營運資金是企業(yè)中流動性最強、周轉最快的資產，也是貫穿于企業(yè)經營管理全環(huán)節(jié)的資產。隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也在不斷發(fā)展。在當前時代下，物業(yè)企業(yè)之間的市場競爭日趨激烈，運營成本上漲導致企業(yè)利潤下降。當前，如何提高企業(yè)的管理能力，壓縮成本成為企業(yè)需要重點思考的問題。本文對物業(yè)企業(yè)營運資金管理進行分析，明確了管理各環(huán)節(jié)的要求，促使營運資金管理的相關環(huán)節(jié)趨于規(guī)范，從而提高資金管理的合理性，確保資金得到有序使用。

物業(yè)企業(yè)資金管理的目標

營運資金是否能夠在各環(huán)節(jié)得到順暢周轉，直接決定了物業(yè)企業(yè)在市場中的競爭力及企業(yè)運營的成敗。企業(yè)要站在整體視角全方位關注資金管理的相關要素，提高管理規(guī)范性。物業(yè)企業(yè)資金管理目標不僅是保障資金在日常管理活動中得到合理配置和使用，還要確保資金得到高效控制，提高企業(yè)的營運能力以及企業(yè)的整體管理水平，避免企業(yè)陷入資金不足的困境，以確保企業(yè)整體的管理效益能夠得到改善。

物業(yè)企業(yè)資金管理的問題

第一，資金管理規(guī)范性不足。物業(yè)企業(yè)要確保資金得到規(guī)范化管理，才能確保資金管理措施更加合理。但是部分物業(yè)企業(yè)資金管理的規(guī)范性不足，主要體現(xiàn)在資金管理活動中部分經濟業(yè)務人員未實現(xiàn)相互分離，人員的權限沒有得到嚴格制約，很可能產生風險。同時部分企業(yè)的授權審批機制不完善，在授權審批過程中未嚴格執(zhí)行控制程序，很可能發(fā)生違規(guī)支出的風險。

第二，基于內部價值鏈的資金管理環(huán)節(jié)存在不足。內部價值鏈管理主要是物業(yè)企業(yè)市場營銷、擬定服務方案、早期介入、物業(yè)管理環(huán)節(jié)不同階段的管理。在各環(huán)節(jié)管理過程中，部分物業(yè)企業(yè)不重視資金管理的要求，存在資金流轉不暢的風險。由于物業(yè)企業(yè)在資金管理的相關活動中忽視了資金控制的重要價值，當資金流轉不暢時將嚴重影響企業(yè)的運營。

第三，外部價值鏈視角的資金管理工作不完善。部分物業(yè)企業(yè)在外部價值鏈管理的環(huán)節(jié)中，在采購方面沒有與供應商建立科學的合作機制，甚至為了提高自身資金充裕度而擠占供應商的貨款，長期不支付款項，導致企業(yè)與供應商之間關系惡化。同時在銷售管理環(huán)節(jié)，部分物業(yè)企業(yè)存在欠費難以收回的問題。由于應收賬款無法及時收回，給企業(yè)帶來了資金鏈斷裂的風險。

物業(yè)企業(yè)資金管理的建議

提高資金管理規(guī)范性 第一，形成合理的分工機制。物業(yè)企業(yè)為確保資金得到規(guī)范管理，要明確各崗位的權限與責任，形成良好的職能分工機制，確保物業(yè)企業(yè)的資金管理工作更加科學。首先，明確企業(yè)財務部門內部的職責分工體系。物業(yè)企業(yè)在內部管理中，要對財務部門的職責進行科學分工，嚴格執(zhí)行錢賬分離，確保資金管理相關經濟事項規(guī)范。其次，明確企業(yè)高管的權責。物業(yè)企業(yè)的高管權責要得到約束，避免出現(xiàn)一言堂的情況導致資金風險。同時，物業(yè)企業(yè)要通過內部審計的方式，定期對高管工作的情況進行審計監(jiān)督，提高管理活動規(guī)范性。

第二，優(yōu)化授權審批制度。為確保企業(yè)各項資金管理工作更加規(guī)范，要形成完善的授權審批制度，對各項經濟業(yè)務事項進行制約，未經過授權審批的相關事項不得辦理，確保各項職權更加規(guī)范。首先，物業(yè)企業(yè)要明確授權審批工作的標準。物業(yè)企業(yè)的所有經濟業(yè)務事項都要落實授權審批控制要求，并明確責任，對于違規(guī)審批事項予以問責，確保企業(yè)各項事項更加嚴謹。其次，形成規(guī)范的授權審批程序。物業(yè)企業(yè)的人員在提出資金使用需求之前，要向主管領導提出審批申請，明確支付時間、金額，必要時附上附件。通過審批之后，由企業(yè)的財務部門進行復核，進一步檢查相關事項支出的合規(guī)性及科學性，通過復核才能辦理付款。

完善內部價值鏈視角的管理 第一，開展營銷。一方面，合理開展宣傳?？茖W的宣傳機制有助于提高物業(yè)企業(yè)的市場競爭力。物業(yè)企業(yè)的營銷活動具有一定時效性，為確保營銷環(huán)節(jié)資金得到科學安排，保障營銷的效果，在開展營銷管理環(huán)節(jié)中，物業(yè)企業(yè)要充分關注營銷的要求以及各項政策的要求。稅法規(guī)定對于不超過主營業(yè)務收入15%部分的廣告宣傳費用可以扣除，超出部分在以后年度結轉扣除。物業(yè)企業(yè)要合理調整自身的營銷支出，將廣告宣傳費控制在合理范圍內，并有序開展營銷，改善企業(yè)的市場形象。通過適當?shù)膹V告宣傳支出來節(jié)約稅務成本，促使資金得到合理配置。另一方面，提高員工參與營銷的積極性。物業(yè)企業(yè)作為勞動密集型企業(yè)，在開展營銷環(huán)節(jié)中，要發(fā)揮員工的作用。員工要在日常工作中主動開展推廣，并且物業(yè)企業(yè)要讓全體員工認識到只有增加在管面積，擴大收入來源，才能切實提高自身資金管理水平，讓企業(yè)有充足的收入開展各項活動。

第二，擬定服務方案。一方面，在承接各項目之前進行初審。物業(yè)企業(yè)在承接各項目之前，要合理分析項目的收費標準及服務標準，合理確定是否承接項目。在明確相關項目要求環(huán)節(jié)，判斷項目的盈利情況，并以此確定是否介入項目。如果項目為盈利項目，則承接相關項目之后通過科學的規(guī)劃及合理安排，讓資金得到合理運轉，獲得預期的效益。如果項目預期可能產生虧損，那么承接項目會給企業(yè)資金的管理帶來一定負面影響，若繼續(xù)承接，只有通過提高收費標準或降低服務質量來獲得盈利。若采用提高收費標準，要與業(yè)主進行積極溝通，確保項目具有營利用于彌補虧損。如果降低服務質量，很可能引發(fā)業(yè)主不滿的問題，要通過合理溝通等方式進行管理，避免承接項目之后虧損無法得到彌補的問題。另一方面，執(zhí)行全面預算管理。企業(yè)在擬定服務方案的階段，要合理確定預算管理的要求，通過形成規(guī)范的預算管理流程，合理確定不同物業(yè)項目具體的資源配置安排。通過明確資源配置要求，將預算任務細化到具體的個人，并通過制度的方式確保預算得到嚴格執(zhí)行，防范在服務方案執(zhí)行的過程中產生管理不清晰或相互推脫責任的問題。通過明確人員的權責，提高人員工作積極性和責任感，讓人員在工作環(huán)節(jié)中主動形成規(guī)范管理的意識，主動開展各項管理工作，確保預算能夠起到對資源進行合理配置以及對工作流程的約束作用。物業(yè)企業(yè)在編制預算環(huán)節(jié)就要合理確定戰(zhàn)略規(guī)劃，在堅持總體戰(zhàn)略的基礎上，合理確定預算目標，并對預算目標進行層層分解，形成具體的細化工作安排，結合企業(yè)工作方向合理編制預算。在開展預算執(zhí)行環(huán)節(jié)，要形成細致的預算執(zhí)行方法，結合企業(yè)的市場環(huán)境、發(fā)展階段等方面的要求，合理確定預算執(zhí)行的流程，確保在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)所有資金支出都控制在預算范圍內，形成對工作的嚴格管理措施。

第三，早期介入環(huán)節(jié)。首先，合理溝通進場時間。物業(yè)企業(yè)在承接項目環(huán)節(jié)，要合理確定進場的時間。例如若承接項目為回遷房，回遷時間不確定，那么過早進場可能會導致前期投入產生虧損的問題。因此企業(yè)要結合業(yè)主入住時間等相關要素確定進場時間，避免前期成本過大導致資金周轉不暢的問題。其次，積極與供應商溝通。在物業(yè)企業(yè)早期介入環(huán)節(jié)中，要結合早期項目的入住人數(shù)情況等要素，合理安排項目服務人數(shù)，與供應商進行溝通，降低服務成本。

第四，物業(yè)管理環(huán)節(jié)。一方面，物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中，要建立多樣化的服務機制，以提高企業(yè)整體利潤水平，讓企業(yè)資金快速回流。例如物業(yè)企業(yè)除了承接中低端的物業(yè)項目來擴大自身市場份額，還要積極爭取高端物業(yè)項目，以提高整體利潤水平。另一方面，物業(yè)企業(yè)通過重視物業(yè)管理工作的要求，合理配置企業(yè)各類資源，充分把握業(yè)主需求，確保企業(yè)在不斷提高自身在管面積及優(yōu)化管理流程的基礎上，形成更科學的管理模式，不斷拓寬自身的資源及提高利潤來源，形成以基礎物業(yè)服務為主，多種服務機制并行的管理體系。在開展物業(yè)管理的基礎上，提供多樣化的服務，以增值服務的方式讓企業(yè)獲得充足的資金。對物業(yè)企業(yè)而言，要在確保自身基礎服務能夠滿足業(yè)主需求的基礎上，逐步拓寬自身的服務模式，獲得新的利潤增長點。

優(yōu)化外部價值鏈視角的管理 第一，上游采購管理。一方面，建立協(xié)同采購機制。企業(yè)在確定了采購需求之后，在市場營銷環(huán)節(jié)要加強內部各部門之間的溝通，明確各部門工作職責以及流程要求。在與外部供應商進行合作環(huán)節(jié)，要對供應商形成合理的評價措施，對供應商進行細致評價，分析供應商服務質量、服務標準等。通過合理分析供應商情況，對供應商進行全方位考察的基礎上，選擇最佳供應商，并通過對供應商進行排序評級，確保企業(yè)能夠與關鍵供應商形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，確保企業(yè)采購流程更加合理。另一方面，提高供應商對企業(yè)的服務意愿。為了確保企業(yè)和供應商之間建立良好的合作關系，企業(yè)要在外部管理環(huán)節(jié)中避免長期盲目大量占用供應商資金的問題，通過與供應商進行積極、合理溝通，以專業(yè)的態(tài)度與供應商進行談判，重視與供應商之間的關系。

第二，下游銷售管理。首先，重視預收款項管理。物業(yè)企業(yè)是輕資產，歷史欠費很難收回，為提高資金充裕度，企業(yè)每年年末會通過開展一定優(yōu)惠活動預收的物業(yè)費，企業(yè)要將預收的資金進行規(guī)劃使用。同時物業(yè)企業(yè)競爭日趨激烈，如果項目不繼續(xù)開展那么預收的費用需要退回業(yè)主，企業(yè)只有確保預收費用得到妥善管理，用于投資流動資產，才能防止企業(yè)資金鏈斷裂。物業(yè)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中，為避免將回款較好的項目資金用于回款不足的項目，導致企業(yè)整體的償債能力下降以及風險提高的問題，要針對各項目設立獨立的結算賬戶，將各項目的資金用于相關項目的管理活動中，并按收支兩條線的原則進行管理。其次，對應收賬款進行科學管理。有的物業(yè)企業(yè)在發(fā)展的過程中設置子公司，主要開展電梯和消防維修保養(yǎng)服務，園區(qū)綠化養(yǎng)護服務，除了承接母公司在管項目的上述業(yè)務，還對外拓展此類業(yè)務，但是外接的這部分業(yè)務的應收賬款很難收回，影響了企業(yè)的資金周轉，導致企業(yè)的日常管理活動受到嚴重影響。針對這一問題，企業(yè)需要對應收賬款收回的全過程形成規(guī)范的管理機制，形成多維度應收賬款管理措施。最后，建立壞賬準備臺賬。針對部分業(yè)主長期無法收款項的，雖然在報表上沒有體現(xiàn)，但是企業(yè)要在內部建立壞賬準備臺賬，根據應收賬款賬齡情況進行分類管理。通常越長時間未收回的款項，收回概率越低，企業(yè)要根據未付款的相關時間對臺賬進行合理分析，確保企業(yè)能夠及時收回資金。

隨著我國物業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展，其所面臨的競爭日趨激烈。企業(yè)要想有序應對激烈的競爭，就要重視資金管理工作，解決資金管理流程中發(fā)生的各類問題。規(guī)范的資金管理措施有助于企業(yè)良好地發(fā)展，物業(yè)企業(yè)要采取有效措施，根據自身實際情況進一步提高營運資金管理水平。