城市更新業(yè)務(wù)的融資模式是實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的關(guān)鍵因素之一。本文旨在探討城市更新業(yè)務(wù)融資模式的分類、優(yōu)缺點(diǎn)。傳統(tǒng)融資模式包括政府投資、商業(yè)貸款和債券發(fā)行，而創(chuàng)新融資模式包括公私合作、特殊區(qū)域開發(fā)和社會資本參與。通過對不同模式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析，可以為城市更新業(yè)務(wù)的融資決策提供參考。通過深入研究不同融資模式在實(shí)際項(xiàng)目中的應(yīng)用和效果，并總結(jié)出相關(guān)的啟示和建議。本研究的目標(biāo)是為城市更新業(yè)務(wù)的融資模式提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)，促進(jìn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展。

城市更新的目標(biāo)和挑戰(zhàn)

城市更新的目標(biāo)是提升城市的生活質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，但也面臨著資金挑戰(zhàn)、利益平衡、社會影響和可持續(xù)發(fā)展等方面的挑戰(zhàn)。解決這些挑戰(zhàn)需要政府、企業(yè)和社會各方共同努力，形成良好的合作機(jī)制和政策體系。城市更新也面臨著一些挑戰(zhàn)。其中包括如下幾個方面：一是資金挑戰(zhàn)：城市更新需要大量的資金投入，包括建設(shè)費(fèi)用、土地購置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用等?；I集足夠的資金是城市更新的一大難題。二是利益平衡：城市更新涉及不同利益相關(guān)方之間的平衡，包括政府、居民、開發(fā)商和社會組織等。如何協(xié)調(diào)各方的利益，實(shí)現(xiàn)共贏是一個重要的挑戰(zhàn)。三是社會影響：城市更新會帶來社會影響，包括居民搬遷、社區(qū)變遷和社會結(jié)構(gòu)調(diào)整等。如何妥善處理這些社會影響，保障居民的權(quán)益，是城市更新面臨的另一個重要挑戰(zhàn)。

城市更新業(yè)務(wù)融資模式的分類

傳統(tǒng)融資模式 一是政府投資。政府投資的目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生、提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和推動可持續(xù)發(fā)展。政府投資可以在多個領(lǐng)域進(jìn)行，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、環(huán)境保護(hù)、科技創(chuàng)新等。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，政府投資可以用于修建道路、橋梁、水利設(shè)施、電力網(wǎng)絡(luò)等，推動城市更新和交通發(fā)展。在教育和醫(yī)療方面，政府投資可以用于改善學(xué)校和醫(yī)院的設(shè)施、提升教育和醫(yī)療水平。在環(huán)境保護(hù)方面，政府投資可以用于治理污染、保護(hù)生態(tài)環(huán)境和推動可持續(xù)發(fā)展。在科技創(chuàng)新方面，政府投資可以用于支持科研機(jī)構(gòu)、孵化器和創(chuàng)新企業(yè)，提升科技創(chuàng)新能力和推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。政府投資的優(yōu)勢在于具有穩(wěn)定性和長期性。政府作為國家的管理者和調(diào)控者，可以通過預(yù)算安排和政策支持來提供穩(wěn)定的資金來源。政府投資還可以發(fā)揮帶動作用，促進(jìn)投資者的參與和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，政府投資也面臨一些挑戰(zhàn)。首先，資金來源和分配需要合理規(guī)劃和管理，以確保資金的有效使用。其次，政府投資需要考慮利益平衡和風(fēng)險控制，避免資源浪費(fèi)和不當(dāng)投資。此外，政府投資還需要注意透明度和監(jiān)督，以防止腐敗和濫用職權(quán)。

二是商業(yè)貸款。城市更新的發(fā)展確實(shí)與商業(yè)銀行貸款的發(fā)展歷程緊密相連，隨著政策的變化和城市更新需求的增長，銀行貸款的形式和內(nèi)容也在不斷地調(diào)整和優(yōu)化。政策性銀行在城市更新項(xiàng)目中的參與，可以充分利用其在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中積累的經(jīng)驗(yàn)和長期投融資優(yōu)勢，幫助實(shí)施國家政策，探索市場化融資模式，發(fā)揮開發(fā)性金融的作用。這對于推動城市更新，提升城市品質(zhì)，改善居民生活環(huán)境都有著重要的作用。

商業(yè)銀行在提供城市更新項(xiàng)目貸款時需要注意以下幾個方面：一是確保項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)卣吆统鞘懈乱?guī)劃，確保項(xiàng)目的合法性和可行性。二是需要遵循《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）中的四條紅線要求，以確保城市更新項(xiàng)目不會過度拆除或建設(shè)。三是需要關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)作模式，特別是政策支持下的一二級土地聯(lián)動開發(fā)模式。如果無法確保實(shí)施主體可以獲得土地進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，這種模式可能會導(dǎo)致土地開發(fā)的分離，進(jìn)而變成一級土地整理業(yè)務(wù)。四是需要關(guān)注項(xiàng)目的信用結(jié)構(gòu)和還款來源。確保項(xiàng)目具有穩(wěn)定的經(jīng)營性收益，同時主體及其母公司具備充足且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及采取其他擔(dān)保措施覆蓋貸款風(fēng)險。

創(chuàng)新融資模式 一是城市更新基金。政府主導(dǎo)的城市更新基金，通常由政府、地方融資平臺或國有企業(yè)牽頭設(shè)立，主要資金來源可能包括政府預(yù)算、國有企業(yè)的投入，以及通過非公開方式向特定投資者募集的資金。政府主導(dǎo)的城市更新基金的設(shè)立，通常由政府、地方融資平臺或國有企業(yè)牽頭，聯(lián)合社會資本設(shè)立。這種方式可以有效地集中各方面的資源，提高資金的使用效率。同時，這種基金通常通過非公開方式向特定投資者募集資金，這樣可以保證基金的穩(wěn)定性，避免市場的短期波動對基金的影響。特定投資者通常是有一定資金實(shí)力，能夠承受一定風(fēng)險，并且對城市更新項(xiàng)目有長期投資意愿的投資者。在這種模式下，政府或其代表方作為基金管理人，主要負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、管理和運(yùn)營。投資資金主要來源于政府和城投平臺，投資者通常是央企、國企、保險等機(jī)構(gòu)，這些都是具有較強(qiáng)資金實(shí)力和風(fēng)險承受能力的投資者。由于城市更新項(xiàng)目的范圍通常較廣，涵蓋的項(xiàng)目類型多樣，因此在城市更新基金設(shè)立階段，通常無法具體到某一具體的、可實(shí)施的城市更新項(xiàng)目。為了解決這個問題，城市更新基金通常采用“母基金+子基金”的形式設(shè)立?！澳富?子基金”的模式是一種常見的基金設(shè)立模式。母基金通常是一個大型的投資基金，負(fù)責(zé)籌集資金和管理資金。子基金則是由母基金設(shè)立的一系列小型基金，每個子基金都有自己的投資目標(biāo)和投資策略，可以針對具體的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行投資。

二是社會資本參與。引入社會資本參與城市更新業(yè)務(wù)可以帶來多方面的好處。首先，社會資本的參與可以為城市更新項(xiàng)目提供額外的資金來源，這樣可以減輕政府負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大項(xiàng)目的規(guī)模和影響力。其次，社會資本的參與可以提供更多的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)。社會資本通常擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能，他們可以為城市更新項(xiàng)目提供專業(yè)的咨詢和建議，幫助項(xiàng)目更好地實(shí)施。他們還可以提供創(chuàng)新的理念和解決方案，推動城市更新工作朝著更加可持續(xù)和創(chuàng)新的方向發(fā)展。

三是特許經(jīng)營+聯(lián)合開發(fā)。主要過程包括政府發(fā)起特許經(jīng)營項(xiàng)目、競爭性采購特許經(jīng)營權(quán)人（一般為平臺公司）；平臺公司采購社會資本共同開發(fā)；組建項(xiàng)目公司；項(xiàng)目公司找金融機(jī)構(gòu)貸款融資；項(xiàng)目公司投資建設(shè)；政府獲得增量收入；政府績效獎補(bǔ)平臺公司；平臺公司向項(xiàng)目公司支付開發(fā)回報。

城市更新業(yè)務(wù)融資模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析

傳統(tǒng)融資模式的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)。靈活性：傳統(tǒng)融資模式可以根據(jù)項(xiàng)目的需求和情況進(jìn)行調(diào)整和安排。企業(yè)可以根據(jù)自身的財務(wù)狀況和發(fā)展計(jì)劃來選擇合適的融資方式和時間?？刂茩?quán)：相對于其他融資方式，傳統(tǒng)融資模式通常不會削弱企業(yè)的控制權(quán)。企業(yè)可以自主決定借貸金額、利率、還款期限等條件，保持對項(xiàng)目的控制。市場接受度高：傳統(tǒng)融資模式是市場上較為成熟和廣泛接受的融資方式。投資者和金融機(jī)構(gòu)對傳統(tǒng)融資模式比較熟悉，容易理解和評估項(xiàng)目的風(fēng)險和回報。

缺點(diǎn)。依賴金融機(jī)構(gòu)：傳統(tǒng)融資模式需要依靠金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，這意味著企業(yè)可能需要承擔(dān)較高的利息和手續(xù)費(fèi)等成本。資金限制：傳統(tǒng)融資模式可能會受到金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險和還款能力的限制。

創(chuàng)新融資模式的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)。創(chuàng)新融資模式能夠吸引更多的投資者參與城市更新項(xiàng)目，為項(xiàng)目提供更多的資金來源。創(chuàng)新融資模式可以提供更靈活的融資方式，如股權(quán)融資、債權(quán)融資等，以滿足不同項(xiàng)目的融資需求。此外，創(chuàng)新融資模式還能夠通過與其他行業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)資源共享和風(fēng)險分擔(dān)，提高項(xiàng)目的成功率。

缺點(diǎn)。首先，創(chuàng)新融資模式的可行性和風(fēng)險性需要進(jìn)行充分的評估和管理，以避免出現(xiàn)投資風(fēng)險和信任問題。其次，創(chuàng)新融資模式的實(shí)施需要政府、企業(yè)和社會各方的共同努力，協(xié)調(diào)各方利益并解決潛在的沖突。此外，創(chuàng)新融資模式的實(shí)施也需要相關(guān)法律法規(guī)的支持和配套政策的制定，以確保融資活動的合法性和規(guī)范性。

城市更新業(yè)務(wù)融資模式的啟示和建議

各方利益協(xié)調(diào) 一是建立多方參與機(jī)制：通過建立多方參與的決策機(jī)制，各利益相關(guān)方可以參與到?jīng)Q策過程中，發(fā)表自己的意見和建議，共同制定決策方案，確保各方利益得到充分考慮。二是信息共享與透明度：政府、企業(yè)和社會各方應(yīng)該建立信息共享的機(jī)制，及時、準(zhǔn)確地向各方提供相關(guān)信息，增加透明度，減少信息不對稱和誤解，避免利益沖突的發(fā)生。三是利益分配與補(bǔ)償：在城市更新過程中，可能會涉及土地征收、搬遷和收益分配等問題。政府和企業(yè)應(yīng)該制定公正合理的政策和機(jī)制，確保被征收者和受影響的居民得到合理的補(bǔ)償和利益分享，減少利益沖突的發(fā)生。四是社會責(zé)任和可持續(xù)發(fā)展：政府和企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)起社會責(zé)任，注重城市更新過程中的環(huán)境保護(hù)、社會公正和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。通過積極履行社會責(zé)任，建立良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，獲得公眾的支持和認(rèn)可。

風(fēng)險管理和監(jiān)管機(jī)制 一是風(fēng)險評估和預(yù)警機(jī)制：在城市更新項(xiàng)目的初期，應(yīng)進(jìn)行全面的風(fēng)險評估，包括市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險等，以識別和評估潛在的風(fēng)險。同時，建立預(yù)警機(jī)制，及時監(jiān)測和識別風(fēng)險的變化，及時采取相應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險應(yīng)對。二是合同管理和約束機(jī)制：在城市更新項(xiàng)目中，應(yīng)建立合同管理和約束機(jī)制，明確各方的權(quán)責(zé)和義務(wù)，規(guī)范各方的行為。合同應(yīng)具備明確的條款和規(guī)定，包括項(xiàng)目目標(biāo)、時間表、質(zhì)量要求等，以確保各方按照合同約定履行責(zé)任。三是監(jiān)管和審計(jì)機(jī)制：政府部門應(yīng)建立有效的監(jiān)管和審計(jì)機(jī)制，對城市更新項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和審查。監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過定期檢查、評估和報告來確保項(xiàng)目的合規(guī)性和質(zhì)量。審計(jì)機(jī)構(gòu)可以對項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行審計(jì)，確保資金的合理使用和防止腐敗行為。

城市更新業(yè)務(wù)的融資模式對于項(xiàng)目的成功和可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。傳統(tǒng)融資模式具有靈活性和市場接受度高的優(yōu)點(diǎn)，但也存在著依賴金融機(jī)構(gòu)和償債壓力的缺點(diǎn)。在未來的城市更新業(yè)務(wù)中，城市更新基金、引入社會資本將扮演重要的角色，為城市更新項(xiàng)目提供更多的資金來源和資源，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。通過探索創(chuàng)新的融資模式，城市更新業(yè)務(wù)可以更好地滿足社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，并為城市居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

（作者單位：武漢光谷城市更新投資有限公司）