關(guān)重要的影響[4]。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為兩類，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常指籌資風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)源自企業(yè)債務(wù)的償還問題，包括本金和利息的支付。在這種觀點(diǎn)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被局限在了負(fù)債經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，認(rèn)為沒有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更為全面復(fù)雜，其不僅包括籌資風(fēng)險(xiǎn)，還涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)等各種不確定因素對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，反映了企業(yè)在面對(duì)各種外部和內(nèi)部因素時(shí)所面臨的挑戰(zhàn)和壓力。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。不確定性是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)顯著特征，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并非必然發(fā)生，而是在特定條件和時(shí)期下可能發(fā)生，也可能不會(huì)發(fā)生。這意味著企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況存在不確定性，需要謹(jǐn)慎評(píng)估和管理。第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在，這意味著無論個(gè)人的主觀意愿如何，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都是客觀存在的，需要通過客觀的分析和處理來進(jìn)行管理。第三，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有全面性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面性意味著企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都可能面臨不同形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要全面考慮和應(yīng)對(duì)。第四，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有可度量性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可度量性意味著通過特定的數(shù)學(xué)方法，企業(yè)可以準(zhǔn)確地評(píng)估和衡量其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的核心在于將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降至最小范圍，這需要有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施和監(jiān)控機(jī)制。

3 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析——以萬科為例

3.1 萬科概況

萬科是我國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，創(chuàng)立于1984年，總部設(shè)在深圳，經(jīng)過近40年的發(fā)展，該公司已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)。1991年，萬科在深圳證券交易所成功上市，該公司以其良好的資本結(jié)構(gòu)、持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)、出色的管理理念和高分紅比率獲得了眾多機(jī)構(gòu)和投資者的認(rèn)可。

2016年，萬科首次進(jìn)入《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”榜單，排名第356位。2017年，深圳地鐵集團(tuán)成為萬科的最大股東，并支持萬科的混合所有制結(jié)構(gòu)及該公司管理團(tuán)隊(duì)的管理方式。2018年，萬科進(jìn)一步將其定位從“城市配套服務(wù)商”升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。在住房領(lǐng)域，萬科始終堅(jiān)持不將房地產(chǎn)用于投機(jī)炒作，同時(shí)，在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，將業(yè)務(wù)延伸至商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流倉儲(chǔ)、酒店與度假等領(lǐng)域。然而隨著疫情的突然到來以及房地產(chǎn)行業(yè)的飽和，上述措施并不能維持萬科良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，到了2023年底，萬科的營(yíng)收和利潤(rùn)持續(xù)大幅下降，在債務(wù)總量下降的情況下，該公司仍面臨不斷增加的債務(wù)壓力，并且萬科打破了過去的慣例——取消分紅，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

3.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，相關(guān)企業(yè)在籌集資金的過程中可能面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括喪失償債能力的可能性，負(fù)債率、利息率、資金利潤(rùn)率的變化，資本結(jié)構(gòu)的不穩(wěn)定等，本文通過財(cái)務(wù)指標(biāo)分析對(duì)萬科公司的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

3.2.1 短期償債能力分析

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率在1.5～2.0、速動(dòng)比率在1.5～1.6、現(xiàn)金比率在0.2～0.3比較合理。如表1所示，2019-2023年萬科的現(xiàn)金比率整體呈下降趨勢(shì)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體上升，但仍然低于合理區(qū)間。這可能意味著萬科的流動(dòng)性不足，難以應(yīng)對(duì)突發(fā)的資金需求或償債壓力，面臨短期償債困難的局面，這也表明萬科的短期償債能力在進(jìn)一步減弱，需要采取措施提高流動(dòng)資產(chǎn)或降低流動(dòng)負(fù)債，從而降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 長(zhǎng)期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率是評(píng)估企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的重要指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定的企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率通常保持在50%～60%。房地產(chǎn)行業(yè)因其舉債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)其他行業(yè)更高，一般在70%左右比較合適。房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了其需要大量資金來進(jìn)行土地購置、開發(fā)建設(shè)等投資活動(dòng)，而這些活動(dòng)往往需要借款來提供支持。如表2所示，2019-2023年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低，但仍高于70%，這說明萬科試圖降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但效果微弱。其中，2019-2020年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，負(fù)債比例過高，這可能引發(fā)短期資金風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)固定資產(chǎn)等面臨減值和無法變現(xiàn)的問題，最終可能導(dǎo)致企業(yè)資不抵債甚至破產(chǎn)。

通常，產(chǎn)權(quán)比率的較合理區(qū)間在120%左右。雖然2019-2023年萬科的產(chǎn)權(quán)比率逐年下降，但始終處于高位，其自有資本在總資產(chǎn)中所占比重較低，屬于高杠桿、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的資本結(jié)構(gòu)，高負(fù)債意味著企業(yè)需要更多的經(jīng)營(yíng)收益來覆蓋債務(wù)成本，這也表明萬科的長(zhǎng)期償債能力相對(duì)較弱。

2019-2023年，萬科的權(quán)益乘數(shù)逐年遞減，從2019年的9.48下降至2023年的6.6，但仍高于合理區(qū)間5，這表明萬科努力降低負(fù)債比例，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但仍有較高的財(cái)務(wù)杠桿，資產(chǎn)中負(fù)債所占比例較大，可能面臨較大償債壓力，籌資風(fēng)險(xiǎn)較高。

3.3 投資風(fēng)險(xiǎn)分析

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要長(zhǎng)期占用大量資金來進(jìn)行樓盤開發(fā)，使企業(yè)的資金鏈脆弱，出現(xiàn)突發(fā)情況容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的投資受到國(guó)家政策、宏觀環(huán)境、人們消費(fèi)水平等多種因素的影響。因此，企業(yè)需要進(jìn)行合理規(guī)劃和預(yù)測(cè)分析，其中，盈利能力和現(xiàn)金支付能力是重要的衡量指標(biāo)。

3.3.1 盈利能力分析

通過分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售凈利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率等指標(biāo)，企業(yè)可以衡量自身盈利能力水平，同時(shí)，這有助于投資者更好地了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，從而作出更精確的投資決策。如表3所示，2019-2023年萬科的這4個(gè)指標(biāo)均呈持續(xù)下降趨勢(shì)，且下降幅度較大。這可能是由于萬科的資產(chǎn)利用效率較低、發(fā)展能力不足、盈利能力減弱，同時(shí)，銷售狀況不佳，銷售額下降的同時(shí)成本上升，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，從而使得投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.3.2 現(xiàn)金支付能力分析

如表4所示，2019-2023年萬科的每股現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~整體呈下降趨勢(shì)，在2021年斷崖式下降尤為明顯，雖然在2023年有所回升，但幅度不大，相較之前仍然偏低，這表明公司的現(xiàn)金收入不足以支付其運(yùn)營(yíng)和投資活動(dòng)的費(fèi)用，可能意味著公司在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入不足以覆蓋現(xiàn)金流出，現(xiàn)金支付能力變差，管理層應(yīng)重視警覺。這可能表明公司需要從外部融資來滿足現(xiàn)金需求，由此對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生負(fù)面影響，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析

營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和管理水平。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的建造成本不斷攀升，銷售狀況不佳，相對(duì)的利潤(rùn)有所減少，減緩了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的速度，不利于企業(yè)的發(fā)展。下文通過分析相關(guān)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)來識(shí)別企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)合表5和表6，2019-2023年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅度上升，這可能是由于萬科降低了資本成本和經(jīng)營(yíng)成本，以提高資金利用效率，維持企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，萬科的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率逐年下降且遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，說明萬科需要承擔(dān)較大的還款壓力。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率在2019-2023年逐年上升，但仍遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，說明萬科的變現(xiàn)能力有所提升，但可能仍存在產(chǎn)品銷售能力較弱、存貨規(guī)模較大等問題，從而導(dǎo)致資金占用過多、資金周轉(zhuǎn)狀況較差，由此增加營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

4.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

4.1.1 合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，盡量分散籌資風(fēng)險(xiǎn)

資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)股權(quán)和債務(wù)之間關(guān)系的體現(xiàn)。企業(yè)根據(jù)利率變化和資金需求情況，合理調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)和短期債務(wù)的比例，減少負(fù)債比例或債務(wù)運(yùn)營(yíng)，提高現(xiàn)金和存貨的周轉(zhuǎn)率，可以有效提高其償債能力，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)健。這一做法可以使企業(yè)自有資本和借入資本的比例更加合理，并確保籌資結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相匹配，從而降低企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.1.2 投資多元籌資渠道，制定正確籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在很大程度上受到籌資活動(dòng)的影響，通過選擇多樣化的籌資方式，如公開增發(fā)、定向增發(fā)或向原股東配股等方式，酌情加大權(quán)益融資的比例，有利于降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。在籌資過程中，企業(yè)需要確立明確的目標(biāo)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。針對(duì)不同的籌資方案，需要經(jīng)過多方審核和決策。在后期執(zhí)行和落實(shí)過程中，企業(yè)應(yīng)該對(duì)籌資結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，不斷完善籌資策略，通過規(guī)范籌資流程，有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

4.2.1 密切關(guān)注政策導(dǎo)向，分析項(xiàng)目的可行性

房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策影響較為明顯，同時(shí)，政府已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策來引導(dǎo)和管控房地產(chǎn)市場(chǎng)。企業(yè)需要關(guān)注市場(chǎng)行情，合理預(yù)測(cè)政策的走向，并借助政策支持，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、占用資金較多，項(xiàng)目失敗可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，因此，在開工前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析是非常必要的，這樣可以大幅減少企業(yè)的損失。企業(yè)應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目分析和研究，建立完整的評(píng)估流程，聘請(qǐng)專人對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)，根據(jù)自身的投資需求選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在為企業(yè)創(chuàng)造收益的同時(shí)降低新項(xiàng)目帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并制定后續(xù)補(bǔ)救計(jì)劃，以最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.2.2 合理優(yōu)化金融模式，開展多元化的投資

房地產(chǎn)企業(yè)要整合當(dāng)?shù)氐恼筚Y源，對(duì)房地產(chǎn)金融模式進(jìn)行合理優(yōu)化，合理規(guī)劃投資行為，促進(jìn)資產(chǎn)使用效率的提升。同時(shí)，深入發(fā)掘新發(fā)展項(xiàng)目，持續(xù)充實(shí)投資手段，對(duì)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，提高企業(yè)投資的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

4.3 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

4.3.1 提高存貨管理效率，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)成本控制

在經(jīng)營(yíng)過程中，企業(yè)需要合理控制存貨規(guī)模，否則可能造成存貨短期內(nèi)無法周轉(zhuǎn)，由此導(dǎo)致存貨風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求和供應(yīng)鏈狀況，合理安排生產(chǎn)計(jì)劃，避免因過度生產(chǎn)導(dǎo)致存貨積壓。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)的方法和合理的規(guī)劃，確保存貨能夠及時(shí)周轉(zhuǎn)，降低資金占用成本，提高資金利用效率，持續(xù)優(yōu)化公司內(nèi)部資源，提升內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理的水平，優(yōu)化人才隊(duì)伍，明確資源配置，從而減少企業(yè)成本，控制營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3.2 提升宣傳銷售水平，完善營(yíng)運(yùn)管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)可以建立專業(yè)化的人才隊(duì)伍，分析和推測(cè)市場(chǎng)狀況和行業(yè)政策，及時(shí)了解相關(guān)動(dòng)態(tài)，并制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃，完善營(yíng)運(yùn)管理模式。例如，企業(yè)可以提高自身存貨品質(zhì)，適當(dāng)增加廣告投放，加大自身宣傳力度，提供個(gè)性化服務(wù)，制定針對(duì)特殊群體的優(yōu)惠政策，從而增加銷售額。

5 結(jié)語

綜上所述，本文以萬科2019-2023年的數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用其相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，從償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力等方面分析識(shí)別籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)萬科存在資產(chǎn)負(fù)債率高、存貨偏高、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低等問題。對(duì)此，本文針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)提出了一系列風(fēng)險(xiǎn)控制措施，希望能夠降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一些參考。

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